小高層白領(lǐng)公寓房地產(chǎn)項目投資可行性研究報告

1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaa

2、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacin

3、gLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa

4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF總 論 項目名稱：××花苑（一期）小高層白領(lǐng)公寓 建設(shè)單位：××××房屋業(yè)開發(fā)有限責任公司 建設(shè)地點：××市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨××花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場。 項目研究范圍：在對該房地產(chǎn)投資項目的基本概算與成本估算、建筑戶型設(shè)計、市場價格定位及客戶對象分析、項目投資資金運作及相關(guān)財務(wù)指標分析。對項目的經(jīng)濟可行性進行綜合評價。 項目編制依據(jù)：（一）

5、中華人民共和國國有土地使用證（No 010643607）（二）中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號<98>562）（三）關(guān)于北京路豆腐廠至榮軍鼓樓醫(yī)院實施舊城改造的申請報告（四）中國××××花苑（黑川紀念建筑.都市設(shè)計事務(wù)所）（五）國家計委和國家建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價與參數(shù)（六）國家建設(shè)部2000年頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價方法（七）關(guān)于××××屋業(yè)開發(fā)有限公司等建設(shè)項目可辦理有關(guān)手續(xù)的通知（城規(guī)指200323號）。 建設(shè)單位概況：××××屋業(yè)開發(fā)有限責任公司。

6、××××屋業(yè)開發(fā)有限責任公司為××花苑的房地產(chǎn)項目公司，公司成立于1995年，注冊資金500萬元。為項目公司，主要業(yè)務(wù)就是對“××花苑”商住樓項目進行房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)與經(jīng)營。 可行性研究結(jié)論：經(jīng)認真的調(diào)查研究，對建設(shè)開發(fā)××花苑（一期）的必要性進行的分析，對該項目投資后的收支和償債能力進行了詳細的測算。我們認為：建設(shè)開發(fā)××花苑（一期）從社會效益方面分析是必要的，項目市場穩(wěn)定，從經(jīng)濟效益方面分析是可行的。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標：總占地面積： 3,039平方米建筑占地面積： 1,

7、257平方米容積率： 11.80建筑密度： 41%總建筑面積： 45,092平方米建設(shè)總投資： 8,971.74萬元 其中：自籌 4,601.74萬元 銀行貸款 4,370萬元投資利潤率： 24.44%內(nèi)部收益率： 54.17%動態(tài)投資回收期： 1年零9個月貸款償還期： 8個月項目總投資為8,971.74萬元, 銀行貸款總額為4,370.00萬元，貸款利率為銀行一年期貸款利率5.31%。經(jīng)測算該投資項目的所需銀行貸款的償還期為：8個月。還本付息能力較好。投資回報率為24.44%，高于銀行一年期貸款利率5.31%。項目內(nèi)部收益率為54.17%，靜態(tài)投資回收期為1年零10個月。第一章 概 述一、項

8、目實施的背景隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的經(jīng)濟條件得到了很大改善，開始注重生活品質(zhì)和家庭投資。人們的生活質(zhì)量在不斷的提高，而住房這一人們生活改善的重要標志，已經(jīng)成為了市場消費的新熱點。今年以來，全國房地產(chǎn)投資速度持續(xù)保持3040的增長勢頭，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年多的高位運行，目前還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中，市場的需求持續(xù)旺盛。各地各種新的樓盤不斷涌現(xiàn)。人們投資購買住宅，改善生活品質(zhì)的需求逐漸釋放了出來。同時，為改善投資環(huán)境，塑造城市形象，積極向小康社會邁進，政府也開始大力促進城市的開發(fā)和改造，美化市容環(huán)境。 北京路豆腐廠巷到榮軍鼓樓醫(yī)院片區(qū)是××為數(shù)不多的在市區(qū)殘留的舊危房。該區(qū)域

9、原屬桃源村、大廠村農(nóng)村住宅和部分單位宿舍，區(qū)內(nèi)部分房屋尚為土坯房屋，歷史上沒有進行過合理的規(guī)劃、建筑密度大，住房擁擠，無安全防火通道，居民生活安全保障性差，臨街面基本是以舊房、危房為主，對××市的整體市容環(huán)境造成了很不利的影響。為此，××××房屋開發(fā)有限公司配合政府提出的解決“城中村”問題，準備對該片區(qū)實施舊城改造，開發(fā)建設(shè)高層公寓，為美化××市容環(huán)境，塑造××的新型城市形象做出貢獻。二、項目建設(shè)必要性（一）××是云南省省會，位于滇中高原，人口467萬，其中城區(qū)常住人口超過1

10、70萬，經(jīng)濟發(fā)達，文化豐富，是云南省政府和各省級機關(guān)、中央及外地駐滇機構(gòu)的所在地；是全省的政治、經(jīng)濟、文化中心；同時，處于中國與東南亞國際大通道的起點，區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市發(fā)展迅速。因此，需要不斷提升城市住宅的建設(shè)，以滿足未來經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。（二）住宅建設(shè)是國家建設(shè)小康社會中重要的一環(huán)，住宅品質(zhì)是人民生活品質(zhì)提高的重要標志。對國家而言，小康住宅是否普及直接標志著是否實現(xiàn)小康社會，各地政府皆將住宅建設(shè)列為重點。 （三）國家實施西部開發(fā)的戰(zhàn)略對云南以及××經(jīng)濟起到了極大的推動作用，不斷改善住宅等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是改善投資環(huán)境，擴大對外開放，加快經(jīng)濟發(fā)展的重要的環(huán)節(jié)（四）在現(xiàn)代

