房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)參考講課講稿

1、房產(chǎn)工程尚未決算是否能結(jié)轉(zhuǎn)成本問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)單位 ,一期工程基本竣工 , 已取得了大產(chǎn)權(quán)證 , 但目前海未與施工單位進(jìn)行竣工決算 , 還有部分未付的工程款尚未取得施工單位 的發(fā)票。事物所審計(jì)時(shí)提出按照會計(jì)準(zhǔn)則成本不能可靠計(jì)量 ,不予結(jié)轉(zhuǎn)成本 ,但我 單位認(rèn)為大部分工程款都已經(jīng)真實(shí)發(fā)生并且已經(jīng)付款 ,可以預(yù)估成本 ,結(jié)轉(zhuǎn)收入, 此問題比較迷惑 , 請給予指教！ 答：事務(wù)所的說法有根據(jù)的， 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 收入規(guī)定：“銷售商品的收入，應(yīng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（ 2）企業(yè)既沒有保留 通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售

2、出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)； （4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量?！?貴單位的工程款只是大部分能夠準(zhǔn)確計(jì)量， 但不符合“相關(guān)的收入和成本能夠可 靠地計(jì)量”的規(guī)定，因此不能按預(yù)估的成本來結(jié)轉(zhuǎn)收入。問：我公司屬于一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。 在房屋尚未交付使用之前， 將 所收到的銷售收入計(jì)入了預(yù)收賬款項(xiàng)目中， 將支付的工程款及相關(guān)配套和前期費(fèi) 用計(jì)入了開發(fā)成本中，這樣會計(jì)核算是否妥當(dāng)？ 答：按照房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制 度的規(guī)定：一、企業(yè)取得的各項(xiàng)經(jīng)營收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬：1轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算 賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。2

3、代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并 已將代建的房屋和工程的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。3對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分 次轉(zhuǎn)入收入。4出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入 實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)。二、“開發(fā)間接費(fèi)用”期末應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)的 成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”。本科目期末應(yīng) 無余額。三、“開發(fā)成本”科目：企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、 房屋、配套設(shè)施和待建工程， 應(yīng)及時(shí) 進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)

4、。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)， 按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開 發(fā)成本”。本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。四、“經(jīng)營成本”科目，月份終了，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月已對外轉(zhuǎn)讓，銷售和結(jié) 算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“經(jīng)營成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開 發(fā)產(chǎn)品”科目。綜上所述，只有“開發(fā)間接費(fèi)用”需要按月結(jié)轉(zhuǎn)，“經(jīng)營收入”。“經(jīng)營成 本”、“開發(fā)成本” 在具備相應(yīng)條件時(shí)方可結(jié)轉(zhuǎn)。問: 我房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)產(chǎn)品已竣工，向房管部門竣工報(bào)備。目前工程 在結(jié)算中，已取得承建方部分土建成本發(fā)票。 在這種條件下， 我公司取得售樓收 入是繼續(xù)按 15%利潤率預(yù)繳企業(yè)所得稅， 還是將所有的預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)為銷

5、售收入 按照依帳征收（收入相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)稅成本一期間費(fèi)用營業(yè)外收支）申報(bào)？答: 根據(jù)國稅發(fā) 200631 號文第二條規(guī)定， 凡符合文件要求的條件之一的， 應(yīng)視為完工產(chǎn)品進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn) .請問：房地產(chǎn)會計(jì)中每個(gè)月末如何結(jié)轉(zhuǎn)成本？房地產(chǎn)會計(jì)交的稅款是按“預(yù)收帳款”計(jì)算繳納，那么，在未工的前提下， 每月是如何結(jié)轉(zhuǎn)成本計(jì)算出“本年利潤”的？答: 房地產(chǎn)企業(yè)按“預(yù)收賬款”繳納稅款有兩種稅，一是營業(yè)稅及城建教育 附加，二是企業(yè)所得稅。 對于第一種情況按預(yù)收賬款的實(shí)際數(shù)量作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn) 行納稅； 對于第二種情況， 則按房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤率進(jìn)行估算企業(yè)利潤， 然 后按適用的所得稅稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。 至于本年利

