房地產(chǎn)投資拓展流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理流程、流程概況:流程目的：保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出正確判斷。適用范圍：適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的最終獲取。定義：1.市場定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體并知悉群體特征；2.產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目類型選擇，確定項(xiàng)目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場等；3.產(chǎn)品主題：項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；例如：普通住宅可以按價(jià)格進(jìn)行高中低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、多層、小高層區(qū)分。流程主導(dǎo)及參與部門：投資拓展部（主導(dǎo)）、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理不、成本合約

2、部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營部。部門流程中承擔(dān)責(zé)任董事會批準(zhǔn)新項(xiàng)目投資決策董事長1 .審批前期項(xiàng)目信息2 .參與項(xiàng)目建議書會審，審批項(xiàng)目建議書3 .參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4 .參與項(xiàng)目投資決策會議，審核新項(xiàng)目投資決策5 .審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略6 .參與/指導(dǎo)項(xiàng)目狄取過程7 .參與項(xiàng)目獲取合同會審，審批項(xiàng)目狄取合同總經(jīng)理1 .參與項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察2 .審核前期項(xiàng)目信息3 .參與項(xiàng)目建議書會審，審批項(xiàng)目建議書4 .參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5 .參與項(xiàng)目投資決策會議，審核新項(xiàng)目投資決策6 .審批招掛拍策

3、略與二手項(xiàng)目談判策略7 .參與/指導(dǎo)項(xiàng)目狄取過程8 .參與項(xiàng)目獲取合同會審，審核項(xiàng)目狄取合同投資拓展分管副總1 .主管項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察2 .審核前期項(xiàng)目信息3 .參與項(xiàng)目建議書會審，審批項(xiàng)目建議書4 .參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5 .參與項(xiàng)目投資決策會議，審核新項(xiàng)目投資決策6 .審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略7 .負(fù)貝項(xiàng)目狄取過程8 .主管新項(xiàng)目獲取合同的編制9 .參與項(xiàng)目獲取合同會審，審核項(xiàng)目狄取合同參與各部門副總1 .參與項(xiàng)目建議書會審2 .參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會審3 .參與項(xiàng)目投資決策會議財(cái)務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)濟(jì)師參與新項(xiàng)目獲取合同會審?fù)顿Y拓展部1.收集土

4、地信息/二手項(xiàng)目信息，并接收相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)獲取的土地信息/二手項(xiàng)目信息，對土地背景情況進(jìn)行了解，協(xié)助編制項(xiàng)目簡報(bào)2 .負(fù)責(zé)組織前期信息收集、溝通、考察3 .負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目簡報(bào)4 .負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5 .負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的成果會審6 .負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目投資決策會7 .參與編制招拍掛策略和二手項(xiàng)目談判策略的編制8 .參與競拍與商務(wù)談判9 .負(fù)責(zé)新項(xiàng)目獲取合同文本的編制，并負(fù)責(zé)組織合同評審與流轉(zhuǎn)會簽10 .負(fù)責(zé)獲取土地使用權(quán)研發(fā)設(shè)計(jì)部1 .協(xié)辦制項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議2 .參與項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會審工程管理

5、部1 .協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，對工程計(jì)劃部分進(jìn)行復(fù)核2 .參與項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會審成本合約部1 .協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出初步建安成本建議2 .參與項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會審3 .參與新項(xiàng)目獲取合同的會審營銷策劃部1 .協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出初步市場分析2 .參與項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會審物業(yè)管理部1 .協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出初步市場分析2 .參與項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會審財(cái)務(wù)管理部1 .協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2 .參與項(xiàng)目建議書和項(xiàng)

6、目可行性研究報(bào)告的會審企管運(yùn)營部1 .協(xié)辦編制項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排建議2 .參與項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的會審二、工作程序1 .項(xiàng)目信息整理和提出投資設(shè)想：(1)由投資拓展部對項(xiàng)目外部環(huán)境(城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響、宗地所屬區(qū)域的城市地位、項(xiàng)目本身的性質(zhì)、主要特點(diǎn)和特殊性等)和內(nèi)部因素(對公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響、項(xiàng)目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位、項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn))進(jìn)行有針對性的分析，幫助公司鎖定項(xiàng)目中的重點(diǎn)地塊；項(xiàng)目概況內(nèi)容框架包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位、宗地位置、宗地現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、周邊環(huán)境、大市政配套、規(guī)劃控制要點(diǎn)、土地價(jià)格、土地升值潛力評估、立即開發(fā)

