福建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識復(fù)習(xí)筆記

1、第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)概念1. 房地產(chǎn)：是指土地、建筑物和其他土地定著物及其衍生的權(quán)力，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。2. 不動產(chǎn)：不動產(chǎn)是動產(chǎn)的對稱，不動產(chǎn)不能移動或移動后會改變其原來的性質(zhì)、形狀和失去原價值。3. 不動產(chǎn)一般包括：（1）土地；（2）房屋建筑物；（3）構(gòu)筑物；（4）與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木種子等；（5）“準(zhǔn)不動產(chǎn)”，即車輛、船舶、飛機(jī)等少數(shù)雖然能移動，但價值比較昂貴的財產(chǎn)；（6）財產(chǎn)綜合體，如企業(yè)和不動產(chǎn)綜合體。4. 房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系：不動產(chǎn)是個大概念，房地產(chǎn)是個小概念，后者是前者的一部分。房地產(chǎn)是狹義的不動產(chǎn)，同時也是最重要的不動產(chǎn)。5.

2、土地：土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。6. 建筑物：建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，狹義的建筑主要指房屋。7. 房屋：是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。8. 構(gòu)筑物：是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。9. 物業(yè)：是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，一般由四個部分組成：（1）房屋，包括建筑物自用部分和共用部分；（2）配套附屬設(shè)備，包括自用設(shè)備和共用設(shè)備；（3）配套公共設(shè)

3、施；（4）相關(guān)場地。第二節(jié)房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位1. 房地產(chǎn)實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度。2. 房地產(chǎn)權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。3. 房地產(chǎn)區(qū)位：是指房地產(chǎn)的空間位置。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性1、 不可移動性，房地產(chǎn)的實(shí)物是不可移動的；2、獨(dú)一無二性；3、壽命長久性；4、價值量大；5、流動性差；6、供給有限；7、互相影響性；8、易受限制性；9、保值增值性第四節(jié)房地產(chǎn)的分類1. 按用途分類：（1）居住房地產(chǎn)；（2）商業(yè)房地產(chǎn)；（3）辦公房地產(chǎn)；（4）旅館

4、房地產(chǎn)；（5）餐飲房地產(chǎn)；（6）娛樂房地產(chǎn)；（7）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；（9）特殊用途房地產(chǎn)；（10）綜合房地產(chǎn)；2. 按開發(fā)程度的分類：（1）生地，不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；（2）毛地，具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；（3）熟地，具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；（4）在建工程，指建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)；（5）現(xiàn)房（含土地），指建筑物已經(jīng)建成，可以直接使用的房地產(chǎn)；3. 按是否產(chǎn)生收益的分類：（1）收益性房地產(chǎn)，指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、旅館、商店、

5、餐館等；（2）非收益性房地產(chǎn)，指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如高級私人宅邸、未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。4. 按經(jīng)營使用方式的分類：（1）銷售的房地產(chǎn)；（2）出租的房地產(chǎn)；（3）營業(yè)的房地產(chǎn)；（4）自用的房地產(chǎn)；第五節(jié)房地產(chǎn)的供求與均衡1. 房地產(chǎn)需求種類：（1）生產(chǎn)性需求，指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需求形成的對房地產(chǎn)商品的需求，如廠房、商品等；（2）消費(fèi)性需求，指人們?yōu)闈M足居住需要而形成的需求，主要指住宅房地產(chǎn)需求；（3）投資性需求，指由房地產(chǎn)的資產(chǎn)功能、良好的投資工具引申出來的需求。2. 房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：（1） 城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性。（2） 房地

