商業(yè)地產(chǎn)模式分析

1、岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01模式分析岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 大悅城模式岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 一線城市和天津、沈陽、成都等二線城市；123234567城市選取城市選取項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址目標(biāo)客源目標(biāo)客源產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征行業(yè)價(jià)值鏈行業(yè)價(jià)值鏈贏利模式贏利模式增長路徑增長路徑市級(jí)核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)或主要新興高檔住區(qū)的成長型區(qū)域性商圈；20-30歲的青年白領(lǐng)群體及年輕家庭消費(fèi)人群；高品質(zhì)、高價(jià)值商業(yè)物業(yè)，覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓等大型城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)物業(yè)經(jīng)營+專業(yè)

2、化物業(yè)管理；長期持有、獨(dú)立運(yùn)營，獲取物業(yè)租金回報(bào)，并通過良性經(jīng)營實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值； 以“中糧置業(yè)”為主體收購西單大悅城等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，并將集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目歸集旗下，未來待商業(yè)資產(chǎn)包達(dá)到一定規(guī)模后謀求上市，并依靠自身力量進(jìn)行再擴(kuò)張。 （一）商業(yè)模式的基本特征：（一）商業(yè)模式的基本特征：岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 穩(wěn)定資金穩(wěn)定資金來源及安來源及安全性全性規(guī)模擴(kuò)張規(guī)模擴(kuò)張與模式的與模式的可復(fù)制性可復(fù)制性經(jīng)營模式經(jīng)營模式的可持續(xù)的可持續(xù)p 目標(biāo)客群：年輕消費(fèi)群體的購買力有限；p 市場擴(kuò)張：向二、三線市場擴(kuò)張過程中的市場差異性。p 資金退出機(jī)制，時(shí)間

3、周期較長；p 如何實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)營，穩(wěn)定現(xiàn)金流。p 資源整合：商業(yè)、資本；p 商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營人才梯隊(duì)。西單區(qū)域消費(fèi)者單次開銷金額在101310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消費(fèi)群相對(duì)年輕化，購買力有限。（四）商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸與難題：（四）商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸與難題：目前，除中糧集團(tuán)資金支持外，目前主要依靠銀行貸款；中糧此前的資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%以下，推行全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略后放寬到65%。1）中糧商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定規(guī)?；蛞呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了上市，可以依靠自身能力進(jìn)行擴(kuò)張。2）目前有很多金融機(jī)構(gòu)有意跟其合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)信托基金，但中糧更希望能在融資中占據(jù)主導(dǎo)，自己來做。岳陽國際大廈及周邊地段改造概

4、念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 目前，中糧商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，拓展長三角、珠三角的全國布局。北京上海成都廣州沈陽天津煙臺(tái)杭州深圳長沙已開業(yè)城市已開業(yè)城市即將開業(yè)城市即將開業(yè)城市儲(chǔ)備項(xiàng)目及重點(diǎn)拓展城市儲(chǔ)備項(xiàng)目及重點(diǎn)拓展城市圖圖3.公司全國戰(zhàn)略布局圖公司全國戰(zhàn)略布局圖岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 類型類型城市城市項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱投資規(guī)模投資規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)體量商業(yè)體量開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間已開業(yè)已開業(yè) 北京西單大悅城4020萬10萬2007,12,28 朝陽（北）3040萬23萬2010,05,28沈陽

5、- 3052萬34萬2009,05,28即將開業(yè)即將開業(yè)上海-12040萬-2010年底天津-4053萬27萬2011年10月成都大悅城2054萬-2013年（E）儲(chǔ)備項(xiàng)目儲(chǔ)備項(xiàng)目北京安定門-通州-天津緯六路-75.5-表表1.投資項(xiàng)目基本情況投資項(xiàng)目基本情況 目前，已確定的投資項(xiàng)目達(dá)到目前，已確定的投資項(xiàng)目達(dá)到9 9個(gè)，其中，已開業(yè)個(gè)，其中，已開業(yè)3 3個(gè)，即將開業(yè)個(gè)，即將開業(yè)3 3個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目3 3個(gè)個(gè)。編輯課件事項(xiàng)事項(xiàng)/ /城市城市西單西單 朝北朝北沈陽沈陽上海上海天津天津成都成都項(xiàng)目地段核心區(qū)西端東北三四環(huán)核心區(qū)東端核心區(qū)北端內(nèi)環(huán)核心區(qū)西南三環(huán)商圈屬性市級(jí)商業(yè)中心新興高端住

