20100305昌黎黃金河岸地塊前期方案

1、11黃金海岸改建地塊黃金海岸改建地塊商業(yè)規(guī)劃建議報(bào)告商業(yè)規(guī)劃建議報(bào)告揮棟揮棟地產(chǎn)地產(chǎn)公元公元20102010絕密絕密12前言前言1、待選地塊現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為酒店，就經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)講僅夠保本，從位置上來(lái)講，雖然地塊沒(méi)有搶占一線海景資源，但是其潛在的商業(yè)價(jià)值不容小覷，綜合考慮相關(guān)因素，地塊商業(yè)規(guī)劃應(yīng)基于目前商業(yè)街的商業(yè)情況及周邊的商業(yè)環(huán)境來(lái)尋求本商業(yè)的突破點(diǎn)，尋求如何與現(xiàn)有商業(yè)配套形成互補(bǔ)進(jìn)行差異化定位，共享旅游消費(fèi)人流，避免與周邊商業(yè)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。2、本次報(bào)告主要是針對(duì)地塊開(kāi)發(fā)的可行性，地塊開(kāi)發(fā)確認(rèn)后，產(chǎn)品如何規(guī)劃，概念如何包裝，營(yíng)銷如何執(zhí)行等內(nèi)容進(jìn)行闡述。13報(bào)告目錄報(bào)告目錄 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第

2、一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議 第五部分：招商執(zhí)行方案第五部分：招商執(zhí)行方案 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位2. 2.周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析1. 1.片區(qū)整體分析片區(qū)整體分析4. 4.市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論3.3.片區(qū)消費(fèi)力分析片區(qū)消費(fèi)力分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位14地塊所在位置，并排三地塊所在位置，并排三家酒店，占地家酒店，占地10 10畝，如畝，如果位置距離海岸主入口果位置距離海岸主入口僅僅2020米米差異化路線是項(xiàng)差異化路線是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵目成

3、功的關(guān)鍵1.0 1.0 片區(qū)整體分析片區(qū)整體分析地塊所在位置，并排三地塊所在位置，并排三家酒店，占地家酒店，占地10 10畝，如畝，如果位置距離海岸主入口果位置距離海岸主入口僅僅2020米米差異化路線是項(xiàng)差異化路線是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵目成功的關(guān)鍵一瑋路政府?dāng)M打造一瑋路政府?dāng)M打造成歐式商業(yè)街，現(xiàn)成歐式商業(yè)街，現(xiàn)業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、休閑等休閑等黃金海岸主要商業(yè)街職業(yè)，占黃金海岸主要商業(yè)街職業(yè)，占據(jù)黃金海岸全部海景資源，業(yè)據(jù)黃金海岸全部海景資源，業(yè)態(tài)除旅店、飯店、培訓(xùn)中心等態(tài)除旅店、飯店、培訓(xùn)中心等外，觀海酒店式公寓也是都集外，觀海酒店式公寓也是都集中在這條街。中在這條街?？v觀目前整個(gè)黃

4、金海岸的商業(yè)，主要以酒店，餐飲，休閑娛樂(lè)以及旅游配套商業(yè)等業(yè)態(tài)為縱觀目前整個(gè)黃金海岸的商業(yè)，主要以酒店，餐飲，休閑娛樂(lè)以及旅游配套商業(yè)等業(yè)態(tài)為主，較為缺乏生活配套類及休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物類商業(yè)。主，較為缺乏生活配套類及休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物類商業(yè)。12 23大田園賓館，當(dāng)?shù)卮筇飯@賓館，當(dāng)?shù)匚恢米罴训挠^海賓位置最佳的觀海賓館之一，其改建將館之一，其改建將成為我地塊的觀海成為我地塊的觀海威脅威脅45時(shí)代海岸公寓，當(dāng)時(shí)代海岸公寓，當(dāng)?shù)剌^具影響力的海地較具影響力的海景公寓，均價(jià)景公寓，均價(jià)1000010000元元/ /152.02.0酒吧街現(xiàn)有商業(yè)分析酒吧街現(xiàn)有商業(yè)分析黃金海岸商業(yè)街目前可租賃面積：出租率達(dá)10