11、社會，住宅是標志著個人生活質(zhì)量改善和提高的重要標志，價格適宜、居住舒適的住宅已經(jīng)成為了人們首選。（五）××市政府高度房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展建設(shè)住宅等城市基礎(chǔ)設(shè)施作為本地區(qū)的一個長期堅持的建設(shè)重點，并希望借此實現(xiàn)××的跨越式發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)有了強勁的增長勢頭。（六）××目前住宅質(zhì)量還遠不能滿足發(fā)展的需要，據(jù)統(tǒng)計目前××城區(qū)住宅數(shù)共計約500,000戶左右，其中絕大部分為普通溫飽型住宅。還遠不能滿足為住戶提供真正高品質(zhì)住宅的需求。價格適宜的高品質(zhì)公寓式住宅市場還有很大的市場空間。 鑒于以上原因，在××

12、;地區(qū)選擇投資高品質(zhì)公寓式住宅是十分必要的。第二章 項目編制依據(jù)、研究范圍及目的一、編制依據(jù)（一）中國××××花苑（黑川紀念建筑.都市設(shè)計事務(wù)所）（二）國家計委和國家建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價與參數(shù)（三）國家建設(shè)部2000年頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價方法二、研究范圍研究范圍為：該房地產(chǎn)投資項目的基本概算與成本估算、建筑戶型設(shè)計、市場價格定位及客戶對象分析、項目投資資金運作及相關(guān)財務(wù)指標分析等。三、主要目的對該項目的投資決策提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的理論依據(jù)；優(yōu)化方案，篩選出投資和技術(shù)上可行、經(jīng)濟和財務(wù)上有利的最佳方案，減少投資風(fēng)險、提高投資效益。明細投資成

13、本核算，使投資者有效地控制投資成本第三章 市 場 分 析一、宏觀市場分析最近20年來全國建成住宅57億平方米，相當于80年代前30年的近10倍，我國城市住房狀況有了很大改善。然而進入新世紀以后，住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式，正在從速度、規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。講品牌、重環(huán)境、重質(zhì)量，成為住宅發(fā)展的關(guān)鍵。住房建設(shè)的動力機制也發(fā)生了變化。過去靠政府的政策支持，從1988年至今近15年來的住房制度改革，使人們在住房體制和住房消費觀念產(chǎn)生了較大的變化，住房的商品化已經(jīng)在全國全面普及，今后購房將主要靠個人的經(jīng)濟承受能力和心理承受能力。人口增加、城市化進程的加快和人們要求改善住房的愿望

14、，成為住房發(fā)展的三大動力。 同時，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的嚴峻挑戰(zhàn)。全國2.5萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一級、二級企業(yè)不到1/5，一半多經(jīng)營不規(guī)范。國家將強化市場的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場，一些不規(guī)范的企業(yè)將受到整治。為防范金融風(fēng)險，房地產(chǎn)經(jīng)營貸款的門檻提高。 這些都對房地產(chǎn)開發(fā)提出了新的挑戰(zhàn)。另外，隨著人們消費意識的成熟，從眾心理逐漸改變，人們在生活中越來越追求個性化，表現(xiàn)出比以往更為強烈的個性意識。在對住宅的需求上，也同樣如此。為適應(yīng)這種變化，目前的房地產(chǎn)市場細分也日趨精細，產(chǎn)品往往都是針對某一部分客戶量身定做，精心打造。這也是房地產(chǎn)市場日趨成熟的標志之一。以前的×&

15、#215;房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品大都較為粗放，沒有針對特定的客戶群來細分市場，但近年來隨著住房消費主體的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭的加劇，越來越多的開發(fā)商也更加關(guān)注房地產(chǎn)市場細分方面的情況，也投入了大量的人力、物力進行專項開發(fā)研究，并在從中取得了不錯的業(yè)績。 小戶型的火爆和Townhouse取得成功，實際上就是市場細分取得的成功。以往有的樓盤，從三四十平方米的小戶型到兩三百平方米的超大豪華戶型應(yīng)有盡有。但從銷售的情況來看，往往會留下一些尾盤，使開發(fā)商的利潤在尾盤中沉淀。作為開發(fā)商來說，由于自身的資源有限，也不可能滿足所有層面的客戶需求。 作為開發(fā)商，要滿足市場的有效需求就必須進行有效的市場細分，而作為消費

16、者來說，也希望與自己一樣的人為鄰居，以免居住環(huán)境過于混雜從而影響居住質(zhì)量。以廣基·鷗翔雅居等為例，就很好地說明了居住消費的同質(zhì)化需求趨勢。廣基·鷗翔雅居在滿足對居住的出、入、住、行、文化等方面的需求方面，進行了大量深入的研究，在現(xiàn)階段的××樓市來說，應(yīng)該是一種開發(fā)理念的創(chuàng)新。對滿足居住的同質(zhì)化要求來說，無疑反映了××樓市的一種發(fā)展趨勢，同時也將促進××房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二、××市場基本情況    按××市的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的實際現(xiàn)狀情況

