成都智業(yè)逸景企劃推廣提案－12DOC

1、智業(yè)逸景閣企劃推廣提案禾瑞房銷售策劃有限公司2001/12/10前言羊西線已成為成都市優(yōu)良居住區(qū)域的代名詞，大凡年輕而不存偏見的購房者對(duì)它均有不同程度的好感。因而本案在羊西線針對(duì)年輕化的市場(chǎng)作出定位，堪稱“智”。然而，羊西線也是一個(gè)充滿“戰(zhàn)火”的市場(chǎng)。過多的物業(yè)讓購房者挑花了眼，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇，由于本案在規(guī)模上存在局限，所以更須努力強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)。如何避實(shí)就虛，抓住自身獨(dú)特性，有效地區(qū)格市場(chǎng)是廣告企劃的首要任務(wù)。只有樹立了鮮明的個(gè)性，才能獨(dú)享屬于自己市場(chǎng)份額。本提案將從市場(chǎng)分析的角度契入，并在此基礎(chǔ)上提出我們的觀點(diǎn)及執(zhí)行方略。鑒于我司在羊西線擁有香榭名苑、錦匯花園、天鵝星座、新天地眾

2、多樓盤操作的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，因此我們的方式方法將本著既有新意又切實(shí)可行的原則。在此，謹(jǐn)對(duì)貴公司給予的參與機(jī)會(huì)表示由衷的感謝！A房產(chǎn)銷售策劃有限公司2001/12/10本案目前面臨的市場(chǎng)狀況一、 政策面影響1、 WTO的加入，在消費(fèi)者中產(chǎn)生觀望心態(tài)，影響了有效市場(chǎng)的需求。2、 即將來臨的降息政策，預(yù)示著政府刺激消費(fèi)的決心不變，但同時(shí)也反映了目前市場(chǎng)消費(fèi)信心的不足。二、 消費(fèi)面影響1、 成都人的消費(fèi)習(xí)慣講究實(shí)際同時(shí)缺乏眼光，在媒體或大眾輿論的影響下有嚴(yán)重的同眾心理。目下而言，過度追求大綠化環(huán)境、多功能配套及拒絕超高層等平民化價(jià)值觀對(duì)本案非常不利。2、 購房者在有選擇時(shí)總是患得患失，誰能滿足其占便宜的心理

3、誰便能套住客戶。因此，象超級(jí)市場(chǎng)上總有些特價(jià)商品一樣，樓盤必須擁有一些獨(dú)特的“便宜”讓客戶去占。三、 競(jìng)爭(zhēng)面影響1、 區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)：南門與西門，羊西線與成溫路、交大路，戰(zhàn)旗小區(qū)與黃忠小區(qū)人們可選擇的地段實(shí)在太多。2、 形態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)：多層公寓、電梯小高層和超高層擁有不同的客戶群體，在本區(qū)域，目前后者處于不利的階段。3、 樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)：本案最直接的對(duì)手是香榭名苑、錦匯花園、綠楊新村、清水綠苑。除了價(jià)格合理性，個(gè)性是否鮮明將決定勝負(fù)。本案優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、 面積規(guī)劃本案面積規(guī)劃合理，填補(bǔ)了羊西線所缺乏的戶型空白，100平方米以下的戶型占62%，115平方米以下的3房2廳占38%。根據(jù)羊西線現(xiàn)

4、有樓盤的調(diào)查，小戶型的需求仍很大。此乃本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取成功的最大優(yōu)勢(shì)。2、 地理位置距羊西線主干道30米，鬧中求靜，方便卻不喧囂。3、 停車位142個(gè)泊車位供應(yīng)160戶，比較充分。4、 建筑設(shè)計(jì)在現(xiàn)代韻味十足的外立面風(fēng)格中融入適當(dāng)?shù)慕巷L(fēng)情，既輕松又優(yōu)美，非常適合本案較為年輕的主流消費(fèi)群。劣勢(shì)：1、占地規(guī)模 由于占地規(guī)模較小，難以滿足目前購房者普遍的價(jià)值觀：環(huán)境好。而且物管及配套也難以體現(xiàn)大社區(qū)的風(fēng)范及配套。因而只能在“精”字上作文章。 2、電梯公寓 普遍懷疑電梯公寓的公攤過高。電梯質(zhì)量不穩(wěn)定，物管費(fèi)及維修費(fèi)過高等消費(fèi)心態(tài)是目前所有電梯公寓所面臨的問題。 3、走廊式結(jié)構(gòu) 為了交通動(dòng)線而設(shè)計(jì)走廊