5、0%，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以酒店，餐飲，休閑娛樂(lè)，培訓(xùn)中心為主，商業(yè)街已經(jīng)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)階段，整體經(jīng)營(yíng)良好，但一年僅有半年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，并且盈利僅為三個(gè)月。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積占比面積占比酒店（培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院）55%餐飲、娛樂(lè)15%公寓（海景公寓）25%其他（海產(chǎn)品市場(chǎng)）2%配套（小超市、通訊）3%分析：分析：1. 1.目前黃金海岸商業(yè)街主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、公寓，商業(yè)配套及其他商業(yè)業(yè)目前黃金海岸商業(yè)街主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、公寓，商業(yè)配套及其他商業(yè)業(yè)態(tài)基本不存在；態(tài)基本不存在；2. 2.黃金海岸商業(yè)街的主要客源僅為旅游人群，并且季節(jié)性非常強(qiáng)，海景公寓曾經(jīng)火黃金海岸商業(yè)街的主要客源僅為旅游人群，并且季節(jié)性

6、非常強(qiáng)，海景公寓曾經(jīng)火過(guò)一段時(shí)間，但是現(xiàn)在已經(jīng)冷下來(lái)了。過(guò)一段時(shí)間，但是現(xiàn)在已經(jīng)冷下來(lái)了。163.03.0片區(qū)消費(fèi)購(gòu)買力分析片區(qū)消費(fèi)購(gòu)買力分析目前片區(qū)內(nèi)消費(fèi)者描述目前片區(qū)內(nèi)消費(fèi)者描述旅游季節(jié)，祖國(guó)各地的訪客，以北京、天津居多季節(jié)性太強(qiáng)，成本和利潤(rùn)需要用3個(gè)月的時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)；旅游地位具有從屬性，附屬于南、北戴河，缺乏的獨(dú)立的吸引力；酒店中外旅游客源在餐飲、休閑娛樂(lè)等方面的消費(fèi)為主。結(jié)論：解決黃金海岸商業(yè)問(wèn)題，首先要解決黃金海岸旅游地位問(wèn)題，擴(kuò)大結(jié)論：解決黃金海岸商業(yè)問(wèn)題，首先要解決黃金海岸旅游地位問(wèn)題，擴(kuò)大旅游客群數(shù)量，是盤活當(dāng)?shù)厣虡I(yè)，繁華經(jīng)濟(jì)的根本途徑。此外當(dāng)?shù)厣虡I(yè)模旅游客群數(shù)量，是盤活當(dāng)?shù)厣虡I(yè)

7、，繁華經(jīng)濟(jì)的根本途徑。此外當(dāng)?shù)厣虡I(yè)模式、商業(yè)規(guī)劃存在滯后性，但是問(wèn)題的解決并非一朝一夕。式、商業(yè)規(guī)劃存在滯后性，但是問(wèn)題的解決并非一朝一夕。片區(qū)目標(biāo)片區(qū)目標(biāo)投資群體投資群體企事業(yè)單位企事業(yè)單位高端投資高端投資群體群體旅游人群旅游人群當(dāng)?shù)赝懂?dāng)?shù)赝顿Y客戶資客戶國(guó)內(nèi)外游客國(guó)內(nèi)外游客174.04.0周邊市場(chǎng)分析總結(jié)周邊市場(chǎng)分析總結(jié)l本地塊距離主入口較近，位置較為優(yōu)越，但僅是近海地段，并不是本地塊距離主入口較近，位置較為優(yōu)越，但僅是近海地段，并不是臨海地段，打造高檔公寓項(xiàng)目成為項(xiàng)目規(guī)劃的限制臨海地段，打造高檔公寓項(xiàng)目成為項(xiàng)目規(guī)劃的限制結(jié)論：項(xiàng)目所在地段、區(qū)域市場(chǎng)、宏觀環(huán)境帶給項(xiàng)目非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)，項(xiàng)結(jié)論：

8、項(xiàng)目所在地段、區(qū)域市場(chǎng)、宏觀環(huán)境帶給項(xiàng)目非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)，項(xiàng)目的商業(yè)定位，和居住難以明確定位，項(xiàng)目操作難度較高目的商業(yè)定位，和居住難以明確定位，項(xiàng)目操作難度較高l酒店類商家基于飽和，存在一定經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)；酒店類商家基于飽和，存在一定經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)；l旅游輔助類業(yè)態(tài)尚未飽和，有一定發(fā)展空間；旅游輔助類業(yè)態(tài)尚未飽和，有一定發(fā)展空間；l商業(yè)配套十分匱乏，存在市場(chǎng)缺口商業(yè)配套十分匱乏，存在市場(chǎng)缺口l當(dāng)?shù)睾＞肮①Y源已經(jīng)被大面積挖掘，但目前市場(chǎng)卻不溫不火當(dāng)?shù)睾＞肮①Y源已經(jīng)被大面積挖掘，但目前市場(chǎng)卻不溫不火l旅游資源的單向利用，并沒(méi)有規(guī)劃精品住宅區(qū)旅游資源的單向利用，并沒(méi)有規(guī)劃精品住宅區(qū)18報(bào)告目錄報(bào)告目錄 第一部

