項(xiàng)目評估報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上“至臻:淺水灣”建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃書第1章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目名稱：“至臻淺水灣”，該地塊位于廣元市利州區(qū)，西至紅星公園，東至商貿(mào)城，南臨濱河。總征地面積為77.66畝，用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理位置十分優(yōu)越。依山傍河、空氣清新，區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，本項(xiàng)目規(guī)劃以住宅為主，兼容商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

2、1.2規(guī)劃方案1.2.1建筑形式采用組合式：高層90%，小高層10%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：77.66畝容積率：2.6M3總建筑面積：16.5萬M2其中：高層住宅：11.0202萬M2商業(yè)：2.1516萬M2 地下車庫：3.05萬M2 建筑密度：22% 綠化率：37%1.2.2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念(1) 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性自然資源，人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；(2) 適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；第2章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目工程總建筑面積

3、16.5萬平方米（1、2、3、4、5、6、7，共七棟）。臨東北面道路布置6、7號樓，6、7號樓群樓相連，臨西北面道路布置3、4號樓，帶獨(dú)立群樓。3、4號樓間，城市道路交匯處設(shè)600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯動與高度的變化形成錯落有序變化豐富的建筑空間格局和開闊的視線通廊。城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。3、4號樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一,二、三、四層為商業(yè)用房，四層以上為住宅；3號樓一,二、三層為商業(yè)用房，三層以上為住宅。1、2號樓，一、二、三層為住宅。住宅小

4、區(qū)步行景觀入口設(shè)于3、4號樓間，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。住宅均為點(diǎn)式平面，3、4號樓每層六戶，其余樓號每層六戶，戶型以套內(nèi)建筑面積90-110m2左右三室兩廳為主，輔以少量的一室一廳和兩室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對視問題及穿堂風(fēng)的形成，各戶均爭取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。2.2建設(shè)條件2.2.1建設(shè)地點(diǎn)條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰紅星公園、國貿(mào)廣場、大學(xué)城、碧桂園、體育館。2、靠近公路，交通便利，長途客運(yùn)總站僅0.5公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)

5、環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。第3章 市場調(diào)查分析3.1 市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、對市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：3.1.1 房價(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，商品房價(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價(jià)格居高不下。3.1.2 房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，

6、大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。3.1.3 二手房市場活躍對新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。3.1.4 政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度這將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市購房居住。3.1.5 房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價(jià)格競爭、質(zhì)量

7、競爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。 對今后市場的預(yù)測： 從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2008年到2013年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。 從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房

8、的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。第4章銷售計(jì)劃及營銷方案4.1 銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及廣元地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項(xiàng)目擬銷售周期為三年：2014年銷售收入2.1億元；2015年銷售收入2.7億元；2016年銷售收入2.8億元。4.2 營銷方案秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策

9、略、營銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)

10、創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。第5章投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為2.5億元人民幣，其中建設(shè)投資為2.2億元，建設(shè)期利息3000萬元。詳見表-1：項(xiàng)目總投資估算表，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 5.1

11、、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 建設(shè)投資估算依據(jù)：l 整個(gè)項(xiàng)目從2014年8月開始，2016年8月底全面完成。l 整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。l 銀行貸款利率按0.8%計(jì)取。建筑形式組合式：高層90%，小高層10%開發(fā)期稅費(fèi)估算表序號項(xiàng)目金額（元）估算說明（元/）1配套費(fèi)802質(zhì)檢費(fèi)33建筑管理費(fèi)1.24綠化費(fèi)165000.15白蟻防治費(fèi)1.56土地使用費(fèi)47再就業(yè)基金108教育專項(xiàng)基金109招標(biāo)費(fèi)110規(guī)劃許可工本費(fèi)825000.511土地證工本費(fèi)825000.512施工許可證825

