土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則2011年10月13日修改

1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第一章總則第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)活動，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、規(guī)范性文件（以下簡稱稅法）和注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則（以下簡稱“基本準(zhǔn)則”）的有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。第二條本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)（以下簡稱“清算鑒證業(yè)務(wù)”）,是指鑒證人接受委托，通過執(zhí)行基本準(zhǔn)則及本準(zhǔn)則（以下簡稱執(zhí)業(yè)規(guī)范）規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對被鑒證人的土地增值稅清算申報事項（以下簡稱清算申報事項）進(jìn)行審核、確認(rèn)，評價和證明其清算申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，并出具鑒證報告的業(yè)務(wù)。第三條本準(zhǔn)則所稱鑒證人，是指接受委托，執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)

2、的稅務(wù)師事務(wù)所及其注冊稅務(wù)師。本準(zhǔn)則所稱被鑒證人，是指將清算申報事項委托鑒證人進(jìn)行鑒證的委托人或其有權(quán)指定的第三人。第四條本準(zhǔn)則所稱鑒證事項，是指鑒證人所評價和證明的清算申報事項，具體范圍依據(jù)雙方約定。第五條鑒證人開展清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守稅法及國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，符合執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求。第六條清算鑒證的目的，是通過對被鑒證人的納稅申報事項進(jìn)行鑒證，以增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該納稅申報事項的信任，降低被鑒證人的涉稅風(fēng)險。第二章清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備第七條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)從以下方面進(jìn)行分析評估，決定是否接受委托：（一）清算項目符合稅法規(guī)定的清算條件；（二）具有實(shí)施清算鑒證業(yè)務(wù)的能力；（三）執(zhí)業(yè)質(zhì)量

3、控制制度健全有效，能夠保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量；（四）能夠獲取有效證據(jù)以支持其結(jié)論，并出具書面鑒證報告；（五）能夠承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。第八條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)前，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，決定是否接受委托。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項，委托目的，報告使用人的需求，被鑒證人稅法遵從度、稅務(wù)稽查處理、納稅爭議救濟(jì)的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳情況對土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財務(wù)會計制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟(jì)交易事項，清算項目減免稅審批等情況。第九條鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書（以下簡稱“業(yè)務(wù)約定書”），并按照有關(guān)

4、規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。第十條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)及時確定項目負(fù)責(zé)人，并按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制業(yè)務(wù)計劃，組織業(yè)務(wù)實(shí)施。第三章清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施第一節(jié)項目前期管理情況鑒證第十一條鑒證人開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）清算項目及其范圍；（二）清算單位的確認(rèn)；（三）不同期間、不同項目收入、成本、費(fèi)用的歸集；（四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分；（五）清算起始時間、清算截止時間；（六）分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性；（七）征稅項目與免稅項目的劃分；（八）實(shí)施案頭審核、實(shí)地審核。第十二條被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入或收入能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)

5、按照本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入。第十三條被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項目的金額。第十四條鑒證人在鑒證過程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機(jī)關(guān)決定核定征收的，除符合本準(zhǔn)則第十五條規(guī)定外，可以終止鑒證。第十五條被鑒證人雖有本準(zhǔn)則第十四條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：（一）司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國家機(jī)關(guān)；（二）依法組成的清算組織；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。第十六條對關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入

6、和扣除項目時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和經(jīng)營常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項的真實(shí)性及其對收入和扣除項目的影響。第二節(jié)收入項目鑒證第十七條本準(zhǔn)則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。鑒證清算項目收入，應(yīng)關(guān)注貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第十八條收入項目鑒證的基本程序和方法：（一）調(diào)查收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；（二）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會計資料、稅務(wù)資料核對；（三）了解清算項目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實(shí)際測繪等情況；

7、（四）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計入增值額的收入；（五）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；（六）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；（七）必要時，利用專家的工作對銷售價格進(jìn)行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；（八）審核清算項目的收入總額，可通過實(shí)地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計收入事項；（九）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整。第十九條鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目