6、區(qū)市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心高端住區(qū)離市中心點(diǎn)180.510.56商圈輻射人口200萬50萬100萬200萬70萬50萬次級(jí)輻射商圈人口300-500萬120萬200-400萬300-500萬330萬100萬表表2.投資項(xiàng)目商圈及區(qū)位特征投資項(xiàng)目商圈及區(qū)位特征離市中心約離市中心約0.5-1.00.5-1.0的市級(jí)核心商圈或的市級(jí)核心商圈或6.0-8.06.0-8.0的新興大型住區(qū)所構(gòu)成的區(qū)域商圈；的新興大型住區(qū)所構(gòu)成的區(qū)域商圈；核心商圈輻射人口范圍在核心商圈輻射人口范圍在5050萬人以上，有效輻射人口可達(dá)到萬人以上，有效輻射人口可達(dá)到200-500200-500萬人萬人。岳陽國際大廈

7、及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 事項(xiàng)事項(xiàng)/ /城市城市西單西單 朝北朝北沈陽沈陽上海上海天津天津成都成都總建筑面積20萬40萬52萬40萬53萬54萬商業(yè)規(guī)模10萬23萬34萬-27萬25萬商業(yè)商業(yè)/ /總建總建50.0%50.0%58.0%58.0%65.0%65.0%70.0%70.0%51.0%51.0%46.0%46.0%投資總額40億元30億元30億元120億元30.5億元19.0億元投資單價(jià)投資單價(jià)2.02.0萬元萬元/ /0.750.75萬元萬元/ /0.580.58萬元萬元/ /3.03.0萬元萬元/ /0.750.75萬元萬元/ /0.370.3

8、7萬元萬元/ /獲取方式收購收購集團(tuán)注資收購合作開發(fā)集團(tuán)注資原開發(fā)商中冶集團(tuán)弘泰基業(yè)沈陽鵬利新梅太古-四川鵬利（備注：2006年8月以2.57億元收購北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司23.33%的股權(quán) ；2007年4月36億元收購 中冶西單項(xiàng)目100%股權(quán)； 2010年2月上海1期收購價(jià)13.5億元，6.58萬，商業(yè)5.3萬；天津項(xiàng)目由 中糧與天房集團(tuán)合作開發(fā)）表表3.投資項(xiàng)目基本指標(biāo)投資項(xiàng)目基本指標(biāo)總建筑面積集中在總建筑面積集中在40-5540-55萬平方米，投資總額集中在萬平方米，投資總額集中在30-4030-40億元；億元；商業(yè)總面積集中在商業(yè)總面積集中在20-3020-30萬平方米，占總面積

9、的比例集中在萬平方米，占總面積的比例集中在50%-65%50%-65%之間；之間；收購物業(yè)及集團(tuán)注資、合作開發(fā)成為主要的擴(kuò)張路徑。收購物業(yè)及集團(tuán)注資、合作開發(fā)成為主要的擴(kuò)張路徑。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 時(shí)尚引進(jìn)商業(yè)品牌，不求最高，但求最新，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。在此基礎(chǔ)上，打造年輕群體的高檔消費(fèi)場所。主要針對(duì)20-30歲的青年消費(fèi)群體。年輕、活力潮流品位 不單是對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)的升級(jí)，而是真正的消費(fèi)模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人不單是對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)的升級(jí)，而是真正的消費(fèi)模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人們消費(fèi)需求的升級(jí)。們消費(fèi)需求的升級(jí)。（一）品牌核心內(nèi)涵與特征：（一）品牌核心內(nèi)涵與特