7、與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)比較；(2)投資拓展部通過各種途徑獲得土地信息，董事長、總經(jīng)理、相關(guān)分管副總等提供土地信息建議，主要信息來源渠道包括政府、中介機(jī)構(gòu)、或項(xiàng)目擁有者。項(xiàng)目拓展專員負(fù)責(zé)對獲取的土地信息進(jìn)行信息登記。(3)在對項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)市場有了比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，提出投資設(shè)想。2 .開發(fā)項(xiàng)目用地信息及重點(diǎn)地塊編制項(xiàng)目簡報(bào)(1)投資拓展部對開發(fā)項(xiàng)目用地的土地、人口、政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等進(jìn)行分析，篩選出重點(diǎn)可能開發(fā)的項(xiàng)目，并結(jié)合公司內(nèi)部資源，選擇適合公司發(fā)展的意向項(xiàng)目。投資拓展部將選取的重點(diǎn)地塊信息上報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長。由董事長對

8、初步選擇的地塊進(jìn)行審批，決定是否需要深入研究。(2)當(dāng)董事長決定深入研究后，投資拓展部組織分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長等相關(guān)工作人員進(jìn)行地塊踏勘、市場考察(3)考察結(jié)束后，投資拓展部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目簡報(bào)，投資拓展部根據(jù)考察后獲得的項(xiàng)目信息、概況和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析，形成項(xiàng)目簡報(bào)(4)項(xiàng)目簡報(bào)編制完成，報(bào)投資拓展副總、總經(jīng)理審核，董事長審批，決定是否需要深入研究3 .項(xiàng)目初步論證與確定(1)項(xiàng)目簡報(bào)審批通過，投資拓展部需進(jìn)一步跟蹤了解該項(xiàng)目，并有投資拓展部組織公司相關(guān)部門配合，對項(xiàng)目進(jìn)行初步論證；投資拓展部提供項(xiàng)目概況、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析、市場定位等研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析營銷策劃部提供項(xiàng)目周

9、邊地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查分析、產(chǎn)品建議、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、市場供給(與需求)現(xiàn)狀分析及預(yù)測、目標(biāo)客戶相關(guān)信息、消費(fèi)行為分析等成本合約部負(fù)責(zé)提出開發(fā)類(建安、設(shè)計(jì)、營銷)成本預(yù)算物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提出物業(yè)運(yùn)營草案財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及非開發(fā)類部分企業(yè)運(yùn)營部負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，工程管理部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排中的工程工期部分進(jìn)行復(fù)核(2)投資拓展部負(fù)責(zé)匯總以上分析資料，編制項(xiàng)目建議書(3)投資拓展部負(fù)責(zé)組織會議對項(xiàng)目建議書進(jìn)行會審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總

10、、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長參與會審(4)投資拓展部依據(jù)會議評審意見進(jìn)行修改，報(bào)投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批，決定是否需要深入研究4 .項(xiàng)目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證(1)項(xiàng)目建議書審批通過后，根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，投資拓展部需進(jìn)一步了解和跟蹤該項(xiàng)目，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同其他相關(guān)部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，優(yōu)化方案，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)方式和開發(fā)進(jìn)度等(2)

11、結(jié)合項(xiàng)目建議書會審意見和方案優(yōu)化選擇情況，投資拓展部參考以上相關(guān)部門的協(xié)助和專業(yè)建議，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的起草和編制，并推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)層參考(3)投資拓展部負(fù)責(zé)組織會議對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行會審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長參與會審(4)投資拓展部依據(jù)會議評審意見進(jìn)行修改，報(bào)投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長審批，決定是否需要進(jìn)行投資決策

12、5 .新項(xiàng)目投資決策(1)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告獲董事長批準(zhǔn)后，投資拓展部負(fù)責(zé)組織投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長進(jìn)行投資決策(2)新項(xiàng)目投資決策審議通過后，報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長審核，董事會審批6 .土地獲取和合同談判(1)董事會對新項(xiàng)目投資決策審批通過后，投資拓展分管副總負(fù)責(zé)組織土地獲取(2)招拍掛項(xiàng)目A.投資拓展分管副總主持與土地提供方進(jìn)行溝通洽談，投資拓展部相關(guān)人員參與溝通洽談B.投資拓展分管副總負(fù)責(zé)編制招拍掛策略，投資拓展部參與，報(bào)總經(jīng)理審核，董事長審批C.由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)主持招拍掛活動，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長參與/指導(dǎo)，如競價(jià)成功，則進(jìn)入合同評審/會簽階段，如競價(jià)失敗，則投資拓展部對失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)匯報(bào)，作為整個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)活動的終結(jié)(3)二手項(xiàng)目A.投資拓展分管副總主持與土地供應(yīng)方進(jìn)行溝通洽談B.投資拓展分管副總負(fù)責(zé)制定談判策略，投資拓展部參與，總經(jīng)理審批，董事長審批土地賣方價(jià)格、合作方式、付款方式等內(nèi)容C.由投資拓展分管副總組織談判，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長參與/指導(dǎo),若談判成功，則進(jìn)入合同評審/會簽階段，若談判失敗，則投資拓展分管副總對失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，作為整