6、產(chǎn)供給的層次性。房地產(chǎn)供給分為現(xiàn)實(shí)供給、儲備供給和潛在供給三個層次。（3） 房地產(chǎn)供應(yīng)的滯后性。（4） 房地產(chǎn)供給的時期性。房地產(chǎn)供給的時期可分為特短期、短期和長期三種。3. 房地產(chǎn)市場供求均衡：即供給與需求的平衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格和需求價格相一致、供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀態(tài)。4. 房地產(chǎn)市場供求的非均衡：即供給和需求的失衡狀態(tài)，指房地產(chǎn)商品的供給價格、數(shù)量需求和需求價格、數(shù)量之間不一致時的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀態(tài)。表現(xiàn)為總量性供不應(yīng)求、總量性供過于求、結(jié)構(gòu)性供求失衡三種狀態(tài)。5. 房地產(chǎn)市場供求均衡的實(shí)現(xiàn)條件：（1） 深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化，是

7、房地產(chǎn)市場供求均衡的體制條件。（2） 完善房地產(chǎn)市場體系，健全房地產(chǎn)市場機(jī)制，是調(diào)節(jié)供給和需求均衡必備的外部條件（3） 培育商品房的有效需求，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求均衡的關(guān)鍵（4） 以市場需求為導(dǎo)向注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，是房地產(chǎn)市場供求均衡的基本保證。第六節(jié)房地產(chǎn)業(yè)1. 房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。（房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)）2. 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性：（1）先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性；（2）綜合性和關(guān)聯(lián)性；（3）資金密集型和高風(fēng)險性；（4）極差收益型和區(qū)域性；（5）權(quán)利主導(dǎo)型和制約性；3. 房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)地位

8、主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)保證；（2）房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高和社會全面進(jìn)步的基本條件；（3）房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)；（4）房地產(chǎn)業(yè)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。4. 房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)業(yè)不論是占GDP的比重還是其增長速度，都具備支柱產(chǎn)業(yè)的條件；（2）房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；（3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散；（4）房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型行業(yè)，其發(fā)展能提供大量的就業(yè)機(jī)會，通過勞動力轉(zhuǎn)移促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，提升國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。5. 房地產(chǎn)業(yè)

9、的制約性體現(xiàn)在：（1）權(quán)利關(guān)系的負(fù)責(zé)性所引起的；（2）外部性特點(diǎn)的制約，如房地產(chǎn)開發(fā)必須按照城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃及城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的方針政策來進(jìn)行，這使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然受到相當(dāng)大的制約；（3）運(yùn)作規(guī)范性的制約。6. 房地產(chǎn)業(yè)的分類：（1）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，指在土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)、開發(fā)兼經(jīng)營房地產(chǎn)的行業(yè)；（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，指圍繞房地產(chǎn)商品進(jìn)行的一系列咨詢、策劃、租售代理、價格評估活動的服務(wù)行業(yè)；（3）物業(yè)管理行業(yè)，指物業(yè)管理企業(yè)，受業(yè)主委托遵照國家有關(guān)法律簽訂的合同，對各類房屋及其附屬配套設(shè)施、周邊環(huán)境進(jìn)行管理并提供服務(wù)的行業(yè)。7. 房地產(chǎn)業(yè)的作用：房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展

10、具有十分重要的作用：（1）房地產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占較大比重；（2）有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級；（3）為政府提供了新財源；（4）推動了現(xiàn)代城市開發(fā)建設(shè)；（5）促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；（6）促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，改善了居民的居住條件；（7）提供了大量就業(yè)崗位，有助于解決就業(yè)問題；（8）對社會文化發(fā)展和精神文明建設(shè)，起到積極促進(jìn)作用；第二章房地產(chǎn)基本制度第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度1. 土地所有制的特點(diǎn)：（1）我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制；（2）土地全民所有制具體采取國家所有制的形勢，被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家

11、行使；（3）土地集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體提地。2. 農(nóng)民集體的形式：（1）村農(nóng)民集體；（2）村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體；3. 國有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征用、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地；4. 集體土地的范圍：（

12、1）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外；（2）宅基地、自留地、自留山5. 土地使用制度：（1）我國土地配置長期保持行政劃撥與有償出讓“雙軌制”；（2）國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度；（3）國家實(shí)行土地用途管制制度；（4）國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，；（5國家鼓勵土地整理。6. 國有土地使用權(quán)取得途徑：（1）行政劃撥方式取得；（2）國家出讓方式；（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式；（4）土地或房地產(chǎn)租賃方式；7. 國有土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。8. 國有土地使用權(quán)出讓：是指國

