鑫苑地產(chǎn)營銷管理中心制度

1、鑫苑地產(chǎn)營銷管理中心制度目錄土地篇土地獲取工作管理制度1成本篇項目目標成本管理制度9營銷篇營銷類招投標管理辦法18項目定名審批管理辦法29項目價格審批管理辦法31更名、換房、退定、退房審批管理辦法38項目銷售期間價格管理辦法452008年度營銷薪酬管理制度46項目定價管理辦法54營銷推廣費用管理辦法57銷售現(xiàn)場標準化管理規(guī)定63項目銷售標準化管理體系64銷售案場管理考核辦法80新聞管理制度87A. 土地篇土地獲取工作管理制度第一章總則第一條隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地獲取力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風險，提升集團競爭力，特制定下發(fā)

2、本制度。第二條本制度的制定與實施是為了增強集團的土地獲取能力和提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)標準化程度。第三條本制度所指土地獲取方式包括：招拍掛方式、城中村改造方式、轉(zhuǎn)讓方式。第四條本制度適用于集團相關(guān)部門、各分子公司及外派機構(gòu)。第二章土地信息收集整理第五條集團公司營銷管理中心負責集團土地信息的收集、整理工作。第六條集團公司營銷管理中心負責集團土地信息數(shù)據(jù)庫的建立、更新、維護，集團公司科技信息部配合。第七條各中心、各分子公司及外派機構(gòu)有義務(wù)向集團公司營銷管理中心提供其他土地信息。各中心、各分子公司及外派機構(gòu)向集團公司營銷管理中心提供的土地信息，由公司（部門）總經(jīng)理簽字確認后，以書面的形式上報集團公司營銷管理中心

3、?？偛棉k成員向集團公司營銷管理中心提供的土地信息，須先經(jīng)集團總裁審核。第八條為了保證土地信息獲取的及時性，集團公司營銷管理中心須在招拍掛類土地信息公告后2日內(nèi)分類整理并出具初選意見，完成土地信息數(shù)據(jù)庫填報。此階段獲取的信息應(yīng)包含地塊位置、面積、規(guī)劃指標等內(nèi)容。第九條集團公司營銷管理中心總經(jīng)理負責對土地信息進行分析，結(jié)合集團商業(yè)模式，確定重點目標地塊。第十條集團公司營銷管理中心負責在每周五編制重點土地信息周報，并發(fā)送至總裁辦成員、集團公司計劃考核中心總經(jīng)理、集團公司財務(wù)管理中心總經(jīng)理、集團公司投資管理中心部總經(jīng)理。第三章土地項目分析第十一條集團公司營銷管理中心負責土地項目的分析工作，集團公司成本

4、設(shè)計中心、集團公司財務(wù)管理中心、集團公司投資管理中心部、集團公司審計法務(wù)部、分子公司參與配合。第十二條土地項目分析工作包括，區(qū)域市場及項目定位分析、項目規(guī)劃方案分析、項目經(jīng)濟測算分析。城中村改造土地項目分析工作，還包括拆遷、安置補償、合作方案擬訂、風險控制工作。轉(zhuǎn)讓土地項目分析工作，還包括協(xié)議轉(zhuǎn)讓（或合作）方案制定與風險分析。第十三條集團公司營銷管理中心負責區(qū)域市場及項目定位分析工作。區(qū)域市場及項目定位分析包括項目概況、城市宏觀經(jīng)濟概況、城市房產(chǎn)概況、城市地產(chǎn)概況、區(qū)域競爭分析、項目定位等。集團公司營銷管理中心須在重點土地信息明確后，7日內(nèi)完成完整區(qū)域市場及項目定位分析報告。第十四條集團公司營

5、銷管理中心負責拿地前的項目規(guī)劃方案分析工作，集團公司成本設(shè)計中心參與配合。建筑規(guī)模較大，規(guī)劃條件較復(fù)雜的土地項目，由集團公司成本設(shè)計中心牽頭委托外部設(shè)計院完成項目規(guī)劃方案分析。項目規(guī)劃方案分析包括經(jīng)濟技術(shù)指標分析、日照分析、產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)分析、規(guī)劃布局等。集團公司營銷管理中心須在區(qū)域市場及項目定位分析完成后，2日內(nèi)完成完整項目規(guī)劃方案分析。第十五條集團公司營銷管理中心負責土地獲取階段經(jīng)濟測算分析由工作，集團公司成本設(shè)計中心、分子公司參與配合。項目經(jīng)濟測算分析包括經(jīng)濟技術(shù)指標、成本估算分析、投資利潤分析、現(xiàn)金流分析、土地競價表等。集團公司營銷管理中心須在項目規(guī)劃方案分析完成后，2日內(nèi)向完成完

