房地產(chǎn)企業(yè)所得稅習(xí)題集

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策及管理練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1.某房地產(chǎn)企業(yè)委托一境外公司在境外銷(xiāo)售其位于我國(guó)境內(nèi)商品房一棟，成本費(fèi)用為150萬(wàn)元（不含傭金），代銷(xiāo)合同規(guī)定銷(xiāo)售價(jià)為200萬(wàn)元，境外公司實(shí)際以240萬(wàn)元售出。房地產(chǎn)企業(yè)向境外公司支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等為40萬(wàn)元（能提供有效憑證）。該房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為（ D ）。A.10萬(wàn)元 B.30萬(wàn)元 C.50萬(wàn)元 D.66萬(wàn)元正確答案D答案解析應(yīng)納稅所得額240150240×10%66（萬(wàn)元）。2.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理的說(shuō)法，正確的是（ ）。A.已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可

2、售面積單位工程成本確認(rèn)B.采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，付款方提前付款的，按合同約定付款日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)C.企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入15%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除D.企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，可以在稅前扣除合理費(fèi)用正確答案A答案解析選項(xiàng)B不正確，采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；選項(xiàng)C不正確，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除；選項(xiàng)D不正確，企業(yè)開(kāi)

3、發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，如企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，且銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按（ B ）確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)A買(mǎi)斷價(jià)格 B銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格C買(mǎi)斷價(jià)格和銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格平均D企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商確定的價(jià)格4.房地產(chǎn)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入（B）的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。A5% B10% C15% D20%5.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超

4、過(guò)（C）又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。A3個(gè)月 B6個(gè)月 C12個(gè)月 D18個(gè)月A6.房地產(chǎn)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（A）之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。A交付承租人使用 B簽訂租賃預(yù)約協(xié)議 C完工之日 D價(jià)款支付7.房地產(chǎn)企業(yè)視同銷(xiāo)售行為確認(rèn)收入方法之一按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于（B）。A10% B15% C20% D25%8.房地產(chǎn)企業(yè)采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和（B）日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。A收款 B付款 C取得索取價(jià)款憑據(jù) D已銷(xiāo)

5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單9.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于（C）。A5% B10% C15% D20%10.房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，（A）。A按照規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 B按照企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳 C按照企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳 D按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入

6、利潤(rùn)總額預(yù)繳11.以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)成本和費(fèi)用扣除的規(guī)定中錯(cuò)誤的有（C）。A因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本 B因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除 C提取的維修基金可以扣除 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。D成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除12.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的通知適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的（A）。A居民納稅人 B非居民納稅人 C居民納稅人和非居民納稅人 D非居民納稅人和小型微利企業(yè)二

7、、多項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所等配套設(shè)施，下列情形中可以作為公共配套設(shè)施處理的有（ABC）。A無(wú)償贈(zèng)與地方政府 B無(wú)償贈(zèng)與公用事業(yè)單位C屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 D產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有E未明確產(chǎn)權(quán)歸屬 【解析】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)2009年3月6日）第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)

8、定進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。2.下列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的表述，符合稅收規(guī)定的有（ABD）A.委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，支付境外的銷(xiāo)售費(fèi)用不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。B.企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，可以在稅前扣除折舊C.企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，不得作為資產(chǎn)損失處理D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計(jì)稅成本對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工前確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的下列說(shuō)法，正確的是（ABCD）。

9、A.委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，支付境外的銷(xiāo)售費(fèi)用不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除B.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定C.企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用D.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率有（ABCD）。A.15% B.10% C.5% D.3%5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有（ABCD）。A.可否銷(xiāo)售原則 B.分類(lèi)歸集原則 C.功能區(qū)分原則 D.定

10、價(jià)差異原則6.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的（ABCD）準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。A.期間費(fèi)用 B.已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 C.營(yíng)業(yè)稅金及附加 D.土地增值稅7.下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容的是（ABCD）。A.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) B.前期工程費(fèi) C.建筑安裝工程費(fèi) D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)8.企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括（ABCD）。A.土地的開(kāi)發(fā) B.建造、銷(xiāo)售住宅 C.建造、銷(xiāo)售商業(yè)用房 D.建造、銷(xiāo)售其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)正確的表述是（BCD）。A.實(shí)際發(fā)生損失時(shí)不能扣除

