房地產(chǎn)估價課程設計委托人于同江

1、目錄一、致 委 托 方 函- 1二、估 價 師 聲 明- 2三、估價的假設和限制條件- 3四、估價結(jié)果報告 - 4（一） 委托方- 4（二） 估價方- 4（三） 估價對象- 4（四） 估價目的- 5（五） 估價時點- 5（六） 價值定義- 5（七） 估價依據(jù)- 5（八） 估價原則- 5（九） 估價方法- 6（十） 估價結(jié)果- 6（十一）估價人員- 6（十二）估價作業(yè)日期- 6（十三）估價報告應用的有效期- 6五、估價技術(shù)報告- 7（一）個別因素分析- 7（二）區(qū)域因素分析- 7（三）市場背景分析- 7（四）最高最佳使用原則- 7（五）估價方法選用- 8（六）估價測算過程- 8（七）估價結(jié)果-1

2、4致 委 托 方 函委托人于同江先生/女士： 受委托人委托，本公司秉著客觀公正科學獨立的原則，我們對由委托人擁有產(chǎn)權(quán)的位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號商品房一處（以下簡稱“估價對象”）現(xiàn)值進行了估價，為委托人向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)，不得作其他用途。本所根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密詳細的測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，最終確定估價對象在估價時點2016年1月1日可能實現(xiàn)的市場價值為: 人民幣XXXX萬元,大寫金額:X仟X

3、佰X拾X萬元。單價：XXXX元/北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司 （蓋章）法定代表人簽字： 2016年1月1日 估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于

4、其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象出現(xiàn)的問題進行調(diào)查的責任。6.本報告僅為委托方提供參考意見，不得作其他用途。7.本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料的真實性、合法性為前提，委托方對資料的真實性負責，我們只對估價對象本身的市場價值發(fā)表意見。若資料失實或有隱匿，估價方不承擔責任。如估價對象范圍及內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，本報告估價結(jié)果應作相應調(diào)整乃至重新估價。 8.本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使

5、用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應的責任。9. 本估價報告估價結(jié)果為估價對象于2016年1月1日之現(xiàn)值，隨時間、市場行情及相關(guān)條件的變化，該估價結(jié)果需作相應調(diào)整。10.本估價報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。11.未來市場變化風險和短期強制性政策等因素對土地價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮政策風險。12.根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，本報告估價結(jié)果以人民幣計價。估價的假設和限制條件（一）估價的假設條件1.委托方合法取得土地，并以所確認的土地用途（住宅用商品房）評估估價對象的價值。2.本報告以估價對象在估價時點（2016.01.01）處于委托

6、方所提供的土地出讓條件為假設前提。3.在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4.在估價時點不受任何權(quán)利限制，在公開市場可以合法的進行轉(zhuǎn)讓。5.存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價。6.出讓方和受讓方有一段合理洽談時間，通盤考慮市場情形進行議價。7假設受讓方具有正常的經(jīng)營管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估價的估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益及各項服務配套設施為假設前提。9.本次估價假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有抵押情況已注銷。（二）估價的限制條件1.估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的價格

7、標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。2.本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。3.本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。估價結(jié)果報告（一）委托方委托人: 于同江身份證號碼: XXXXXXXXX聯(lián)系電話：XXXX（二）估價方單位名稱: 北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司注冊地址: 北京市X路X號X大廈22樓法定代表人: 李XX估價資格：XXXXXX聯(lián)系人電話： XXXXXXXXXXX（三）估價對象1、房屋權(quán)屬狀況（1） 證號：京第JN00150280號；（2） 房屋所有權(quán)人：于同江；（3） 房屋坐落：北京市

8、海淀區(qū)XXXXX；（4） 丘權(quán)號：-；（5） 房屋性質(zhì)：私有；（6） 幢號：11；（7） 房號：02；（8） 房屋結(jié)構(gòu)：鋼混；（9） 房屋總層數(shù)：19；（10）所在層數(shù)：12；（11）建筑面積：188.42；（12）規(guī)劃用途：住宅；（13）產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移；（14）建筑年代：2007年；（15）備注：-；（16）共有情況：單獨所有；（17）他項權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價時點估價對象未設定任何他項權(quán)利。2、土地權(quán)屬狀況（1）證號：京（2010）第07292號；（2）土地使用權(quán)人：于同江；（3）座落：北京市海淀區(qū)XXXXX；（4）地號：21100055003；（5）圖號：-；（6）用途：住

9、宅用地（商品房）；（7）使用權(quán)類型：出讓；（8）終止日期：2077年02月23日；（9）使用權(quán)面積：164.13；2.查勘現(xiàn)狀坐落: 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號現(xiàn)狀：該房屋所屬樓宇位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對象位于第12層02號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設；配置兩部客梯；設地下停車場。東至燕山立交橋，南至經(jīng)十路; 西至燕子山路，北至文化東路。使用年限: 至2077年02月23日建筑面積：委估建筑物于二OO七年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為1

