思源 天津武清保利房地產(chǎn)項目營銷定位報告P196

1、本文由sparkyzh貢獻ppt文檔可能在WAP端瀏覽體驗不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機查看。保利武清項目定位思路報告2008年1月房地產(chǎn)E網(wǎng)項目定位思考前提我司認為，在進行項目定位思考前， 我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正 意義： 意義： 保利進入天津的第一步 契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標項目項目位于京津走廊契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢項目近百萬平米的大盤契合項目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實現(xiàn)價值最大化 契合項目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目定位思考思路項目理解 借勢 跳出 超越 項目區(qū)位交通研究 項目本體研究 項目本體屬性 開發(fā)

2、環(huán)境研究 宏觀環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 市場環(huán)境 市場機會與初步定位方向項目定位分析 價值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 優(yōu)化限制條件 緯度的分析項目定位結(jié)論 整體定位 客群定位 產(chǎn)品定位 形象定位2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目本體分析項目理解分析2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目理解分析我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、 我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何 跳出限制、 跳出限制、如何超越自我如何跳出項目本身 ，跳出區(qū)域、跳出 限制？ 如何突破和豐富現(xiàn) 有產(chǎn)品，全面超越 目前的項目定位與 形象檔次？本案定位 目標如何借勢周邊環(huán)境 并引領(lǐng)造勢？2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)借勢

3、最大的利用資源關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、 關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口 借勢天津北方 經(jīng)濟中心定位京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強， 京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢關(guān)鍵詞：借助目標性規(guī)劃， 關(guān)鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿Α笆晃濉焙?，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚 十一五” 武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢， 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。 集相關(guān)客戶群體的關(guān)

4、注。借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈 不斷完善的趨勢關(guān)鍵詞： 新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加 關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加”武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的 武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群， 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲， 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突

5、圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升， 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價值。 創(chuàng)造地塊的最大價值。關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值跳出在更加廣闊的范圍看待本案 跳出在更加廣闊的范圍看待本案 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿?跳出 項目看項目本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項目本身， 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化 關(guān)鍵詞：交通改善、 跳出

6、區(qū)域看項目跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況， 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展， 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注； 明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出 當(dāng)前看未來關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：項目未來整體的升值前景本案入市時間預(yù)計在20092010年 本案入市時間預(yù)計在20092010年，我們應(yīng)重點關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 2009 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的

7、交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來， 群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘 土地最大的價值。 土地最大的價值。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)超越全面提升項目價值 超越全面提升項目價值 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：多功能組合超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能 引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品， 引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。 項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品 關(guān)鍵詞：城市運營，打造

8、多種類、以城市的角度看待項目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標客群需求特征， 以城市的角度看待項目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：稀缺超越同期同 區(qū)域競爭項目 通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施， 通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同 期同區(qū)域上市項目, 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。 期同區(qū)域上市項目, 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的

9、壟斷。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)報告目錄地塊優(yōu)劣勢分析、 地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 宏觀環(huán)境、天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 天津商品住宅市場、項目本體分析 項目開發(fā)環(huán)境分析 商品住宅市場分析 目標客戶判斷 項目定位分析 項目定位結(jié)論通過客戶訪談判斷目標客戶群 運用三個緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、 客戶、功能、產(chǎn)品、價格2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目本體分析項目本體分析2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析項目本體分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)我們在那里？ 我們在那里？項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)， 項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)，

10、 緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主 緊靠武清開發(fā)區(qū)， 條道路， 要3條道路，包括行政單位集中的雍 條道路 包括行政單位集中的雍 陽西道、 商業(yè)為主的振華道、 陽西道、以商業(yè)為主的振華道、以 居住區(qū)集中的強國道。 及居住區(qū)集中的強國道。本 案項目四至：項目位于武清城區(qū)， 項目四至：項目位于武清城區(qū)，北 至雍陽西道，橫跨振華東路， 至雍陽西道，橫跨振華東路，南至 強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。 強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊內(nèi)部現(xiàn)況目前地塊已開始平整， 目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚 未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、 未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、