9、分：市場(chǎng)環(huán)境分析第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位 19地塊分析地塊分析地塊整體分析：地塊整體分析：地塊方正易于進(jìn)行整體商業(yè)規(guī)劃；位于主干道之側(cè)，距離入?？诓蛔?0米；順應(yīng)政府改造政策的要求，宏觀條件優(yōu)越；地塊受當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)條件的限制，規(guī)劃的可實(shí)施性較差地塊的觀海角度暫時(shí)較為優(yōu)越，但是未來(lái)可能會(huì)受到嚴(yán)重的威脅地塊尺寸：地塊尺寸：總占地面積近10畝110周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析 東面東面酒店，應(yīng)政府政策要求，相信該酒店一定會(huì)同我地塊同時(shí)進(jìn)

10、行改造 南面南面現(xiàn)在為建筑物，未來(lái)可能會(huì)進(jìn)行改造北面北面一瑋路，黃金海岸主要交通干線西面西面酒店，可能與地塊同時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā) 地塊知名度高，位置較為優(yōu)越，適應(yīng)打造為旅游業(yè)服務(wù)的酒店、餐飲地塊知名度高，位置較為優(yōu)越，適應(yīng)打造為旅游業(yè)服務(wù)的酒店、餐飲等商業(yè)配套，但是這與開(kāi)發(fā)商迅速回款，變固定資產(chǎn)為流轉(zhuǎn)資金的核心目等商業(yè)配套，但是這與開(kāi)發(fā)商迅速回款，變固定資產(chǎn)為流轉(zhuǎn)資金的核心目標(biāo)背道而馳。標(biāo)背道而馳。111報(bào)告目錄報(bào)告目錄 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位3.3.

11、商業(yè)規(guī)劃及面商業(yè)規(guī)劃及面積配比積配比2. 2.業(yè)態(tài)定位及組合業(yè)態(tài)定位及組合1. 1.總體形象定位總體形象定位5. 5.銷售價(jià)格定位銷售價(jià)格定位 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議4. 4.目標(biāo)群體定位目標(biāo)群體定位1121.01.0項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位主要考慮因素：項(xiàng)目定位主要考慮因素：依據(jù)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析為本地塊商業(yè)定位提供依據(jù)依據(jù)項(xiàng)目自身商業(yè)特征進(jìn)行準(zhǔn)確定位依據(jù)區(qū)域未來(lái)發(fā)展為地塊定位根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)商業(yè)情況及未來(lái)商業(yè)發(fā)展做出定位根據(jù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)銷售進(jìn)程的相關(guān)要求作出定位 依據(jù)以上幾點(diǎn)因素，本地塊商業(yè)是實(shí)際依托于政府規(guī)劃、依據(jù)以上幾點(diǎn)因素，本地塊商業(yè)是實(shí)際依托于政府規(guī)劃、周

12、邊酒店、以旅游商業(yè)為主，部分休閑餐飲、社區(qū)配套類商周邊酒店、以旅游商業(yè)為主，部分休閑餐飲、社區(qū)配套類商業(yè)為補(bǔ)充，商業(yè)需與公寓商業(yè)形成互補(bǔ)性，有效填補(bǔ)片區(qū)商業(yè)為補(bǔ)充，商業(yè)需與公寓商業(yè)形成互補(bǔ)性，有效填補(bǔ)片區(qū)商業(yè)空白。因此契合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是：業(yè)空白。因此契合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是：旅游商業(yè)、休閑餐飲、區(qū)域配套、療養(yǎng)居住旅游商業(yè)、休閑餐飲、區(qū)域配套、療養(yǎng)居住1131.11.1總體形象定位總體形象定位 依據(jù)以上項(xiàng)目定位方向，項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)將以旅游商業(yè)展示為主，因此為了營(yíng)依據(jù)以上項(xiàng)目定位方向，項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)將以旅游商業(yè)展示為主，因此為了營(yíng)造項(xiàng)目自身的特色和亮點(diǎn)，確保商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性，與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形成