8、收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。第二十條有本準(zhǔn)則第十四條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本準(zhǔn)則第十五條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第二十一條鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；（二）非直接銷售收入的確定方法和順序；（三）將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的發(fā)生情況；（四）自用房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。第二十二條土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)

9、票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。第二十三條對被鑒證人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費(fèi)用，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）對于縣級以上人民政府要求被鑒證人在售房時代收的各項費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計入房價并向購買方一并收?。唬ǘ┊?dāng)代收費(fèi)用計入房價時，審核有無將代收費(fèi)用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算基數(shù)的情形。第二十四條必要時，鑒證人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測試，應(yīng)確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。收入審核的主要內(nèi)容

10、包括：（一）審核被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額；（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理正確。重點(diǎn)審核關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓的合理性；（三）審核被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；（四）審核按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬，不作銷售收入中報納稅的情形；（五）審核被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)中報繳納稅款；（六）審核被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定中報納稅；

11、（七）審核被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補(bǔ)款以外，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。第三節(jié)扣除項目鑒證第二十五條鑒證人應(yīng)當(dāng)審核被鑒證人申報的扣除項目是否符合稅法規(guī)定的范圍。具體包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目。第二十六條扣除項目鑒證的基本程序和方法：（一）調(diào)查與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并與會計

12、資料核對；（三）取得相關(guān)合同和項目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費(fèi)用支出情況;（四）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用；（五）必要時，利用專家的工作對扣除項目進(jìn)行審核。第二十七條審核被鑒證人扣除項目是否符合下列要求：（一）在清算鑒證業(yè)務(wù)中，計算扣除項目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除；（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的；（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模唬ㄎ澹┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開

13、發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；（七）本次清算扣除項目是否與本次清算收入配比。第二十八條審核取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目的分?jǐn)偡椒ㄅc金額計算；（二）是否含有關(guān)聯(lián)方費(fèi)用；（三）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額；（四）是否與市場價格存在明顯異常；（五）土地閑置費(fèi)等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除；（六）是否獲取合法憑證。第二十九條審核土地征用及拆遷補(bǔ)償

14、費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）實(shí)際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生；（三）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合稅法規(guī)定。第三十條審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）實(shí)際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。第三H一條審核建筑安裝工程費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）自購建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除；（三）單位定額成本是

15、否存在異常；（四）自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；（五）是否取得項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。第三十二條審核公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無預(yù)提情況；（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)；（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?；（四）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；（五）實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯差異。第三十三條審核開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；（二）開

16、發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；（三）多個開發(fā)項目是否分項目核算或分?jǐn)?，是否將其他項目的開發(fā)間接費(fèi)用記入了清算項目；（四）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；（五）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；（六）有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況。第三十四條審核利息支出，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）據(jù)實(shí)申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；（二）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分?jǐn)?；（三）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；（四）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；（五）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；（六）超過貸

17、款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；（七）是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用；（八）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，計提利息是否符合稅法規(guī)定。第三十五條審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；（二）不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；（三）與本次清算收入無關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；（四）印花稅的稅前扣除是否符合稅法規(guī)定。第三十六條審核加計扣除項目，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：（一）對

18、取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如"三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（四）代收費(fèi)用是否計入房價并向購買方一并收取，有無將代收費(fèi)用作為加計扣除的基數(shù)的情形；（五）計算加計扣除基

19、數(shù)時是否剔除已計入開發(fā)成本的利息支出。第三十七條對于被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?。第四?jié)應(yīng)納稅額鑒證第三十八條鑒證人應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。應(yīng)納稅額鑒證的基本程序和方法：（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；（四）審核清算項目的預(yù)繳稅額是否正確。對于多個項目同時建設(shè)、