11、地塊仍有積水、變電站等。 地塊仍有積水、變電站等。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊外部現(xiàn)況 北西東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、 地局、交管局、廣播中心等， 地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小 松鶴園（包括2棟高層建筑） 區(qū)、松鶴園（包括2棟高層建筑） 西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通） 西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學(xué)、飯店、 北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府東南2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊交通?京津城際鐵路正

12、在修建中，距地塊僅1公里，交 京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 公里 公里， 京津城際鐵路正在修建中 通大環(huán)境優(yōu)越， 通大環(huán)境優(yōu)越，對項目地塊價值的提升將會起到 巨大作用泉旺路 光明道611覆蓋了武清新由武清逸 覆蓋了武清新由武清逸 仙園開往市區(qū)中心公園，完 仙園開往市區(qū)中心公園， 成了武清與市區(qū)間的客流輸 送。武清客運站?項目周邊的公共交通不發(fā)達， 項目周邊的公共交通不發(fā)達， 項目周邊的公共交通不發(fā)達 近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自 行車、 行車、電動車和農(nóng)用三輪車本案京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、亦 京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、 永樂、楊村、天津站共5站

13、 莊、永樂、楊村、天津站共 站，開通后天 津至北京的距離將縮短為距項目最近的公共汽車站為561、 、30分鐘，而北京 分鐘，562、563總站，位于光明道和泉 、 總站，旺路交口的。三條線路共配車36部，覆 旺路交口的。三條線路共配車 部 蓋了武清新區(qū)內(nèi)33處小區(qū) 處小區(qū)、 所學(xué)校 所學(xué)校、 蓋了武清新區(qū)內(nèi) 處小區(qū)、19所學(xué)校、6 座醫(yī)院、 處商場 郵局， 處商場、 座醫(yī)院、8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主 要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點。 要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點。分鐘， 至楊村的距離為 分鐘，將極大的方便京 津之間的交流。 津之間的交流。目前城際鐵路全程票價定為2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng) 楊村至北京票價

14、為40元。 58元，20地塊周邊商業(yè)配套目前主要商業(yè)場所6 1 青少年活動中心金融大廈、保健品大世界、國美、 金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈 如家快捷酒店 大光明市場 雍陽賓館、 雍陽賓館、體育館 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信 名都商廈 海達家樂超市一店及少量商業(yè) 海達家樂超市一店及少量商業(yè)泉 旺泉 興泉 州7 2海達家樂超市二店83泉州路市場9光明道 雍陽西道7 11 8 4 6新 華4江河酒樓、建設(shè)銀行、 江河酒樓、建設(shè)銀行、 中國移動、信用聯(lián)社 中國移動、105 5 9新華書店、 新華書店、京津購物1113 2本案建 設(shè)1

15、0目前 1、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 2、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商 、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、 為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。 為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。振華東道未來商業(yè)發(fā)展3、本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行20余分鐘。 、本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 余分鐘。 余分鐘隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，

16、滿足新興居住區(qū)居民的需求， 隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城 鐵商業(yè)中心、距項目約1.5公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開發(fā)、第6城等住宅項目配套的商 鐵商業(yè)中心、距項目約 公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開發(fā)、 城等住宅項目配套的商 公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施 業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。 業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊周邊教育配套泉 發(fā) 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會 擁有一所學(xué)校 擁有一所學(xué)校， 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個

17、居住區(qū)都會i擁有一所學(xué)校， 并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 泉 旺 泉 興 泉 州1 2 3泉 達英華中學(xué)：距項目約200米 英華中學(xué)：距項目約200米 200 英華小學(xué)：距項目600米 英華小學(xué)：距項目600米 600 英華幼兒園：距項目1 英華幼兒園：距項目1公里 楊村五中：距項目1.5公里 楊村五中：距項目1.5公里 1.5 楊村一中：距項目1 楊村一中：距項目1公里 楊村六中：距項目1.5公里 楊村六中：距項目1.5公里 1.5 楊村三中：距項目1 楊村三中：距項目1公里8 9 10 11 12楊村二小：距項目1.