6、整項目經(jīng)濟測算分析。第十六條城中村改造土地項目拆遷、安置補償、合作方案的制定工作，集團公司營銷管理中心制定原則與策略，由分子公司負責與當?shù)卣疁贤?，集團公司審計法務(wù)部、集團公司財務(wù)管理中心負責設(shè)定經(jīng)濟、法律、財務(wù)邊界條件。第十七條轉(zhuǎn)讓土地項目轉(zhuǎn)讓方案的制定工作，由集團公司營銷管理中心負責制定原則與策略并與對方溝通，集團公司投資管理中心部參與配合，集團公司審計法務(wù)部、集團公司財務(wù)管理中心負責設(shè)定經(jīng)濟、法律、財務(wù)邊界條件。第十八條在進行項目論證前，集團集團公司營銷管理中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理（土地、營銷）、總經(jīng)濟師必須對重點目標地塊進行更深入的實地踏勘，并且召開有集團公司營銷管理中心班子成員參加的項目

7、市場及定位、規(guī)劃方案、經(jīng)濟測算分析討論協(xié)調(diào)會，對項目整體投資方案進行討論分析，形成統(tǒng)一結(jié)論。第四章土地項目論證第十九條集團公司營銷管理中心負責組織召開土地項目內(nèi)部評審會。第二十條土地項目內(nèi)部評審會參與人員，集團公司營銷管理中心總經(jīng)理、集團公司營銷管理中心總經(jīng)濟師、集團公司計劃考核中心總工程師、集團公司成本設(shè)計中心副總經(jīng)理（成本）集團公司成本設(shè)計中心副總經(jīng)理（設(shè)計）、集團公司財務(wù)管理中心總經(jīng)理、集團公司投資管理中心部總經(jīng)理、集團公司審計法務(wù)部總經(jīng)理、COO。第二十一條項目預(yù)評審會從項目定位、成本、規(guī)劃、現(xiàn)金流、法律風險、集團戰(zhàn)略安排等角度對項目進行討論、提由修改意見。如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓

8、方式獲取土地項目，還需要對項目的合作方案、協(xié)議轉(zhuǎn)讓（或合作）方案進行評審。集團公司營銷管理中心負責對通過的項目，根據(jù)會議形成的意見對項目市場定位、經(jīng)濟測算、初步方案進行調(diào)整和完善。第五章土地項目決策第二十二條集團公司營銷管理中心負責組織項目方案集團總裁辦匯報會。第二十三條總裁辦負責根據(jù)集團戰(zhàn)略發(fā)展、財務(wù)、市場運營等安排，對項目進行分析決策，并對準備參與的項目制定詳細的競價策略。第二十四條如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目，總裁辦負責根據(jù)項目的商業(yè)價值、風險因素等對合作或轉(zhuǎn)讓方案進行分析決策，并制定最終的方案、策略等。第二十五條投資管理中心部負責將總裁辦通過的項目總體方案、競價策略（或

9、合作、轉(zhuǎn)讓方案），翻譯成英文，提交董事會決策。第六章土地項目競買執(zhí)行第二十六條分子公司工程配套部負責準備所在地的項目競買申請資料，及報名手續(xù)。集團公司營銷管理中心負責準備新進入城市的項目競買中請資料，及報名手續(xù)。第二十七條集團總裁辦負責項目的現(xiàn)場競價策略的執(zhí)行。分子公司負責所在地的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。集團公司營銷管理中心負責新進入城市的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。第二十八條招拍桂方式獲取的土地項目，根據(jù)競拍結(jié)果，各分子公司負責后續(xù)事宜，包括成交確認書的簽訂、土地證件的辦理等等；集團公司營銷管理中心負責新進入城市成交確認

10、書的簽訂等等。城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目，分子公司負責所在地項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂，集團公司營銷管理中心負責新進入城市項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。第二十九條獲取土地后，集團公司營銷管理中心負責對集團公司成本設(shè)計中心、分子公司進行工作交底，包括市場分析、項目初步定位、項目初步規(guī)劃方案、項目測算分析，以及地塊相關(guān)資料。第七章附則本制度自正式下發(fā)之日起開始實施，原有相關(guān)規(guī)定同時廢止，解釋權(quán)歸集團營銷管理中心。B. DCZX0誠本篇項目目標成本管理制度第一章總則第一條為加強集團成本管理，促進成本管理的標準化、規(guī)范化，最大限度地降低各項成本費用，提高集團的投資效益及市場競爭力，特制定本制

11、度。第二條本制度的制定與實施是為了提升集團各級部門的成本管理水平，確保項目整體效益目標的實現(xiàn)，建立項目成本目標，強化成本管理的過程控制，明確各部門成本控制的職責，對各部門的成本管理效果進行考核。第三條項目成本是指項目開發(fā)過程中所發(fā)生的直接成本、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用等。項目目標成本管理包括：各細項成本科目指標確認，各階段成本目標的設(shè)定。第四條集團公司營銷管理中心負責各細項成本科目指標、各階段成本指標的下發(fā)，集團公司成本設(shè)計中心、財務(wù)管理中心、分子公司負責成本信息提供、數(shù)據(jù)收集。第五條集團公司營銷管理中心負責建立、維護集團共享項目成本數(shù)據(jù)庫，集團公司行政人力資源中心科技信息部配合實施。第六

