住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案

1、住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案一、調(diào)查目的全面了解和掌握相關(guān)城市新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格及其變動(dòng)情況，為做好國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作、滿足社會(huì)公眾需要提供基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)信息。二、調(diào)查任務(wù)按月調(diào)查和收集相關(guān)城市新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格、面積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料并計(jì)算價(jià)格指數(shù)。三、調(diào)查城市及范圍（一）調(diào)查城市。調(diào)查城市包括直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）和計(jì)劃單列市（共35個(gè)），以及唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、揚(yáng)州、徐州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄樊、岳陽、常德、惠州、湛江、韶關(guān)、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、

2、遵義、大理等城市（以下簡(jiǎn)稱“其他35個(gè)城市”）。（二）調(diào)查范圍。調(diào)查范圍為70個(gè)大中城市的市轄區(qū)，不包括縣。四、調(diào)查方法與調(diào)查內(nèi)容（一）新建住宅銷售價(jià)格的調(diào)查方法與內(nèi)容。1 .直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計(jì)劃單列市等35個(gè)城市新建住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另作調(diào)查。新建住宅交易的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)內(nèi)容，主要包括：住宅所在項(xiàng)目（樓盤）名稱、項(xiàng)目地址、幢號(hào)、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、建筑面積、成交總價(jià)（合同金額）、簽約時(shí)間等。2 .暫時(shí)不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個(gè)城市，新建住宅銷售價(jià)格根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)項(xiàng)目的分類銷售面積和

3、金額數(shù)據(jù)計(jì)算，不再另作調(diào)查。（二）二手住宅銷售價(jià)格的調(diào)查方法與內(nèi)容。3 .二手住宅銷售價(jià)格的調(diào)查方法。二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為保證二手住宅價(jià)格調(diào)查的科學(xué)性和可靠性，在選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住宅樣本時(shí)遵循以下原則：選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要注重代表性。為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，要統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、營(yíng)業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I(yíng)業(yè)額比重較大、經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并盡量兼顧內(nèi)資、港澳臺(tái)商投資、外商投資等不同注冊(cè)登記類型。選取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的總營(yíng)業(yè)額一

4、般應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿≌偁I(yíng)業(yè)額的75%以上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定內(nèi)容和要求填報(bào)調(diào)查表。選取住宅樣本要兼顧不同地理位置。綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證上月、本月價(jià)格同質(zhì)可比。由于存在級(jí)差地租，不同地理位置的住宅單位面積價(jià)格差異較大。在選取住宅樣本時(shí)，要分區(qū)域（轄區(qū)）、分類型從上月及本月銷售的住宅中分別選取銷售量（套數(shù)）所占比重最（較）大、同質(zhì)可比性和代表性強(qiáng)且交易時(shí)間最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后兩日均有同質(zhì)可比住宅時(shí)，選取后者作為樣本住宅。4 .二手住宅銷售價(jià)格的調(diào)查內(nèi)容。成交住宅所在小區(qū)或社區(qū)名稱、位置、住宅類型、住宅所在區(qū)域、住宅所在地段、本月銷售

5、面積、本月銷售金額、樣本住宅上月銷售單價(jià)、樣本住宅本月銷售單價(jià)等。五、指標(biāo)設(shè)置（一）新建住宅。設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個(gè)類別。保障性住房，是指享受國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策、出售給城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的新建住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性、政策性住房。商品住宅類下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。（二）二手住宅。設(shè)置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。六、價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法（一）新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法。L各城市基本分類月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。計(jì)算步驟與方法：第一，計(jì)算某一新建住宅項(xiàng)目90平方米及以下、90-144平方米、1

6、44平方米以上三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)；第二，采用雙加權(quán)計(jì)算全市三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算；第三，計(jì)算保障性住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)，計(jì)算方法與商品住宅基本分類計(jì)算方法一致。具體計(jì)算過程為：計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房）本月及上月平均價(jià)格。本月及上月平均價(jià)格計(jì)算公式為：其中：Yti,j、YtJ為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售金額，Qti,j、Qj第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售面積。計(jì)算各項(xiàng)目各基本分類（含保

7、障性住房）月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。連續(xù)性銷售項(xiàng)目和新開項(xiàng)目環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。連續(xù)性銷售項(xiàng)目是指，該項(xiàng)目本月和上月對(duì)應(yīng)分類都有成交記錄；新開項(xiàng)目是指，該項(xiàng)目本月第一次進(jìn)入市場(chǎng)銷售（本方案中連續(xù)四個(gè)月沒有成交記錄的在售項(xiàng)目也視為新開項(xiàng)目）。對(duì)于新開項(xiàng)目，需對(duì)上月該項(xiàng)目各分類平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，具體評(píng)估方法如下：如果新開項(xiàng)目附近區(qū)域存在可比在售項(xiàng)目，則按照該可比項(xiàng)目對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估新開項(xiàng)目上月價(jià)格；如果沒有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價(jià)格同質(zhì)可比原則，選取與該項(xiàng)目位置屬同一級(jí)別區(qū)域的相似項(xiàng)目，按照其對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估新開項(xiàng)目上月價(jià)格；如果上述項(xiàng)目都不存在，則根據(jù)該項(xiàng)目附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅交易價(jià)格變動(dòng)幅度或有