10、征：岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 代表項(xiàng)目：西單大悅城新興高檔新興高檔社區(qū)的區(qū)社區(qū)的區(qū)域性商圈域性商圈城市核心區(qū)城市核心區(qū)的重要商業(yè)的重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 主題定位：主題定位：品質(zhì)時(shí)尚生品質(zhì)時(shí)尚生活中心活中心 主題定位：主題定位：國際化青年城國際化青年城國際化時(shí)尚生活地標(biāo)mall”的定位，打造出當(dāng)?shù)仵r見的全天候、一站式的大型綜合地標(biāo)式購物中心項(xiàng)目。代表項(xiàng)目：沈陽大悅城（三（三 ）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)：）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)：引領(lǐng)屬于年輕人的時(shí)尚潮流代表項(xiàng)目：朝北大悅城滿足時(shí)尚年輕的消費(fèi)同時(shí)，也致力于為家庭提供品質(zhì)時(shí)尚的生活方式岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012

11、-12-01案例分析 大悅城 經(jīng)營模式經(jīng)營模式靠多個(gè)面積在8001000平方米的中型店來替代主力店的作用。提高物業(yè)的總體租金收益水平采用租金+流水倒扣的收取策略介入商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域?yàn)榧?xì)化管理，設(shè)置了樓層經(jīng)理制度經(jīng)常舉辦各種活動(dòng)，提升消費(fèi)者對(duì)于品牌及商場的忠誠度與參與程度規(guī)范商場管理（四）經(jīng)營策略創(chuàng)新：（四）經(jīng)營策略創(chuàng)新：岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 （二）都市綜合體（二）都市綜合體（ HOPSCA HOPSCA ）天津大悅城：天津大悅城：集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群的都市綜合

12、體。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 （二）都市綜合體（二）都市綜合體（ HOPSCA HOPSCA ）沈陽大悅城沈陽大悅城岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 （二）都市綜合體（二）都市綜合體（ HOPSCA HOPSCA ）指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)備注備注占地面積占地面積8.9萬-總建筑面積總建筑面積530,000-購物中心購物中心140,000-商業(yè)街商業(yè)街130,000-寫字樓寫字樓60,000-酒店酒店35,000五星酒店公寓酒店公寓40,000-住宅住宅78,0005幢停車庫停車庫100,0001200個(gè)業(yè)態(tài)建筑面

13、積（M2）占比主題購物區(qū)26353 21.1%時(shí)尚集成店10573 8.5%時(shí)尚服飾17420 13.9%休閑服飾5354 4.3%家居家飾5836 4.7%電影院10013 8.0%超市4951 4.0%化妝品集成店494 0.4%電玩4241 3.4%兒童世界3843 3.1%餐飲(快餐輕食/飲品）24298 19.4%國際觀展中心4937 3.9%配飾/禮品/數(shù)碼/ 音像/服務(wù)配套 6764 5.4%合計(jì)125077 100.0%岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 指標(biāo)指標(biāo)/ /項(xiàng)目項(xiàng)目天津大悅城天津大悅城沈陽大悅城沈陽大悅城數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)單價(jià)單價(jià)總額總額

14、數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)單價(jià)單價(jià)總額總額項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額( (億元億元) )-30.5億元億元-30.00億元億元可銷售物業(yè)收入可銷售物業(yè)收入41.5億元億元13.3億元億元總建筑面積總建筑面積530,000-520,000-商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積250,000-338,165- 購物中心140,000- 其他130,000-寫字樓寫字樓60,0002.0萬元/12.0億元-酒店酒店35,000-酒店公寓酒店公寓40,0002.5萬元/10.0億元-住宅住宅78,0002.5萬元/19.5億元190,0007,00013.3億元億元停車庫停車庫100,000表表5.項(xiàng)目資金平衡情況分析（二）項(xiàng)目資金

15、平衡情況分析（二）備注：天津大悅城地上32.86，地下16.61；其中：公建25.86，住宅7萬。 沈陽項(xiàng)目具有一定量的可售住宅產(chǎn)品，在一定程度上緩解項(xiàng)目資金壓力；但仍無法實(shí)現(xiàn)沈陽項(xiàng)目具有一定量的可售住宅產(chǎn)品，在一定程度上緩解項(xiàng)目資金壓力；但仍無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身資金平衡。而天津項(xiàng)目則在住宅之外，配比酒店公寓、寫字樓等產(chǎn)品。項(xiàng)目自身資金平衡。而天津項(xiàng)目則在住宅之外，配比酒店公寓、寫字樓等產(chǎn)品。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 （三）區(qū)域型城市綜合體（三）區(qū)域型城市綜合體朝陽（北）大悅城朝陽（北）大悅城成都大悅城成都大悅城岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2