11、B.向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除 C.向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除 D.實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除10.房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于（ABCD）等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售。A.捐贈(zèng) B.贊助 C.職工福利 D.獎(jiǎng)勵(lì)11.房地產(chǎn)企業(yè)視同銷(xiāo)售行為確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋ˋBC）。A.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定 B.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定 C.按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 D.按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于20%，

12、具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定12.房地產(chǎn)企業(yè)除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列（ABC）條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。A.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案 B.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。C.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 D.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未投入使用13.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括（ABCD）。A.現(xiàn)金 B.現(xiàn)金等價(jià)物 C.其他經(jīng)濟(jì)利益 D.銀行存款14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括

13、（ABCD）。A.拆遷補(bǔ)償支出 B.安置及動(dòng)遷支出 C.回遷房建造支出 D.農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)15.房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法是（ABCD）。A.占地面積法 B.建筑面積法 C.直接成本法 D.預(yù)算造價(jià)法三、判斷題1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。（）2.房地產(chǎn)企業(yè)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。（）3

14、.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。（）4.房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法憑據(jù)的，一律不得計(jì)入計(jì)稅成本。（×）5.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、公用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。（）6.房地產(chǎn)企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)予實(shí)際使用時(shí)扣除。（×）移交7.房地產(chǎn)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

15、價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（×）8.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。（）9.房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本一般按建筑面積法進(jìn)行分配。（×）占地面積10.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（）四、簡(jiǎn)答題1.現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的時(shí)限是如何規(guī)定的？答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（1）采

16、取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（2）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（3）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（4）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售

17、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)

18、，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的視同銷(xiāo)售

19、行為有哪些？如何確定企業(yè)所得稅計(jì)稅銷(xiāo)售額？答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海?）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體

20、比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。五、計(jì)算題1.某房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅。2010年一季度銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入2000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1000萬(wàn)元（含預(yù)售收入實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅），稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，企業(yè)所得稅稅率為25%。2010年末該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，年末，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5000萬(wàn)元（含結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入2000萬(wàn)元），確認(rèn)經(jīng)營(yíng)成本3000萬(wàn)元，為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，不考慮流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、期間費(fèi)用。計(jì)算：2010年一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅和2010年度應(yīng)納企業(yè)所得稅分別是（）萬(wàn)元。A.325，500 B.250，500 C.325，425 D.250，42

21、5【答案】C【解析】2010年一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=（2000×15%+1000）×25%=325（萬(wàn)元）2010年度應(yīng)納企業(yè)所得稅(應(yīng)為第四季度)=（5000-3000-2000×15%）×25%=425（萬(wàn)元）2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年成立，2010年虧損100萬(wàn)元，2011年在市區(qū)開(kāi)發(fā)某高檔住宅，2011年一季度取得預(yù)售收入200萬(wàn)元，利潤(rùn)總額10萬(wàn)元；2011年二季度累計(jì)取得預(yù)售收入600萬(wàn)元，累計(jì)利潤(rùn)總額50萬(wàn)元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅毛利率為25%，該企業(yè)2011年一季度和二季度應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅分別為（）萬(wàn)元。（營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建

22、稅稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%）A.15，35 B.0，25 C.12.3，32.10 D.0，16.9【答案】B【解析】2011年一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=（200×25%+10-60）×25%=0（萬(wàn)元）扣除的60萬(wàn)元屬于彌補(bǔ)2010年虧損60萬(wàn)元，彌補(bǔ)虧損后2011年一季度實(shí)際利潤(rùn)額=0（萬(wàn)元）2011年二季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=（600×25%+50-100）×25%=25（萬(wàn)元）3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年5月設(shè)立，當(dāng)年有關(guān)資料如下：（1）征用開(kāi)發(fā)用地10000平方米，支付土地價(jià)款2000萬(wàn)元，繳納契稅100萬(wàn)元，發(fā)生其他征用土地費(fèi)