12、000.5合計(jì) （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,2010年3月與政府公開招拍掛，為土地費(fèi)用為95萬/畝,因此以之作為投資估算的依據(jù).）5.2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款，項(xiàng)目的總利息為7000萬元。5.3、項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì)2.5億元。詳見表-1項(xiàng)目總投資估算表。5.4、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的60%以上，完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約6萬平方米，投資約1億元，為充分利用建設(shè)單位資金，公司自籌項(xiàng)目總投資的60%作為啟動資金，其余

13、40%可通過銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)2年，從2014年8月至2016年8月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按40%、60%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表2：項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金籌措表。投資與成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng)目單方成本（元/）金額（元）土地費(fèi)用51.5前期費(fèi)用35建安費(fèi)用1700基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)10開發(fā)間稅費(fèi)50不可預(yù)見費(fèi)20管理銷售費(fèi)112.5合計(jì)19445.5、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表3銷售收入預(yù)算表項(xiàng)目面積（）單位平均售

14、價(jià)（元/)銷售收入（元）住宅4200個(gè)車位128070000商業(yè)215168000合計(jì) 5.6、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算：項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中： 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。 銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入2.5%計(jì)取。銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的2%，三者合計(jì)為銷售收入的5.45%。財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表45.7、項(xiàng)目利潤估算項(xiàng)目利潤計(jì)算如表損

15、益表序號項(xiàng)目計(jì)算金額（元）1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額（1）-（2）-（3）-（4）6所得稅（5）*25%.57稅后利潤（5）-（6）.758公積金（7）*10%.759可分配利潤（7）-（8）.75第六章、財(cái)務(wù)分析6.1、盈利能力及清償能力分析由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。6.2、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析對項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定

16、性研究并提出相應(yīng)對策。6.2.1、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 1）、項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營成本 =14467.4/（1-5.45%）=（萬元），保本點(diǎn)=15301.32/25155.2=60.83% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的60.83%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 2）、項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本=25155.2萬元，保本點(diǎn)=25155.2/14467.4=173.86%即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的173.86%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 6.

17、2.2、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 6.2.2.1、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會發(fā)生1些變化，估計(jì)最大的變動幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-7）的情況來看，F(xiàn)NPV=2717.80，項(xiàng)目仍然可行。 6.2.2.2、項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對項(xiàng)目的銷

18、售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為1現(xiàn)值下降至2732.79萬元，不過從全部投資現(xiàn)金流量表(表-8)的情況看，財(cái)務(wù)凈值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 6.3、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)1般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有1些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。6.3.1、市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小

19、區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從煙臺市居民的住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟

20、蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。6.3.2、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這1計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 6.3.3、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共

21、識，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。6.4防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對策通過對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。項(xiàng)目在實(shí)施過程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營銷工作，促進(jìn)銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第7章 社會評價(jià)社會評價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險(xiǎn)分析

22、三個(gè)方面，針對本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下：7.1、社會影響分析7.1.1、 對所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會有限，因此對當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健⑸钯|(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會、發(fā)展空間，會帶動以為本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)也會在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。7.1.2、 對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、

23、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。7.2 、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政策鼓勵投資項(xiàng)目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為廣大購房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對項(xiàng)目的建設(shè)無排斥性。7.3、社會風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目施工期的社會風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項(xiàng)目建成后的社會風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)

24、方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。第8章 結(jié)論與建議8.1、主要結(jié)論中國正處于經(jīng)濟(jì)快速增長時(shí)期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。隨著市區(qū)交通、工業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展?！爸琳闇\水灣”項(xiàng)目選址合理，符合市區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有較好的投資市場和經(jīng)營條件。項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚、較完善的基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷的交通條件，使它成為本市房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項(xiàng)目。擬建項(xiàng)目從功能布局、目標(biāo)市場定位、銷售價(jià)格定位等來看，都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過程中，會對工程場地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響。總體來看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時(shí)和輕微的，不存在制約項(xiàng)目實(shí)施的重大壞境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。經(jīng)濟(jì)性方面，項(xiàng)目對市場的估計(jì)和預(yù)測是穩(wěn)健可靠的。通過分析評價(jià)，其內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見，“至臻淺水灣”開發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也具有良好的