6、潤則是按照實(shí)際發(fā)生的成本 費(fèi)用之后余額結(jié)轉(zhuǎn)出本年利潤。問:我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，假如說是 03年 10月開發(fā)的房子， 04年9月一期 工程完工， 05年2月二期工程完工， 04年1月開始預(yù)售，到04年末共取得銷售 收入 3000萬，到 04年末，由上開發(fā)成本科目余額為 2800萬，05年銷售收入為 2500萬， 05 年本年帳上發(fā)生成本 2600萬（即 05年 1 月-12 月帳上發(fā)生成本 2600萬）， 06年全年實(shí)現(xiàn)銷售收 入 300 萬，06 年 1-12 月發(fā)生成本 700 萬，請問各年的成本應(yīng)如何結(jié)轉(zhuǎn)，是帳上 有多少成本就轉(zhuǎn)多少呢， 還是如何結(jié)轉(zhuǎn)。 注，整個(gè)小區(qū)總銷售面積 60000

7、平方， 總開發(fā)成本 6100萬，預(yù)計(jì)全部售完，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 6400 萬。 04年售出 3 萬 平方， 05年售出 2萬平方， 06年售出 3000平方，還余 7000平方未售出。 答: 我們公司是有多少轉(zhuǎn)多少，不過我認(rèn)為應(yīng)該遵循“配比原則”，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的成本 應(yīng)為：當(dāng)期銷售面積 *預(yù)計(jì)總開發(fā)成本 / 總銷售面積， 到年底或項(xiàng)目完成時(shí)再按實(shí) 際的開發(fā)總成本調(diào)整。答：你們也是按有多少轉(zhuǎn)多少的原則結(jié)轉(zhuǎn)的呀， 那你們當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門認(rèn)可 了嗎，我的認(rèn)為和你的一致，應(yīng)當(dāng)按配比原則進(jìn)行，英雄所見略同，不過，我們 當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門可不這樣認(rèn)為，他們也認(rèn)為是有多少轉(zhuǎn)多少。問:房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)月做了銷售，當(dāng)月要結(jié)轉(zhuǎn)銷

8、售成本嗎開發(fā)成本發(fā)票沒有到位，審計(jì)價(jià)又沒有出來，無法估算，想在年度結(jié)轉(zhuǎn)成本， 當(dāng)月只做銷售，營業(yè)稅按銷售繳納，所得稅不影響，當(dāng)月做了銷售可以不結(jié)轉(zhuǎn)銷 售成本嗎？ 答:按照收入與成本合理配比的要求，當(dāng)期確認(rèn)的收入，應(yīng)在同期結(jié) 轉(zhuǎn)成本。你所說這種情況，可先將實(shí)現(xiàn)的銷售計(jì)入預(yù)收賬款， 并按預(yù)計(jì)利潤率預(yù) 計(jì)所得稅，待取得開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算發(fā)票后再轉(zhuǎn)入銷售收入， 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。并 進(jìn)行所得稅清算。問:房地產(chǎn)企業(yè)如何結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn) 銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本 確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和

9、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本十總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把租金收入計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本對嗎？那么應(yīng)如何結(jié)轉(zhuǎn)主 營業(yè)務(wù)成本？答:根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則房地產(chǎn)公司出租房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)入投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入或主營業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本或主營業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法， 一是在；1.成本構(gòu)成的不可 分割性；2.成本與售價(jià)的不配比性；3.商品房價(jià)格的不確定性；二、商品房成本 結(jié)轉(zhuǎn)

10、的方法；財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商；1.有些企業(yè)按當(dāng)期竣工驗(yàn)收后商品房的總成本除以開；2.有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法，根據(jù)總成本按樓層；3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗(yàn)或受某些利益的驅(qū)使，隨意確定；當(dāng)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法， 一是在商品房竣工驗(yàn)收辦理 決算后把歸集的開發(fā)成本按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)到商品房中去。二是在商品房銷售 以后才把已銷商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本中去。 商品房的成本結(jié)轉(zhuǎn)既不同于一般 商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點(diǎn)：1. 成本構(gòu)成的不可分割性。 商品房的開發(fā)從決策立項(xiàng)到房屋交付使用， 成本 的歸集分配大致分兩個(gè)階段。 第一階段從立項(xiàng)、 土