17、來看，××滇池國家旅游度假區(qū)以其優(yōu)美稀缺的自然景觀資源和日趨成熟的生活配套無疑將成為今后××高端產(chǎn)品的首選成熟片區(qū)。這一片區(qū)集中了一批包括去年表現(xiàn)較好的陽光海岸、聽濤雅苑等早期××高端產(chǎn)品盤，另外隨著商網(wǎng)、學(xué)校、交通等生活配套的完善，加上原來的民族村、紅塔體育中心等優(yōu)勢資源，以廣基·鷗翔雅居為代表的××新一代高端房地產(chǎn)產(chǎn)品將進一步加速提升這一成熟高端片區(qū)的形成。廣基·鷗翔雅居吸取了以往××高端產(chǎn)品個性不足，缺乏鮮明特色等的經(jīng)驗教訓(xùn)，在產(chǎn)品特色方面，針對高端產(chǎn)品消費者個性需求差

18、異性加大的特點推出了新一代的個性高端產(chǎn)品。從市場的發(fā)展情況看，以廣基·鷗翔雅居為代表的高端產(chǎn)品樓盤，以及這一片區(qū)的如彩云水榭、金家大院、滇池衛(wèi)城等樓盤將共同引領(lǐng)××滇池國家旅游度假區(qū)這一黃金片區(qū)在今年年末、明年年初把××房地產(chǎn)市場的高端市場推向新高。 而以××市北市區(qū)龍泉地產(chǎn)開發(fā)的新盤江東花城為代表的城邊低價樓盤則在工薪族中擁有較大的號召力。江東花城率先舉起了“元平方米起”的特價大旗，隨后，位于小虹山的星光之約再出驚人之舉，爆出999元的特價房。雖然這兩次特價房都有炒作之嫌，真正的價格戰(zhàn)沒能打起來，但這足以讓人感到平靜表象下

19、涌動的力量。價格較低、質(zhì)量可靠的樓盤總是能受到人們的歡迎。與此同時，以位于白塔路的86街公寓U2為代表的市中心區(qū)域的高質(zhì)量小盤依然受到都市白領(lǐng)們的追捧，繼2002年5月開盤以來天天人流不斷，特別是在二環(huán)路內(nèi)原則上“只拆不建”的政策出來之后，更是受到了購房者的青睞，雖然沒有打廣告，開發(fā)商也很低調(diào)，可每天的看房客戶仍然不低于五、六十；僅用不到一年的時間就全部銷售告磬。使得小戶型的神話得以繼續(xù)延續(xù)。 從“陽光A版”到“86街公寓”，從“春天映象”到“澳霖公寓”可以毫不夸張地說，前兩年的××樓市小戶型獨步天下。這種總價10萬出頭，首付1萬左右的小戶型，成為人們購房首選的產(chǎn)品。透過現(xiàn)

20、象看本質(zhì)，究其小戶型熱銷的原因，我們不難發(fā)現(xiàn)：其一、目前在股市震蕩，銀行個人存款利率較低的情況下，部分持資者（中產(chǎn)階級）則把投資方向轉(zhuǎn)向住宅投資。其二、在××這種經(jīng)濟并不很發(fā)達的西部城市，居民收入、消費需求相對沿海較低，因此愿選擇經(jīng)濟型的小戶型。從長遠看，小戶型不會一直受到市場的追捧。但對特殊的消費群體而言，它依然具有較強的吸引力。小戶型產(chǎn)品永遠不會“壽終正寢”。從總體來看，目前××樓市缺少亮點和熱點。一是供求關(guān)系導(dǎo)致市場上再也沒有了火爆的購房場面，局部價格有所下調(diào)；二是由于市場上缺乏好盤、靚盤，沒有激發(fā)出購房者的有效需求；三是房地產(chǎn)開發(fā)的政策面導(dǎo)致&#

21、215;×樓市大環(huán)境正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，開發(fā)環(huán)境的轉(zhuǎn)變在一定程度上造成了當前市場的沉寂。對樓市造成重大影響的兩大政策一是××市以后房地產(chǎn)開發(fā)用地由土地交易中心招標競拍，協(xié)議出讓終止；二是××市二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建，有90個左右的房地產(chǎn)項目因此而被撤消。對于第一項政策意味著今后××樓市競爭將升級，房地產(chǎn)市場將重新洗牌，很多無資金實力的中小開發(fā)商將出局，土地儲備、資金實力、人才、品牌等都成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭中不可或缺的重要因素。對于第二項政策的實施，除了會使××的整體城市環(huán)境有所改觀外；還將會使二環(huán)路內(nèi)在建在

22、售項目的價值提升而變得炙手可熱；同時將加速樓市郊區(qū)化的發(fā)展趨勢。所以，可以說政策因素左右著當前××樓市的風(fēng)云變換。土地政策在初始執(zhí)行中的一些變化因素也是造成當前一些大盤遲遲沒有動工的重要原因。前兩年××房地產(chǎn)的開發(fā)，競爭焦點主要集中在概念、環(huán)境之類的戰(zhàn)術(shù)性層面上，經(jīng)過近幾年的發(fā)展后，房地產(chǎn)業(yè)已上升到了一個更高的競爭平臺。照抄照搬外地經(jīng)驗，通過概念炒作賣樓的營銷方式對老百姓來說已沒有什么效果了。今年在市場沉寂的環(huán)境下，務(wù)實的方式逐漸成為主流。戶型格局重新受到購房者和業(yè)界重視。三、××市場細分根據(jù)“購房歡樂節(jié)”對××房