10、88.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米產(chǎn)權(quán)性質(zhì): 房屋屬私有住宅，現(xiàn)作居住用，公共配套設施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。3.周邊環(huán)境估價對象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。（四）估價目的為委托方擬用估價對象向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。（五）估價時點本報告的估價時點為2016年1月1日。（六）價值定義 此次評估的價格是評估對象在2016年1月1日滿足評

11、估設定及限制條件及以下限制條件在完全公開市場下的價值。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實際情況,本估價報告中的估價結(jié)果是指于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號的住宅用商品房。土地使用權(quán)滿足合法原則下的土地使用權(quán)房地現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料,該商品房屬樓宇位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對象位于第12層02號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設；配置兩部客梯；設地下停車場。于二OO七年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方

12、米，其中含公攤面積24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標準,即估價結(jié)果為估價對象作為房地產(chǎn)在公開市場上于估價時點最可能形成的價格。 （七）估價依據(jù)1.國家及北京市頒布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)和政策文件 (1)中華人民共和國土地管理法 (2)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 (3)中華人民共和國土地管理法實施條例（4）房地產(chǎn)估價規(guī)范（GBT 502912015）。（5）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T 18508-2014)。 (6) 委托方與本估價機構(gòu)簽訂的土地估價委托書2.委托方提供的估價對象權(quán)屬證件及相關(guān)資料 (1)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同

13、(2)國有土地使用證 (3)委托方提供的其他相關(guān)資料。 3.估價人員實地查勘所獲取的資料 4.估價人員根據(jù)估價對象特點調(diào)查和掌握的市場資料(八)估價原則我們在估價時遵循了以下原則：公平原則：要求房地產(chǎn)估價師始終站在中立的立場下，公平客觀的評估對象房地產(chǎn)的價格。合法原則：以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。最高最佳使用原則：以估價對象的最高最佳使用為前提。替代原則：估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價時點原則：估價結(jié)果是在估價時點的客觀合理價格或價值。 (九)估價方法及依據(jù)依據(jù)：全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額北京市單位估價表方法：估價人員認真分析所掌握的資料并進行

14、了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況,選取市場比較法和成本法作為本次辦公樓房地產(chǎn)估價的基本方法。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料;對所選取的案例分別進行交易情況,時間因素,區(qū)域因素,個別因素修正,以求取比準價格;將所取得比準價格進行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對上述兩種方法所得到的結(jié)果進行綜合后

15、,得到估價對象的最終價格.(十)估價結(jié)果本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象于估價時點2016年1月1日可能實現(xiàn)的市場價值為: 人民幣XXXX萬元,大寫金額:XX仟佰 XX萬元。單價：XXXXX元/(十一)估價人員 估價人員：范倫(十二)估價作業(yè)日期 2016年1月1日至2016年1月3日。 (十三)估價報告應用的有效期估價報告應用的有效期自2016年1月1日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的有效期不超過半年。如果使用本估價結(jié)果的時間超

16、過半年不負法律責任。估 價 技 術(shù) 報 告(一)個別因素分析名稱: 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)商品房坐落: 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心建筑面積及使用年限: 委估建筑物于二OO七年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米，使用年限 至2077年02月23日。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì):土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有住宅商品房。(二)區(qū)域因素分析估價對象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，

17、委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。 (三)市場背景分析委托房產(chǎn)周圍的基礎(chǔ)設施也比較完善，且處于北京繁華地段，屬于商業(yè)和人文活動中心。交通便利、商業(yè)發(fā)達，隨著北京市政對交通、醫(yī)療和教育等基礎(chǔ)設施投資的不斷加大，該處房產(chǎn)升值潛力巨大。 (四)最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象位于北京市商業(yè)中心，繁華程度高。根據(jù)委托方提供的資料及估價對象的現(xiàn)狀,我

18、們認為估價對象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為私有住宅最為有效。(五)估價方法選用估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況,選取市場比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價的基本方法.市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料;對所選取的案例分別進行交易情況,時間因素,區(qū)域因素,個別因素修正,以求取比準價格;將所取得比準價格進行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)。收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價

19、值的方法。估價對象價格年收益折現(xiàn)之和對上述兩種方法所得到的結(jié)果進行綜合后,得到估價對象的最終價格。(六)估價測算過程1.市場比較法市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料;對所選取的案例分別進行交易情況,時間因素,區(qū)域因素,個別因素修正,以求取比準價格;將所取得比準價格進行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。2.收益法收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象價格=年收益折現(xiàn)之和(七)估價結(jié)果根據(jù)國際慣例及估價對象本身的特點,本次估價采用了市場比較法、成本法兩種方法進行了綜合測算.其中的市場比較法的理論依據(jù)為“替代原則”,更體現(xiàn)市場行為； 成本法的理論依據(jù)為“替代原則”,適用于待開發(fā)房地產(chǎn)的估價。經(jīng)綜合考慮,確定對上述兩種方法的計算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為股價對象的現(xiàn)值。評估方法估價對象現(xiàn)值(RMB萬元)權(quán)重比較法xxxx50%收益法xxxx50%加權(quán)平均值xxxxx 估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價工作程序,利用科學的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密詳細的測算,并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗,綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項因素,最終