16、012-12-01案例分析 大悅城 表表6.項(xiàng)目資金平衡情況分析（三）項(xiàng)目資金平衡情況分析（三）指標(biāo)指標(biāo)/ /項(xiàng)目項(xiàng)目朝陽朝陽( (北北) )大悅城大悅城成都大悅城成都大悅城數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)單價(jià)單價(jià)總額總額數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)單價(jià)單價(jià)總額總額項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額( (億元億元) )-30.0億元億元-19.00億元億元可銷售物業(yè)收入可銷售物業(yè)收入21.24億元24.75億元總建筑面積總建筑面積400,000-540,000-商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積230,000-300,000- 購物中心- 其他-寫字樓寫字樓-酒店酒店-酒店公寓酒店公寓70,8003.0萬元/21.24億元億元-住宅住宅-247,50010

17、,00024.75億元億元停車庫停車庫-朝陽（北）項(xiàng)目可銷售物業(yè)銷售收入約朝陽（北）項(xiàng)目可銷售物業(yè)銷售收入約2020億元，資金缺口達(dá)億元，資金缺口達(dá)1010億元；而成都項(xiàng)目則顯著億元；而成都項(xiàng)目則顯著 增加了住宅的比重，有利于項(xiàng)目自身現(xiàn)金流的平衡。增加了住宅的比重，有利于項(xiàng)目自身現(xiàn)金流的平衡。備注：成都大悅城項(xiàng)目先期用地為253畝；項(xiàng)目后期擴(kuò)展至1244畝。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 表表7.項(xiàng)目資金平衡情況匯總項(xiàng)目資金平衡情況匯總指標(biāo)指標(biāo)/ /項(xiàng)目項(xiàng)目北京西單北京西單上海上海朝陽朝陽( (北北) )成都大悅城成都大悅城天津天津沈陽沈陽合計(jì)合計(jì)項(xiàng)目

18、總投資億元項(xiàng)目總投資億元) )40.0億元120.0億元30.0億元19.00億元30.5億元30.0億元240.0億元可銷售物業(yè)收入可銷售物業(yè)收入0-21.24億元億元24.75億元億元41.5億元億元13.3億元億元100.8億元億元總建筑面積總建筑面積-商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積- 購物中心- 其他-寫字樓寫字樓-12.0億元酒店酒店-酒店公寓酒店公寓21.24億元-21.24億元-10.0億元住宅住宅-24.75億元-24.75億元19.5億元13.3億元停車庫停車庫-除上海項(xiàng)目外的除上海項(xiàng)目外的5 5個(gè)項(xiàng)目總投資為個(gè)項(xiàng)目總投資為120120億元，而其可售物業(yè)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約億元，而其可

19、售物業(yè)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約100100億元，基本億元，基本 能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡。能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的平衡。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 表表8.中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較(1)事項(xiàng)事項(xiàng)/ /模式模式中糧大悅城中糧大悅城萬達(dá)模式萬達(dá)模式傳統(tǒng)百貨模式傳統(tǒng)百貨模式核心競爭力核心競爭力1)央企資本，可以承受較長回報(bào)期2)在建筑設(shè)計(jì)方面投入較大，以優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境取勝1)快速復(fù)制2)以散售物業(yè)養(yǎng)持有物業(yè)1)較低折扣2)產(chǎn)品品種和品類豐富取勝盈利模式盈利模式1)公寓、住宅類物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來源2)靠出租商鋪獲取租金、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)

20、盈利是次要收入來源1)公寓、住宅、寫字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè)2)靠出租商鋪獲取租金、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來源。3)萬千百貨會(huì)為萬達(dá)帶來無需利息的現(xiàn)金流1)靠收取入駐廠家的扣點(diǎn)獲利2)無需利息的現(xiàn)金流可以應(yīng)用到其他領(lǐng)域與商家的關(guān)系與商家的關(guān)系依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來增加自己對(duì)租金的議價(jià)能力，與商家屬于松散型管理將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理依靠實(shí)際銷售額來增加自身對(duì)租金的議價(jià)能力，以賬期牢牢控制住商家典型企業(yè)典型企業(yè)中糧，華潤，凱德，深國投商用萬達(dá)，寶龍華聯(lián)，茂業(yè)，大商，銀座岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 事項(xiàng)