18、5公里 楊村二?。壕囗椖?.5公里 1.5 衛(wèi)生學(xué)院：距項目1 衛(wèi)生學(xué)院：距項目1公里 楊村四?。壕囗椖? 楊村四?。壕囗椖?公里 師范大學(xué)：距項目2 師范大學(xué)：距項目2公里 楊村二中：距項目1.5公里 楊村二中：距項目1.5公里 1.5 勞動技校：距項目1.5公里 勞動技校：距項目1.5公里 1.5 天獅學(xué)院：距項目2.5公里 天獅學(xué)院：距項目2.5公里 2.5雍陽西道14光明道7 9 8新 華4 5振華西道 強國道12 13 36 12 10 11 713 1345本案6注：英華學(xué)校為私立學(xué)校，小學(xué)學(xué) 英華學(xué)校為私立學(xué)校， 費2萬/年，中學(xué)學(xué)費萬/年振華東道2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊周

19、邊行政及醫(yī)療單位武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。泉 興政府及市政機關(guān)雍陽西道 新 華包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工 商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、 商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、 區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、 區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技 術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、 術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)

20、教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ) 局等。 局等。本案醫(yī)療包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療 搶救中心等。 搶救中心等。 另外，項目西北側(cè)，距項目約1.5公里處 公里處， 另外，項目西北側(cè)，距項目約 公里處，擬建一所三級甲 等醫(yī)院世紀東方醫(yī)院（昝用名） 世紀東方醫(yī)院（ 等醫(yī)院 世紀東方醫(yī)院 昝用名）2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊優(yōu)劣分析位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 1.位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 地塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 2.地

21、塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。地塊優(yōu)勢地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 3.地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 地塊距城鐵僅1公里，城鐵建成后， 4.地塊距城鐵僅1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大 的升值空間。 的升值空間。 地塊距雍陽西道、振華道（振華西到-振華道尚未開通，需繞道強國道） 1. 地塊距雍陽西道、振華道（振華西到-振華道尚未開通，需繞道強國道）地塊劣勢等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠（ 1.5- 公里），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。 等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠（約1.5-2公里），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。 ），周邊商

22、業(yè)設(shè)施缺乏不便利 地塊被振華西道分割為南北兩個部分，其東側(cè)為政府機關(guān)單位， 2.地塊被振華西道分割為南北兩個部分，其東側(cè)為政府機關(guān)單位，在項目 開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。 開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析項目本體分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目規(guī)劃指標占地面積 （m2） 住宅 商業(yè) 可售小計 初中 小學(xué) 合計 229438 18160 247598 30000 27000 304598 建筑面積 （m2） 717978 12712 730690 13800 12960 757450 容積率

23、 3.1 0.7 3 2.5項目占地30.64萬平米，地上可售面積73萬平米，其中住宅 萬平米，地上可售面積 萬平米 其中住宅71.7萬平米，商業(yè) 萬平米， 萬平米， 萬平米， 項目占地 萬平米 萬平米 商業(yè)1.27萬平米，另 萬平米 需建設(shè)教育配套3.22萬平米。 萬平米。 需建設(shè)教育配套 萬平米 項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。 項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目規(guī)劃初步理解景觀布局 樓體布局地塊樓體層次排列，由南到北、 1.地塊樓體層次排列，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低 到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下， 到高的排列形式，在滿

24、足足夠采光的要求下，可以 形成良好的天際層次。 形成良好的天際層次。1.中心組團水域設(shè)計若能利用充分將極大帶動社區(qū)品質(zhì)的提升，但水域功效未完全發(fā)揮）。 水域功效未完全發(fā)揮）。 中心組團景觀較其他組團豐富，南北兩組團中心景觀缺少， 2.中心組團景觀較其他組團豐富，南北兩組團中心景觀缺少， 南部組團由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 南部組團由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。2.分組團的形式，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各 分組團的形式，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，組團不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營造。 組團不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營造。3.目前的景觀布局考慮到了其觀賞功能，但其阻隔噪音、人 目前的景觀布局考慮到了其觀賞功能，但其阻