12、條為了保護公司商業(yè)秘密，項目成本數(shù)據(jù)庫僅對集團總裁辦，及集團相關(guān)成本控制負責人員開放。第七條成本管理必須嚴格執(zhí)行集團商業(yè)機密管理規(guī)定，確保集團商業(yè)秘密。第八條本制度適用于XXXX（中國）置業(yè)有限公司所屬的各中心、各分子公司和外派機構(gòu)。第二章各細項成本科目指標的確認第九條各細項成本科目指標確認制度的制定和實施，是為項目土地獲取前進行投資估算提供準確的依據(jù)，以及在項目實施過程中提供合理的目標控制值，加強集團成本管控能力。第十條各細項成本科目指標是指在項目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的各項成本的造價、費用的取費標準，包括直接成本（前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安費用、公共配套費用、除項目管理費外的開發(fā)間接費）、期間費

13、用（管理費用、項目管理費用、營銷費用、資本化利息和財務(wù)費用）的取費標準。第十一條各細項成本科目指標的確認由集團公司營銷管理中心負責組織，集團公司成本設(shè)計中心、集團公司財務(wù)管理中心、分子公司參與配合。第十二條各細項成本科目指標數(shù)據(jù)采集應(yīng)遵循的原則：客觀、有效、系統(tǒng)。第十三條集團公司成本設(shè)計中心負責各開發(fā)項目所在城市的直接成本指標的收集、整理和分析；集團公司財務(wù)管理中心負責制定項目除營銷費用外的期間費用計算依據(jù)；集團公司營銷管理中心負責制定項目營銷費用計算依據(jù)。第十四條各細項成本科目指標每半年更新一次，時間為每年6月25日、12月25日前，經(jīng)過更新的指標必須經(jīng)過負責收集的中心總經(jīng)理審核評估確認后，

14、由集團公司營銷管理中心上傳項目成本數(shù)據(jù)庫，作為項目前期經(jīng)濟指標測算、階段成本測算和后期成本控制方面的主要依據(jù)。第十五條對于準備進入但尚未進入的新城市的成本指標，由集團公司營銷管理中心負責直接成本的收集整理,以及新項目營銷費用的指標確定，集團公司財務(wù)管理中心負責公司新項目管理費用、項目管理費用、資本化利息和財務(wù)費用的指標確定；最終由集團公司營銷管理中心完成新城市成本指標體系，作為集團拿地前分析測算和土地獲取后各階段成本控制及測算的依據(jù)。第三章各階段成本目標的設(shè)定第十六條各階段成本目標的設(shè)定制度的制定和實施，是為項目實施過程中各階段提供成本目標值，為項目分析挖掘成本潛力提供依據(jù)，加強項目成本過程控

15、制，提高集團成本市場競爭力。第十七條需要下達成本目標的階段有拿地后階段、方案階段、施工圖階段、招投標階段。集團公司營銷管理中心負責項目各階段成本測算，成本設(shè)計中心、分子公司配合。第十八條為了真實的反應(yīng)成本的實際變化，必須保證測算分析基準的一致性，在進行投資利潤分析時，拿地后測算、方案階段測算、施工圖階段測算、招投標階段測算的市場銷售預(yù)計定價保持不變。第十九條拿地前的投資估算成本指標的預(yù)測由集團公司營銷管理中心根據(jù)集團各細項成本科目指標數(shù)據(jù)庫資料，并結(jié)合當?shù)爻杀緲?gòu)成和項目自身特點，在拿地前完成項目成本測算，經(jīng)過集團公司營銷管理中心總經(jīng)濟師、COOCFO總裁審核后，作為拿地的成本依據(jù)。第二十條拿地

16、后階段成本指標和成本目標（一）集團公司營銷管理中心根據(jù)土地獲取的總價、拿地后項目定位、最新成本數(shù)據(jù)，在拿地前投資估算的基礎(chǔ)上，進行分析測算。（二）審批流程：集團公司營銷管理中心總經(jīng)濟師-集團公司營銷管理中心總經(jīng)理-集團公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理-集團公司計劃考核中心總工程師-集團公司總會計師fCF8COOfCEO（三）拿地后階段成本指標和成本目標測算分析，由集團公司營銷管理中心在土地獲取后，3日內(nèi)完成并通過審批后，上傳項目成本數(shù)據(jù)庫，各分子公司執(zhí)行。第二十一條方案階段成本指標和成本目標（一）集團公司成本設(shè)計中心負責提供項目最新規(guī)劃設(shè)計方案、經(jīng)濟技術(shù)指標、最新成本數(shù)據(jù)。集團公司營銷管理中心根據(jù)集團公

17、司成本設(shè)計中心提供的方案、最新經(jīng)濟技術(shù)指標、最新成本數(shù)據(jù)，在拿地后階段測算的基礎(chǔ)上，進行分析測算更新。（二）審批流程：集團公司營銷管理中心總經(jīng)濟師-集團公司營銷管理中心總經(jīng)理-集團公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理-集團公司計劃考核中心總工程師-集團公司總會計師fCF8COOfCEO（三）項目規(guī)劃方案經(jīng)濟技術(shù)指標由集團公司成本設(shè)計中心在方案定稿后即日、方案上報所在地規(guī)劃部門之前，以集團公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理簽字確認后的書面形式，提供給集團公司營銷管理中心。集團公司營銷管理中心收到指標后，3日內(nèi)完成方案階段成本指標和成本目標測算分析，并通過審批后，上傳成本目標數(shù)據(jù)庫，各分子公司執(zhí)行。第二十二條施工圖階段成本

