房地產(chǎn)項目定價體系模板

1、價 格 策 略-首創(chuàng)項目目 錄1. 價格定位目標提要2. 價格定位基礎(chǔ)3. 競爭樓盤態(tài)勢4. .價格定位原則5. 單元價格調(diào)整方案6制定銷售價格表價 格 策 略一、價格定位目標提要1、銷售目標A、最大利潤目標B、市場占有份額目標C、銷售進度目標2、市場競爭目標3、項目品牌、企業(yè)品牌目標任何一個項目，其開發(fā)目標均存在多元化特征，且不同時期目標側(cè)重點可能有所變化，因此對價格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標側(cè)重點的不同，制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標的實現(xiàn)。二、價格定位基礎(chǔ)根據(jù)本案市場競爭態(tài)勢，本案采用隨行就市的定價基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價格水平為基礎(chǔ)來定價。此種定價法是為爭取市場而

2、對競爭對手的主動出擊，與市場的需求、競爭對手的態(tài)勢緊密相連，是最易被市場接受、最主動出擊的定價方法。采取此方法，在很大程度上就是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，以稍低于或相當于競爭對手的價格入市。由于競爭對手的現(xiàn)行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價，很難了解購買者對本案的價格反應(yīng)。三、競爭樓盤態(tài)勢新區(qū)板塊及其他物業(yè)競爭對比表項目名稱規(guī)劃總規(guī)模面積范圍主力面積平均價格交房時間工程進度賣點抗性宏運奧園5F11F40萬M270-25096底主體三層本土大開發(fā)商，知名度高建筑質(zhì)量差，外立面舊水木清華乾元山莊。水岸帝景玉皇佳苑翠?；▓@東方國際花園1宏遠新

3、城相關(guān)提要：新城區(qū)域現(xiàn)有競爭樓盤主要是水岸帝景、宏遠奧園、水木清華、乾元山莊等樓盤，各個樓盤在開發(fā)商、規(guī)模、位置、建筑特點等方面都有各自獨特的優(yōu)勢。其中宏遠奧園依靠本土最有知名度的開發(fā)商的優(yōu)勢對本項目構(gòu)成威脅。另外，水岸帝景占據(jù)依靠已經(jīng)規(guī)劃成型的五里河的有利的地理位置和低價格優(yōu)勢，將分流本項目的部分客源。區(qū)域內(nèi)競爭的結(jié)果將分散市場對本項目的注意力。四、價格定位原則隨行就市定價法，首先應(yīng)對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當前市場形勢下可實現(xiàn)的價值。 本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理

4、”等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準價。（一）項目價值要素分析 1、舒適要素 戶型針對目標客戶群“量身定做”，周到細致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認同感，戶型設(shè)計側(cè)重住家的舒適性。配套會所娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當。環(huán)境規(guī)劃由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 2、便利要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項目，有充足的停車位。生活方便購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學、中學距離適中，教育質(zhì)量

5、較好。3、健康衛(wèi)生要素 A、無有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風良好。4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀建筑立面、廣場、小品、綠藝院內(nèi)景觀私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素 開發(fā)商、建筑商、設(shè)計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項措施周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項目價值要素綜合評價表類比項目均 價(元/M2)品牌要素舒適要素便利要素健 康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要 素本 案可實現(xiàn)度+備 注+為本案高于類比項目，0為相當于類比項目，為

6、低于類比項目。 根據(jù)對項目的價值要素進行對比分析，認為本案的綜合素質(zhì)： 高于- 相當于- 低于 - 因此，本案可實現(xiàn)價值為3800元/M2，將會有比較適合的回報率與回報周期。五、單元價格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因為各個單元的效用不同。效用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意支付較低的費用。因此，在制定出一個小區(qū)的基準價格之后，還需要對各個單元進行價格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價格÷基準價（一）價格調(diào)整系數(shù) 1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用位置系數(shù)表示：樓號ABC系數(shù)+0+0+0說明2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價格水平，用景觀系數(shù)表示： 樓號AB、C系數(shù)+0+0+0說明3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價格水平，用垂直系數(shù)表示： 樓層1F2F3F4F5F系數(shù)說明4、根據(jù)各棟樓的分攤系數(shù)的差異制定不同價格水平，用分攤系數(shù)表示：樓號ABC系數(shù)說明分攤比例為5、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價格水平，用戶型系數(shù)表示：樓號單元系數(shù)說明（二）各單元