13、互補(bǔ)性經(jīng)造項(xiàng)目自身的特色和亮點(diǎn)，確保商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性，與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形成互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng)，有效填補(bǔ)片區(qū)空白。將項(xiàng)目主題定位為：營(yíng)，有效填補(bǔ)片區(qū)空白。將項(xiàng)目主題定位為：以休閑度假為主題定位，將多元化的居住和商業(yè)模式相融合，通過(guò)旅游業(yè)展示帶以休閑度假為主題定位，將多元化的居住和商業(yè)模式相融合，通過(guò)旅游業(yè)展示帶動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，確保整體商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)；動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，確保整體商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)；以高品質(zhì)、高檔次的商業(yè)形象，來(lái)提升項(xiàng)目整體形象，有效吸引高端目標(biāo)客，提以高品質(zhì)、高檔次的商業(yè)形象，來(lái)提升項(xiàng)目整體形象，有效吸引高端目標(biāo)客，提升項(xiàng)目整體商業(yè)形象，締造五星級(jí)商業(yè)品質(zhì)為目標(biāo)升項(xiàng)目整體商業(yè)形象，締造五星級(jí)商業(yè)品質(zhì)為目標(biāo)以多樣化，

14、全面性，新形象吸引不同的投資客群，以多樣化，全面性，新形象吸引不同的投資客群， 展現(xiàn)項(xiàng)目新亮點(diǎn)。展現(xiàn)項(xiàng)目新亮點(diǎn)。1142.02.0業(yè)態(tài)定位及組合業(yè)態(tài)定位及組合居住規(guī)劃：居住規(guī)劃：集酒店公寓、高檔住宅為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目休閑餐飲：休閑餐飲：以當(dāng)?shù)芈糜钨Y源為依托，打造特色餐飲 旅游商業(yè)：旅游商業(yè)：酒店、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的打造各功能比率為：居住屬性各功能比率為：居住屬性50%50%左右，休閑餐飲左右，休閑餐飲30%30%，旅游商業(yè)為，旅游商業(yè)為10%10%左右，其他左右，其他10%10% 立足于本區(qū)域的改造規(guī)劃，依托當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，通盤考慮市場(chǎng)現(xiàn)轉(zhuǎn)，填立足于本區(qū)域的改造規(guī)劃，依托當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，通盤考慮市

15、場(chǎng)現(xiàn)轉(zhuǎn)，填補(bǔ)市場(chǎng)缺口，規(guī)劃核心要點(diǎn)為補(bǔ)市場(chǎng)缺口，規(guī)劃核心要點(diǎn)為: :居住屬性居住屬性+ +旅游商業(yè)旅游商業(yè)+ +休閑餐飲其他休閑餐飲其他綜合以上項(xiàng)目定位方向，對(duì)本地塊市場(chǎng)定位為：綜合以上項(xiàng)目定位方向，對(duì)本地塊市場(chǎng)定位為：1155.05.0銷售價(jià)格定位銷售價(jià)格定位 項(xiàng)目的銷售價(jià)格是依據(jù)現(xiàn)有在售項(xiàng)目的售價(jià)、市場(chǎng)升值空間，項(xiàng)目鋪面特征，商業(yè)業(yè)態(tài)，可售面積大小，價(jià)值最大化等因素進(jìn)行制定：市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法：項(xiàng)目項(xiàng)目銷售售價(jià)銷售售價(jià)綜合評(píng)定綜合評(píng)定時(shí)代海岸公寓均價(jià)1萬(wàn)規(guī)劃領(lǐng)先，海景資源盡享澳海藍(lán)灣均價(jià)8千暫時(shí)位置較偏，但海景資源優(yōu)越海綿均價(jià)8千位置較差，海景資源一般分析：通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的深入摸

16、查和分析：通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的深入摸查和分析，我方認(rèn)為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格主要是由分析，我方認(rèn)為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格主要是由對(duì)于海景資源的掌握度界定的，項(xiàng)目位置對(duì)對(duì)于海景資源的掌握度界定的，項(xiàng)目位置對(duì)價(jià)格的影響稍差價(jià)格的影響稍差推導(dǎo)出項(xiàng)目地塊的售價(jià)為：推導(dǎo)出項(xiàng)目地塊的售價(jià)為：住宅均價(jià)：住宅均價(jià)：90009000元元/ /月月/ /平平商業(yè)資源：建議自己持有商業(yè)資源：建議自己持有 按照房源的優(yōu)越性來(lái)差別制定價(jià)格，按照房源的優(yōu)越性來(lái)差別制定價(jià)格，最高售價(jià)控制在最高售價(jià)控制在1500015000元元/ /平米以內(nèi)，平米以內(nèi)，最低售價(jià)控制在最低售價(jià)控制在50005000元元/ /平米以上平米以上1163.0