18、指標和成本目標（一）集團公司成本設(shè)計中心負責提供項目最新方案施工圖經(jīng)濟技術(shù)指標。集團公司營銷管理中心根據(jù)集團公司成本設(shè)計中心提供的最新經(jīng)濟技術(shù)指標、最新成本數(shù)據(jù)，在方案階段測算的基礎(chǔ)上，進行分析測算更新。（二）審批流程：集團公司營銷管理中心總經(jīng)濟師-集團公司營銷管理中心總經(jīng)理-集團公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理-集團公司計劃考核中心總工程師-集團公司總會計師fCF8COOfCEO（三）項目施工圖經(jīng)濟技術(shù)指標由集團公司成本設(shè)計中心在施工圖定稿后3日內(nèi)，以集團公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理簽字確認后的書面形式，提供給集團公司營銷管理中心。集團公司營銷管理中心收到指標后，3日內(nèi)完成施工圖階段成本指標和成本目標測算分

19、析，并通過審批后，上傳成本目標數(shù)據(jù)庫，各分子公司執(zhí)行。第二十三條招投標階段成本指標和成本目標（1） 集團公司成本設(shè)計中心負責提供項目最新招投標結(jié)果。集團公司營銷管理中心根據(jù)成本設(shè)計中心提供的最新招投標結(jié)果、最新成本數(shù)據(jù)，在施工圖階段測算的基礎(chǔ)上，進行分析測算更新。（2） 審批流程：集團公司營銷管理中心總經(jīng)濟師-集團公司營銷管理中心總經(jīng)理-集團公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理-集團公司計劃考核中心總工程師-集團公司總會計師fCF8COOfCEO（三）項目招投標結(jié)果由集團公司成本設(shè)計中心在方案招標結(jié)束后1日內(nèi)，以集團公司成本設(shè)計中心總經(jīng)理簽字確認后的書面形式，提供給營銷管理中心，集團公司營銷管理中心收到指標

20、后，3日內(nèi)完成招投標階段成本指標和成本目標測算分析，并通過審批后，上傳成本目標數(shù)據(jù)庫，各分子公司執(zhí)行。第二十四條集團公司營銷管理中心進行各階段項目成本測算時，集團公司成本設(shè)計中心、各分子公司的相關(guān)業(yè)務(wù)部門必須認真配合，提供測算時所需要的各種經(jīng)濟和技術(shù)指標，對于配合不到位的部門，可以提請集團公司計劃考核中心進行考核和監(jiān)督。第二十五條各階段成本目標必須包含的表格內(nèi)容：技術(shù)經(jīng)濟指標表、成本表（每項成本必須注明責任部門并要求集團公司計劃考核中心進行考核）、利潤表和現(xiàn)金流量表。第二十六條招投標階段目標成本完成并經(jīng)過集團審批后，集團公司營銷管理中心下發(fā)，由各分子公司預(yù)算部進行成本總體控制，集團公司成本設(shè)計

21、中心、集團公司營銷管理中心監(jiān)督指導(dǎo)；各分子公司預(yù)算部負責出具項目成本監(jiān)控月報和填報K3成本系統(tǒng)數(shù)據(jù)，對項目成本控制情況進行每月評估。第二十七條項目竣工完成后，各分子公司預(yù)算部必須進行項目的成本后評估，對項目成本控制情況進行總體評估，總結(jié)項目技術(shù)經(jīng)濟指標，并修訂本公司成本數(shù)據(jù)庫，經(jīng)集團公司成本設(shè)計中心確認后，轉(zhuǎn)發(fā)至集團公司營銷管理中心，作為后續(xù)項目測算和指標下達的參考。第二十八條集團公司成本設(shè)計中心對各分子公司成本控制及分項成本指標落實情況每月進行評估。第二十九條集團公司營銷管理中心對項目各階段性成本目標的落實情況進行評估和對比分析。第四章附則第三十條本管理制度由集團公司營銷管理中心制定，自公布

22、下發(fā)之日起實施，原有相關(guān)規(guī)定同時廢止。第三十一條本管理制度的解釋權(quán)歸集團公司營銷管理中心。C.DCZX03營銷篇營銷類招投標管理辦法第一章總則為保證集團營銷工作更好的健康有序發(fā)展，合理控制并降低成本，規(guī)避選擇合作方風險，規(guī)范集團營銷類招投標工作，根據(jù)相關(guān)法律及公司管理流程特此制定本制度。第一條使用范圍：本制度適用于XXXX（中國）置業(yè)有限公司所屬置業(yè)類分子公司。第二條營銷采購招標的項目包括：規(guī)定但不限于平面媒體、全案廣告公司、各類活動、展會、網(wǎng)絡(luò)、戶外、（專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)）各類印刷品（樓書、DM專業(yè)雜志、招商手冊）等。上述營銷采購招標項目由各置業(yè)類分子公司成立營銷采購招標小組。第二章招標小組人員組

