本案中的意向書是否可認(rèn)定為商品房買賣合同方法

1、本案中的意向書是否可認(rèn)定為商品房買賣合同案 情原告：陶某。被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司。2002年11月5日，原告與被告訂立預(yù)訂住宅意向書一份，意向書約定：一、原告向被告預(yù)訂王府公寓27層02室房屋(D型)建筑面積約178.9平方米(以后按房管部門測(cè)估面積為準(zhǔn))，每平方米暫定價(jià)格為3760元;二、原告自愿支付10000元作為預(yù)訂住宅室號(hào)的預(yù)約金，被告在收到該預(yù)約金后為原告保留所訂室號(hào)的住宅;三、被告同意原告在簽訂預(yù)售合同前無條件退房，原告的退房要求應(yīng)以書面形式提出，被告收到原告書面退房請(qǐng)求后，三日內(nèi)退還原告所付預(yù)約金，但不計(jì)利息;四、被告在收到原告的預(yù)約金后，不得擅自將原告所訂室號(hào)的住宅，訂予他人，

2、如擅自訂予他人，除預(yù)約金返還原告外，另給予預(yù)約金百分之二十的補(bǔ)償;五、在被告通知原告前來簽訂預(yù)售合同時(shí)，原告應(yīng)在十日內(nèi)前來簽訂預(yù)售合同，逾期視為自動(dòng)放棄，預(yù)約金仍由被告負(fù)責(zé)全額退還;六、在雙方簽訂預(yù)售合同后，預(yù)約金抵作房款，付款方式以預(yù)售合同為準(zhǔn)。雙方訂立預(yù)售合同后，意向書終止。上述意向書由原、被告簽字蓋章予以確認(rèn)。被告在上述意向書訂立后，收取原告預(yù)訂金10000元。2004年3月18日、5月10日被告兩次書面通知原告，要求原告至被告處訂立商品房買賣合同。原告持5月10日的通知至被告處，被告公司工作人員在通知上附注“此房保留，待后處理”。此后，原告于2004年5月12日向被告支付房款10000

3、0元，8月31日支付房款200000元，12月22日支付房款400000元，總計(jì)710000元(含預(yù)訂金10000元)。被告向原告出具了收取上述款項(xiàng)的收據(jù)。2004年12月21日，被告公司副總沈某向原告出具收條一份，收條載明：今收到王府大廈1號(hào)樓2702房款人民幣肆拾捌萬整，按每平方米3760元計(jì)算，面積按187.47平方米。2005年8月2日，原告至被告處，原告與被告公司副總沈某簽署備忘錄，備忘錄稱“2005年8月2日上午9時(shí)40分，陶某到開發(fā)公司要求簽訂購(gòu)房合同，由公司代表沈某接待。沈某答應(yīng)一周內(nèi)與我們正式簽約?！焙笠蚍?jī)r(jià)上漲，被告拒絕交房，原告認(rèn)為雙方的意向書已轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同，遂訴

4、到法院，要求被告按每平方米3760元將王府公寓大廈27層02室房屋(D型，建筑面積187.47平方米)交付給原告，并將辦理產(chǎn)權(quán)登記所需材料交由原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。被告辯稱，原、被告雙方所簽訂的意向書中，約定的是商品房暫定價(jià)，這是不確定的，雙方并未簽訂商品房預(yù)售合同，故意向書不能認(rèn)為直接轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同，且沈某接收房款的行為未經(jīng)公司同意，故原告要求被告按預(yù)訂住宅意向書所載的價(jià)格交房沒有法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。裁判要點(diǎn)法院在審理中查明，2003年12月5日，南通市房產(chǎn)管理局向被告頒發(fā)了商品房預(yù)售許可證。原預(yù)訂室號(hào)2702經(jīng)公安機(jī)關(guān)編號(hào)現(xiàn)為2704.一審法院認(rèn)為，最高人民法院關(guān)于審理