17、3.0業(yè)態(tài)面積配比及規(guī)劃業(yè)態(tài)面積配比及規(guī)劃項(xiàng)目占地面積：近項(xiàng)目占地面積：近66706670按容積率按容積率4 4核算，建筑面積：核算，建筑面積：2668026680地塊東西開(kāi)間為地塊東西開(kāi)間為66.766.7米，南北進(jìn)深為米，南北進(jìn)深為100100米米相關(guān)業(yè)態(tài)面積配比如下：相關(guān)業(yè)態(tài)面積配比如下：居住屬性：居住屬性：1334013340特色餐飲：特色餐飲：80048004配套商業(yè)：配套商業(yè)：53365336平米平米居住屬性：以酒店公寓和高檔海景住宅為兩大主題居住屬性：以酒店公寓和高檔海景住宅為兩大主題特色餐飲：沿街排布，以歐式建筑風(fēng)格為規(guī)劃依托特色餐飲：沿街排布，以歐式建筑風(fēng)格為規(guī)劃依托配套商業(yè)

18、：深入挖掘休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)籌考慮旅游和居住配套配套商業(yè)：深入挖掘休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)籌考慮旅游和居住配套117 游離游離客戶客戶 目標(biāo)目標(biāo)客戶客戶 核心核心客戶客戶核心客戶：核心客戶：以休閑度假或是養(yǎng)老安生為購(gòu)房動(dòng)機(jī)的客戶。目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶：當(dāng)?shù)鼗蛲獾氐耐顿Y客戶，企事業(yè)單位。游離客戶：游離客戶：其他區(qū)域酒店、旅游景點(diǎn)的客源。4.0市場(chǎng)定位：目標(biāo)消費(fèi)群體定位1185.15.1租賃價(jià)格建議租賃價(jià)格建議考慮到項(xiàng)目的租賃年限縮短及項(xiàng)目所處地段的劣勢(shì)，為了實(shí)現(xiàn)更快的引進(jìn)商家，考慮到項(xiàng)目的租賃年限縮短及項(xiàng)目所處地段的劣勢(shì)，為了實(shí)現(xiàn)更快的引進(jìn)商家，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，建議前期租賃價(jià)格不宜制定過(guò)高，因此建議項(xiàng)目

19、具體租賃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，建議前期租賃價(jià)格不宜制定過(guò)高，因此建議項(xiàng)目具體租賃價(jià)格為：價(jià)格為：一層平均租金：一層平均租金：5555元元/ /月月/ /平米平米租金浮動(dòng)范圍：租金浮動(dòng)范圍：50-6550-65元元/ /月月/ /平米平米二層平均租金：二層平均租金：3535元元/ /月月/ /平米平米租金浮動(dòng)范圍：租金浮動(dòng)范圍：30-4030-40元元/ /月月/ /平米平米小面積商鋪?zhàn)饨穑盒∶娣e商鋪?zhàn)饨穑?060- -7 70 0元元/ /月月/ /平米平米大面積商鋪?zhàn)饨穑捍竺娣e商鋪?zhàn)饨穑?545- -6060元元元元/ /月月/ /平米平米說(shuō)明：以上所建議租賃價(jià)格是指社區(qū)配套、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，

20、游艇商業(yè)因自身行業(yè)說(shuō)明：以上所建議租賃價(jià)格是指社區(qū)配套、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，游艇商業(yè)因自身行業(yè)的特殊性，具體租賃方案需另行商定。的特殊性，具體租賃方案需另行商定。119報(bào)告目錄報(bào)告目錄 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位第三部分：項(xiàng)目發(fā)展定位 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議4.4.建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議 3.3.建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議1.1.總體規(guī)劃示意圖總體規(guī)劃示意圖5.5.產(chǎn)品分割建議產(chǎn)品分割建議2.2.產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議1201.01.0總體規(guī)劃布置示