13、家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金的行為。9. 國有土地使用權(quán)出讓特點(diǎn)：（1）土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。（2）經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期內(nèi)沒有所以權(quán)，只有使用權(quán)。（3）土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。（4）集體土地不經(jīng)征用不得出讓。（5）土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、資源、有償、有期限的特點(diǎn)。10. 國有土地使用權(quán)出讓方式：（1）協(xié)議；（2）招標(biāo)；（3）拍賣；（4）掛牌

14、；11. 國有土地使用權(quán)出讓期限：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年；第二節(jié)現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度1. 中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度：是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無期限使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。2. 城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭可承租廉租房，中低收入家庭可購買經(jīng)濟(jì)適用房或限價房，有支付能力的家庭可以購買商品房。3. 廉租住房保障制度：廉租房是對最低收入居民家庭的住房保障，是住房保障的重點(diǎn)和難點(diǎn)。廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合，主

15、要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場上承租住房的能力。貨幣補(bǔ)貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。實(shí)物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。4. 廉租住房保障資金來源：（1）年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；（2）提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；（3）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；（4）政府的廉租住房租金收入；（5）社會捐贈及其他方式籌集的資金；5. 經(jīng)濟(jì)適用房：是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

16、，面向城市中的收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。6. 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)7. 經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積及價格：中套住房面積控制在80左右，小套住房面積在60左右。價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，利潤率不高于3%，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價，銷售價格不得超過公式的基準(zhǔn)價格和浮動幅度，經(jīng)濟(jì)適用住房管理應(yīng)建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出原則，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。8. 住房公積金：是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。9. 住房公積金制度是我國住房保障體制中住房政策性金融支

17、撐體系的主體。我國住房公積金制度實(shí)現(xiàn)低存低貸的利率政策。10. 住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)：（1）住房公積金的性質(zhì)：住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。單位按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實(shí)質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的目的。（2）住房公積金的特點(diǎn)：義務(wù)性：義務(wù)性亦稱強(qiáng)制性，是指凡在職職工及其所在單位都需按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳存比例建立并按月繳存住房公積金；互助性：是指住房公積金具有儲備和融通的特性，可集中全社會職工的力量，把個人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)力，有房的人幫

18、助無房的人，或是所有職工互幫互助，達(dá)到提高或改善居住條件的目的；保障性：是指住房公積金定向于職工住房，并可通過安全運(yùn)作實(shí)現(xiàn)合理增值，增值收益也全部用于職工住房。第三節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度1. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為標(biāo)的物，對其直接進(jìn)行支配并享受其權(quán)益的排他性權(quán)利。2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的種類：（1）房地產(chǎn)所有權(quán)：是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨(dú)占性地支配其所有財產(chǎn)的權(quán)力；（2）房地產(chǎn)占有權(quán)：是依法對房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)力，分為所有人占用和非所有人占用。（3）房地產(chǎn)用益權(quán)：包括房地產(chǎn)使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)權(quán)，地上權(quán)，地役權(quán)，房地產(chǎn)典權(quán)；（4）房地產(chǎn)處分權(quán)：包括房地產(chǎn)出售權(quán)，房

19、地產(chǎn)租賃權(quán)，房地產(chǎn)繼承權(quán)，房地產(chǎn)贈予權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)；3. 我國有法律依據(jù)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括：國有土地所有權(quán)，集體土地所有權(quán)，國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)，國有房屋所有權(quán)，法人房屋所有權(quán)，公民個人房屋所有權(quán)，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等4. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度：又稱房地產(chǎn)登記，是由房地產(chǎn)管理部門依職權(quán)或應(yīng)當(dāng)事人請求，對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等進(jìn)行勘測、記錄、核實(shí)、確認(rèn)，并向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)證的一系列活動。5. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則：（1）房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則；6. 登記制度的特點(diǎn)：（1）房屋所有權(quán)與房屋所占