25、隔噪音、流的功能還沒有被完全發(fā)揮。 流的功能還沒有被完全發(fā)揮。3.南北向樓體整體布局、整體較大的樓間距設(shè)計符 南北向樓體整體布局、合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。 合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。公建布局商業(yè)街的設(shè)置，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)， 1.商業(yè)街的設(shè)置，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán) 境將起到巨大作用。 境將起到巨大作用。 商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮， 2.商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且 南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 學(xué)校的布局充分考慮到了其外向性和可達性， 3.學(xué)校的布

26、局充分考慮到了其外向性和可達性，但 北部組團學(xué)?？赡軐Ρ眰?cè)居民產(chǎn)生影響， 北部組團學(xué)?？赡軐Ρ眰?cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)團的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。 團的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析項目本體分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目本體分析小結(jié)地塊開發(fā)條件優(yōu)越地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)， 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項目的開發(fā)提 供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅1公里，巨大的交通優(yōu)勢， 供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項目 整體的投資

27、價值。 整體的投資價值。配套需不斷完善地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通 配套、娛樂休閑配套等。 配套、娛樂休閑配套等。規(guī)劃需進一步完善從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊， 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將 是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實現(xiàn)開發(fā)目標的前提下進行。 是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實現(xiàn)開發(fā)目標的前提下進行。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項目本體分析項目開發(fā)環(huán)境分析2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)開發(fā)環(huán)境分析思路城市看區(qū)域經(jīng)濟分析天津城市

28、宏觀分析 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)布局 京津一體化區(qū)域看項目城市規(guī)劃武清區(qū)域分析 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 人口規(guī)劃 地塊外部環(huán)境開發(fā)環(huán)境小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析天津城市發(fā)展分析 宏觀環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)GDP分析 GDP分析從經(jīng)濟發(fā)展角度看 從經(jīng)濟發(fā)展角度看 天津經(jīng)濟形式向好， 天津經(jīng)濟形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資迅速發(fā)展不僅保證了國民經(jīng)濟的持續(xù)高速 發(fā)展，也大大的促進了第三產(chǎn)業(yè)， 發(fā)展，也大大的促進了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，GDP

29、快速增長，為房地 天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，GDP快速增長， 快速增長 產(chǎn)業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)天津GDP總量與增長 總量與增長 天津5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4337.73 3697.62 2150.76 12.7 10年 年 年 年 年 05 01 02 03 04 06 年 度固定資產(chǎn)投資總量及增長20 3601.3 14.8 152000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度固定資產(chǎn)投資總

30、 系列2 額 比上年增 系列1 長1849.8 1709.43 1516.84 29 1046.72 811.29 20.3 15.1 22 20.5 1258.98 28.135 30 25 20 15 101701.881919.09 122578.03 14.83110.97 15.8 14.7 14.410.8年 0020202020202020系列2 總量 GDP總量系列1 比上年增長資料來源： 資料來源：天津統(tǒng)計局2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)2007年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成3601.3 2007年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成3601.3 年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價

31、格計算，增長14.8% 億元，按可比價格計算，增長14.8% ；高于全 國平均水平4個百分點； 國平均水平4個百分點；2007年前三季2007年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 2007年前三季度， 年前三季度 343.51億元，增長 億元， 億元 增長27.1%，同比加快 個百分點 ，同比加快5個從城市規(guī)劃角度看 從城市規(guī)劃角度看 武清區(qū)位優(yōu)越， 武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)” 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布 局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上， 局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)” 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局

32、 結(jié)構(gòu)： 結(jié)構(gòu)： “一軸”是指：“武清中心城區(qū)濱海新區(qū) 一軸”是指： 武清中心城區(qū)濱海新區(qū) 中心城區(qū) 核心區(qū)”發(fā)展主軸。 核心區(qū)”發(fā)展主軸。 “兩帶”是指：“寧河漢沽濱海新區(qū)核心 兩帶”是指： 寧河漢沽濱海新區(qū)核心 漢沽 大港 東部沿海發(fā)展帶和“薊縣寶坻 大港” 寶坻 區(qū)大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣寶坻 中心城區(qū)靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 靜海 中心城區(qū)靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 “三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中 三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 大黃堡洼 部“七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 南部“團泊洼水庫北大港水庫” 北大港水庫 南部

