房地產(chǎn)開發(fā)流程及主要成本組成

1、主要流程 一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 第二部分行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 1、 選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)： 1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

3、 三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)

4、計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。 四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此

5、階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1、 以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 七

6、、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。 2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。 4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初

7、始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。 1.政府部門

8、的項(xiàng)目計(jì)劃批復(fù) 2.規(guī)劃部門的選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證 3.持規(guī)劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證（通過劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣） 4.持以上所有證件到建設(shè)主管部門辦理施工項(xiàng)目開工許可證（辦開工許可證前要進(jìn)行工程項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目經(jīng)營許可證并具備開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)） 5.再持以上辦理好的證件到規(guī)劃部門辦理施工放線手續(xù) 6.具備以上條件可以開工主要成本1 土地費(fèi)用1.1 土地征用費(fèi)1.2 土地出讓金1.3 土地購置（拍賣、招標(biāo)）費(fèi)1.4 拆遷補(bǔ)償費(fèi)1.5 拍賣傭金1.6 土地交易費(fèi)1.7 土地契稅1.8 其他土地費(fèi)用2 前期費(fèi)用2.1 七通一平費(fèi)2.1.1 臨時(shí)施工道路費(fèi)2.1.2

9、臨時(shí)施工用水接入費(fèi)2.1.3 臨時(shí)施工污水管接入費(fèi)2.1.4 臨時(shí)施工用電接入費(fèi)2.1.5 臨時(shí)施工用氣接入費(fèi)2.1.6 臨時(shí)施工辦公電話接入費(fèi)2.1.7 臨時(shí)施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)2.1.8 場地平整2.2 臨時(shí)設(shè)施2.2.1 臨時(shí)辦公室費(fèi)2.2.2 臨時(shí)廁所費(fèi)2.2.3 施工場地圍墻及門衛(wèi)室費(fèi)2.2.4 臨時(shí)場地占用費(fèi)2.2.5 臨時(shí)借用空地租費(fèi)2.2.6 其他費(fèi)2.3 可行性研究2.4 設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.1 規(guī)劃(方案)設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.2 管線設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.3 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.4 幕墻專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.5 裝飾專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.6 智能化專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.7 景觀專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.8 其他專項(xiàng)

10、設(shè)計(jì)費(fèi)2.4.9 規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)2.4.10 制圖、曬圖費(fèi)2.4.11 方案評審費(fèi)2.5 行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建2.5.1 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)2.5.2 施工許可證費(fèi)2.5.3 規(guī)劃管理費(fèi)2.5.4 拆遷管理費(fèi)2.5.5 審圖費(fèi)2.5.6 價(jià)格評估費(fèi)2.5.7 渣土費(fèi)2.5.8 施工噪音管理費(fèi)2.5.9 散裝水泥費(fèi)2.5.10 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.5.11 工程造價(jià)管理費(fèi)2.5.12 安全監(jiān)督費(fèi)2.5.13 勞動(dòng)定額測定費(fèi)2.5.14 招投標(biāo)管理費(fèi)2.5.15 房屋所有權(quán)登記費(fèi)2.5.16 綜合開發(fā)管理費(fèi)2.5.17 房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)2.6 大配套費(fèi)2.6.1 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2.6.2 白蟻預(yù)防費(fèi)2

11、.6.3 地方教育附加費(fèi)2.6.4 新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)2.6.5 人防易地建設(shè)費(fèi)2.7 水文地質(zhì)勘察2.7.1 地質(zhì)勘察費(fèi)2.7.2 地下障礙物探測2.7.3 環(huán)境評測費(fèi)2.7.4 水準(zhǔn)測量工程測量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速測試2.7.7 建設(shè)項(xiàng)目日照分析工程測量2.7.8 交通分析費(fèi)2.8 測繪2.8.1 面積測繪2.8.2 地形地貌測繪2.9 其他前期費(fèi)用2.9.1 專家評審費(fèi)2.9.2 工程擔(dān)保費(fèi)2.9.3 咨詢費(fèi)3 建安工程費(fèi)3.1 建安工程費(fèi)3.1.1 土建工程3.1.1.1 基礎(chǔ)工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固處理費(fèi)3.1.1.1.3

12、樁基礎(chǔ)3.1.1.1.4 圍護(hù)及支撐費(fèi)3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1 土建(結(jié)構(gòu))工程3.1.1.2.2 土建(建筑)工程3.1.2 安裝工程3.1.2.1 照明電氣(強(qiáng)電)工程3.1.2.2 弱電智能化工程3.1.2.3 給排水工程3.1.2.4 消防安裝工程3.1.2.5 火災(zāi)報(bào)警工程3.1.2.6 煤氣安裝工程費(fèi)3.1.2.7 綜合布線系統(tǒng)3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空調(diào)及通風(fēng)工程3.1.2.10 供暖供熱工程3.1.2.11 電梯及自動(dòng)扶梯3.1.2.12 航空燈3.1.2.13 停車設(shè)備3.1.2.14 室內(nèi)停車交通設(shè)施3.1.2.15 其他安裝工程費(fèi)3.

