房產(chǎn)開發(fā)五證詳細(xì)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)申辦五證的取得程序（一）、立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開發(fā)商向城市計(jì)劃委員會(huì)提出申請報(bào)告，根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準(zhǔn)。（二）、建設(shè)用地許可證。開發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，發(fā)一個(gè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。（三）、土地使用權(quán)證。開發(fā)商憑著建設(shè)用地規(guī)劃許可證到國土資源管理局，交了土地出讓金，給一個(gè)國有土地使用權(quán)證。（四）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，規(guī)劃局經(jīng)過審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。注意此證與上面所講的建設(shè)用地規(guī)劃許可證是

2、不一樣的！建設(shè)用地規(guī)劃許可證是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。（五）、建設(shè)工程施工許可證。開發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行登記，取得建設(shè)工程施工許可證。（六）、商品房預(yù)售許可證。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第號(hào)）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商

3、品房預(yù)售許可證明。”第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；（三）工程施工合同；（四）預(yù)售商品房分層平面圖；（五）商品房預(yù)售方案。”第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。”五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎(chǔ)，特別是其中的國有土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證尤為重要。因?yàn)閲型恋厥褂脵?quán)證直接影響到購

4、房者將來是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問題；而房屋的預(yù)售許可證將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡明流程 為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司

5、應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 第二部分 行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表

6、）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審

7、查。 3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。 四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、

8、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、

9、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。 2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳

10、納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。 4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用

11、權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。 房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核

12、準(zhǔn)4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)

13、工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計(jì)13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和

14、市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測量）費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、竣工檔案保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評估7、辦理核定地價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的返

15、還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報(bào)批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、確定勞動(dòng)力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）2

16、、資金占用費(fèi)3、滯納金4、土地使用費(fèi)5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價(jià)評估費(fèi)11、出讓土地預(yù)訂金12、征地管理費(fèi)13、土地補(bǔ)償費(fèi)14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)15、地上物補(bǔ)償費(fèi)16、勞動(dòng)力安置費(fèi)17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議10、召開拆遷

17、動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5、清理費(fèi)6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管理費(fèi)10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠

18、建設(shè)費(fèi)4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10、出施工圖11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達(dá)25、召

19、開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)27、評標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35、辦理開工前審計(jì)36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過程中的工程

20、質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)2、自來水廠建設(shè)費(fèi)3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè)費(fèi)5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費(fèi)8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9、開發(fā)管理費(fèi)10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11、建筑行業(yè)管理費(fèi)12、綠化建設(shè)費(fèi)13、公園建設(shè)費(fèi)14、綠化補(bǔ)償費(fèi)15、路燈維護(hù)費(fèi)16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）18、電源建設(shè)集

21、資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24、竣工圖費(fèi)25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、超計(jì)劃用水加價(jià)31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購房者簽訂認(rèn)購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、

22、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證15、銷售項(xiàng)目備案16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17、與購房者簽訂認(rèn)購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理房屋租賃安全合格證34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記