20、用的土地使用權(quán)是不可分割的；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)性審查；（4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力；（5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度；（6）頒發(fā)權(quán)利證書7. 登記模式：（1）房屋與土地權(quán)屬分別登記；（2）房屋與土地權(quán)統(tǒng)一登記；8. 登記的種類：（1）按照登記時間：分為總登記和變更登記；（2）按照登記客體，分為土地登記和房屋登記。第四節(jié)土地登記和房屋登記1. 土地登記：是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。2. 房屋登記：是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利

21、和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記薄上予以記載的行為。3. 房屋登記原則：由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理的原則第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)市場1. 房地產(chǎn)市場的概念：是指房地產(chǎn)商品交易的場所和領(lǐng)地，它是房地產(chǎn)商品買賣、租賃、抵押和互換等交易關(guān)系的總和。2. 房地產(chǎn)市場應(yīng)具備的條件：（1）有穩(wěn)定、明確、長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；（2）有完善的法制基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)管理均有法可依；（3）有統(tǒng)一、簡明、靈活有效的現(xiàn)代化管理制度；（4）有完善的房地產(chǎn)市場運(yùn)作體系；3. 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場；（2）房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場；（3）房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場；（4）

22、房地產(chǎn)市場信息不充分；（5）房地產(chǎn)市場的變換具有周期性；（6）國家適度干預(yù)；4. 房地產(chǎn)市場的分類：（1）按運(yùn)行層次分：可分為一、二、三級市場；（2）按房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)劃分：分為實(shí)體房地產(chǎn)市場和服務(wù)類房地產(chǎn)市場；（3）按標(biāo)的物用途劃分：分為生活資料房地產(chǎn)市場和生產(chǎn)資料房地產(chǎn)市場；（4）按交易方式劃分：分為房屋買賣市場和租賃市場；（5）按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時序結(jié)構(gòu)劃分：分為房地產(chǎn)開發(fā)市場，建筑市場，房地產(chǎn)交易市場，中介服務(wù)市場，物業(yè)服務(wù)市場等；（6）按國家對房地產(chǎn)市場干預(yù)程度劃分：分為完全房地產(chǎn)市場和不完全房地產(chǎn)市場；第二節(jié)房地產(chǎn)交易的有關(guān)概念1. 房地產(chǎn)交易概念：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃

23、等市場行為。2. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式，將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。3. 房地產(chǎn)買賣：是指合法擁有土地使用權(quán)及其地上房屋連同附屬設(shè)施所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)給買受人，買受人將約定價款交付產(chǎn)權(quán)人的法律行為4. 房地產(chǎn)互換：是指不同房屋之間進(jìn)行差價交換或等價交換的一種房屋交易方式，包括“差價換房”“差價調(diào)房”“房屋交換”等形式。5. 房地產(chǎn)贈與：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將其合法擁有的房地產(chǎn)，無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。6. 房地產(chǎn)租賃：房地產(chǎn)租賃主要是房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用

24、，由承租人向出租人支付租金的行為。7. 房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。包括：個人住房抵押，在建工程抵押，現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房抵押，以出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的貸款抵押；第三節(jié)房地產(chǎn)交易的基本流程1. 商品房現(xiàn)售流程：客戶接待；簽訂房屋認(rèn)購書；簽訂正式買賣合同；付款或辦理個人住房貸款；繳納稅費(fèi)；開發(fā)商辦理相關(guān)驗(yàn)房入住手續(xù)；辦理物業(yè)管理手續(xù)；登記，獲得房地產(chǎn)權(quán)證2. 商品房預(yù)售流程：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向當(dāng)?shù)爻鞘?、縣房地產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售許可證；房地產(chǎn)管理部門經(jīng)審查合格后，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，向承購人出示商品房預(yù)售許可證；簽