11、地址用、 拆遷安置、工程勘探、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)到建筑施工前的各項(xiàng)稅費(fèi)都是以開發(fā)項(xiàng)目歸集的， 按土地面積 （也可以采用建筑面積） 作為標(biāo)準(zhǔn)分配的， 這一階段成本通常稱為前 期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標(biāo)或發(fā)包開始到工程竣工驗(yàn)收辦理決算為 止。由于現(xiàn)行國家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事工程施工， 這就需要將建設(shè)工 程招標(biāo)或發(fā)包出去， 所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。 第一階段按土地 面積（或建筑面積） 分?jǐn)偟那捌陂_發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本， 就構(gòu)成了 商品房直接開發(fā)成本。 當(dāng)然在整個(gè)開發(fā)期間還會發(fā)生人員工資、 辦公費(fèi)、 籌資費(fèi) 等間接開發(fā)成本，也要按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)分配到建設(shè)工

12、程中去。 但不論是直接開發(fā)成本， 還是間接開發(fā)成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。2. 成本與售價(jià)的不配比性。一般商品的售價(jià)總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同， 商品房成本形成是整體的， 成本載體是整個(gè)建設(shè)工程， 但銷售時(shí)是按樓層或戶型為單位的。 從單個(gè)樓層或戶型看， 售價(jià)明顯不與成本配 比。如同一結(jié)構(gòu)（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成 本高，這是建筑施工的特點(diǎn)所決定的。但銷售時(shí)，底層售價(jià)反而高于高層。如果 開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差很大。3. 商品房價(jià)格的不確定性。商品房的建設(shè)在工藝上與一般建設(shè)工程是相同 的。不過，一般建設(shè)工程是

13、根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗(yàn)收并辦理決 算后，收入即可實(shí)現(xiàn)。至于款項(xiàng)能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣 工驗(yàn)收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價(jià)格，只有與“買主”簽訂購銷合 同后銷售才能成立。、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅法都要求商品房以 “買主” 購買的商品房作為獨(dú)立的產(chǎn)品 按時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。 但現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法又都是按獨(dú)立產(chǎn)品 作為計(jì)量單位結(jié)轉(zhuǎn)的。 所以現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法不能適應(yīng)商品房開發(fā)與銷售這一特 殊業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容， 使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)處于無序狀況， 歸納起來大致有三 種情況。1. 有些企業(yè)按當(dāng)期竣工驗(yàn)收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出

14、平方米建筑面積成本， 隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本 期銷售成本。由于商品房售價(jià)受樓層、朝向因素影響，售房價(jià)格差異很大，采用 上述分?jǐn)偡椒?，?jì)算出的經(jīng)營成果會嚴(yán)重失真。2. 有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法， 根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計(jì)算出各樓 層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計(jì)算出平方米建筑面積成本， 進(jìn)而計(jì)算每個(gè) 戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)的依據(jù)尚無科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，全憑人為估算，其 次對于朝向不同的樓層，售價(jià)差異也大，所以提供的財(cái)務(wù)信息也會失真。3. 還有些企業(yè)憑經(jīng)驗(yàn)或受某些利益的驅(qū)使， 隨意確定成本售價(jià)比率進(jìn)行成本 結(jié)轉(zhuǎn)。采用的比率也不盡相同， 有的采用成本與實(shí)際售價(jià)比率， 有

15、的采用成本與 計(jì)劃售價(jià)比率。對于成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有一個(gè)公允、合理、科學(xué)的法則約束，其結(jié)果不 是侵害國家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，損害投資人利益。當(dāng)開發(fā)的商品房達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，開發(fā)企業(yè)會根據(jù)成本、市場、地段、樓 層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格， 為了解決商品房銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位這一 特殊問題，有必要引進(jìn)這個(gè)價(jià)格作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，求得一個(gè)計(jì)劃銷售成本率 （即：實(shí)際開發(fā)成本除以計(jì)劃銷售總額） 來進(jìn)行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。 在實(shí)際工作 中，還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出 當(dāng)期銷售成本，季末再按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本

16、率減去季度前兩個(gè)月已轉(zhuǎn)銷 售成本等于季本銷售成本的方法調(diào)整。 具體操作程序是：分類明細(xì)賬應(yīng)按開、竣 工時(shí)間相同或相近且一并辦理工程決算的商品房設(shè)置賬戶，商品明細(xì)賬應(yīng)在分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上再按計(jì)劃價(jià)格相同的商品房房分類設(shè)戶，價(jià)格不同分別設(shè)置，季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃 銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售欄只登記數(shù)量。待季本將未銷售房面積 的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)轉(zhuǎn)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)， 優(yōu)點(diǎn)是可以簡化上作量。缺點(diǎn) 是季度前兩個(gè)月受房價(jià)折扣影響會產(chǎn)生一定誤差， 并且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳 細(xì)的成本資料。計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始