5、結(jié)構(gòu)影響密性，擴(kuò)大了公攤。4、局部戶型不合理 存在采光不充分，有狹窄過道等問題。羊西線錦城花園開發(fā)商：中英和資成都錦城大廈總開發(fā)期：3期現(xiàn)開發(fā)期：1期、2期總占地面積：48000M2園林占地面積：28000M2綠化率；達(dá)70.15%容積率：1.59車庫面積：12000M2車庫價(jià)格：租：150元；售：6萬建筑設(shè)計(jì)：12層小高層設(shè)計(jì)。141M2324M2，16種戶型設(shè)計(jì)建筑標(biāo)準(zhǔn)：采用全現(xiàn)澆短支剪力墻結(jié)構(gòu)，七度抗震按揭年限：7成20年電話：7548080 7548181 7549090地址：羊西線蜀漢路269號(hào)金都花園開發(fā)商：成都國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司總占地面積：120畝綠化率：45%容積率：1.7總開

6、發(fā)期：2期現(xiàn)開發(fā)期：2期面積：89.19M2203.14M2價(jià)格：2630元3380元車庫面積：7500M2車庫價(jià)格：地上：100元/月；地下：200元/月按揭年限：7成20年電話：7533888/7536706地址：羊西線蜀漢中路526號(hào)會(huì)所花園開發(fā)商：成都晉陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：300畝綠化率：38%容積率：3.8總開發(fā)期；4現(xiàn)開發(fā)期：1、2期面積：50200M2價(jià)格：17702190元/M2車庫面積：15000M2車庫價(jià)格：100元/月 買：4萬/個(gè)按揭年限：7成20年電話：7424400/7424411/7424422/7424433地址：機(jī)投鎮(zhèn)草金路錦匯花園開發(fā)商：成都花園

7、福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：一期：46502.9M2 二期：26100M2綠化率：一期：41% 二期：42.9%容積率：一期：2 二期：2.3總開發(fā)期：2現(xiàn)開發(fā)期：2面積：120M2150M2價(jià)格：2150元3850元車庫面積：8075M2車庫價(jià)格：6萬/個(gè)車庫配置：按揭年限：7成20年電話：7542004 7527489 7543551地址：羊西線蜀通街翠堤雅筑開發(fā)商：成都干道建設(shè)綜合開發(fā)總公司總占地面積：綠化率：52%容積率：總開發(fā)期：現(xiàn)開發(fā)期：面積：136169M2 價(jià)格： 2400元/M2車庫面積：車庫價(jià)格：賣：1015萬/個(gè) 租200300元/月車庫配置：按揭年限：8成20年電話

8、：7333798/7319266/7772686地址：青羊區(qū)摸底河沿街8號(hào)桂香庭院開發(fā)商：成都新成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：12畝綠化率：30%容積率：總開發(fā)期：1現(xiàn)開發(fā)期：1面積：50M2200M2價(jià)格：2290元3000元車庫面積：3000M2車庫價(jià)格：4萬/個(gè)車庫配置：按揭年限：7成20年電話：7537128/7537228地址：羊西線蜀蓉路5號(hào)綠楊新村開發(fā)商：成都天寶房產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：38畝綠化率：60%容積率：3.95總開發(fā)期：1現(xiàn)開發(fā)期：1面積：67M2170M2價(jià)格：2280元3600元車庫面積：12000M2車庫價(jià)格：68萬/個(gè)車庫配置：按揭年限：8成30年電話：

9、7575568 7575578地址：羊西線蜀漢中路三和花園開發(fā)商：四川奧輝房地產(chǎn)有限公司/成都華明實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司總占地面積：58畝綠化率：41%容積率：1.48總開發(fā)期：2現(xiàn)開發(fā)期：2面積：107.48M2270.33M2價(jià)格：1998元2548元車庫面積：10000M2車庫價(jià)格：200元/月 賣：8萬/個(gè)車庫配置：按揭年限：7成20年電話：7524912 7534122地址：黃忠小區(qū)同和路9號(hào)蔚藍(lán)天地開發(fā)商：成都泰怡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積：42.33綠化率：34.5%容積率：1.95總開發(fā)期：1現(xiàn)開發(fā)期：1面積：84M2120M2價(jià)格：1800元3000元車庫面積：4000 M2車庫價(jià)

10、格：未定車庫配置：未定按揭年限：7成20年電話：7368484 7368585地址：新成溫路入口新天地開發(fā)商四川中國強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：總占地面積：8畝綠化率：71%容積率：4.81總開發(fā)期：1現(xiàn)開發(fā)期：1面積：89M2140M2價(jià)格：2298元3000元車庫面積：2500M2車庫價(jià)格：610萬車庫配置：未定按揭年限：7成20年電話：7523497 7549542地址：黃忠小區(qū)附近清水綠苑開發(fā)商：天協(xié)房產(chǎn)總占地面積：24.6畝綠化率：68%容積率：1.7總開發(fā)期：1期現(xiàn)開發(fā)期：1期面積：86.27M2247.7M2 價(jià)格：多層2789元2985元；電梯2495元3575元車庫面積：地上100