23、地產(chǎn)的市場調(diào)查，按不同消費人群分類及其對住房的選擇，根據(jù)被訪者的現(xiàn)有住房面積、購買商品房次數(shù)、打算購買住宅的單價、面積、房款總價、戶型、年齡、婚姻狀況、學(xué)歷、家庭人口等指標進行了幾類分析，我們可以發(fā)現(xiàn), ××的房地產(chǎn)市場可分為四類相對獨立的消費群體。 第一類：為年齡較大且學(xué)歷較低的消費人群。他們40歲以上，已婚，有52.6%的人是高中以下學(xué)歷，他們中有86.8%是三口以上的家庭，其中有34.2%是四口或四口以上的家庭。他們有76.3%的人居住面積在80平方米以下；第一次購買商品房的占78.9%；他們中有94.8%的人選擇單價在2100元/平方米的住宅，其中50%選擇單價在1

24、700元/平方米以下的住宅；他們中有73.7%的人選擇的住房面積在120平方米以下，其中34.2%選擇住房面積在100平方米以下；對于房款總價，他們中有78.9%的人選擇25萬以下，其中63.1%的人選擇20萬以下的住房；他們中有39.5%的人選擇三室二廳二衛(wèi)的住房，有29%的人選擇三室一廳一衛(wèi)或二室二廳。 第二類為年齡較大且學(xué)歷較高的消費人群。他們基本上是4660歲，已婚，83.4%的人具備大專以上文化，他們的家庭人口基本上為24人。他們現(xiàn)居住面積在80平方米以下的占83.3%；基本上是第一次打算購買商品房；他們中83.4%的人選擇單價為17002300元/平方米的住房，也有一部分能接受單價

25、為2900元/平方米以上的住房；他們選擇的住房面積在120平方米以下；他們能接受的房款總價多為1025萬，其中有66.7%的人能接受1620萬的房款總價；他們中有50%選擇三室二廳二衛(wèi)，也有50%選擇二室二廳或二室一廳。 第三類為年齡較小且家庭人口較多為兩人的消費人群。他們有86%年齡在35歲以下，已婚的占57.8%，未婚的占39.1%，有87.4%的人學(xué)歷在大專以上，他們中78.2%的家庭人口在三人以下，其中的26.6%為二人以下。他們現(xiàn)居住面積在80平方米以下的占85.9%；第一次購買商品房的占76.6%；有90.7%人選擇2100元/平方米的住房，其中68.8%選擇1700元/平方米以下

26、的住房；他們選擇住房面積在120平方米以下的占82.9%，其中54.7%的人選擇80100平方米；他們中有95.3%人能接受總價在25萬以下的住房，其中62.5%的人選擇總價在20萬以下的住房；他們中有32.8%選擇的戶型為三室二廳二衛(wèi)，有42.2%的人選擇三室一廳一衛(wèi)或二室二廳。 第四類為年齡較小且家庭人口較多為三人以上的消費人群。他們40歲以下，已婚占80%，未婚占20%，均為大專以上學(xué)歷，其中大學(xué)本科以上占66.7%，80%為三口之家。他們現(xiàn)居住面積基本在80平方米以上，其中有60%的人能接受2500元/平方米以上單價；他們選擇面積在140平方米以上的住房；接受的房款總價在36萬以上的住

27、房；他們選擇的戶型為四室二廳二衛(wèi)或躍復(fù)式甚至別墅。 從消費者選擇的物業(yè)類型與其年齡、學(xué)歷和家庭人口的關(guān)系來看，也呈現(xiàn)一定的相關(guān)關(guān)系。見下表：表1：物業(yè)類型的選擇與消費者年齡的關(guān)系年齡多層小高層高層花園式多層別墅23歲以下 3.10%4.50%2.40%7.70%2325歲 7.80%18.20%33.30%9.50%2630歲 17.20%31.80%16.70%33.30%7.70%3135歲 12.50%4.50%16.70%11.90%30.80%3640歲 4.70%4.50%16.70%11.90%7.70%4145歲 6.30%4.50%16.70%4650歲 12.50%2.40

28、%15.40%5155歲 9.40%13.60%14.30%7.70%5660歲 14.10%13.60%11.90%7.70%60歲以上 12.50%4.50%2.40%15.40%從表1可以看出，30歲以下人群對小高層和高層的接受比例較高，特別是2325歲這一年齡段的人群，住房層數(shù)越高，他們的接受比例也隨著提高。而年齡較大的消費者還是比較喜歡層數(shù)較低的住宅。此外，部分5060歲的老年人也比較喜歡帶電梯的小高層住宅。從表中還可以看到，多層住房的消費群體的年齡一般為2635歲、4650歲以及56歲以上的消費者。小高層的消費群體一般為2330歲以及5160歲的消費者。高層的消費者一般為35歲以下

29、人群?；▓@式多層的消費群體一般為30歲左右以及55歲左右的消費者。而別墅的消費群體為3135歲、4650歲和60歲以上。表2：物業(yè)類型的選擇與消費者學(xué)歷的關(guān)系學(xué) 歷多層小高層高層花園式多層別墅高中以下10.90%7.30%2.40%7.70%高中/中專/技校25.00%22.70%16.70%12.20%35.70%大專 45.30%45.50%33.30%31.70%28.60%大本18.80%27.30%50.00%46.30%35.70%研究生及以上4.50%2.40%從表2中可以看出，消費者的學(xué)歷與選擇物業(yè)類型的層高也有一定的相關(guān)關(guān)系，如選擇小高層和高層的消費者比例，大專以上學(xué)歷的消費

