房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)過程中的模式選擇及權(quán)益保障

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)過程中的模式選擇及權(quán)益保障江蘇高的律師事務(wù)所魏志強(qiáng)隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，資本與土地的結(jié)合也日益密切。于是，“房地項(xiàng)目的產(chǎn)合作開發(fā)”成為了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的常見模式。然而，隨之而來的房地產(chǎn)商在合作開發(fā)期間的各類問題也是接踵而至。為了解決該領(lǐng)域的相關(guān)問題，我國公司法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、最高院的司法解釋等相關(guān)法律法規(guī)對各類問題也作出了相應(yīng)的規(guī)定。為此，本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)中的權(quán)益保護(hù)問題進(jìn)行簡單的闡述。一、概述（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念要了解什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)，首先要明確房地產(chǎn)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)者按照法律規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，

2、以自己或他人占有使用為目的，進(jìn)行土地改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)及租賃的行為。因此，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解器I第14條的規(guī)定，“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險，合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)的特點(diǎn)1、合作開發(fā)的主體必須是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)者。2、合作開發(fā)的形式是房地產(chǎn)開發(fā)者之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益。3、合作開發(fā)的目的是通過合作的方式達(dá)到完成房屋建設(shè)的效果。、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的模式（一）法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營法人型房地產(chǎn)合

3、作開發(fā)即房地產(chǎn)開發(fā)者設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司,是指投資者為了開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)民法通則第51條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。”在新成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司中，房地產(chǎn)開發(fā)者成為股東，其權(quán)利義務(wù)也由公司章程來規(guī)范，而非合作協(xié)議。各個房地產(chǎn)開發(fā)者從合作協(xié)議中約定的連帶責(zé)任變?yōu)橐怨镜淖再Y本為限，對外承擔(dān)有限責(zé)任。法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在如下幾方面：1、責(zé)任明確，法律風(fēng)險較小由于房地產(chǎn)開發(fā)者的權(quán)利義務(wù)由公司章程來規(guī)范，合作各方可以在公司章程中明

4、確各方的責(zé)任。較之普通的合作協(xié)議，各方的責(zé)任承擔(dān)更加明確與細(xì)化。由于各方對外承擔(dān)有限責(zé)任，則其可以有效地控制法律風(fēng)險，而非像普通的合作協(xié)議中承擔(dān)連帶責(zé)任，法律風(fēng)險較大。2、有利于規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的限制根據(jù)中華人民共和國公司法第27條的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資”。因此，擁有土地使用權(quán)的合作方可以辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，直接以土地使用權(quán)作價入股，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中相關(guān)限制的目的。3、減少費(fèi)用承擔(dān)根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知中的有關(guān)規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，

5、與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。”根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知的相關(guān)規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！庇纱丝梢姡酝恋厥褂脵?quán)作價入股可以減少一些稅費(fèi)的承擔(dān)。4、該種模式的缺點(diǎn)該種類型的合作，需要的時間較長，可能會影響開發(fā)進(jìn)度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第3條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級?！钡暾堔k理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜，需要的時間較長，勢必會影響開發(fā)進(jìn)度。而且新注冊企業(yè)

6、申請核定企業(yè)資質(zhì)等級較低，不能承擔(dān)建筑面積25萬平方米以上的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。（二）非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營在實(shí)踐中，“聯(lián)建”、“參建”是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的基本類型。非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)各方往往會采用成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營。具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均在合作開發(fā)協(xié)議進(jìn)行約定。此合作方式不用組建新的企業(yè)法人，簡便靈活。為此,非法人型合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中比較常用的方式。在司法實(shí)踐中，對“聯(lián)建”、“參建”并沒有一個明確的法律定義，但隨著司法實(shí)踐的發(fā)展，實(shí)務(wù)中逐漸將合作各方辦理了土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“聯(lián)建

7、”之列；將沒有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“參建”之列。在2005年6月18日最高院公布的關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋20055號）的規(guī)定出臺之前，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式并未被法律所認(rèn)可。但隨著該司法解釋的出臺，“參建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式的合法性得到了突破，實(shí)務(wù)中不再以是否辦理合建審批手續(xù)及辦理土地使用權(quán)人變更手續(xù)作為區(qū)分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同合法與否的標(biāo)準(zhǔn)。該司法解釋的出臺，明確了合作雙方只要是符合法律規(guī)定，不損害國家的利益、社會公共利益以及第三方的利益，且屬于風(fēng)險共擔(dān)和利潤共享的，均屬于合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)。該司法解釋充分體現(xiàn)了合