20、預(yù)售（銷售）的，或者分別由財政、審計、稅務(wù)部門查處過的項目的，要準(zhǔn)確劃分清算項目的預(yù)繳稅額；（五）審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。第四章清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)第三十九條鑒證人從事清算鑒證業(yè)務(wù)，對通過不同途徑或方法取得的鑒證材料，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力兩方面進(jìn)行證據(jù)確認(rèn)，取得與鑒證事項相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報告的鑒證證據(jù)。第四十條鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求取得有關(guān)鑒證材料：（一）基本情況；（二）財務(wù)會計制度情況；（三）內(nèi)部控制制度自我評價情況。第四十一條鑒證項目前期管理情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一

21、）被鑒證人房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明的調(diào)查，包括對房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗收、工程結(jié)算、稅款繳納等；（二）鑒證人取得性質(zhì)相同的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則以及外部證據(jù)形成時間孰晚原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。第四十二條鑒證人對被鑒證人清算申報的收入總額的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：（一）收入總額事實(shí)方面的信息和資料；（二）收入總額會計方面的信息和資料；（三）收入總額稅收方面的信息和資料。第四十三條鑒證人對被鑒證人扣除項目金額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

22、（一）扣除項目事實(shí)方面的信息和資料；（二）扣除項目會計方面的信息和資料；（三）扣除項目稅收方面的信息和資料。第四十四條鑒證人應(yīng)當(dāng)及時對制定的計劃、實(shí)施的程序、獲取的證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄，按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制、使用和保存清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿（以下簡稱工作底稿”）第五章清算鑒證業(yè)務(wù)報告第四十五條鑒證人完成約定鑒證事項后，由項目負(fù)責(zé)人編制土地增值稅清算稅款鑒證報告（以下簡稱“鑒證報告”）。第四十六條鑒證報告經(jīng)事務(wù)所內(nèi)部復(fù)核，由執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的注冊稅務(wù)師和項目負(fù)責(zé)人簽名、蓋章并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所印章后對外出具，并按規(guī)定方式報送。鑒證人正式出具鑒證報告前，應(yīng)就擬出具的鑒證報告有關(guān)內(nèi)容的表述與被鑒證

23、人進(jìn)行溝通。第四十七條鑒證人在鑒證中如發(fā)現(xiàn)有對被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅申報有重要影響的事項，應(yīng)在鑒證報告中予以披露。鑒證中發(fā)現(xiàn)被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規(guī)不符行為，經(jīng)提醒被鑒證人仍未按其建議進(jìn)行調(diào)整或者改正的，鑒證人應(yīng)在出具的鑒證報告中披露。第六章附則第四十八條本準(zhǔn)則指南以及業(yè)務(wù)約定書和工作底稿范本由中國注冊稅務(wù)師協(xié)會制定，報國家稅務(wù)總局備案后實(shí)施。第四十九條稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則；從事其他項目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)參照本準(zhǔn)則執(zhí)行。第五十條本準(zhǔn)則由國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)解釋。第五H一條本準(zhǔn)則自2011年1月1日起施行。國家稅務(wù)總局發(fā)布

24、的國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國稅發(fā)2007132號）同時廢止。附件：土地增值稅清算稅款鑒證報告（范本）土地增值稅清算稅款鑒證報告（范本）業(yè)務(wù)約定書備案號:事務(wù)所鑒證報告號:我們接受委托，于年月日至年月日，對被鑒證人項目的土地增值稅清算稅款申報事項進(jìn)行鑒證，并出具鑒證報告。被鑒證人的責(zé)任是，及時提供與土地增值稅清算申報事項有關(guān)的會計資料和納稅資料，并保證其真實(shí)、可靠和完整，確保被鑒證人填報的土地增值稅清算申報表及其附表符合中華人民共和國土地增值稅暫行條例以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實(shí)納稅申報。我們的責(zé)任是，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例和有關(guān)政策、規(guī)定，按照注冊稅務(wù)師管理暫行辦法、注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則和土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則等行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范要求，對被鑒證人項目土地增值稅清算申報的真實(shí)性、可靠性、完整性和合法性實(shí)施鑒證，并發(fā)表鑒證意見。在鑒證過程中，我們考慮了與土地增值稅相關(guān)的鑒證材料的證據(jù)資格和證明能力，對被鑒證人提供的會計資料及納稅資料等