30、者比例就高于大專以下學(xué)歷的消費者，特別是高層物業(yè)的消費者，隨著學(xué)歷的提高，接受的比例也隨著提高。對花園式多層住宅的接受比例也有類似的趨勢。表3：物業(yè)類型的選擇與家庭人口的關(guān)系家庭人口多層小高層高層花園式多層別墅一人3.20%16.70%5.00%7.10%二人 25.40%9.10%33.30%15.00% 9.50%28.60%三人50.80%40.90%16.70%60.00%35.70%四人 14.30%45.50%16.70%10.00%7.10%五人6.30%16.70%10.00%14.30%六人或以上4.50%7.10%從表3可以看出，選擇多層、花園式多層和別墅等物業(yè)類型的消費者

31、以三口之家居多，選擇小高層物業(yè)的以四口或三口之家多，而選擇高層物業(yè)的則以兩口之家居多。 四、××花苑（一期）的市場定位  考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較?。▋H為4.56畝），為獲得較好收益，只有選擇建設(shè)高層住宅。 從上面的分析可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡35歲以下，學(xué)歷在大專以上，家庭人口在23人的人群中；也就是所謂都市年輕白領(lǐng)。這也就是本項目的目標市場。 而從消費承受能力分析來看，目前大多數(shù)人（60%以上）能夠接受的住宅價位在2520萬元以內(nèi)。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上應(yīng)該以7080

32、平方米/戶左右為主力戶型。第四章 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標一、 項目現(xiàn)狀項目用地原為××屋業(yè)開發(fā)有限公司豆腐廠3號地塊，面積為2567.6平方米。××××屋業(yè)開發(fā)有限公司已經(jīng)辦理完所有有關(guān)手續(xù)，付清了有關(guān)款項；取得了土地使用證（編號No 010643607，見附件）。完全具備開發(fā)條件。項目于一九九八年正式開始啟動，原規(guī)劃是兩棟八層的多層建筑。后由于企業(yè)和市場變動的原因，在完成建筑用地手續(xù)以及居民撤遷后停工。后經(jīng)過方案調(diào)整、再次報批后，于二零零二年一月再次動工，在完成部分基礎(chǔ)工作后（完成80%的樁基工程），由于政策原因（政府決定二環(huán)路以內(nèi)

33、只撤不建）再次停建至今。經(jīng)過市規(guī)劃規(guī)劃委員會的再次論證、批復(fù)后，復(fù)工條件已經(jīng)具備。現(xiàn)已經(jīng)可以開始建設(shè)。由于種種原因，項目拖延了較長時間，期間方案也做了多次修改。市場情況已經(jīng)發(fā)生了較大的變化。目前，由于××市二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建的政策，有多個市內(nèi)房地產(chǎn)項目因此而被撤消。該政策的實施，除了會使××的整理城市環(huán)境有所改觀外；最為重要的是將會使二環(huán)路內(nèi)在建在售項目的價值提升而變得炙手可熱。由于上述政策的實施，使二環(huán)路內(nèi)的屋業(yè)資源將變得越來越緊缺，長遠看具有較大升值的潛力。因此，市中心區(qū)域的住宅樓盤對消費人群的吸引力將有所增加。從這個角度來看，由于擬建項目位于一

34、環(huán)路以內(nèi)，地處××市中心區(qū)域，交通、購物等居家條件優(yōu)越，具有較好的發(fā)展條件。二、 項目建設(shè)規(guī)模項目原總占地面積為2567.6平方米，經(jīng)過總體規(guī)劃設(shè)計，增加少部分二期用地后，一期實際建筑用地為3039平方米，建設(shè)直接投資為8,971.74萬元萬元?？偨ㄖ娣e45,092平方米，建筑占地面積1,257平方米，地下三層，地上27層。其中：一、二層及地下一層為商鋪，面積3,073平方米；地下二、三為停車場，建筑面積6,146米；其余為住宅。整個建筑共256戶住宅，車位為105個。三、項目建設(shè)目標的確定考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較?。▋H為4.56畝），為獲

35、得較好收益，項目選擇了建設(shè)高層住宅樓的基本方案。 從該項目的市場分析定位可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡35歲以下，學(xué)歷在大專以上，家庭人口在23人的人群中；也就是所謂都市年輕白領(lǐng)。因此項目的目標市場就是××的都市年輕白領(lǐng)。 而從消費承受能力分析來看，目前大多數(shù)人（60%以上）能夠接受的住宅價位在2520萬元以內(nèi)。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上以6080平方米/戶左右為主力戶型。市場定位為滿足都市年輕白領(lǐng)的特定需求，以區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價位適中和個性化的生活方式為主要訴求。整個方案突出都市白領(lǐng)公寓的理念，力求避免以往×

36、;×產(chǎn)品個性不足，缺乏鮮明特色等的缺點，生態(tài)環(huán)境差等的缺點，在產(chǎn)品特色方面，針對都市白領(lǐng)消費者個性需求差異性，以環(huán)境幽雅、區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價位適中和個性化的生活方式為主要特點，通過與東面二期即將建設(shè)的大面積的生態(tài)空中花園和區(qū)內(nèi)高大樹木形成的城市森林連接，充分考慮住戶追求戶外空間享受，真正考慮到人的感受。推出了××花苑一期這一新一代的個性產(chǎn)品。二期五千多平方米的區(qū)內(nèi)綠化面積將以高大樹木和草坪形成××市內(nèi)北京路沿線除東風(fēng)廣場外最大的城市森林廣場。北京路中段為××商務(wù)中心區(qū)，是城市最繁華的地段之一。這種城市中的花園、花園中的城