8、同法領(lǐng)域尊重當(dāng)事人的“意思自治”這一帝王原則。從立法角度也明確了國家希望通過多種模式使土地使用權(quán)的用益物權(quán)得以流通，實(shí)現(xiàn)土地資源和資金市場的更加有效的市場配置與結(jié)合的目標(biāo)。由于其相對于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？對此問題不能一概而論，而應(yīng)具體問題具體分析。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的權(quán)益保護(hù)（一）合作對象的選擇1、雙方確保至少有有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)特別的經(jīng)營行為，受國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的約束。

9、因此，合作方的主體是否適格將影響合作開發(fā)合同的效力及日后合作開發(fā)行為的進(jìn)行。具體而言，合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、提供合作土地的性質(zhì)是否符合法律要求，都是影響合同效力的重要因素。最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋中明確：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效”，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效?！币虼耍献麟p方在簽訂合作協(xié)議過程中，需要特別關(guān)注如下幾方面：1、合作方是否具有房地產(chǎn)開

10、發(fā)資質(zhì)。如果在簽訂合同時合作方不具備開發(fā)資質(zhì)，則要看簽訂合同后該合作方能否取得開發(fā)資質(zhì)?？傊仨毚_保有一方具備資質(zhì)；2、關(guān)注合作方提供的合作開發(fā)用地的性質(zhì)，如果合作方享有出讓土地使用權(quán)，則初步具備合作條件，如合作方提供土地使用權(quán)的性質(zhì)為劃撥土地，則需明確該劃撥土地能否轉(zhuǎn)化為出讓土地，如果無法轉(zhuǎn)化為出讓土地，則簽訂的合作開發(fā)合同將會面臨無效的法律風(fēng)險。2、合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查對合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查的主要目的是為了避免所選擇的合作對象不僅僅是資金實(shí)力欠缺，其管理也很不規(guī)范，從而給雙方的后期合作埋下糾紛的隱患，給整個項(xiàng)目的運(yùn)作帶來很多不可預(yù)見的風(fēng)險。原則上應(yīng)該選擇資金實(shí)力相對雄厚，運(yùn)作規(guī)范

11、的合作者。（二）確保項(xiàng)目的合法性1、完善合作開發(fā)的審批備案及土地權(quán)屬登記的文件、手續(xù)由于在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，合作方往往并沒有申請土地使用權(quán)，但通過合作，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批，這就等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。為此，城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第3條規(guī)定，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。第20條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)符合城市房地產(chǎn)管理法第38條、第39條的規(guī)定（第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)

12、出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25姒上；第39條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理）。結(jié)合上述法律規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的合作協(xié)議簽訂后的風(fēng)險主要集中在合作

13、當(dāng)事人能否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。如果未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無效，不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；只有申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準(zhǔn)后，合作方才能獲得該土地使用權(quán)，合作合同才發(fā)生法律效力，合作各方的權(quán)益才能夠得到法律的有效保護(hù)。申請土地使用權(quán)變更登記時，合作雙方應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件：變更土地使用權(quán)申請書；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地許可證；建設(shè)項(xiàng)目地形圖；合作合同；營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，合作雙方應(yīng)持土地使用權(quán)

14、轉(zhuǎn)讓合同，到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項(xiàng)目開發(fā)法人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報送如下文件：合作雙方各自的申請報告；合作方應(yīng)有對項(xiàng)目開發(fā)投資總額25%Z上的資本金；計委立項(xiàng)批復(fù)；建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同；工程建設(shè)總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設(shè)計意見批復(fù)；“開發(fā)合同“、“開發(fā)項(xiàng)目手冊”；銀行資信證明；企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；合作雙方簽定的合作合同原件；經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn)合作開發(fā)2、對“名不副實(shí)”

15、合同效力的認(rèn)定問題司法解釋第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第25條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第26條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第27條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。（三）明確合作過程中的責(zé)任劃分在簽訂雙方的合作協(xié)議過程中，有必要對各自的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行細(xì)化、明確。就其中具