5、商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。本案中，雙方所訂立的意向書約定了買賣雙方的基本情況、房屋的位置面積、付款方式、付款時(shí)間。雙方在意向書中約定了商品房的暫定價(jià)，但被告工作人員沈某出具給原告的收條中確認(rèn)預(yù)訂房屋的價(jià)格為每平方米3760元。被告雖主張沈斌的行為未經(jīng)公司同意，但從被告按沈某的收條向原告收取相應(yīng)房款并出具收據(jù)的行為，可以認(rèn)定被告對(duì)沈某的行為是知道并同意的，至此原、被告雙方就商品房的價(jià)格達(dá)成一致，即雙方確定

6、單價(jià)為每平方米3760元。雙方訂立的意向書已具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按意向書收取原告全部購(gòu)房款，故可認(rèn)定雙方所簽意向書為商品房買賣合同。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條還規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，被告已于原告起訴前取得訟爭(zhēng)房屋的商品房預(yù)售許可證，故雙方所簽合同合法有效。現(xiàn)原告已按雙方約定，向被告交付了購(gòu)房款，被告也應(yīng)按約向原告履行商品房出賣人的義務(wù)。所以，原告要求被告將王府公寓大廈27層02室房屋(D

7、型，建筑面積187.47平方米)交付給原告，并將辦理產(chǎn)權(quán)登記所需材料交由原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，合法有據(jù)，予以支持。原、被告應(yīng)按已確定的商品房?jī)r(jià)格，對(duì)照最終實(shí)際交付的商品房面積進(jìn)行結(jié)算。據(jù)此，依照中華人民共和國(guó)合同法第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條、最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第二條、第五條的規(guī)定，判決：被告開發(fā)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)將本市王府大廈1號(hào)樓27層02室房屋(D型，原預(yù)訂建筑面積為187.47平方米，上述房號(hào)為原預(yù)訂室號(hào)最終以公安機(jī)關(guān)編號(hào)為準(zhǔn))交付給原告，同時(shí)將辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)登記所需材料交由原告

8、辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。宣判后，開發(fā)公司不服，向二審法院提起上訴稱，一審將意向書作為買賣合同確認(rèn)錯(cuò)誤。雙方就價(jià)格問題長(zhǎng)期協(xié)商未能達(dá)成一致意見，沈某的收條不能視為價(jià)格條款，而僅系指已經(jīng)將房?jī)r(jià)計(jì)算到了每平方米3760元，不能作為最終房?jī)r(jià)認(rèn)定。故請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。二審認(rèn)為，上訴人與被上訴人于2002年11月5日簽訂的“預(yù)訂住宅意向書”系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該意向書中已經(jīng)就房號(hào)、面積、價(jià)格，以及預(yù)訂金的支付和違約作出了約定，同時(shí)還約定上訴人通知被上訴人簽訂預(yù)售合同，被上訴人應(yīng)在十天內(nèi)前往簽訂，逾期作自動(dòng)放棄等。為此，該意向書形式上雖為“意向”但已經(jīng)具備合同所應(yīng)有的基本條款，這

9、種約定條款原則上對(duì)雙方當(dāng)事人均具有一定的約束力,否則約定之條款則形同虛設(shè),可由開發(fā)商隨意更改,致平等主體合同相對(duì)人于完全的被動(dòng)和不利,顯然此有違當(dāng)事人意思自治的原則。本案中上訴人與被上訴人已經(jīng)就房屋價(jià)格作出了最終的確定?，F(xiàn)上訴人認(rèn)為沈某出具收據(jù)的行為系其個(gè)人行為，為無權(quán)代理，對(duì)公司沒有約束力等，以此否認(rèn)與被上訴人間已經(jīng)就房屋價(jià)格達(dá)成一致意見，顯與事實(shí)和法律相悖。上訴人的上訴理由，難以采信。上訴人與被上訴人所簽訂的意向書，就房屋價(jià)格暫定為每平方米3760元，而面積則明確約定按房屋管理部門測(cè)定的面積為準(zhǔn)。二審認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋的價(jià)格可由當(dāng)事人按約定、按市場(chǎng)，以及其他因素予以確定，其具有一定