11、0M2；地下1500M2車庫價(jià)格： 租：地上-150元300元；地下-300元500元。按揭年限：8成20年電話：2940888 2940889地址：雙清北路1號(hào)香榭名苑（1、2）開發(fā)商：成都華康房屋開發(fā)有限公司總占地面積：70畝綠化率：48%容積率：1.8總開發(fā)期：2期現(xiàn)開發(fā)期：2期面積： 105.4155.9M2價(jià)格：2150元3200元車庫面積：5000M2車庫價(jià)格：租：200300元；售：8萬按揭年限：7成20年電話：7338686/7346045地址：羊西線同善橋南街9號(hào)四季春天開發(fā)商：成都天祥新晉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：1畝綠化率：30%容積率：1.65總開發(fā)期：1期現(xiàn)開發(fā)

12、期：1期面積：54.8M2118M2價(jià)格：1930元2440元車庫面積：未定車庫價(jià)格：未定按揭年限：7成20年電話：7346127/7345085地址：雙清北路與同善橋交匯處鴻生花園開發(fā)商：鴻生置業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積：45畝綠化率：62.8%容積率：1.76總開發(fā)期：2期現(xiàn)開發(fā)期：1期面積：80M2212M2價(jià)格：2100元3280元車庫面積：10000M2車庫價(jià)格：租160元200元；售48萬按揭年限：7成20年電話：7312200/7313300地址：戰(zhàn)旗小區(qū)吉祥苑開發(fā)商：成都龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：7畝綠化率：45%容積率：1.4總開發(fā)期：1現(xiàn)開發(fā)期：1面積：84.885M

13、2174.389 M2價(jià)格：2080元2090元車庫面積：300M2車庫價(jià)格：160元/月車庫配置：按揭年限：7成20年電話：2919396地址：站旗小區(qū)站旗小學(xué)旁百草園開發(fā)商：四川瑞奇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積：20畝綠化率：30%容積率：2.1總開發(fā)期：1現(xiàn)開發(fā)期：1面積：89M2120.71 M2價(jià)格：1930元2260元車庫面積：5000M2車庫價(jià)格：80100元/月車庫配置：未定按揭年限：7成20年電話：7323300地址：戰(zhàn)旗小區(qū)雙清南路千和沁香華庭開發(fā)商：成都千和物業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積：20畝綠化率：40%容積率：1.7總開發(fā)期：2現(xiàn)開發(fā)期：2面積：60M2180M2價(jià)格：

14、19802080元車庫面積：2250M2車庫價(jià)格：150200元/月車庫配置：按揭年限：7成20年（優(yōu)惠3%）電話：2940788 2940789地址：戰(zhàn)旗小區(qū)同盛路西延錦繡開發(fā)商：聚仁航宇房產(chǎn)總占地面積：54畝綠化率：48%容積率：總開發(fā)期：3期現(xiàn)開發(fā)期：2期面積：60M2180M2價(jià)格：均價(jià)2200元車庫面積：7500M2車庫價(jià)格：售6萬8萬按揭年限：7成20年電話：7530011 7611999地址：羊西線蜀漢路本案廣告策略定位 根據(jù)本案的獨(dú)特性和優(yōu)勢(shì)，結(jié)合目前羊西線區(qū)域市場(chǎng)的狀況，本案最合理的定位應(yīng)為坐落在“黃金通道成熟羊西線上一個(gè)充滿生氣，優(yōu)美而又不失現(xiàn)代分割的精品中小套型電梯公寓。

15、形象口號(hào)定為：1、精巧戶型，玲瓏居家 2、舒適空間，相見恨晚廣告定位為：在借助江南精巧園林體現(xiàn)風(fēng)格之基礎(chǔ)上，著力包裝本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，突出羊西線上稀缺這一賣點(diǎn)，并利用現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，把廣泛的中小型消費(fèi)者打動(dòng)?？衫弥麄鲀?yōu)勢(shì)：付款方式策略，單價(jià)策略 置業(yè)靈活性，增值潛力 休閑居家氛圍，方便大環(huán)境配套等。廣告計(jì)劃廣告資金預(yù)算一、 現(xiàn)場(chǎng)包裝部分1、 售樓處：15萬2、 樣品屋10萬3、 印刷品：5萬4、 不可預(yù)見費(fèi)：5萬二、 報(bào)紙部分1、 商報(bào)：55萬其中半彩版：2次 136160.0035*16：3次 138000.0035*16黑：4次 160000.00購房超市：若干 1158402、 其他報(bào)紙：5萬晚報(bào)超市、聯(lián)合超市廣告節(jié)奏把握：開盤氣勢(shì)突出，前緊后松。后期主要依靠購房超市及良好的口碑，配合銷售節(jié)奏，走“短平快”線路。廣告主題舉例舉例一：訴求主題：羊西線久盼的小套型電梯公寓終于問世，填補(bǔ)該區(qū)域市場(chǎng)空白。 主