16、體事項(xiàng)的履行方式、時間、地點(diǎn)力求做到詳盡，在行文上，不應(yīng)出現(xiàn)“爭取做到”、“大約在某年某月”以及“雙方根據(jù)實(shí)際情況決定或商定”等模糊不明確的字樣。尤其是對合同中的關(guān)鍵性條款，如質(zhì)量條款、工期條款、價格支付條款、竣工驗(yàn)收條款等，更應(yīng)用明確的專業(yè)用語。對協(xié)議中涉及到的技術(shù)性問題，建議使用附件、附圖等方式作出具體詳實(shí)的描述。在合作協(xié)議中，供地方應(yīng)對其提供的土地位置、面積、使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等的真實(shí)性負(fù)責(zé)，出資一方則要對資金支付事宜作出明確承諾。（四）明確違約責(zé)任和解除合同的條件由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般都較長，過程業(yè)相對復(fù)雜。為此，在合作協(xié)議中約定明確的違約責(zé)任不僅能起到督促

17、當(dāng)事人履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。在合作過程中如果出現(xiàn)一方存在違約行為，而且該違約行為有可能導(dǎo)致合作無法完成。在此種情況下，守約一方可以選擇結(jié)束合作，以向?qū)Ψ街鲝堖`約責(zé)任的方式來彌補(bǔ)損失或者防止損失的擴(kuò)大。（五）對開發(fā)合同進(jìn)行監(jiān)督和審查在實(shí)踐中，合作一方在簽訂了合同后，就不再對合同的執(zhí)行做任何的監(jiān)控和審查的現(xiàn)象時常出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)問題時，雙方的矛盾已經(jīng)到了很難調(diào)和的境地，并且有可能喪失了解決問題的最隹時機(jī)。為此，合作雙方建立有效的執(zhí)行和風(fēng)險檢查評估機(jī)制，及時掌握情況，以便及時作出相應(yīng)的處理和安排非常必要。（六）對出資不到位的處理出資不到位的行為性質(zhì)為違約，由此產(chǎn)生的糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)

18、中也較為常見。在合作協(xié)議中應(yīng)該明確約定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。關(guān)于出現(xiàn)合作一方出資不到位的情況后，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例的，才按實(shí)際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當(dāng)事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應(yīng)該按照違約責(zé)任來追究出資不到位一方當(dāng)事人的責(zé)任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應(yīng)當(dāng)及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，并且依約承擔(dān)違約責(zé)任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當(dāng)然，合作人也可以在合同中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。此外，對于房地產(chǎn)

19、開發(fā)中當(dāng)事人將房屋預(yù)售款充抵投資進(jìn)而分配利潤的做法將得不到法律的支持。（七）合作開發(fā)中投資和損益分配爭議的處理1、由于房產(chǎn)的價值與所處的位置有很大關(guān)系,位置的差異往往導(dǎo)致價值不同.有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。為此，如果合作雙方采取的是以實(shí)物分配為收益分配方式的，就應(yīng)對雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)是以獲取收益為目的的，往往也會以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。合作后期進(jìn)行收益分配的過程中，利益沖突表現(xiàn)得最為尖銳。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與實(shí)際竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。由于市場

20、形勢的變化，當(dāng)初雙方約定的房屋價值可能與竣工交付時的房屋價值有較大差異，因此除了對價值的是否可變作出明確說明外，還應(yīng)對各自因?qū)嵨锓峙涠a(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)進(jìn)行明確。總之，對未來有可能發(fā)生糾紛的情形在簽訂協(xié)議工程中應(yīng)作充分的預(yù)見并進(jìn)行明確。2、在投資和損益分配產(chǎn)生爭議后，雙方當(dāng)事人又不能協(xié)商一致的，應(yīng)按照如下的原則來處理：（1）對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的過錯或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。（2）房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照

21、當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人事由或當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。（3）房屋的實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。（4）對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定；也就是說，投資額的增加及面積增減，并沒有與利潤分配直接掛鉤，而是以過錯為衡量標(biāo)準(zhǔn)，何謂“過錯”，司法解釋僅是作了原則性的規(guī)定。為此，我們建議在合作協(xié)議中對各方義務(wù)以及該事宜的處理作出明確約定。（八）完善稅收籌劃許多開發(fā)商選擇合作開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)往往是為了有效的降低稅費(fèi)成本。根據(jù)我國的稅收制度，如果合作一方以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，并參與接受投資方利潤分配，以及共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，免征收營業(yè)稅；如果出資金的合作一方以提供土地的方式隱名合作開發(fā)，只要土地不變更登記，出資金一方還可節(jié)省契稅；還有的合作開發(fā)可以節(jié)省合作一方的土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。具體而言，合作雙方在進(jìn)行稅收過程中還應(yīng)關(guān)注以下幾方面