25、訂預(yù)售合同，并登記備案；商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；與開發(fā)商簽訂房屋交接書；辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記領(lǐng)取房地產(chǎn)證書；3. 二手房買賣流程：通過中介，媒體等渠道尋找中意樓盤；實(shí)地看房；簽訂購房協(xié)議；勘察估計；繳納稅費(fèi)；申請權(quán)屬登記備件；辦理產(chǎn)權(quán)過戶領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書4. 房地產(chǎn)抵押流程：貸款申請；銀行受理申請；銀行貸前審查；簽訂抵押合同；抵押雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記；銀行發(fā)放貸款；貸款歸還；抵押雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記第四節(jié)房地產(chǎn)價格、租金和稅費(fèi)1. 房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)價格具有明顯的權(quán)利價格特征；（2）作為房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)的價值具有特殊性；（3）房地產(chǎn)價格具有特

26、殊的形成機(jī)制；（4）房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性；（5）房地產(chǎn)價格具有多種表現(xiàn)形式；（6）房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢；2. 房地產(chǎn)價格的種類：（1）成交價格；（2）市場價格；（3）理論價格；（4）評估價格；（5）市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價；（6）土地價格、建筑物價格和房地價格；（7）成本價、標(biāo)準(zhǔn)價3. 影響房地產(chǎn)價格的因素：經(jīng)濟(jì)因素；社會因素；行政與政治因素；房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素4. 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：土地取得費(fèi)用；前期工程費(fèi)；配套費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；管理費(fèi)；銷售費(fèi)；利息；稅費(fèi)；利潤5. 房地產(chǎn)價格評估的方法：市場比較法；成本積算法；收益資本化法6. 房地產(chǎn)租金：包括房屋租金和土

27、地租金，主要是房屋租金。房屋租金包括：成本租金、商品租金和市場租金三種。7. 房地產(chǎn)稅的種類：（1）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；（2）契稅；（3）印花稅；（4）個人所得稅；（5）土地增值稅；（6）房產(chǎn)稅；（7）城鎮(zhèn)土地使用稅；8. 房地產(chǎn)費(fèi)：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬管理收費(fèi)；（2）房地產(chǎn)交易管理收費(fèi)；（3）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第五節(jié)房地產(chǎn)交易中涉及的法律文件1. 房地產(chǎn)銷售、預(yù)售中的法律文件：（1）商品房銷售管理辦法建設(shè)部2011年發(fā)布；內(nèi)容：A：規(guī)范了商品房銷售方式，杜絕非法銷售行為；B：為解決抵押權(quán)糾紛、一房多售等問題提供了依據(jù)；C：強(qiáng)化了商品房買賣合同管理，防止“合同欺詐”；D：明確了面積糾紛的

28、處理原則；E：明確了規(guī)劃、設(shè)計變更的處理原則；F：明確了“定金”問題的解決辦法；G：明確了延期交房的解決辦法；H：明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)問題上的責(zé)任；I：規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代理行為；J：明確了“虛假廣告”引發(fā)問題的處理原則；K：規(guī)定了商品房銷售條件，防止不合格、不合法的商品房進(jìn)入銷售市場；L：明確了質(zhì)量保修的責(zé)任及保修期限；（2）城市商品房預(yù)售管理辦法建設(shè)部1997年發(fā)布，2001年修正，2004年再修正。內(nèi)容：A：確立了商品房預(yù)售許可制度；B：明確了商品房的預(yù)售條件（1已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，3按提供預(yù)售的商品房計

29、算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期）C：確定了辦理預(yù)售許可的要件（1商品房預(yù)售許可申請表，2開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，3土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，4投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明，5工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明，6商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖）；D：明確了預(yù)售許可審批程序（受理、審核、許可、公示）；E：規(guī)定了開發(fā)企業(yè)預(yù)售時須出示預(yù)售許可證；F：規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案制度；G：明確了開發(fā)商未能及時辦理權(quán)屬登記的違

