售后返租操作模式與商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法

1、售后返租操作模式與商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法LEAD-iS/“不破不立,不止不行.售后返租的誘惑之處在于“解套"的漫漫征途,如何破從售后返租優(yōu)劣勢(shì)與適用性、操作模式、風(fēng)險(xiǎn)躲避技巧、租金回報(bào)率計(jì)算方法等方面進(jìn)行深度解析,為破解售后返租困局提供借鑒."先銷售后承租、同時(shí)給予一定比例租金回報(bào),盡管價(jià)格不菲,但仍引來(lái)買家追捧.然而,開展商卻踏上了痛苦1、售后返租優(yōu)劣勢(shì)與適用性分析特征客戶購(gòu)鋪同時(shí)與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議,將房產(chǎn)返租給開發(fā)商,租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng),租期兩到十兒年不等開展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi),業(yè)主定時(shí)從開展商處得到定額租金回報(bào)收益方式銷售收入；快速銷售、回籠資金

2、一次性排扣房赦營(yíng)銷噱頭黃金壓力較大模式短期售后返租特征業(yè)主購(gòu)鋪同時(shí)與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營(yíng)治理協(xié)議,將物業(yè)返租給開發(fā)商.租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理,租期1-3年不等；開展商一次性返數(shù)年的租金,優(yōu)勢(shì)投資的收益明確,如果主力店品牌好,那么有較強(qiáng)的平安感分割靈活,客戶層面廣劣勢(shì)實(shí)際租金收益不能滿足返租所需,政策限制適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售長(zhǎng)期售后返租特征“鋪銷售時(shí),商鋪已經(jīng)出租,開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主,業(yè)主實(shí)施之前開,商和租賃客戶未完成的租賃合同優(yōu)勢(shì)M期由開展商限制招商,能保證既定的商業(yè)定位,給投資者堅(jiān)決信心；k當(dāng)降低投資門檻,可以擴(kuò)大客戶層面,有利于加快工程銷售速度；口

3、果工程經(jīng)營(yíng)治理非常成功,遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報(bào)劣勢(shì)?擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼,有經(jīng)營(yíng)收益的壓力；“后期經(jīng)營(yíng)治理沒有到達(dá)預(yù)期目標(biāo),那么承受返租年限越長(zhǎng),壓力越大；X返租而產(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)適用性開發(fā)商知名度較低,運(yùn)宮難度較大,但工程未來(lái)潛力巨大的商業(yè)工程并降低首付；返租期內(nèi),業(yè)主定時(shí)從開展商處得到固定的租金回報(bào)優(yōu)勢(shì)分割靈活、客戶層面廣,開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金,降低工程整體資金壓力；前期由開展商統(tǒng)一限制招商和經(jīng)營(yíng),能保證既定的商業(yè)定位,有效保證整體商業(yè)形象；幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期,既能堅(jiān)決投資者信心,又能在返租后卸下返租包袱；投資收益明確,如果主力品牌好,那么有較強(qiáng)的平安感；劣勢(shì)承當(dāng)前幾年

4、的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的A經(jīng)營(yíng)治理要求較高,但實(shí)施可能性?。灰蚍底舛a(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)適用性統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理的大型商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理的商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)；有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售B、招商一銷售一返租一經(jīng)營(yíng)2、售后返租操作方式A、招商一經(jīng)營(yíng)一銷售一返租定義亥模式采用先招商,經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后再分割銷售商鋪.此時(shí)銷售屬于帶租約銷售,然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢(shì)亥模式是一種較新奇的銷售型地產(chǎn)操作模式,視經(jīng)營(yíng)情況而定,在經(jīng)營(yíng)成熟后,再銷售對(duì)于后期的返租運(yùn)營(yíng)阻力較小劣勢(shì)青況無(wú)法預(yù)測(cè),價(jià)格較高定義用先招商,在招商的同時(shí)或稍微遲一些時(shí)間銷售商鋪.此時(shí)銷售屬于帶租約銷售,然后在簽訂一定年限

5、一定金額的返租合同優(yōu)勢(shì)是對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)把握度較高的銷售型地產(chǎn)操作模式,視招商情況而定,如招商結(jié)果較好,再銷售會(huì)有效的提升去化速度,便于后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)劣勢(shì)視招商情況而定,有一定的風(fēng)險(xiǎn)D銷售一返租一放任C、銷售一返租一招商一經(jīng)營(yíng)定義該模式先將商鋪進(jìn)行分割銷售,再委托專業(yè)的商業(yè)治理公司以返租的形k統(tǒng)一招商,物業(yè)治理和整體經(jīng)營(yíng).由于由專業(yè)的公司代為治理,故又稱作"治理型商鋪"優(yōu)勢(shì)"模式是現(xiàn)今較為廣泛運(yùn)用的銷售操作模式之一.拆零售產(chǎn)權(quán)以快速回收資金,采用固定化、利率化的周期性返租回報(bào)將經(jīng)營(yíng)權(quán)從產(chǎn)權(quán)中玻璃,“由商業(yè)治理公司統(tǒng)一治理和經(jīng)營(yíng)劣勢(shì)對(duì)商業(yè)治理公司要求較局,對(duì)于,商鋪養(yǎng)成存在