37、市的設(shè)計，提供給每戶業(yè)主一個隨意與戶外接觸的機會，可以滿足其運動、觀賞植物以及散步等休閑的需要。整個項目建成后，區(qū)域綠化覆蓋率將達到44.6。 項目將憑借生態(tài)化的自然環(huán)境，使得該區(qū)域成為了“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化生態(tài)小區(qū)為。使××花苑一期成為××市市區(qū)內(nèi)以“生態(tài)商住樓”為主題的優(yōu)秀商住小區(qū)。四、項目設(shè)計方案項目規(guī)劃設(shè)計方案由××屋業(yè)開發(fā)有限公司委托日本黑川紀念建筑.都市設(shè)計事務(wù)所設(shè)計。項目總占地面積為3039平方米，范圍呈方形。整個項目建筑呈圓柱型結(jié)構(gòu)。建筑方案為地下三層，地上二十七層，總建筑面積45

38、092平方米，建筑占地面積1,257平方米，商鋪總面積3,073平方米；停車場建筑面積6,146米。整個建筑共256戶住宅，建筑面積為56平方米的有206戶，建筑面積為102平方米的有48戶，主力戶型為56平方米。地下室車位為105個。第五章 項目開發(fā)建設(shè)地址及內(nèi)容一、 項目建設(shè)地址××花苑一期項目具體地址位于××市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨××花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場；該區(qū)域原屬桃源村、大廠村農(nóng)村住宅和部分單位宿舍，區(qū)內(nèi)部分房屋尚為土坯房屋，歷史上沒有進行過合理的規(guī)劃、建筑密度大，住房擁擠，無安全防火通道，居民生

39、活安全保障性差，臨街面基本是以舊房、危房為主。目前已經(jīng)拆除。二、項目建設(shè)內(nèi)容項目內(nèi)容為：總占地面積為3039平方米，圓柱型結(jié)構(gòu)；地下三層，地上二十七層，總建筑面積45092平方米，建筑占地面積1,257平方米，商鋪總面積3,073平方米；停車場建筑面積6,146米。整個建筑共256戶住宅，建筑面積為56平方米的有206戶，建筑面積為102平方米的有48戶；地下室車位為105個。平面布局為圓型，層高2.6米-4.5米，總高100米；結(jié)構(gòu)種類和使用材料為： 地上：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在建筑物中央布置核心筒作為剪力墻）地下：中心筒框架結(jié)構(gòu)（在地下外周部分設(shè)置連續(xù)的墻作為剪力墻）住宅部分： 中央的筒部分作

40、為墻體結(jié)構(gòu)； 以中央布置核心筒部分放射狀延伸的粱和連接外圍的粱所構(gòu)成； 樓板為中空結(jié)構(gòu)的250毫米厚的樓板，不設(shè)次粱。這樣可以避免頂棚出現(xiàn)粱的情況，又可以保證大面積樓板的剛性。停車場：和二期的地下部分不設(shè)變形縫，作成一體結(jié)構(gòu)； 為減少挖掘量、作成無粱板結(jié)構(gòu)，盡量降低層高； 使柱子之間的間距盡量均等、在大跨度之間設(shè)柱子。第六章 項目建設(shè)的組織管理一、工程建設(shè)組織管理該投資項目為××××屋業(yè)開發(fā)有限公司自建。具體建設(shè)擬采用專業(yè)化合同分包方式進行開發(fā)建設(shè)，具體方式是：1、工程施工建設(shè)由云南省建五公司按建設(shè)工程施工合同負責進行；2、整個工程由云南省交通工程監(jiān)理公

41、司負責工程監(jiān)理；3、銷售擬選定一家由經(jīng)驗和實力的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，采用委托承包方式完成。項目在管理采取的是準備采取一種類似于矩陣式管理結(jié)構(gòu)的工作小組制度，在投資者（股東）的領(lǐng)導(dǎo)下，從集團各職能部門或社會資源中抽調(diào)或聘請各類專業(yè)人員，組成項目領(lǐng)導(dǎo)小組，同時聘請有經(jīng)驗、有能力的中介機構(gòu)作為項目的財務(wù)顧問，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)項目的實施。對不同的問題，充分利用外部的專業(yè)機構(gòu)來解決。具體分工為：工程建設(shè)由專門的建筑公司負責實施，工程監(jiān)理由專業(yè)的工程監(jiān)理公司來負責監(jiān)理，項目的財務(wù)由專門的財務(wù)顧問提供支持，地產(chǎn)營銷由專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀公司來進行。這種管理模式的優(yōu)點在于，工作小組由不同部門、行業(yè)的專業(yè)人員組成，加強了各

42、種資源的橫向聯(lián)系，所需各類專業(yè)人員、專用設(shè)備隨用隨調(diào)，機動靈活；能夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強了對整個項目管理的靈活性和應(yīng)變能力。但可能的弊端在于由于工作小組具有臨時性，不容易建立責任心。同時，組織中可能存在雙重領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，若出現(xiàn)具體問題，可能難以分清楚責任。二、 建設(shè)工期和進度計劃項目建設(shè)準備從2004年1月開始，項目建設(shè)期十二個月。時間計劃為2004年1月-2004年12月。其中：1 2004年1-2月完成打樁等基礎(chǔ)建設(shè)；2 2004年3-4月完成地面基礎(chǔ)建設(shè)；3 2004年5-2004年8月完成主體工程建設(shè)，二月底建筑工程斷水，開始安裝工程。取得售房許可，開始發(fā)售。4 20