30、約責(zé)任；（3）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定建設(shè)部1995年發(fā)布，2001年修正。內(nèi)容：A：明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的幾種形式（1以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，2一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，3因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，4以房地產(chǎn)抵債的，5法律法規(guī)規(guī)定的其他情形）；B強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的幾種情形（1以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的，2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，3依法收回土地使用權(quán)的，4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，5權(quán)

31、屬有爭議的，6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，7法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形）；C：規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦理的程序（1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格，3房地產(chǎn)管理部門對提供文件進(jìn)行審查，并在7個工作日內(nèi)做出書面答復(fù)，4房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)近進(jìn)行勘察評估，5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，6房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書）；D：明確了轉(zhuǎn)讓合同的載明事項(xiàng)；E：明確了出讓土地房

32、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件；F：規(guī)定了劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件；G：明確了國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報制度；（4）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法建設(shè)部1997年發(fā)布，2001年修正。內(nèi)容：A：作為抵押物的條件；B：房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定；C：抵押合同；D：抵押登記；E抵押房地產(chǎn)的占用與管理；F房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)；（5）最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋，2003年6月1日起實(shí)施。2. 住宅質(zhì)量保證書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，內(nèi)容包括：工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)保修、各部位部件保修內(nèi)容與保修期等。3. 最低保修項(xiàng)目和保修期限：

33、A：屋面防水3年；B：墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；C：墻面、頂棚抹灰脫落1年；D：地面空鼓開裂、大面積起砂1年；E：門窗翹裂、五金件損壞1年；F：管道堵塞2個月；G：供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；H：衛(wèi)生潔具1年；I：燈具電器開關(guān)6個月；4. 住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，內(nèi)容有：A：開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；B：結(jié)構(gòu)類型；C：裝修、裝飾注意事項(xiàng)；D：上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配套說明；E：有關(guān)設(shè)備、設(shè)施、安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；F：門窗類型，使用注意事項(xiàng)；G：配電

34、負(fù)荷；H：承重墻、保溫墻、防水層、陽臺燈部位注意事項(xiàng)的說明；I：其他需說明的問題第四章建筑和城鄉(xiāng)規(guī)劃基本知識第一節(jié)建筑基本知識1. 建筑物的主要種類：（1）按使用性質(zhì)分類：生產(chǎn)性建筑和非生產(chǎn)性建筑；（2）按層數(shù)或總高度分類：底層住宅（1-3層），多層住宅（4-6層），中高層住宅（7-9層），高層住宅（10層及以上）；公共及綜合性建筑總高度超過24米的為高層；高度超過100米的居住建筑、公共建筑和綜合性建筑為超高層建筑；（3）按建筑結(jié)構(gòu)和材料分類：磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑；（4）按建筑物耐久等級分類：A：一級建筑，一般為重要建筑和高層建筑，耐久年限超過100年；

35、B：二級建筑，指一般性建筑，耐久年限為50-100年；C：三級建筑，指次要建筑，耐久年限為25-50年；D：四級建筑，指臨時建筑，耐久年限小于15年。2. 生產(chǎn)性建筑：包括工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。工業(yè)建筑分類：按層數(shù)：單層、多層、層次混合廠房；按用途：生產(chǎn)廠房、生產(chǎn)輔助廠房、動力用廠房、倉儲建筑、運(yùn)輸用建筑、其他建筑；按建筑跨度：單跨廠房、多跨廠房、縱橫跨廠房；按跨度尺寸：小跨度廠房、大跨度廠房；按生產(chǎn)狀況：冷加工車間、熱加工車間、恒溫恒濕車間、潔凈車間、其他特種狀況車間3. 非生產(chǎn)性建筑：又稱民用建筑，根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑。公共建筑可分為：生活服務(wù)性建筑、文教建筑、托幼