33、“團泊洼水庫北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境 建設(shè)區(qū)。 建設(shè)區(qū)。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從產(chǎn)業(yè)角度來看京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，作為天津最早的 京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行， 從產(chǎn)業(yè)角度來看開發(fā)區(qū)之一， 開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔(dān)城市的第二產(chǎn)業(yè)功能相關(guān)資料表明，京津分工逐步實現(xiàn)北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 ，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙?相關(guān)資料表明，京津分工逐步實現(xiàn)北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)。 隨著天津經(jīng)濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 隨著天津經(jīng)濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律，中 心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是

34、必然趨勢 。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從京津一體化發(fā)展角度看京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作 從京津一體化發(fā)展角度看 的著力點，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、 的著力點，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)， 從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)， 中間由京津塘高速公路連接， 中間由京津塘高速公路連接，周圍分布 著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車 產(chǎn)業(yè)基地， 產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京 津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。 津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。京津 塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度 關(guān)注和重視。 關(guān)注和重視。京津塘發(fā)展軸北起中

35、關(guān)村科技園區(qū) 向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟 向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、 技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、 技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北 辰科技園區(qū)、 辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津“雙核”中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟第三 京津“雙核” 極的關(guān)鍵因素之一核心城市“有機疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合， 核心城市“有機疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略1.以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼， 1.以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼，根據(jù)需要 以京津雙核為主軸 與可能，疏解大

36、城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局， 與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，發(fā) 展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建大北京地區(qū) 展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建大北京地區(qū) 組合城市。 組合城市。 2.實現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用， 2.實現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用，綜合平衡 實現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用 與總體管理。 與總體管理。明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地 進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理， 區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理， 保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地， 保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地， 改善地表覆蓋狀態(tài)。 改善地表覆蓋狀態(tài)。 3.京津兩大樞紐進行分工與協(xié)作，實現(xiàn)區(qū)域交 3.京津兩

37、大樞紐進行分工與協(xié)作，實現(xiàn)區(qū)域交 京津兩大樞紐進行分工與協(xié)作 通運輸網(wǎng)從“單中心放射式” 通運輸網(wǎng)從“單中心放射式”向“雙中心網(wǎng)絡(luò) 的轉(zhuǎn)變。 式”的轉(zhuǎn)變。資料來源：吳良鏞教授主持的建設(shè)部科技研究項目"京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究"2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析天津城市發(fā)展分析 宏觀環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境小結(jié)通過我們對項目所處宏觀環(huán)境的分析， 通過我們對項目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出1隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能， 隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進一步拉 動其經(jīng)濟水平的提升，

38、同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。 動其經(jīng)濟水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。2在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分， 在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟 水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加,而本案也將站在更高的起點 水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加 而本案也將站在更高的起點3京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合， 京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合，武清將會更多承擔(dān)天津的第 二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群， 二

39、產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供 了大量的潛在人群。 了大量的潛在人群。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況 武清區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武 清區(qū) 位城區(qū)距北京71km 天津25km 城區(qū)距北京71km 天津25km 首都機場90km 天津港71km 首都機場90km 天津港71km概況基本情況區(qū)域面積 1574km2 29個 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個 741個 村 741個 82萬 人口 82萬2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武清區(qū)位京津核心樞紐 武清區(qū)位京津核心樞

40、紐 區(qū)位武清區(qū)位于天津市西北部， 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市 25公里 距北京市區(qū)71公里。 公里， 71公里 區(qū)25公里，距北京市區(qū)71公里。到 天津新港71公里， 71公里 天津新港71公里，到天津濱海國際 機場35公里，至北京機場90公里。 35公里 90公里 機場35公里，至北京機場90公里。四至東與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界 與天津市寶坻區(qū)、 南與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河 與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、 北省霸州市相連 西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤 與北京市通州區(qū)、 北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊 市香河縣比鄰武清武清2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況 武清區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域