21、意圖總體規(guī)劃布置示意圖 項(xiàng)目總體規(guī)劃依據(jù)：項(xiàng)目總體規(guī)劃依據(jù)：依據(jù)地塊現(xiàn)場(chǎng)特征、地塊尺寸及周邊環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃；根據(jù)與政府要求的相關(guān)建筑技術(shù)要求及其他商家要求進(jìn)行合理規(guī)劃；北北一一瑋瑋路路123456781616161861861486148616 6 6 616234571、大門、大門2、普通住宅、普通住宅3、底商、底商4、底商、底商5、普通住宅、普通住宅6、地下停車場(chǎng)入口、地下停車場(chǎng)入口7、地上加酒店式公寓、地上加酒店式公寓8、區(qū)內(nèi)景觀、區(qū)內(nèi)景觀1212.0產(chǎn)品規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到以下四點(diǎn)： 第一：第一：滿足政府對(duì)于宏觀區(qū)域的規(guī)劃，此乃項(xiàng)

22、目立項(xiàng)的出發(fā)點(diǎn)； 第二：第二：嚴(yán)格按屬性分區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以滿足各業(yè)態(tài)對(duì)產(chǎn)品的多元需求； 第三：第三：規(guī)劃要具有全局性，處理協(xié)調(diào)各建筑之間的有機(jī)結(jié)合，充分考慮人流、交通的合理安排； 第四：第四：規(guī)劃理念具有超前性、市場(chǎng)性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心,但不能脫離消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與人的購(gòu)物心理來(lái)做規(guī)劃理念。解析：解析： 項(xiàng)目規(guī)劃統(tǒng)籌考慮后期售賣和海景資源的獲取，充分協(xié)調(diào)各個(gè)規(guī)劃構(gòu)建之項(xiàng)目規(guī)劃統(tǒng)籌考慮后期售賣和海景資源的獲取，充分協(xié)調(diào)各個(gè)規(guī)劃構(gòu)建之間的位置關(guān)系，和相關(guān)定位，為項(xiàng)目掃清障礙，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)！間的位置關(guān)系，和相關(guān)定位，為項(xiàng)目掃清障礙，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)！1222.12.1產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議

23、依據(jù)前面關(guān)于地塊規(guī)劃的累述，特對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議如下：依據(jù)前面關(guān)于地塊規(guī)劃的累述，特對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議如下：1、大門，選用法國(guó)凱旋門的式樣，凸顯尊貴和奢華2、普通住宅，樓層可以協(xié)調(diào)控制，因?yàn)榍懊婵赡苡薪ㄖ?duì)于海景進(jìn)行遮擋，建議打造南北通的戶型。3、底商，打造成特色餐一條街4、底商，打造成休閑娛樂(lè)一條街5、普通住宅，樓層可以略高于2的住宅規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)海景資源的觀賞6、地下停車場(chǎng)入口，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部商業(yè)環(huán)境的完美7、底商加酒店式公寓，最大程度延伸商業(yè)面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合定位8、區(qū)內(nèi)景觀，法式雕塑，音樂(lè)噴泉，精美園藝綠化1232.22.2產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議考慮三層底商，二層建筑應(yīng)考慮退臺(tái)，提升商業(yè)價(jià)

24、值，充分商業(yè)資源。各獨(dú)立建筑內(nèi)部要考慮到商戶設(shè)立私戶衛(wèi)生間的需求。對(duì)于可觀海的建筑，應(yīng)考慮建筑加外擺的形式，有效利用海洋景觀。用電荷載不小于2000KW，配電中心設(shè)在靠近項(xiàng)目50米，便于與原有用電的承接。根據(jù)商業(yè)定位，餐飲區(qū)域的商鋪需預(yù)留排油煙管道，便于商家使用。盡可能利用騎樓和部分公共空間作為外場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)給予商戶外場(chǎng)經(jīng)營(yíng)充分的考慮。統(tǒng)一考慮夜間燈光效果、戶外店招牌的設(shè)置。為了使商業(yè)環(huán)境更加完善，需要打造足夠的地上和地下停車位，這樣才能使項(xiàng)目?jī)?nèi)部的商業(yè)環(huán)境不受車型路線的影響，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)空間的最大化利用。對(duì)于住宅或是公寓的入戶大廳，建議應(yīng)裝修的典雅、尊貴，突出家的溫馨對(duì)于物業(yè)的選取