6、一定小確定性定義開發(fā)商在出,署商鋪時(shí)與投資者約定,在出售后的一定年限內(nèi),由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租,或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用,包租期間或者承租期間的租金沖抵局部售價(jià)款或償付一定的租金回報(bào)優(yōu)勢(shì)該模式較為常見,有利于開發(fā)商快速回籠資金,并且轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大,一旦經(jīng)營(yíng)失敗開發(fā)商將無(wú)力承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào),導(dǎo)致業(yè)主顆粒無(wú)收A、差價(jià)補(bǔ)貼風(fēng)險(xiǎn)C、大商家經(jīng)營(yíng)不良風(fēng)險(xiǎn)差價(jià)補(bǔ)貼風(fēng)險(xiǎn),商家作升-個(gè)商業(yè)的整體租賃者,其承租水平必然比擬低“展商為了商鋪銷售,需要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率,兩者之間存在差距"展商不得不為了支持較高的回反而去補(bǔ)貼一定的資金躲避方法開展商首先需判斷自身資金的使用如果能將銷

7、售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率,那么對(duì)投資客戶的補(bǔ)貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補(bǔ),補(bǔ)貼僅僅乍為一種資金本錢而已大商家經(jīng)營(yíng)不良風(fēng)險(xiǎn)在承租期中,由于商家的經(jīng)營(yíng)治理/、良,從而無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng),導(dǎo)致大型商家小支付租金開展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào),但無(wú)法收取租金的為難狀況中,這時(shí)其所承當(dāng)?shù)幕貓?bào)壓力更大由大型知名商家整體租賃再實(shí)現(xiàn)分割銷售的操作模式比擬多.這種操作模式的方式是：商業(yè)工程由大型商家整體長(zhǎng)期租賃,大型商家作為本工程難點(diǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的角色而存在,而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業(yè)主效率優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)允許的合理范圍內(nèi),在開展商提供了長(zhǎng)期的高回報(bào)保證前提下,頁(yè)目的市場(chǎng)銷售

8、價(jià)值可得到一定程度的提升,在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報(bào)的補(bǔ)貼劣勢(shì)文種方式必須非常理性,脫離了市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)值同樣不具備實(shí)現(xiàn)的可廳性B、返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散風(fēng)險(xiǎn)返租期滿后產(chǎn)權(quán)分：散風(fēng)險(xiǎn)小割銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾套然大型商家整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了矛盾,但在返同期滿后如何保證眾多小業(yè)主利益是難題叱型商家如繼續(xù)租用,那么恐怕難以應(yīng)對(duì)眾多小業(yè)主；但假設(shè)不繼續(xù)租用,乜需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個(gè)商場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值躲避方法戌立業(yè)主委員會(huì)1k主委員會(huì)統(tǒng)籌安排未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán),并根據(jù)小業(yè)主的投資額合理地劃分:匕例關(guān)系小業(yè)主作為商鋪的投資者而存在,展商作為物業(yè)開發(fā)者,它既是三者之間的組織者

9、,又3協(xié)調(diào)者從整體上看,三者之間存在兩個(gè)根本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系:兩個(gè)根本占7、開展商與大型商家的租約與開展商與小業(yè)主承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議在時(shí)間上具備一致性小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營(yíng)與自行出租,必須與開展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議,而開展商那么是通過與大型商家的租賃協(xié)議來(lái)保證小業(yè)主的租期收益兩個(gè)關(guān)系開展商.與小業(yè)主的承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系大型商家與開展商的承租方與出租方的關(guān)系躲避方法選擇實(shí)力雄厚的知名商家知名商家具有較強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理水平及吸引消費(fèi)水平,消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠(chéng)度比擬高,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平與持續(xù)經(jīng)營(yíng)水平較強(qiáng)Itr期分割現(xiàn)劃充分專慮經(jīng)營(yíng)需要通過類似“股權(quán)的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益情況下,全面公平保證所有業(yè)主收益可

10、通過業(yè)主投資額的大小,確定所有業(yè)主的分配權(quán)利,再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)向統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)合理組織人流走向通道,合理設(shè)置通道的長(zhǎng)與寬,盡量保證鋪位的分割,卜到“分那么好售,合那么好用反租期滿后大型商家不再租用,可通過商場(chǎng)本身布局,組織成立相應(yīng)的卜題商場(chǎng)以對(duì)應(yīng)招商大型商家整體承租后再分割銷售,作為一種商鋪的營(yíng)銷模式,有其存在的合理性：最大程度上解決了經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一與分散產(chǎn)權(quán)的矛盾針對(duì)自身工程素質(zhì)要判斷市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景,就如同是社區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)商選擇大型超市一樣：充分迎合了市場(chǎng)需求與商家經(jīng)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系社區(qū)中大量的家庭消費(fèi)需求可為超市提供源源不斷的生意時(shí)機(jī)