41、環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從經(jīng)濟環(huán)境看 從經(jīng)濟環(huán)境看 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長， 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬升， 武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進功不可沒 GDP水平穩(wěn)步爬升億元 140 120 100 80 60 40 20 0 GDP 人均GDP 2001年 91.7 11438 2002年 100.7 12498 GDP 2003年 118.1 14620 2004年 100.28 12365 人均GDP 2005年 114.54 14016 武清區(qū) GDP及歷年 GDP統(tǒng)計 元/人 16000 14000 12000 10000 80

42、00 6000 4000 2000 0萬元 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 固定資產(chǎn)投資 2001年 124793武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計2002年 2070472003年 2171922004年 2350102005年 5078342006年武清GDP 收入為135 135億 較去年快速增長，武清對天津GDP的貢獻作用在增加， GDP的貢獻作用在增加 2006年武清GDP 收入為135億，較去年快速增長，武清對天津GDP的貢獻作用在增加， 年武清 而究其原因，借助京津紐帶的位置優(yōu)勢，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。 而究其原因，借

43、助京津紐帶的位置優(yōu)勢，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為： 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市武清城市空間結(jié)構(gòu)： 武清城市空間結(jié)構(gòu)：從武清城市規(guī)劃角度看本案位于規(guī)劃中的“新城 本案位于規(guī)劃中的“ 從武清城市規(guī)劃角度看 本案位于規(guī)劃中的 核心組團” 核心組團”，是未來發(fā)展的重點一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶， 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶

44、，要主動接受主 軸輻射。 軸輻射。 八大組團：新城核心組團；外圍7 八大組團：新城核心組團；外圍7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的 小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3個組團， 小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3個組團，以 發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅 發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點， 游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)； 游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā) 展帶，包括4個組團，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)， 展帶，包括4個組團，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造 為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機場選址的候選地。 目前高村和

45、太子務(wù)作為首都第二機場選址的候選地。 如果成功落戶武清，將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動作用， 如果成功落戶武清，將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動作用， 預(yù)計第二機場選址工作在2007年完成 2010年啟動建 預(yù)計第二機場選址工作在 2007年完成， 2010 年啟動建 2007 年完成， 設(shè)，2015年建成投入使用。 2015年建成投入使用。 年建成投入使用2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從人口角度看 從人口角度看 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升， 未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升，受其帶動人均收入將呈上升趨勢2001 年 戶籍人口 城鎮(zhèn)單位從

46、業(yè)人 員 鄉(xiāng)村從業(yè)人員 80.17 3.44 36.32 2002 年 80.57 2.82 36.33 2003 年 80.78 6.2 36.56 2004 年 81.1 6.58 36.86 2005 年 81.72 6.36 37.2954.00% 53.00% 52.00% 51.00% 50.00% 49.00% 48.00% 47.00% 46.00% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 49.59% 48.59% 武清各年從業(yè)人口比例 52.93% 53.56% 53.41%70 60 50 40 30 20 10 0 2006 22武清城區(qū)人口規(guī)劃（萬

47、人） 6036武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解， 武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解， 目前武清區(qū)常住人口達83萬人，其中戶籍人口82萬人 83萬人 戶籍人口82萬人， 目前武清區(qū)常住人口達83萬人，其中戶籍人口82萬人， 流動人口超過1萬人。城區(qū)人口22 22萬 按照規(guī)劃， 流動人口超過1萬人。城區(qū)人口22萬，按照規(guī)劃，到 2010年將達36萬 2020年達60萬 年將達36 年達60 2010年將達36萬，2020年達60萬。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位 從業(yè)人口比例近幾年提高較多， 從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢， 從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)

48、域人員 的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。 的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。房地產(chǎn)E網(wǎng)2008年1月20102020武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展區(qū)域二、 區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源2005年區(qū)域產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖28% 35%由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)， 由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第 二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第2 二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第2、3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年 遞增， 遞增，隨著工業(yè)化進程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐 年遞增，使購買商品房成為可能。故第2 年遞增，使購買商品房成為可能。故第2、3產(chǎn)業(yè)發(fā) 展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 展可以為區(qū)域商品房