25、，一定要以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為保證124商業(yè)街的次入口，空間感受有點(diǎn)局促，建議設(shè)計(jì)成騎樓形式，形成灰空間，以聚集人氣。由于是商業(yè)主入口，可考慮水景設(shè)計(jì)或者設(shè)置成景觀。騎樓效果圖騎樓效果圖2.32.3商業(yè)街入口規(guī)劃建議商業(yè)街入口規(guī)劃建議商業(yè)主入口，采用商業(yè)主入口，采用凱旋門式樣，彰顯凱旋門式樣，彰顯尊貴和品位，并且尊貴和品位，并且這一凱旋門建筑，這一凱旋門建筑，還可以通過(guò)建筑的還可以通過(guò)建筑的考究，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管考究，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和辦公的多重屬理和辦公的多重屬性。性。1252.42.4二樓退臺(tái)規(guī)劃示意二樓退臺(tái)規(guī)劃示意二樓應(yīng)考慮退臺(tái)式的設(shè)置，作為過(guò)道和外擺區(qū)域，增加休閑感，同時(shí)建議一樓通往二樓考慮在建

26、筑物的兩端設(shè)置臺(tái)階直接上去，這樣二樓也可當(dāng)作街鋪來(lái)使用，提高二層商業(yè)價(jià)值設(shè)置臺(tái)階式直接通往二樓1263.03.0建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議基于項(xiàng)目商業(yè)功能和商業(yè)定位方向，建筑形態(tài)上建議采用街區(qū)、街鋪的形式，應(yīng)更好的利用主干道便利交通及海景資源。應(yīng)有利于在建筑上與時(shí)代海岸公寓形成融合和呼應(yīng)。應(yīng)有利于在建筑上與時(shí)代海岸公寓形成融合和呼應(yīng)?？梢孕纬汕鷱酵ㄓ牡母杏X(jué)，營(yíng)造休閑的商業(yè)氛圍和景觀，打造極具體驗(yàn)感的商業(yè)可以形成曲徑通幽的感覺(jué)，營(yíng)造休閑的商業(yè)氛圍和景觀，打造極具體驗(yàn)感的商業(yè)空間。空間。依據(jù)不同區(qū)域的業(yè)態(tài)定位設(shè)置不同面積大小的商鋪，有利于招商，更有利于商家依據(jù)不同區(qū)域的業(yè)態(tài)定位設(shè)置不同面積大小的商鋪

27、，有利于招商，更有利于商家經(jīng)營(yíng)和對(duì)外推廣，減少建筑成本。經(jīng)營(yíng)和對(duì)外推廣，減少建筑成本。 127建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格地塊建筑風(fēng)格建議采用東南亞熱帶建筑風(fēng)格，在建筑形態(tài)、建筑立面、建筑色調(diào)上采用歐式建筑構(gòu)件，滿足政府要求的同時(shí)，呈現(xiàn)出尊貴高雅的項(xiàng)目氣質(zhì)。4.04.0建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議 1285.05.0產(chǎn)品分割建議產(chǎn)品分割建議一、根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃，項(xiàng)目?jī)?nèi)部將出現(xiàn)一條較具規(guī)模的商業(yè)街，此商業(yè)街由于由于左右功能屬性的不同，因此所設(shè)定的面積區(qū)間也應(yīng)該有所差別，對(duì)于餐飲一條街的規(guī)劃，我方建議不在商鋪面積的分割上不宜過(guò)大，應(yīng)摒棄大型商業(yè)，選用中小型餐飲。對(duì)于另外一條休閑娛樂(lè)商業(yè)街，建議面積適中即可，對(duì)于休閑

28、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的安置可以考慮在酒店公寓中予以考慮。公寓公寓餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)面積以面積以30至至50為宜，為宜，并且縮小商并且縮小商業(yè)的開(kāi)間，業(yè)的開(kāi)間，增加進(jìn)深，增加進(jìn)深，使得商業(yè)街使得商業(yè)街中的餐飲門中的餐飲門店的數(shù)量增店的數(shù)量增加加面積以面積以50至至100為宜，大型休閑為宜，大型休閑 業(yè)業(yè)態(tài)不予考慮態(tài)不予考慮129報(bào)告目錄報(bào)告目錄 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分：項(xiàng)目分析第二部分：項(xiàng)目分析 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展方向第三部分：項(xiàng)目發(fā)展方向3. 3. 執(zhí)行價(jià)格建議執(zhí)行價(jià)格建議2. 2.項(xiàng)目執(zhí)行策略項(xiàng)目執(zhí)行策略1. 1.銷售總體思路銷