23、成及分工第三條營銷采購招標小組是集團招投標委員會下屬機構(gòu)，在招標委員會授權(quán)范圍內(nèi)開展各項營銷采購類招標工作。合同金額在50萬元以內(nèi)的（含50萬元）由招標小組組織完成，結(jié)果報集團地產(chǎn)中心、招標委員會進行備案。合同金額在50萬以上的須由招標小組組織招標委員會，營銷管理中心及審計法務(wù)部共同進行招標。小組成員由以下7名成員組成，招標小組成員組成及分工是：分子公司總經(jīng)理（招標小組長）：負責協(xié)調(diào)招標小組內(nèi)外部各種關(guān)系，組織審查授權(quán)范圍內(nèi)的投標人投標報價的準確性、真實性、合理性，負責把控整個招標結(jié)果，確保招標結(jié)果符合公司要求。營銷副總經(jīng)理（招標小組組員）：分子公司招標小組技術(shù)類委員之一，審查投標人技術(shù)方案的

24、可行性、可操作性，審核、監(jiān)督投標人資質(zhì)及運作能力是否符合公司的要求，負責準備招標的相關(guān)資料文件，同時負責主持授權(quán)范圍內(nèi)的招標會議。市場推廣部經(jīng)理（招標小組組員）：根據(jù)要求并結(jié)合市場及公司具體情況負責擬定項目的廣告推廣計劃及預(yù)算分析，并將經(jīng)過系統(tǒng)分析的廣告計劃與相關(guān)預(yù)算上報營銷副總經(jīng)理審閱，后報總經(jīng)理審核確認；負責組織招標工作，并完成技術(shù)標的分析與合同的起草工作，并分別推薦3家以上投標商交予營銷副總經(jīng)理及總經(jīng)理簽字；對于技術(shù)標進行具體分析，同時進行經(jīng)濟標的系統(tǒng)分析與合同的初步審閱工作，提出合理化建議交予營銷副總經(jīng)理；營銷副總經(jīng)理簽署意見后報財務(wù)部進行相應(yīng)審計。銷售部經(jīng)理（招標小組組員）提出合理化

25、建議。 。財務(wù)部經(jīng)理（招標小組組員）后簽字認可。預(yù)算部經(jīng)理（招標小組組員）后簽字認可。行政部經(jīng)理（招標小組組員）:負責對技術(shù)標進行具體分析,：負責經(jīng)過各項綜合指標審計：負責經(jīng)過各項預(yù)算指標審計：負責對投標單位資質(zhì)審核后簽字認可。第四條與中標單位簽定合同前，合同由顧問律師對合同條款內(nèi)容最終審核并簽字確認。第三章招標委員會遵循原則第五條招標結(jié)果須符合公司戰(zhàn)略目標發(fā)展的要求。第六條招標小組必須確保通過招標選擇到適合公司要求的合作方：成本指標在合理范圍內(nèi)，質(zhì)量滿足公司產(chǎn)品及客戶的需要，速度能夠符合公司年度經(jīng)營任務(wù)的時間節(jié)點要求，合作方的信譽良好，對XXXX的品牌具有支撐作用和積極意義。第七條所有招標小

26、組會成員都應(yīng)保持廉潔自律，不得利用職務(wù)、職權(quán)之變謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。各單位的投標文件、評標過程、評標初步結(jié)果，都是公司的重要機密，招標委員會各成員不得泄露或作不當承諾。第八條招標小組選擇投標入圍單位、評標、定標時應(yīng)客觀公正，樹立并維護公司良好的招標信譽和形象。第九條招標小組組織招標工作要嚴格遵循以下原則：（1） 公開原則：包括招標活動的信息公開、招標條件公開、開標程序公開、評標的標準和程序公開、中標結(jié)果公開，確保招標活動擁有較高的透明度。（2） 公平、公正原則：所有投標方在整個招標投標過程中，享有均等的機會，具有同等的權(quán)利，任何一方都不受歧視。（三）誠實信用原

27、則：嚴格按照公司雙方合作宣言的相關(guān)內(nèi)容進行招標投標活動，以維護公司的合法權(quán)益。（四）高效、擇優(yōu)原則：每次招標都應(yīng)有充分適量的投標方參與投標，公司應(yīng)鼓勵投標單位積極開展公平競爭，保證招標具有充分的競爭性，公司應(yīng)選擇具有充分競爭優(yōu)勢的單位中標。第十條招標小組的職權(quán)包括：（一）招標小組根據(jù)公司相關(guān)制度對擬合作方進行資格審查后，擁有批準其是否具有參加投標資格的權(quán)利；（二）招標小組可以根據(jù)環(huán)境及條件的變化，及時修改招標文件的權(quán)利；（三）招標小組確定招標結(jié)果報公司審批后，擁有宣布中標結(jié)果的權(quán)利；（四）招標小組成員擁有獨立投票、不受任何單位或個人干涉的權(quán)利，每位成員有且只有一票投票權(quán)。第十一條招標小組成員及