21、事項(xiàng)/ /模式模式中糧大悅城中糧大悅城萬達(dá)模式萬達(dá)模式傳統(tǒng)百貨模式傳統(tǒng)百貨模式目前遇到的問題目前遇到的問題1）叫好不叫座2）客戶下單率無法與同商圈的百貨相抗衡3）將一線城市成功案例復(fù)制到二三線城市，盲目拔高當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，對(duì)于二三線城市收入水平認(rèn)知不夠深刻1） 現(xiàn)金流壓力大2）主力店過多，租金收益低3） 品牌談判力較差，大部分萬達(dá)廣場開業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費(fèi)者的購買力4） 業(yè)態(tài)的復(fù)制并不一定適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)力1） 商業(yè)體本身側(cè)重于零售，使用率較高，體驗(yàn)型消費(fèi)嚴(yán)重不足2）部分項(xiàng)目選址不當(dāng)，盲目擴(kuò)張解決方案解決方案1） 對(duì)二三線城市消費(fèi)力重新評(píng)估，不要過早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不

22、符2） 二三線城市以朝北大悅城定位更符合中國城市的發(fā)展階段3） 建立自身的百貨公司系統(tǒng)4） 堅(jiān)持去主力店發(fā)展模式1） 加強(qiáng)以萬千百貨為主體的購物中心發(fā)展模式2） 堅(jiān)定購物中心百貨化的發(fā)展模式3） 萬千百貨未來需要分化成為兩類：一是類似于新世界百貨的時(shí)尚路線，二是永旺吉之島，華堂商場的家庭路線1） 由百貨公司轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商2） 堅(jiān)持百貨向購物中心化轉(zhuǎn)變的路線，引入部分購物中心休閑娛樂業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)自身業(yè)態(tài)的不完整性未來可能遇到的未來可能遇到的問題問題1） 商戶盈利性較差，2） 開發(fā)商能享受土地資產(chǎn)升值3） 項(xiàng)目自身研發(fā)運(yùn)營收益有困難。企業(yè)金融化越來越強(qiáng)，未來面臨較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn)盲目擴(kuò)張，零售行業(yè)

23、的賬期款無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，導(dǎo)致資金鏈斷裂表表9.中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較(2)岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 大悅城重點(diǎn)案例概況大悅城重點(diǎn)案例概況西單大悅城1朝陽（北）大悅城2沈陽大悅城3天津大悅城4成都大悅城5岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 項(xiàng)目效果圖：項(xiàng)目效果圖：u西單大悅城西單大悅城事項(xiàng)事項(xiàng)指標(biāo)值指標(biāo)值備注備注占地面積占地面積16,073-總建筑面積總建筑面積205,000-容積率容積率10.0-購物購物76,400-餐飲餐飲25,700-電影院電影院10,400-寫字樓寫

24、字樓15,0001幢,6-15層酒店酒店33,200-停車場停車場31,700982個(gè)泊位表表10.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 西單大悅城一層平面圖：岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 西單大悅城二層平面圖岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 表表11.各物業(yè)形態(tài)比例各物業(yè)形態(tài)比例表表12.商業(yè)業(yè)態(tài)配比商業(yè)業(yè)態(tài)配比 商業(yè)面積占總面積的商業(yè)面積占總面積的58%，酒店及寫字樓約占，酒店及寫字樓約占25%，停車場為，停車場為17%； 在商業(yè)業(yè)

25、態(tài)布局方面，零售、餐飲、娛樂的配比為在商業(yè)業(yè)態(tài)布局方面，零售、餐飲、娛樂的配比為68：23：9。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 樓層樓層主題主題主力業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F優(yōu)雅服裝、零售2F性感3F潮流4F沖撞5F動(dòng)感6F快樂餐飲、娛樂7F約會(huì)8F童真9F興奮10F夢想11F夢想表表13. 各樓層業(yè)態(tài)分布情況各樓層業(yè)態(tài)分布情況除了ZARA、BAUHAUS、Hilfiger Denim等眾多品牌入駐外，全場有近1/10的品牌都是首次落戶北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis、The Face Shop、NEX