11、：商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)就有了良好的根底,租金也就有了穩(wěn)定支付的保證重視商業(yè)治理公司扮演的角色以專業(yè)商業(yè)治理公司為橋梁,構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制,走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?允許開發(fā)商逐漸退出,改由商業(yè)治理公司承當(dāng)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任.1、計(jì)算方法以好百年家居為例,從經(jīng)濟(jì)條件、計(jì)算過程、計(jì)算方法與公式3大方面解析售后返租回報(bào)率制定過程:三、售后返租型商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率計(jì)算方法2、計(jì)算過程與公式第一種,按8年租期算：將數(shù)據(jù)帶入到公式中,得到：銷售均價(jià)X10000銷售土|價(jià)X10000X8%X8+月租金X10000X12X3+月租金X12X10000X(1+12%)1(1+12%5/1(1+12%

12、)銷售均價(jià)x10000X%=22500X10000得出銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)=53731361X月租金根據(jù)月租金從50元/H到100元/itf的價(jià)格,帶入到公式中,那么得到相應(yīng)的銷售均價(jià),既當(dāng)該好百年的租金到達(dá)某個(gè)價(jià)格時(shí),要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià),才能保證開展商能夠得到純銷售額.(二層均價(jià)根據(jù)2:1的比例計(jì)算)計(jì)算結(jié)果為：I由其負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)治理等工作.開展商那么根據(jù)每年8%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額.為了便于計(jì)算和具有代表性,先設(shè)定幾個(gè)條件：租期時(shí)間為8、10年計(jì).選定二層作為面積來(lái)計(jì)算兩層面積為7000疔計(jì)假設(shè)商場(chǎng)兩層全部公開出售,并且到達(dá)100%勺銷售率.根

13、據(jù)制定假設(shè)條件的原那么及兩個(gè)假設(shè)條件,不管給好百年的租金以及售價(jià)如何,一定要保證開展商的純收益,由此得出以下的公式：實(shí)際銷售總金額-回報(bào)客戶的金額+好百年租金-不可預(yù)見費(fèi)=純銷售額-gmna二百mmAiKFlEKCTIC1一小也卜的M二C>017103等心之才？君?建芝才等-一甘上11.7-9-Ooo*1VOl.2WO70各日工xniBOmm衛(wèi)手手ar丁e4337eo31241M晅力士1與,ID100178工111H-47O7I51號(hào)目rff71X2»5-D說(shuō)明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為8年總共所需的金額由以上遞增方式得出每年租金表元/褶：第四年第五年第七年第

14、八年7078889S1101223090100:包1261419010111312614215910011212514015717&其中：實(shí)際銷售總金額：是商場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)100%肖售的情況下獲得的收益,包括各種費(fèi)用.回報(bào)客戶的金額：是開展商每年根據(jù)8%勺出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額；好百年租金：是租期內(nèi)開展商從好百年得到的總收益；不可預(yù)見費(fèi)：是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的局部支出；純銷售額是在開展商自行銷售,不考慮任何合作模式,并實(shí)現(xiàn)100%肖售的情況下獲得的收益.第二種,按10年租期算：計(jì)算方法同上,那么計(jì)算結(jié)果為:假設(shè)商場(chǎng)在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格.假設(shè)為:1均心一E梢隹均俗2.

15、4A1.2萬(wàn)元/除IB上if/話計(jì)算數(shù)據(jù)說(shuō)明：根據(jù)好百年租期為8年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià);不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)8年10年3%+算.前三年的租金保持不變,從第四年開始,根據(jù)每年12%!增.月租金楚體的儲(chǔ)一層均加二E均fft租金收益f方就、圖摘金函萬(wàn)元需貼補(bǔ)的金融EJg50553327377636BS85985309352500160452225029630148718225m241514270453L&234OBB379196531L2&480500233335166S0957614001442S1ROOO24000120009S761OORO19500250001S00

16、09575109201344帥148921985692810773S340-243318000X2DDO1077510OSD-6931950026OtX>1300010773109201471004732&37C513311970267S-P2P212»5.0說(shuō)明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金額；當(dāng)租金到達(dá)80元/itf,商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/itf時(shí),開展商需貼補(bǔ)的金額最少,如果均價(jià)超過這個(gè)價(jià)格,那么需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng)增加；當(dāng)租金到達(dá)90元/itf,商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/itf時(shí),開展商的租金收益超過了回報(bào)給客戶的金額,這時(shí),開展商就不需貼補(bǔ),租金已足可以滿足給客戶回報(bào)的金額,還有盈余.由以上遞增方式得出：每年租金表元/褶前三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年7078的110123138155a