28、其他相關(guān)人員應(yīng)嚴格遵守公司制度和職業(yè)道德，不得與投標單位私下接觸，不得接受投標單位的財物或其他好處，在中標結(jié)果經(jīng)公司批準公布之前不得透露有關(guān)評標的任何情況，否則，按公司有關(guān)制度進行處罰，觸犯國家法律者移送檢察機關(guān)。第十二條所有招標最終結(jié)果，必須將招標記錄、合同書面資料在2個工作日內(nèi)備份上報集團營銷管理中心、招標委員會備案。第四章工作流程第十三條標的金額不超過50萬的，標底及評標結(jié)果由分子公司總經(jīng)理批準決定，并報集團營銷管理中心、招投標委員會備案；標的金額超過50萬元的，由招標小組組織集團招投標委員會、營銷管理中心及審計法務(wù)部同時完成招標工作，結(jié)果由上述集團3部門備案招投標委員會工作流程（圖）分

29、子公司銷售部提出服務(wù)、采購需求提交分子公司市場推廣部進行統(tǒng)一計劃預(yù)算經(jīng)分子公司營銷副總審核批準分子公司總經(jīng)理審批分子公司市場推廣部組織招標工作，并完成技術(shù)標的分析與合同起草工作提交分子公司行政部負責審核投標單位資質(zhì)、分子公司財務(wù)部及預(yù)算部負責經(jīng)濟標審核、律師負責合同的審閱工作分子公司總經(jīng)理簽字批準報集團營銷管理中心、集團招投標委員會備案注：標的金額低于50萬的招投小組組織招標委員會、集團營銷管理中心、審計法務(wù)部共同完成招標。注：標的金額高于50萬的第五章附則第十四條分子公司招標委員會可依據(jù)本制度制定子公司招標要求與參標單位初步洽談；第十五條本管理辦法自發(fā)布之日起開始試運營3個月，具體招標管理辦

30、法參照集團招標管理辦法執(zhí)行，與之有沖突的內(nèi)容以本方法為準。序號招標文件編號招標主要內(nèi)容招標開始時間招標截止時間招標范圍提交招標文件圖紙清單時間回標時間提交預(yù)算分析/技術(shù)分析時間評標時間招標士成情況合同簽訂情況材料(設(shè)備)準備天數(shù)進場時間備注提交招標文件時間提交工程量清單或子目清單或預(yù)算書時間發(fā)標會時間已生兀成部分未生兀成部分未完成部分是否需要招標未完成部分招標時間未完成部分招標截止時間已生兀成部分未生兀成部分未生兀成部分未完成部分合同簽訂時間123備注：1、各經(jīng)辦部門請嚴格按照表內(nèi)時間進行招標工作，未能在要求時間內(nèi)完成工作的：(1)請各經(jīng)辦人發(fā)郵件說明緣由，經(jīng)分子公司領(lǐng)導(dǎo)確認并報營銷管理中心審

31、批，有關(guān)招標時間由招標小組進行調(diào)整，各項工作順延，確保不影響進場時間。(2)凡沒有正當理由耽誤工作的人員將承擔公司給予的處罰，有關(guān)招標時間由招標小組重新調(diào)整，確保不影響進場時間。附表1:2008年度xx項目招標項目工作計劃表編制時間：2008年*月*日附表2:平囿媒體報價個案比較2008年X月X日內(nèi)容公司廣告公司廣告公司廣告公司媒體發(fā)布折扣率規(guī)格刊例價（元）優(yōu)惠比例實際金額設(shè)計費規(guī)格刊例價（元）優(yōu)惠比例實際金額設(shè)計費規(guī)格刊例價（元）優(yōu)惠比例實際金額設(shè)計費整版半版整版半版整版半版附表3:廣告競標比較表日期：年月日項目提交之報告提交之其他材料策劃能力執(zhí)行能力綜合評定市場推廣部意見銷售部意見預(yù)算部意

32、見財務(wù)部意見營銷副總意見總經(jīng)理意見附表4:XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回標書XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目：報價回標日期：年月日開標日期：年月日標價備注回標/報價公司廣告公司設(shè)計：印刷：總計：廣告公司設(shè)計：印刷：總計：廣告公司設(shè)計：印刷：總計:D. DCZX04項目定名審批管理辦法第一章總則為規(guī)范XXXX中國）置業(yè)有限公司營銷工作動作，提升集團、各分子公司營銷工作效率,特制定本管理辦法。第二章案名制定原則第一條案名制定應(yīng)貫徹強化XXXX品牌認知度的原則，所有案名均采用“XXXX-XXX'形式。第二條項目案名應(yīng)符合項目定位以及大眾審美習慣，忌古怪、生僻。項目案名要切實符合項目整體規(guī)劃，能夠概括