10、的可變數(shù)性，而房屋的面積則應(yīng)由有關(guān)職能部門依照國(guó)家規(guī)范要求予以測(cè)量核定。一審法院在理由部分明確按最終實(shí)際交付的商品房面積進(jìn)行結(jié)算，但判決主文中卻沒有明確加以表述，對(duì)此，予以糾正。據(jù)此，依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)的規(guī)定，判決：一、撤銷一審判決;二、開發(fā)公司于判決生效后三十日內(nèi)按每平方米3760元的價(jià)格，依南通市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處對(duì)王府大廈2704號(hào)房屋核定的面積進(jìn)行結(jié)算，將該房以及辦理該房所有權(quán)登記的材料交予陶某，由其辦理房屋所有權(quán)證。評(píng) 析本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是預(yù)訂住宅意向書上載明的房屋價(jià)格是否確定，雙方所簽預(yù)訂住宅意向書能否認(rèn)定為商品房買賣合同。對(duì)此，筆者認(rèn)為，首

11、先要對(duì)預(yù)訂意向書的性質(zhì)有一個(gè)認(rèn)識(shí)。一、預(yù)訂意向書的性質(zhì)問題按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在商品房預(yù)售過程中商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。由于商品房預(yù)售前須先取得預(yù)售合同許可證，所以，雙方往往會(huì)在簽訂正式的預(yù)售合同之前預(yù)先訂立預(yù)訂意向書，初步約定預(yù)售交易條件。對(duì)于預(yù)訂意向書的性質(zhì)，筆者認(rèn)為，預(yù)訂意向書是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，賦予了雙方在今后一段時(shí)間內(nèi)誠(chéng)信談判的義務(wù)，以達(dá)成正式的商品房預(yù)售合同，它為預(yù)約合同，自訂立時(shí)具有法律效力，它與商品房預(yù)售合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，

12、預(yù)訂意向書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，預(yù)訂意向書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。另從內(nèi)容上看，預(yù)訂意向書與商品房預(yù)售合同的內(nèi)容具有連續(xù)性。 由此可見，預(yù)訂意向書具有以下特征：1、簽署預(yù)訂意向書的雙方當(dāng)事人就是將來所要訂立商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，與預(yù)售合同的主體具有一致性。2、預(yù)訂意向書的標(biāo)的是一種簽約行為，是雙方約定在特定的時(shí)間內(nèi)簽

13、署正式商品房預(yù)售合同的行為。3、預(yù)訂意向書中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)具有特定性。雙方當(dāng)事人都有最大誠(chéng)信以達(dá)成正式合同的義務(wù)。二、預(yù)訂意向書中不確定的條款是否已轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定條款本案的關(guān)鍵是，雙方雖未簽訂預(yù)售合同，但意向書中不確定的條款是否已轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定條款，從而認(rèn)定住宅意向書可直接轉(zhuǎn)移為商品房買賣合同。本案中的預(yù)訂意向書作為預(yù)約合同包括確定條款和不確定條款兩部分，房號(hào)、面積等是確定的，該條款應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人已達(dá)成的具有本約效力的合同條款。而起初意向書中的暫定價(jià)是不確定的條款，是處于未決狀態(tài)的條款，即當(dāng)事人簽訂的權(quán)利義務(wù)不確定的合同條款。在預(yù)約期間，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，盡力完成協(xié)商和談判，實(shí)現(xiàn)交易

14、。但本案中未簽訂預(yù)售合同的責(zé)任不在買方。因?yàn)椋?004年5月10日，開發(fā)公司依意向書約定，向陶某發(fā)出簽約通知，陶某即前往開發(fā)公司，開發(fā)公司明確：保留此房，待后處理。但事后開發(fā)公司并沒有再行通知陶某簽訂合同，為此，未能簽訂正式合同的責(zé)任在于開發(fā)公司，陶某在其中并無過錯(cuò)。本案中雙方的實(shí)際履行行為，已將意向書中不確定的暫定價(jià)條款轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定條款，雙方就此意思表示趨向同一。具體理由是：1、開發(fā)公司先后三次向陶某依每平方米3760元收取房款，沈某在收到房款的收據(jù)中明確按每平方米3760元計(jì)算，面積為187.47平方米。2、特別是此后，雙方之間再未發(fā)生要求交款或者再行付款的事實(shí)。為此，可以確認(rèn)雙方已就房屋價(jià)格作出了最終的確定，故預(yù)