49、發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。第一產(chǎn)業(yè)37% 第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計250000 200000 155166 168177 191994 202409155000 151762 150000 145668 146613 146097 145000 140000 135260 135000（人）150000 100000（人）17770913000050000 0 2001 2002 2003 2004 2005125000 2001 2002 2003 2004 20052008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從交通建設(shè)上看 從交通建設(shè)上看 不斷改善的交通環(huán)境將會為本案

50、提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、 多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津四條高速： 四條高速：5個出口 兩條國道： 兩條國道：103 104 六條城市干道 城際鐵路： 城際鐵路：楊村客運站 京山鐵路： 京山鐵路：楊村貨運站京福公路（104國道），雙向二車道， 京福公路（104國道），雙向二車道，直通天 國道），雙向二車道 津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差， 津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行 車輛較多且以大型貨運車為主 京滬高速，雙向二車道， 京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速 公路交叉，直達天津市區(qū)（高速費30 30元 公路交叉，直達天津市區(qū)（高速費30元

51、） 京津塘高速公路，雙向二車道， 京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為 繁忙的高速公路，快速連通天津、 繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海 新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計2008 2008年通 新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計2008年通 車2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴散， 京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴散，更好地在疏解大都市部分功 比如居住功能、休閑功能等） 能（比如居住功能、休閑功能等）的過程中獲得發(fā)展 北京到天津城際軌道, 全線總長115 115公里 北京到天津城際軌道, 全線總長115公里 京津城際軌道交通時速

52、為300公里。 300公里 京津城際軌道交通時速為300公里。 京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。 京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。分別是北 京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。 京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。 全線費用：58元 北京至楊村40 40元 全線費用：58元（北京至楊村40元） 全線時間：30分鐘 全線時間：30分鐘 開通時間：2008年 開通時間：2008年8月從京津城鐵看 從京津城鐵看 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇， 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇，同時也帶來了相應(yīng)的競爭城際列車車站武清站就設(shè)在距項目步行僅約 城際列車車站武清站就設(shè)在距項目步行僅約 10余分鐘路程的前

53、進道上 余分鐘路程的前進道上 余分鐘路程的前進道2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項目圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開 圍繞城際列車武清站區(qū)域， 發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場所重塑， 發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場所重塑，樹立武清新 地標，打造武清新名片， 地標，打造武清新名片，展示武清特色的城市 發(fā)展圖景。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、 發(fā)展圖景。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、 居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居 居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居 住區(qū)等多個項目。 住區(qū)等多個項目。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津城鐵專題分析前進道兩側(cè)開發(fā)建設(shè) 新城南部生態(tài)高尚

54、居住區(qū)近期開發(fā)項目：新農(nóng)村試點、華北 城、休閑島前進道沿線重點開發(fā)區(qū)域城際車站南部生態(tài)居住區(qū)三個村莊，規(guī)劃占地面積8 三個村莊，規(guī)劃占地面積8平方公里2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從城區(qū)居住板塊格局看 從城區(qū)居住板塊格局看 本案處于未來宜居生活區(qū)的核心部分， 本案處于未來宜居生活區(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮竽壳拔淝宄菂^(qū)居住板塊主要由3大部分組成， 目前武清城區(qū)居住板塊主要由3大部分組成， 分別為武清新城板塊 武清開發(fā)區(qū)板塊、 為武清新城板塊、 分別為武清新城板塊、武清開發(fā)區(qū)板塊、武清 老城板塊，其中： 老城板塊，其中： 武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊， 武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊

55、， 是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域， 是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集 中了第六城、北岸尚城、 中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多 個項目； 個項目； 武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、 武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中 西區(qū)為主； 區(qū)、西區(qū)為主； 武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。 武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。開發(fā)區(qū)居住區(qū) 新城居住區(qū) 老城區(qū)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢， 武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢，第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐年 凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當(dāng)規(guī)模， 凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當(dāng)規(guī)模，預(yù)計將會繼續(xù)增加2006年 武 清 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，必然