26、T、Cottonfield、Lee Cooper、Onda、Onitsuka Tiger等30多個(gè)品牌。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 表表14.年銷售額情況年銷售額情況表表15.日客流量情況日客流量情況表表16.日營業(yè)額情況日營業(yè)額情況 開業(yè)第一年就取得開業(yè)第一年就取得10億元的銷售額，億元的銷售額，2010年的營業(yè)額將達(dá)到年的營業(yè)額將達(dá)到20億元；億元； 市場培育期：市場培育期：1年之內(nèi)。年之內(nèi)。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 事項(xiàng)事

27、項(xiàng)指標(biāo)值指標(biāo)值備注備注總建筑面積總建筑面積205,000-地上建筑面積地上建筑面積160,700-商業(yè)營業(yè)面積商業(yè)營業(yè)面積112,500包括購物餐飲電影院等項(xiàng)目并購成本項(xiàng)目并購成本 36.0億元-項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額 40.0億元-銀行貸款總額銀行貸款總額 25.0億元-年貸款利息年貸款利息 2.2億元億元-商業(yè)年租金收入商業(yè)年租金收入 3.6億元億元-寫字樓租金收益寫字樓租金收益 0.3285億元按日租金6.0元,100%出租率計(jì)算酒店可實(shí)現(xiàn)租金酒店可實(shí)現(xiàn)租金 0.7270億元同上備注：萬達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的建成面積300萬平方米，租金收入有10.34億元。 表表17.項(xiàng)目投資收益分析項(xiàng)目

28、投資收益分析 商業(yè)部分平均租金水平為商業(yè)部分平均租金水平為8.8元元/日；日； 年貸款利息年貸款利息2.2億元，營業(yè)收入約億元，營業(yè)收入約4.6億元；靜態(tài)投資回收期在億元；靜態(tài)投資回收期在10年內(nèi)。年內(nèi)。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 事項(xiàng)事項(xiàng)指標(biāo)值指標(biāo)值備注備注占地面積占地面積84,610室外廣場占地約2萬總建筑面積總建筑面積400,000-容積率容積率4.6-購物中心購物中心230,000地上11層，地下3層營業(yè)面積營業(yè)面積110,000使用率僅約為50%永旺永旺JUSCO34,000地下一層至四層，綜合百貨超市酒店公寓酒店公寓70,800兩幢28

29、層，合計(jì)624套地下停車位地下停車位-3000余個(gè)表表18.朝陽朝陽(北北)大悅城主要指標(biāo)大悅城主要指標(biāo)u朝陽大悅城朝陽大悅城岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 冠軍空中滑冰場冠軍空中滑冰場金逸國際影院金逸國際影院影院采用8-9層跨層設(shè)計(jì)，面積達(dá)4500平方米，擁有8個(gè)豪華電影廳，總座位數(shù)超過1000多個(gè)。藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂園藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)

30、樂園模擬的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面。占地5000平米，位于11層歌友匯歌友匯KTV核心娛樂設(shè)施：核心娛樂設(shè)施：岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 中糧沈陽大悅城”由、四區(qū)和沃爾瑪超市構(gòu)成，中間由一條連通中街的全長600米的商業(yè)步行街貫穿。總投資逾 30 億元；分兩期開業(yè)，2010年全部完工。事項(xiàng)事項(xiàng)指標(biāo)值指標(biāo)值備注備注占地面積占地面積72,757-總建筑面積總建筑面積520,000-容積率容積率7.20-商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積338,165-商業(yè)營業(yè)面積商業(yè)營業(yè)面積210,000可出租鋪位450個(gè)住宅建筑面積住宅建筑面積190,000-停