33、項目最大賣點。第三條制定案名應(yīng)從集團長遠產(chǎn)品線的建設(shè)出發(fā)，能夠重復(fù)使用。第三章案名審批流程第四條地產(chǎn)中心推廣策劃部拿地后60日內(nèi)完成項目案名確定工作，簽字流程：地產(chǎn)中心推廣策劃部經(jīng)理-營銷管理中心副總經(jīng)理（營銷）-營銷管理中心總經(jīng)理fCOO審批完成后由計劃考核中心統(tǒng)一在集團內(nèi)部公布。第五條如項目正式推廣前需要調(diào)整的，具體流程如下：分子公司市場推廣部經(jīng)理-分子公司營銷副總-分子公司總經(jīng)理地產(chǎn)中心策劃推廣部經(jīng)理營銷管理中心副總經(jīng)理（營銷）-營銷管理中心總經(jīng)理fCOO審批完成后由計劃考核中心統(tǒng)一在集團內(nèi)部公布。第四章附則本管理辦法自公布下發(fā)之日起正式生效,管理中心。解釋權(quán)歸總部營銷E. DCZX0須

34、目價格審批管理辦法第一章總則第一條為了進一步加強營銷管控水平，提高公司業(yè)務(wù)技術(shù)活動的專業(yè)化水平，規(guī)范項目價格審批管理流程，特制定本制度：第二章價格審批的內(nèi)容第二條項目整體目標均價第三條項目整體價格策略、入市價格、項目開盤后至項目清盤前所發(fā)生的價格調(diào)整為階段性項目價格調(diào)整。第三章價格審批的管理部門第四條總部營銷管理中心是集團各項目價格審批管理部門。第四章項目開發(fā)各階段目標均價的確定第五條營銷管理中心在拿地前擬定項目整體目標均價，報總裁辦審批確定。總部審批流程如下：營銷管理中心營銷副總經(jīng)理-總經(jīng)濟師-營銷管理中心總經(jīng)理-財務(wù)管理中心總會計師-財務(wù)管理中心總經(jīng)理-COO>CFO第六條項目開盤前

35、由營銷管理中心對目標均價進行評估，擬定新的價格，報總裁辦審批確定。入市價格的審批流程如下：市場推廣部經(jīng)理-銷售部經(jīng)理-預(yù)算部經(jīng)理-財務(wù)部經(jīng)理-營銷副總-總經(jīng)理-營銷管理中心營銷副總經(jīng)理-總經(jīng)濟師-營銷管理中心總經(jīng)理-財務(wù)管理中心總會計師-財務(wù)管理中心總經(jīng)理fCOO>CFO第七條銷售期內(nèi)的目標均價的調(diào)整審批按XXXX（中國）置業(yè)有限公司對置業(yè)類公司授權(quán)管理規(guī)定執(zhí)行。（1） 當項目均價不低于目標均價、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟指標時，價格調(diào)增由分子公司確定，報總部營銷管理中心備案。分子公司內(nèi)部審批流程如下：市場推廣部經(jīng)理-銷售部經(jīng)理-預(yù)算部經(jīng)理-財務(wù)部經(jīng)理-營銷副總經(jīng)理-總經(jīng)理（2） 當項目均價低于目

36、標均價、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟指標時，價格調(diào)整按如下流程執(zhí)行：市場推廣部經(jīng)理-銷售部經(jīng)理-預(yù)算部經(jīng)理-財務(wù)部經(jīng)理-營銷副總經(jīng)理-總經(jīng)理-營銷管理中心營銷副總經(jīng)理-總經(jīng)濟師-營銷管理中心總經(jīng)理-財務(wù)管理中心總會計師-財務(wù)管理中心總經(jīng)理fCO8CFO（3） 總部營銷管理中心根據(jù)各項目的銷售情況有權(quán)對價格進行及時調(diào)整。調(diào)整方案報總裁辦審批。第五章資料申報及審核第八條入市價格申請資料申報要求入市價格申請時，分子公司市場推廣部須根據(jù)集團最新下達的目標均價編制以下資料：（一）價格申請表（含開盤價格、優(yōu)惠策略）（二）整體價格策略（即項目目標均價實現(xiàn)策略）（三）項目投資利潤測算表（四）市場分析報告（PPT格式，需包

37、括藍海曲線、區(qū)域市場情況、供求狀況）（五）一戶一價表第九條價格調(diào)整申請資料申報要求價格調(diào)整時，分子公司市場推廣部須根據(jù)市場環(huán)境、項目具體情況提交以下資料：（一）價格申請表（二）項目投資利潤測算表（調(diào)價前和調(diào)價后）（三）定價分析報告（PPT）（四）一戶一價表第十條以上資料按分子公司內(nèi)部價格審批流程執(zhí)行簽批手續(xù)，分子公司簽批完成后方可報總部營銷管理中心。第十一條資料審核集團營銷管理中心營銷管理部在收到申報資料后半個工作日內(nèi)給予資料是否符合審批條件并滿足預(yù)算指標要求的回復(fù)；在收到完整申報資料2個工作日內(nèi)完成審批、回傳分子公司并做好內(nèi)部存檔。第六章附則第十二條未按上述流程審批不得擅自釋放、執(zhí)行價格，違