23、用50萬(wàn)元。（2）在該土地上開(kāi)發(fā)一樓盤(pán)，發(fā)生前期工程費(fèi)300萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)500萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用150萬(wàn)元，至年底未完工。（3）采用視同買(mǎi)斷方式委托甲房屋銷(xiāo)售公司預(yù)售該樓盤(pán)，委托銷(xiāo)售合同約定買(mǎi)斷價(jià)為每平方米8000元，超出買(mǎi)斷價(jià)的價(jià)差歸銷(xiāo)售公司所有，開(kāi)發(fā)企業(yè)不另支付手續(xù)費(fèi)；當(dāng)年預(yù)售20000平方米，預(yù)售合同均由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米9000元，銷(xiāo)售公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)按買(mǎi)斷價(jià)進(jìn)行結(jié)算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”16000萬(wàn)元，貸記“預(yù)收賬款”16000萬(wàn)元；（4）發(fā)生管理費(fèi)用400萬(wàn)元，其中一次

24、性列支房屋租賃費(fèi)220萬(wàn)元，租賃期為2009年1月1日至2010年12月31日；銷(xiāo)售費(fèi)用300萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用370萬(wàn)元，其中列支因開(kāi)發(fā)該樓盤(pán)向銀行借款的利息支出350萬(wàn)元。2010年7月，該樓盤(pán)達(dá)到完工條件，全部可售建筑面積為60000平方米。至年底，當(dāng)年有關(guān)資料如下：（1）發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用200萬(wàn)元，預(yù)提不可撤銷(xiāo)的公共配套設(shè)施費(fèi)300萬(wàn)元。（2）當(dāng)年年初至完工前繼續(xù)采用視同買(mǎi)斷方式委托甲房屋銷(xiāo)售公司預(yù)售該樓盤(pán)，當(dāng)年預(yù)售10000平方米，預(yù)售合同仍由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米9500元，銷(xiāo)售公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)按買(mǎi)斷價(jià)進(jìn)行結(jié)算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付

25、給開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”8000萬(wàn)元，貸記“預(yù)收賬款”8000萬(wàn)元；（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后至年底，采用視同買(mǎi)斷方式委托甲房屋銷(xiāo)售公司繼續(xù)銷(xiāo)售該樓盤(pán)，銷(xiāo)售完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品12000平方米，銷(xiāo)售合同仍由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米9800元，銷(xiāo)售公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)按買(mǎi)斷價(jià)進(jìn)行結(jié)算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”9600萬(wàn)元，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”9600萬(wàn)元；（4）當(dāng)年發(fā)生管理費(fèi)用700萬(wàn)元；銷(xiāo)售費(fèi)用800萬(wàn)元，其中廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)780萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用450萬(wàn)元，其中列支該樓盤(pán)完工前向銀行借款的利息支出350萬(wàn)元，完工后向銀

26、行借款的利息支出80萬(wàn)元。假設(shè)不考慮營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi)，未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為10%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)已及時(shí)將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，會(huì)計(jì)上全年計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”6720萬(wàn)元。要求：根據(jù)以上資料，計(jì)算并回答下列問(wèn)題：6該開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年納稅調(diào)整增加額為（C）萬(wàn)元。A1800 B2150C2260 D2370 預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)增=20000 *9000 *10%=1800財(cái)務(wù)費(fèi)用中應(yīng)資本化部分調(diào)增=350租賃期為兩年的房屋租賃費(fèi)應(yīng)調(diào)增=220*2=110合計(jì)納稅調(diào)整增加額=1800+350+110=2260國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)

27、200931號(hào)2009年3月6日）第九條規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第六條采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于

28、前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。7該開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本合計(jì)（D）萬(wàn)元。A5950 B6100C6300 D6450土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=2000+100+50=2150前期工程費(fèi)=300建筑安裝工程費(fèi)=500基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=3000公共配套設(shè)施費(fèi)=0開(kāi)發(fā)間接費(fèi)=150借款費(fèi)用=3502009年發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本合計(jì)=2150+300+500+3000+1

29、50+350=6450第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。8該開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年應(yīng)確認(rèn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入（D）萬(wàn)元。A9600 B33600C37100 D39260 2010年應(yīng)確認(rèn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入=20000*9000+10000*9500+12000*9800=39260 9該開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年納稅調(diào)整減少額為（C）萬(wàn)元。A1800 B2290C2400 D2750 2009年度已預(yù)計(jì)利潤(rùn)2010年度應(yīng)調(diào)減=18002010年度應(yīng)予稅前扣除的房租費(fèi)=220*2=1102010年度少結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本=應(yīng)結(jié)賬已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的成本-已結(jié)賬已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的成本 =7210-6720=490其中：應(yīng)結(jié)賬已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的成本=可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本*已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積*總可售面積=10300*42000*60000=