31、車位停車位-共1500個(gè)車位沈陽大悅城總建筑面積為54萬平方米，其中商業(yè)建筑面積為35萬平方米，住宅19萬平方米。一期(A、B館已開業(yè))商業(yè)建筑面積為12萬平方米，預(yù)計(jì)2010年開業(yè)的二期(C、D館)商業(yè)建筑面積為23萬平方米。表表19.沈陽大悅城主要指標(biāo)沈陽大悅城主要指標(biāo)u沈陽大悅城沈陽大悅城岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 ABAB館連廊館連廊A A館正立面館正立面岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 樓層樓層A A館館B B館館CC館館D D館館B2B2-邊界創(chuàng)意B1B1-奇妙呵護(hù)繽紛1F1F響亮響亮都市都市大街

32、大街視野視野2F2F熱烈熱烈優(yōu)雅優(yōu)雅經(jīng)典經(jīng)典概念概念3F3F她與他她與他星期五星期五簡潔簡潔外太空4F4F發(fā)現(xiàn)競技操場夢幻島5F5F小憩思想團(tuán)聚夢幻島主題主題先鋒青年都市新貴摩登家庭未來生活 已開業(yè)的A、B館(一期)定位于年輕、潮流、時(shí)尚。預(yù)計(jì)2010年開業(yè)的C、D館(二期)定位于都市家庭、休閑娛樂，為向往時(shí)尚生活的都市人群提供一個(gè)完美體驗(yàn)的國際化生活城。表表20.各樓層主題定位各樓層主題定位岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 吸引了包括ZARA、GUESS、Mango、優(yōu)衣庫、MUJI、Nike、Adidas、 SEPHORA、Watsons、湯姆熊電玩

33、、帝豪斯健身、帝姿SPA、星巴克咖啡、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、加樂比意式餐廳在內(nèi)的時(shí)尚生活品牌入駐。岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 投資40億元傾心打造的天津大悅城項(xiàng)目占地8.9萬平方米，總建筑規(guī)模53萬平方米(含地下部分)，涵蓋一站式體驗(yàn)型購物中心、國際甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓和高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“都市綜合體”。項(xiàng)目地處天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，和平區(qū)與南開區(qū)的交匯處，項(xiàng)目四面臨街，49條公交線及2010年底開通的地鐵2號(hào)線，組成了通達(dá)的交通脈絡(luò)。 購物中心部分建筑面積達(dá)25萬平方米，主體部分為四層，局部五層，地下三層為大型停車場及地上停車樓，車位數(shù)高達(dá)3000余個(gè)

34、，可謂天津核心區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量最大的項(xiàng)目，其定位是“國際時(shí)尚生活城”，天津未來新的消費(fèi)目的地。首次引入泰國泰國Central百貨、綜合影劇院、劇院式真冰場、大百貨、綜合影劇院、劇院式真冰場、大型宴會(huì)餐廳和美式大型兒童體驗(yàn)中心型宴會(huì)餐廳和美式大型兒童體驗(yàn)中心等主力業(yè)態(tài)。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：u天津大悅城天津大悅城岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 大悅城 位于西南三環(huán)內(nèi)，屬于高端住宅云集的雙楠片區(qū)，臨近置信巴厘島和中華名園等住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊交通便利，臨近武侯大道、中糧大道、鵬利大道，近鄰2環(huán)-2.5環(huán)-3環(huán)等主要城市環(huán)線，距成都市規(guī)劃的3號(hào)線地鐵出口僅500米。 總占

35、地253畝，總規(guī)劃建筑面積約54萬平方米。集商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：u成都大悅城成都大悅城岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá)萬達(dá)模式岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá) 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)講座產(chǎn)品及特征購物中心酒店（五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店）寫字樓（甲級(jí)寫字樓，普通寫字樓)公寓住宅及配套設(shè)施持有型物業(yè)岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá) 合肥萬達(dá)廣場 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá) 呼和浩特萬達(dá)廣場 岳陽

36、國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá) 唐山萬達(dá)廣場 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá) 太原萬達(dá)廣場 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá) 天津河?xùn)|萬達(dá)廣場 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01案例分析 萬達(dá) 上海周浦萬達(dá)廣場 岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01一街：商業(yè)步行街百貨樓大型酒樓娛樂樓綜合樓超市建材樓多樓岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01萬達(dá)商業(yè)綜合體之購物中心設(shè)計(jì)生成模式示意城市非核心位置岳陽國際大廈及周邊地段改造概念性方案2012-12-01萬達(dá)商業(yè)綜合體