房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、 建設(shè)項(xiàng)目投資估算固定資產(chǎn)投資：項(xiàng)目按擬建規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費(fèi)用建設(shè)期借款利息：企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款而發(fā)生的利息支出流動(dòng)資金：維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的全部周轉(zhuǎn)資金建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、延遞資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算（一）概念1、 開發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)：出售、出租、自主經(jīng)營(yíng)2、 開發(fā)項(xiàng)目總投資（開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金）開發(fā)建設(shè)投資：開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)

2、間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等經(jīng)營(yíng)資金：開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金3、 開發(fā)產(chǎn)品成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用用途角度分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本核算分為：開發(fā)直接費(fèi)（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）、開發(fā)間接費(fèi)（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等）； 開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行同樣的分類（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用構(gòu)成估算1、 土地費(fèi)用估算土地使用權(quán)出讓金，方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，方式：貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換土地轉(zhuǎn)

3、讓費(fèi)：土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)：土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。 置業(yè)投資中經(jīng)常使用土地投資折價(jià)：合作開發(fā)項(xiàng)目2、 前期工程費(fèi)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用：一般來(lái)說(shuō)，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用占建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.1%-0.3%，水文、地質(zhì)勘探為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，一般為設(shè)計(jì)概算的0.35%3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用。其通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算，粗略估算時(shí)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算4、 建筑安裝工程費(fèi)：直接

4、用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用主要包括：建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）、室內(nèi)裝修工程費(fèi)用等5、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種費(fèi)營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用（居委會(huì)、幼兒園等）6、 開發(fā)間接費(fèi)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（工資、福利、折舊、修理、辦公、水電、勞動(dòng)保護(hù)、周轉(zhuǎn)房攤銷等）7、 管理費(fèi)用：房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)二發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、

5、待業(yè)保險(xiǎn)法、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷等管理費(fèi)用以項(xiàng)目投資或1-5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取3%8、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括：借款和債權(quán)的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)等。利息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%估算9、 銷售費(fèi)用：在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，約為銷售收入的2%-3%（住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低）銷售代理費(fèi)約為銷售收入的1.5%-2%其他銷售費(fèi)用約為銷售收入的0.5%-1%以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收入的4%-6%10、 其他費(fèi)用包括：臨

6、時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)等一般約占投資額的2%-3%11、 開發(fā)期間稅費(fèi)（根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)）以廣州為例，包括配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（免）土地使用稅建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)供水/電增容費(fèi)（已免增）物業(yè)管理基金12、 不可預(yù)見費(fèi)以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算如果是開發(fā)項(xiàng)目完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)估算下列費(fèi)用：13、 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等）14、 修理費(fèi)用三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措（一）經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算1、租售計(jì)劃：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價(jià)格、收款方式

7、等2、租售收入估算：主要包括：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營(yíng)收入對(duì)于出租要注意空置期和空置率；自營(yíng)收入：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入（二）稅金估算1、 經(jīng)營(yíng)稅金及附加：房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加（兩稅一費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅：稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入*稅率，（我國(guó)是5%）城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)。納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)

8、，稅率為3%2、 土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占有國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅。以實(shí)際占有的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，采用分類分級(jí)別的幅度定額稅率年應(yīng)繳納土地使用稅=應(yīng)稅土地面積*稅率3、 房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值計(jì)征，稅率為1.2%按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，稅率為12%4、 企業(yè)所得稅所得稅稅額=（利潤(rùn)總額-允許扣除項(xiàng)目的金額）*稅率對(duì)于開發(fā)企業(yè)，利潤(rùn)總額主要是開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期間的收入，允許扣除項(xiàng)目為總開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%5、 土地增值稅概念：對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收益的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取

9、得的收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：a取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)；b房地產(chǎn)開發(fā)成本：土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；c房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：管理、財(cái)務(wù)、銷售費(fèi)用注意：三項(xiàng)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，并不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除。具體扣除時(shí)，要看財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。如果是，則財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額，而其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照第1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除

10、。如果否，則凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，則整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照第1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。d舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格e與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、包括：營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等f(wàn)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第1、2項(xiàng)之和的20%扣除土地增值稅的稅率四級(jí)超額累進(jìn)稅率：未超過(guò)50%（包括本比例），稅率為30%50%-100%，稅率為40%100%-200%，稅率為50%大于200%，稅率為60%免稅規(guī)定納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；因國(guó)家建設(shè)需要征收的房地產(chǎn)四、 借款還本付息的估算歸還建設(shè)投資借款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)