房地產(chǎn)營銷模式及其選擇

1、123開發(fā)商自行租售委托代理租售批發(fā)租售以下情況開發(fā)商會選擇自行銷售以下情況開發(fā)商會選擇自行銷售（1） 別墅或高端公寓項目別墅或高端公寓項目（2）處于賣方市場）處于賣方市場（3）項目已經(jīng)有明確的銷售對象）項目已經(jīng)有明確的銷售對象兩限房全稱為限房價、限套型普通商品兩限房全稱為限房價、限套型普通商品住房，也被稱為住房，也被稱為 兩限兩限 商品住房。兩限房指經(jīng)城商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競格的基礎(chǔ)上，以競地價地價、競房價的方式，招標確、競房價的方式，招標確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標單位按照約定定住宅項目

2、開發(fā)建設(shè)單位，由中標單位按照約定標準建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷標準建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房售的中低價位、中小套型普通商品住房。是是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集過籌集資金資金，建造的房屋。職工個人可按，建造的房屋。職工個人可按房價房價全全額或部分出資、額或部分出資、信貸信貸、建材、建材供應(yīng)供應(yīng)、稅費稅費等方面給等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按

3、確定。個人按房價房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。指由開發(fā)商直接銷售的方式 “日照海濱教授花園”的房地產(chǎn)營銷案例一時間聲名鵲起，引起了社會各界的極大關(guān)注。而它的開發(fā)商山海天城建集團，作為一家以中、高檔住宅開發(fā)為主的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年開發(fā)量僅僅20多萬平方米，在業(yè)內(nèi)沒有什么知名度。但2006年秋發(fā)生的這件事說明，該公司的營銷戰(zhàn)略運作的相當成功。事實也正是如此，日照市作為新興的海濱城市，在國內(nèi)的知名度也不高，更不要說山海天城建集團這家小房地產(chǎn)公司了，可是他們卻連續(xù)成功開發(fā)了教授花園一、二、三期工程，種下的“梧桐樹

4、”，引來了三百名以北大教授為代表的“金鳳凰”教授花園業(yè)主入住園區(qū)。不僅如此，他們開發(fā)的房子有80%以上的賣給了外地人，直接把日照的房價由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，創(chuàng)造了2004年一年銷售4個億的日照市房產(chǎn)銷售新紀錄。教授花園的成功房地產(chǎn)營銷案例值得人們關(guān)注總結(jié)教授花園的成功營銷案例的管理經(jīng)驗，我們不難得出這樣一個結(jié)論：一個樓盤能否對購房者產(chǎn)生吸引力，除了樓盤本身必須具備的基本質(zhì)量外，營銷管理是否到位往往能決定它在市場競爭中的成敗。 分類方式：分類方式： （1）根據(jù)代理機構(gòu)的）根據(jù)代理機構(gòu)的組成組成 分為聯(lián)合代理和獨家代理。 （2）根據(jù)代理委托方的）根據(jù)代理委托方的不同不同

5、 買方代理、賣方代理、雙重代理。 （3）根據(jù)代理機構(gòu)之間的）根據(jù)代理機構(gòu)之間的關(guān)系關(guān)系 首席代理和分代理。由房地產(chǎn)中介機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人負責項目的營銷方式在此模式中，代理機構(gòu)或投資客取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般出現(xiàn)在尾盤項目、房屋出租中一般出現(xiàn)在尾盤項目、房屋出租中1、租房雙方簽訂房屋租賃合同2、房主查看房客身份證，(可向公安局確認身份證).并索取復(fù)印件做為合同附件3、房客查看房主產(chǎn)權(quán)證明(可向當?shù)禺a(chǎn)交易所進行確認)，房主身份證(可向公安局確認身份證.)及兩證的統(tǒng)一(即產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證相同).并索取復(fù)印件做為合同附件.4、合同簽字(房主方)與產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人相同.如不相同需有產(chǎn)權(quán)人的代理委托書.5、

6、辦理合租合同時，需有房主方的同意出租證明.6、如果房主要求支付定金，也需要請查看以上證件，一般定金不要超過月租金的50% 1、不能提供產(chǎn)權(quán)(原件)的房主勿信。 2、產(chǎn)權(quán)證與身份證不對號的勿信。 3、向住所公安局確認身份證號碼。 4、向居委會(或鄰居)了解房東情況.查看描述是否與房主相同。 5、如果房主要求一年一付房租或者要求付大筆的訂金，這樣情況就要特別小心。 1.市場調(diào)查2.參與房地產(chǎn)開發(fā)策劃及整個開發(fā)過程3.幫助置業(yè)人士選擇物業(yè)4.提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售速度內(nèi)容：（1）市場環(huán)境的調(diào)查（2）市場需求調(diào)查（3）市場供給調(diào)查（4） 市場營銷因素調(diào)查（5）市場競爭情況調(diào)查方法：主要有觀察法、實驗法、訪問法和問