8、關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)變動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估。連續(xù)性銷售項(xiàng)目和新開項(xiàng)目基本分類環(huán)比指數(shù)計(jì)算公式為：Hi,j-TT（1-2）Pt,其中：ptj為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類t-1期（上月）平均價(jià)格（對(duì)于新開項(xiàng)目則為評(píng)估的平均價(jià)格），Pt,j為t期（本月）平均價(jià)格。間斷性銷售項(xiàng)目環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。間斷性銷售項(xiàng)目是指，由于市場(chǎng)供求變化等原因?qū)е略擁?xiàng)目當(dāng)月有交易，對(duì)應(yīng)分類上月沒有交易，而在上月之前的兩個(gè)月內(nèi)曾經(jīng)有交易的項(xiàng)目。對(duì)于該類項(xiàng)目，依據(jù)項(xiàng)目上月之前兩個(gè)月內(nèi)離本月最近的各分類成交數(shù)據(jù)計(jì)算各分類平均價(jià)格，再利用下列計(jì)算公式計(jì)算基本分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)：Hi,j=j（1-3）其中：Pi,j表示第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類t期（本月）

9、平均價(jià)格，Poi,j表示距離本月最近的對(duì)應(yīng)基本分類平均價(jià)格，n為距離本月的月份個(gè)數(shù)。計(jì)算全市基本分類（含保障性住房）月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。nHHi,jwt,j計(jì)算公式為：Rjt,t=4£wt,ji1(1-4)其中：Hi,j為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)，wt,j為第i個(gè)項(xiàng)目第j基本分類t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含項(xiàng)目的個(gè)數(shù)。將分別利用銷售面積和金額加權(quán)計(jì)算得到的兩個(gè)指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。2.各城市基本分類以上類別價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式（注：以2010年為基期，即以2010年平均價(jià)格為基期價(jià)格、2010年銷售面積為基期銷售面積)。7PtQ2010Lt=Lt

10、_1<Pt-1Q2010(1-5)其中：Pt表示當(dāng)月各分類平均價(jià)格，Q2010表示2010年各分類銷售面積，Lt、L-分別為本月和上月定基價(jià)格指數(shù),PtQ2010xPt-1Q2010為環(huán)比指數(shù)。月環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式。本月環(huán)比價(jià)格指數(shù)Lt=本月定基價(jià)格指數(shù)1一上月定基價(jià)格指數(shù)(1-6)月同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式。本月同比價(jià)格指數(shù)Lt本月定基價(jià)格指數(shù)Lt”上年同月定基價(jià)格指數(shù)100(1-7)（二）二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法。L各城市基本分類月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。（1）計(jì)算各基本分類中選中的二手住宅的環(huán)比指數(shù)。i,j計(jì)算公式為：HiJ："（21）其中：Pti,j為第j基本分類中第i個(gè)

11、樣本住宅t期（本月）價(jià)格，P二為t-1期（上月）價(jià)格。（2）計(jì)算全市基本分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用雙加權(quán)計(jì)算全市各基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡(jiǎn)單平均計(jì)算。n(2-2)HHi,jwt,j計(jì)算公式為：Rjt,t=q工wt,ji1其中：Hi,j為第j基本分類中第i個(gè)樣本住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)，wi,j為第j基本分類中第i個(gè)樣本住宅所代表住宅類型的t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含樣本住宅的個(gè)數(shù)。2.各城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法同各城市新建住宅價(jià)格指數(shù)。七、數(shù)據(jù)資料的報(bào)送規(guī)定（一）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計(jì)劃單列市等35個(gè)城市房地產(chǎn)管理部門要按照關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)工作的通知（國(guó)統(tǒng)字201093號(hào)）規(guī)定的內(nèi)容與時(shí)間向當(dāng)?shù)貒?guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)或調(diào)查隊(duì)提供自然月度基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。相關(guān)調(diào)查總隊(duì)、調(diào)查隊(duì)將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提供的上個(gè)自然月新建住宅交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)用專用存儲(chǔ)設(shè)備拷貝，并按照統(tǒng)一規(guī)則進(jìn)行標(biāo)識(shí)。（二）二手住宅報(bào)表數(shù)據(jù)。各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等要按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定的內(nèi)容與時(shí)間向當(dāng)?shù)貒?guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)