房地產項目投資分析報告

1、房地產項目投資分析報告、說明:1、根據(jù)規(guī)劃設計的要求及對市場的調查與分析，在該地塊74Jilloooooo2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考*市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實踐經(jīng)驗確定。項目面積參數(shù)表表4-1項目總占地（m2）總建筑面積（m2）沿街商業(yè)建筑（m2）住宅面積（m2）配套設施面積（m2）地下停車場（m2）二、項目開發(fā)成本費用的估算：本項目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費，建安工程成本費,基礎設施費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構成。鑒于工程建設周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進行估算，各項費用詳見以下列表：（一）土地費用表4-2序號項目金額（萬元）備注1土

2、地使用權出讓金2征地費3拆遷安置補償費合計（二）前期工程費估算表表4-3序號項目金額（萬元）取費標準（元/m2）1規(guī)劃、設計、可研費1.1規(guī)劃費2.001.2設計費20.001.3可研費5.002水文、地質勘察費2.1測繪費0.102.2勘探費1.003策劃費合計（三）建安工程費表4-4序號建安項目總造價（萬元）單方造價（元/m2）1沿街商業(yè)建筑土建6702農貿市場土建6703西側二層門面土建4804地下車庫17005水電設備806內部裝修合計（四）基礎設施費表4-5序號項目單方造價（元/m2）總造價（萬元）基礎設施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）（五）開發(fā)期稅費估算表表4-6序號項

3、目金額（萬元）估算說明（元/m2）1固定資產投資方向調節(jié)稅5%2配套費803質檢費34建筑管理費1.25衛(wèi)評費1.46環(huán)評費1.27墻改基金128綠化費0.19白蟻防治費2.310土地使用費411再就業(yè)基金1012教育專項基金1013編標費214招標費115規(guī)劃許可工本費0.516土地證工本費0.517施工許可證0.5合計（六）不可預見費表4-7序號項目金額（萬元）說明1土地費2建安工程費3前期工程費（一）+（二）+（三）+（四）*3%4基礎設施費總計（七）管理銷售費用表4-8序號項目金額（萬元）估算說明（元/m2）1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費157物業(yè)管理基金8公用設施維修基金259管理

4、費16合計（八）投資與成本費用估算匯總表表4-9項目金額（萬元）單方成本（元/m2）占總投資比例（）土地費用前期費用建安費用基礎設施費開發(fā)間稅費不可預見費管理銷售費財務費合計三、投資計劃與資金籌措：本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項目投資進程分為前期、中期和后期，投資計劃與資金籌措詳見表5-10。投資計劃與資金籌措表4-10序號項目合計（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預售資金再投入四、項目銷收入的測算本項目以*市同類*房可比案例

5、，參照*市房地產物業(yè)平均價格水平運用市場比較分析法，并經(jīng)實地調查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表4-11項目面積（m2）建議單位平均售價（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪住宅停車場個車位合計說明：以上銷售收入都是在項目進展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度,樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風險，難以達到預期目標，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、項目投資收益分析：根據(jù)估

6、算的開發(fā)成本費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費附加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計（二）土地增值稅計算表表4-13序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入2扣除項目金額以下4項和2.1開發(fā)費用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率/5增值稅率(4)30%2530%1525%1015%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求

7、，所以財務上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/m2的人防配套費，并產生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表單價變動目標利潤率投資變動表4-17項目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額投資利潤率（圖4-1）因素變化率-10%-5%05%10%說明：從敏感性分析表中看出，當銷售單價提高5%寸，投資利潤率增長*%,即* *X*%=*萬元，當投資成本降低5%1,投資利潤率提高* %,即* *X*%=*萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項目實施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關鍵。七、結論與建議：1、本項目是*,按本項目的測算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報還是十分可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必須注意近期可能