43、04年9月- 12月完成安裝工程；12月底交房，入住。詳見附件：××花苑（一期）建設(shè)進度計劃表。三、項目的銷售管理項目的銷售準備委托專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀公司來進行，采取承包銷售，按銷售額提成的方式進行。初步擬定為以銷售額的2%左右作為委托銷售的成本支付。這種方式能有效降低銷售成本，與銷售業(yè)績密切掛鉤（詳細資料由銷售代理公司提供，在此略）。第七章 投資估算與資金籌措一、 投資估算根據(jù)委托方提供的項目建筑設(shè)計方案，經(jīng)專業(yè)的中國注冊工程造價師詳細測算，按照有關(guān)房地產(chǎn)項目估價的編制辦法以及××市房地產(chǎn)開發(fā)投資的實際水平，××花苑一期的總建筑面積位4

44、5,092m2，開發(fā)建安工程投資估算為8,971.74萬元。具體項目建設(shè)內(nèi)容、估算指標及投資額見下表：××花苑一期投資估算序號項目及費用名稱建筑面積估算價值單位指標備 注()(萬元)(元/)一土地使用費450921,380.00 306.04 1土地征用費4.561,380.00 302.63302.63萬元/畝二建筑安裝費450925,819.65 1,290.62 (一)主體工程部份450925,793.00 1,284.71 1土建工程450924,155.49 921.56 地下部份92191,106.28 1,200.00 地上部份358733,049.21 85

45、0.00 2給排水工程45092202.91 45.00 不含潔具3消防及噴淋工程45092135.28 30.00 4通風(fēng)排煙工程4509267.64 15.00 5電氣照明電力工程45092216.44 48.00 不含二次裝飾燈具6變配電工程4509258.62 13.00 7火災(zāi)自動報警工程4509281.17 18.00 8弱電工程45092112.73 25.00 避雷、廣播、保安此表為上表之續(xù)表9電梯工程45092650.00 10綜合布線45092112.73 25.00 (二)室外總圖部份26.65 1土建工程1451.74 120.00 2安裝工程20.00 水電、燈光3綠

46、化16374.91 30.00 三工程建設(shè)其他費用450921,123.87 249.24 1建設(shè)單位管理費 221.15 建設(shè)單位開辦經(jīng)費104.75 建安費×1.8%建設(shè)單位臨時設(shè)施費58.20 建安費×1.0%工程監(jiān)理費58.20 建安費×1.0%2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費674.10 市政設(shè)施配套費45092135.28 30.00 自來水開戶、開口施工費4509240.58 9.00 排污開戶、開口施工費4509236.07 8.00 煤氣開戶、開口施工費45092112.73 25.00 電話初裝費14.63 475部*308元/部電視入網(wǎng)費22.33 47

47、5戶*470元/戶施工用電設(shè)計、設(shè)備、安拆費4509258.62 13.00 供電局實際收費永久性搭火、防雷設(shè)施開口安裝費45092144.29 32.00 通訊干線/光纜及入網(wǎng)費4509254.11 12.00 電視干線、放大器、電源4509215.47 3.43 市政供水、排水管 4509240.00 8.87 紅線區(qū)域外市政管線3規(guī)劃管理費450926.76 1.50 1.5元/M2建筑面積4勘察設(shè)計費213.13 設(shè)計費116.39 建安費×2%此表為上表之續(xù)表方案費11.64 設(shè)計費×10%勘察費4509267.64 15.00 15元/M2建筑面積施工圖預(yù)算編制

48、費17.46 建安費35工程定額編制管理費8.73 建安費1.5四預(yù)備費416.18 (一+二+三)×5%五建設(shè)期利息232.04 六一+二+三+四+五450928,971.74 1,989.65 二、資金籌措（融資）及資金使用計劃根據(jù)投資估算表，本項目建設(shè)直接投資成本為8,971.74萬元。××××屋業(yè)開發(fā)有限責任公司計劃投入自籌資金4,601.74萬元；銀行貸款4,370.00萬元。項目建設(shè)期為1年，銀行1年期貸款利率為5.31%。貸款利息按全年平均計算，即每年應(yīng)計利息（年初借款累計本年借款使用2）×年利率，建設(shè)期利息約為232.

49、04萬元。按房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)計算常規(guī)，在此將建設(shè)期利息納入開發(fā)成本，本項目建成當年，銷售收入即可償還銀行貸款投資使用計劃與資金籌措表 金額單位：萬元序號年份合計第1年第2年第3年項目1總投資 8,971.748,971.741.1建設(shè)投資8,739.708,739.70 1.2建設(shè)期利息 232.04232.04此表為上表之續(xù)表 1.3流動資金 2資金籌措 8,971.748,971.742.1自有資金 4,601.744,601.742.1.1自籌項目資金4,601.744,601.74其中：用于建設(shè)投資4,601.744,601.74 用于流動資金 2.2借款 4,370.004,370.0

50、02.2.1短期借款4,370.004,370.00第八章 項目收入及成本估算一、收入估算（一）銷售單價確定1、住宅銷售單價確定根據(jù)××花苑（一期）擬開發(fā)建設(shè)的白領(lǐng)公寓的市場定位，即針對都市白領(lǐng)的高層小戶型住宅，我們收集了陽光A版、86街U2等高層小戶型住宅的近期交易案例，經(jīng)分析測算，××市一環(huán)路以內(nèi)高層小戶型住宅的銷售單價為2,6002,700元/，故我們考慮按2,650元/作為××花苑（一期）公寓的平均銷售單價。2、車庫銷售單價確定 根據(jù)××市房地產(chǎn)的市場銷售情況，車庫的銷售考慮按50,000元/個進行估算。3