13、1.3 裝飾工程3.1.3.1 室內(nèi)精裝飾施工3.1.3.2 室外精裝飾施工3.2 樣板房/售樓處裝修3.2.1 樣板房裝修3.2.1.1 樣板房建筑及裝修3.2.1.2 樣板房內(nèi)家具3.2.1.3 樣板房內(nèi)家電3.2.2 售樓處裝修3.2.2.1 售樓處建筑及裝修3.2.2.2 售樓處內(nèi)家具3.2.2.3 售樓處內(nèi)家電3.2.2.4 售樓處景觀3.3 建安監(jiān)理費(fèi)3.3.1 建設(shè)監(jiān)理費(fèi)3.3.2 安全監(jiān)理費(fèi)3.4 檢驗(yàn)檢測3.4.1 基坑監(jiān)測3.4.2 樁基檢測費(fèi)(靜載)3.4.3 樁基檢測費(fèi)(小應(yīng)變)3.4.4 樁基檢測費(fèi)(高應(yīng)變)3.4.5 工程主體沉降觀測費(fèi)3.4.6 其他3.5 景觀工

14、程費(fèi)3.6 工程造價(jià)咨詢費(fèi)3.6.1 工程施工招標(biāo)代理費(fèi)3.6.2 工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)3.6.3 工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)3.6.4 工程結(jié)算編審咨詢費(fèi)4 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.1 電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.1.1 供電貼費(fèi)4.1.2 交納的電增容費(fèi)4.1.3 設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)4.1.4 電源建設(shè)費(fèi)4.2 給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.2.1 水增容費(fèi)4.2.2 供水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)4.2.3 雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)4.2.4 防洪管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)4.2.5 消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.2.6 中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.3 燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.3.1 燃?xì)庠鋈莸纫?guī)費(fèi)4.3.2 煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)4.3.3 煤氣配套費(fèi)4.4 電視4.4.1 入網(wǎng)費(fèi)4

15、.4.2 有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)4.5 通訊工程費(fèi)4.5.1 電話配套費(fèi)4.5.2 電話增容費(fèi)4.5.3 電話電纜集資費(fèi)4.6 通訊線路及設(shè)備安裝4.6.1 寬帶網(wǎng)接入費(fèi)4.6.2 智能化系統(tǒng)4.7 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.8 小區(qū)道路工程4.8.1 小區(qū)道路4.8.2 小區(qū)路燈4.9 環(huán)境景觀工程4.9.1 環(huán)衛(wèi)4.9.2 垃圾站(箱)4.9.3 滅蚊燈4.10 郵政4.11 配套監(jiān)理費(fèi)4.12 配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)4.13 其他市政基礎(chǔ)工程費(fèi)5 公用配套設(shè)施費(fèi)5.1 區(qū)內(nèi)公建費(fèi)5.1.1 會所5.1.2 幼托5.1.3 學(xué)校5.1.4 居委會5.1.5 派出所5.1.6 消防5.1.7 公

16、廁5.1.8 自行車棚5.1.9 露天停車場或停車設(shè)備5.1.10 鋼爐房5.1.11 水塔5.1.12 室外游樂設(shè)施5.2 小配套費(fèi)5.3 物業(yè)開辦費(fèi)5.4 公共設(shè)施維修基金5.5 其他公用配套設(shè)施費(fèi)6 開發(fā)間接費(fèi)用6.1 辦公6.2 資金成本6.2.1 貸款利息6.2.2 融資費(fèi)用6.3 工資6.4 職工福利費(fèi)6.5 郵電費(fèi)6.7 差旅費(fèi)6.8 水電費(fèi)6.9 租賃費(fèi)7 營業(yè)費(fèi)用7.1 日常費(fèi)用7.2 推廣費(fèi)用7.2.1 廣告費(fèi)7.2.2 展覽費(fèi)7.2.3 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)7.2.4 代銷費(fèi)用7.2.5 制作費(fèi)用7.2.6 策劃設(shè)計(jì)費(fèi)用7.2.7 售樓處費(fèi)用7.2.8 樣板間費(fèi)用7.2.9 其他市

17、場推廣費(fèi)1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三大部分： 1、 土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。 2、配套及其他收費(fèi)支出。主

18、要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的1015。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。 3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特

19、點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計(jì)算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)該注意解決以下幾個(gè)問題。 1、 成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣首先應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或

20、幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)

21、用的歸集和成本結(jié)算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。 2、成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解