36、建筑、科研建筑、醫(yī)療建筑、商業(yè)建筑、體育建筑、文娛建筑、交通郵電建筑、其他建筑類型4. 建筑物的組成：建筑物一般是由豎向建筑構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱等）、水平構(gòu)件（地面、樓面、梁、屋頂?shù)龋┘敖鉀Q上下層交通聯(lián)系用的樓梯等組成。此外有些建筑物還有臺階、坡道、散水、雨篷、陽臺、煙道、垃圾道和通風(fēng)道等。5. 建筑物的構(gòu)造：（1）基礎(chǔ)：是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。分為：條形基礎(chǔ)（多用于磚混結(jié)構(gòu)建筑如住宅、教學(xué)樓、辦公樓等）、單獨(dú)基礎(chǔ)（用于鋼筋混凝土柱或鋼柱下面）、聯(lián)合基礎(chǔ)（用于大型公共建筑，由基板和反梁組成）、箱型基礎(chǔ)（地下室）和樁基礎(chǔ)等；（2

37、）墻；（3）柱、梁、板；（4）樓、地面：分為基層、墊層、填充層、找平層、面層；（5）樓梯、電梯；（6）屋頂：由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成，包括平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂和多波式折板屋頂；（7）門窗；（8）變形縫：包括伸縮縫、沉降縫和防震縫6. 建筑設(shè)備的種類：包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通訊及樓宇智能化等7. 常用建筑材料：（1）按來源分：天然材料、人造材料；（2）按化學(xué)成分分：無機(jī)材料、有機(jī)材料、復(fù)合材料；（3）按用途分：結(jié)構(gòu)材料、墻體材料、功能材料；8. 建筑識圖：（1）建筑施工圖中常見的表格和符合：標(biāo)題欄和會簽欄、比例尺、軸線、尺寸、標(biāo)高；（2）建筑總平面圖；

38、（3）建筑平面圖；（4）建筑立面圖；（5）建筑剖面圖；第二節(jié)房地產(chǎn)面積基本知識1. 土地面積概念：指與土地權(quán)屬有關(guān)的土地面積、所測土地面積通常是地表面積在其水平面上相應(yīng)的投影面積，即水平投影面積。2. 土地面積主要有宗地面積和共有土地分?jǐn)偯娣e兩種。3. 計算面積方法：坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法、圖解計算法4. 房屋面積：房屋面積是指與房屋有關(guān)的各種面積的統(tǒng)稱，是由建筑面積和使用面積組成，成套房屋有套內(nèi)建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，此外還有銷售面積和產(chǎn)權(quán)面積等。5. 房屋建筑面積：整棟房屋的建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。成套房屋套內(nèi)建筑面積

39、由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積組成。6. 房屋使用面積：是指成套的房屋中全部可供使用的空間面積，包括日常生活起居使用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下室、閣樓等面積。套內(nèi)使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。7. 公用建筑面積：由電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積一半8. 房屋銷售面積：是開發(fā)商域購房人合同約定的面積，為購房者購買套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。9. 產(chǎn)權(quán)登記面積：是當(dāng)?shù)卣姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門審

40、核確定的面積。第三節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃基本知識1. 城鄉(xiāng)規(guī)劃：包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃）。2. 規(guī)劃區(qū)：指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。3. 城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容：包括城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，為強(qiáng)制性內(nèi)容。規(guī)劃期限一般為20年。第四節(jié)環(huán)境基本知識1. 大氣污染：就是空氣污染。正常大氣中成分包括78%氮?dú)狻?1%氧氣、0.03%二氧化碳及其他其他，有害其他包括硫化物、氮氧化物、粉塵、有機(jī)物等。2. 噪音污染：指干擾人們休息、學(xué)習(xí)和工作的聲音。主要來源于交通運(yùn)輸、車輛鳴笛、工業(yè)噪音、建筑施工、社會噪音等3. 固體廢物污染：指在生產(chǎn)和消費(fèi)過程中被丟棄的固體或泥狀物質(zhì)，包括廢水、廢氣中分離出來的固體顆粒。4. 輻射污染：分為電磁輻射污染和放射性