29、售總體思路 第四部分：產(chǎn)品優(yōu)化建議第四部分：產(chǎn)品優(yōu)化建議5. 5.項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析4. 4.項(xiàng)目執(zhí)行細(xì)則項(xiàng)目執(zhí)行細(xì)則1301.01.0銷售總思路銷售總思路總體思路：總體思路： 突破季節(jié)束縛，打破黃金海岸僅為旅游地，而非生活地的現(xiàn)突破季節(jié)束縛，打破黃金海岸僅為旅游地，而非生活地的現(xiàn)狀，通過(guò)科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃，和完美的營(yíng)銷策略，為項(xiàng)目擴(kuò)大客狀，通過(guò)科學(xué)的項(xiàng)目規(guī)劃，和完美的營(yíng)銷策略，為項(xiàng)目擴(kuò)大客戶資源。對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷：戶資源。對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷：我們就是要玩轉(zhuǎn)概念和規(guī)劃我們就是要玩轉(zhuǎn)概念和規(guī)劃1312.02.0相關(guān)執(zhí)行策略相關(guān)執(zhí)行策略一、概念包裝到位：一、概念包裝到位：一改黃金海岸原有產(chǎn)品的定位，賦

30、予項(xiàng)目概念上的差異化二、品牌包裝到位：二、品牌包裝到位：對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力，規(guī)劃單位實(shí)力進(jìn)行高效的包裝，建立客戶認(rèn)可度，實(shí)現(xiàn)工程未動(dòng)，銷售啟動(dòng)。三、宣傳推廣到位：三、宣傳推廣到位：受銷售周期的制約、目標(biāo)群體無(wú)固定區(qū)域的限制，因此為了能夠盡可能的縮短戰(zhàn)線，只有加大宣傳力度，實(shí)現(xiàn)全面宣傳。四、銷售策略到位四、銷售策略到位 ：從價(jià)格的制定，到優(yōu)惠政策的給予，從銷售節(jié)奏的控制，到促銷政策的應(yīng)用，力求在各個(gè)角度上符合項(xiàng)目的基本要求。1323.03.0銷售價(jià)格建議銷售價(jià)格建議1. 1.商業(yè)售價(jià)建議商業(yè)售價(jià)建議2. 2.住宅售價(jià)建議住宅售價(jià)建議策略：只租不售賣策略：只租不售賣租金：略低于市場(chǎng)水平租金：略低于市場(chǎng)

31、水平 解析解析降低商業(yè)入住門檻，增加項(xiàng)目商業(yè)氛圍降低商業(yè)入住門檻，增加項(xiàng)目商業(yè)氛圍備注：一層、二三層商業(yè)要區(qū)別對(duì)待，在租金上也應(yīng)有所體現(xiàn)備注：一層、二三層商業(yè)要區(qū)別對(duì)待，在租金上也應(yīng)有所體現(xiàn)策略：低于當(dāng)?shù)毓⑹袌?chǎng)的平均水平策略：低于當(dāng)?shù)毓⑹袌?chǎng)的平均水平備注：住宅項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貙儆谛律挛?，所以在認(rèn)可度上存在一定的障備注：住宅項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貙儆谛律挛?，所以在認(rèn)可度上存在一定的障礙，所以需要用價(jià)格作為橋東因素實(shí)現(xiàn)銷售礙，所以需要用價(jià)格作為橋東因素實(shí)現(xiàn)銷售2. 2.公寓售價(jià)建議公寓售價(jià)建議策略：以市場(chǎng)水平為依據(jù)策略：以市場(chǎng)水平為依據(jù)備注：公寓的觀海性可能是最好的，因此其價(jià)格也應(yīng)該是最高的備注：公寓的觀海性可能是最好的，因此其價(jià)格也應(yīng)該是最高的1332 2、擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳范圍，增加客戶數(shù)量、擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳范圍，增加客戶數(shù)量1 1、樹(shù)立品牌、策略推廣、完美營(yíng)銷、樹(shù)立品牌、策略推廣、完美營(yíng)銷3 3、填補(bǔ)市場(chǎng)缺口，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充式和營(yíng)銷、填補(bǔ)市場(chǎng)缺口，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充式和營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行中應(yīng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行中應(yīng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)： 科學(xué)的制定方略，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢瀼貓?zhí)行科學(xué)的制定方略，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?/p>