51、、商鋪銷售單價確定 根據(jù)××市房地產(chǎn)的市場銷售情況，商鋪的平均銷售單價考慮按7,500元/進行估算。（二）銷售計劃確定項目計劃開工當年完工，住宅預(yù)計當年銷售55%，第二年銷售35%，第三年銷售10%；車庫及商鋪預(yù)計當年完畢。（三）銷售收入的估算綜上所述，在確保上述銷售計劃得以實現(xiàn)時，則第1年、第2年、第3年的銷售收入分別為：8,058.24萬元、3,327.22萬元、950.63萬元。二、成本費用估算（一）營業(yè)成本估算房地產(chǎn)開發(fā)投資不同于一般工業(yè)項目投資，其投資兼具資本投資和流動資產(chǎn)投資的雙重性質(zhì)。故在本項目中，項目的總營業(yè)成本等于其總投資額，即8,971.74萬元。根據(jù)收

52、入與成本相配比的原則，我們以項目總投資額為基數(shù)，按銷售計劃的實現(xiàn)估算每年的營業(yè)成本。 （二）經(jīng)營稅金及附加估算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中涉及到以下稅種：營業(yè)稅率（5%）、城市維護建設(shè)稅（7%）、教育費附加（3%）。營業(yè)稅按銷售收入的5%計繳，城市建設(shè)維護稅及教育費附加分別按營業(yè)稅的7%、3%計繳，稅（費）率合計5.5%。（三）期間費用估算期間費用包括銷售費用、管理費用及財務(wù)費用。銷售費用：本項目中，所有產(chǎn)品的銷售均委托第三方進行，即全部委托房屋銷售公司進行銷售，并按實現(xiàn)銷售收入的一定百分比支付房屋銷售公司傭金。根據(jù)市場行情，銷售費用按銷售收入的2%計算。管理費用：取房地產(chǎn)行業(yè)平均值，按銷售收入

53、的2%計算。另銷售中需繳納印花稅0.03%，計算時已將其包含在管理費用內(nèi)。財務(wù)費用：項目建成當年完成的銷售收入即可償還銀行貸款，而當年的利息計入開發(fā)成本，因此不需計算財務(wù)費用。（四）所得稅估算所得稅估算按企業(yè)所得稅法規(guī)定的33%進行測算。三、損益狀況根據(jù)本項目擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析，項目累計稅后凈利潤為1,468.92萬元。第九章 項目財務(wù)分析一、動態(tài)指標分析動態(tài)指標分析中很重要的是對項目的現(xiàn)金流量進行分析。項目的維持取決于是否有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。（一）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它是評價項目盈利能力

54、的重要動態(tài)指標。內(nèi)部收益率高于投資者預(yù)期收益率，該項目即是可行的；反之，則不可行。內(nèi)部收益率的表達式為：式中：CI現(xiàn)金流入量；CO現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t第t年的凈現(xiàn)金流量；IRR計算得出的全部投資內(nèi)部受益率；根據(jù)××花苑（二期）現(xiàn)金流量估算表計算得出該項目的內(nèi)部收益率為54.17%，高于銀行一年期貸款利息5.31%。（二）凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率計算的項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。其計算公式為：式中：Ic為設(shè)定的折現(xiàn)率，本項目中折現(xiàn)率按1年期貸款利率5.31%設(shè)定，經(jīng)分析計算得到凈現(xiàn)值為1,183萬元。凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的絕對指標，它反映項目在

55、滿足按設(shè)定折現(xiàn)率要求的盈利之外獲得的超額盈利的現(xiàn)值。此項目的凈現(xiàn)值為1,183萬元大于零，表明項目的盈利能力超過按設(shè)定的折現(xiàn)率5.31%計算的盈利水平。（三）動態(tài)投資回收期投資回收期是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間。動態(tài)投資回收期的計算中考慮了資金的時間價值。投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風(fēng)險能力越好。經(jīng)分析計算，得到所得稅后、包含建設(shè)期的投資回收期為1.77年，表明項目從建設(shè)開始1年零9個月后能收回投資。二、靜態(tài)指標分析（一）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期的計算不考慮資金的時間價值。此項目的靜態(tài)投資回收期為1.81年，表明項目從建設(shè)開始1年零10月后能收回投資。（二）開發(fā)

56、商成本利潤率開發(fā)商成本利潤率是指項目總開發(fā)價值減去總投資后的差額，除以總投資額得到的比例。它是用來初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個技術(shù)經(jīng)濟指標。若項目全部用于出售時，項目總開發(fā)價值等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入。 =29.93%（三）投資利潤率投資利潤率是評價項目的靜態(tài)指標，反映每一元投資帶來的稅前利潤的多少。計算公式為： 投資利潤率=利潤總額/項目總投資×100% =24.44%即每100元投資可形成利潤24.44元。（四）自有資本金的投資利潤率 自有資本金的投資利潤率反映每一天自有資本投入可帶來的凈利潤的多少，計算公式為： 自有資本金的投資利潤率=凈利潤總額/自有資本金×100% =31.92%即每100元自有資本金投入可形成凈利潤31.92元。以上分析可以說明此項目在目前預(yù)計的投資總額及銷售單價、銷售方式下，獲利能力尚可。三、償債能力分析由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，可以在項目建設(shè)尚未全部完成時進行預(yù)售。同時房地產(chǎn)銷售幾乎全部