38、者按公司相關(guān)制度嚴肅處理。第十三條本制度自公布下發(fā)之日起開始實施，解釋權(quán)歸總部營銷管理中心。附件1:整體價格策略模板XXXX項目08年銷售策略時間銷售面積m2銷售額（萬）銷售均價（元）1月550003025055002月400002200055003月330001815055004月300001680056005月300001695056506月300001695056507月200001132056608月200001136056809月5000028500570010月3000017280576011月3000017280576012月30000172805760總計39800022412

39、0年度實現(xiàn)均價5631.1備注：銷售均價為每月項目在售均價面積銷售額XXXX項目08年銷售策略備注：表中所列數(shù)字為模擬數(shù)字附件2:投資利潤測算表模板XXXX®目投資禾I潤測算表項目名稱小高層高層公寓商業(yè)儲藏室合計1地下車庫合計2備注建筑回積（萬m2可售回積（萬m2套數(shù)（個）銷售均價（兀）銷售率（100%銷售收入（萬元）單方成本（兀/m2）總成本（萬兀）營業(yè)稅及附加（萬元）增值稅（萬元）稅前利潤（萬元）所得稅（萬元）稅后利潤（萬元）投資利潤率銷售凈利潤率毛利潤率毛利潤（萬元）F.DCZX06M名、換房、退定、退房審批管理辦法第一章總則第一條為了進一步加強營銷管控水平，提高公司業(yè)務(wù)技術(shù)活

40、動的專業(yè)化程度，規(guī)范更名、換房、退定、退房審批管理流程，特制定本流程。第二章審批內(nèi)容第二條凡在客戶下定后發(fā)生的更名、換房、退定、退房行為第三章管理部門第三條分子公司銷售部為更名、換房、退定、退房審批的直接責任部門。第四條營銷管理中心營銷管理部負有監(jiān)督職責。第四章更名審批流程第五條客戶下定或簽約后直系親屬原則上可以更名。直系親屬更名是需提交戶籍證明文件復(fù)印件，若房價未上漲，經(jīng)營銷副總簽字確認后方可辦理更名手續(xù)，并報財務(wù)備案；若房價已經(jīng)上漲，以原價更名的，須經(jīng)總經(jīng)理簽字確認方可辦理更名手續(xù)，并報財務(wù)備案。第六條客戶下定或簽約后非直系親屬原則上不得更名。如因特殊情況需要更名的，須按以下程序執(zhí)行：（1

41、） 按照新的價格體系更名的，按以下審批流程執(zhí)行：客戶提由申請一銷售部經(jīng)理一營銷副總一報財務(wù)備案（2） 以原價更名的，按照以下審批流程執(zhí)行：客戶提由申請一銷售部經(jīng)理一營銷副總一總經(jīng)理-"報財務(wù)備案第五章?lián)Q房審批流程第七條客戶下定后、簽定合同前，換房制度。（1） 銷售價格未上漲，經(jīng)銷售主管審核，報銷售部經(jīng)理審批同意后，可以為客戶進行換房，并報財務(wù)備案。（2） 銷售價格已上漲經(jīng)銷售部經(jīng)理審核，報主管營銷副總、總經(jīng)理審批同意后，允許客戶按老的價格進行換房，并報財務(wù)備案。第八條客戶簽約后，換房制度。（1） 原則上，客戶簽約后不允許換房。（2） 如客戶要求換房申請理由充分，必須填寫換房申請，由銷

42、售經(jīng)理核實情況，報主管營銷副總、總經(jīng)理審核批準，并報財務(wù)備案。第六章退定審批流程第九條退定手續(xù)按定房協(xié)議條款執(zhí)行。第十條有關(guān)違約金處理按集團下發(fā)的財務(wù)管理制度執(zhí)行。第十一條審批流程如下：銷售經(jīng)理一財務(wù)部經(jīng)理一營銷副總一總經(jīng)理第七章退房審批流程第十二條退房按照與客戶簽定的商品房買賣合同執(zhí)行。第十三條退房違約金按集團下發(fā)的財務(wù)管理制度執(zhí)行。第十四條逾期10個日歷天內(nèi)未簽約的經(jīng)總經(jīng)理批準后方可繼續(xù)執(zhí)行；超過10個日歷天的按購房合同予以退房，所退房源一律按新價格執(zhí)行銷售。證照主管一銷售經(jīng)理一財務(wù)部經(jīng)理一營銷副總總經(jīng)理G.第八章附則第十五條本制度自公布下發(fā)之日起開始實施，解釋權(quán)歸總部營銷管理中心。換名、

43、換房申請表更換前買受人共有人房屋座落付款方式原合同款優(yōu)惠額度付款情況更換后買受人共有人房屋座落付款方式現(xiàn)合同款優(yōu)惠額度付款情況客戶申請：客戶簽字：年月日違約金（小寫）¥元（大寫）元置業(yè)顧問銷售主管銷售經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理審批財務(wù)備案備注證件專員（需要作廢合同的情況）退定申請表客戶姓名房屋座落已付定金情況客戶申請：客戶簽字：年月日違約金（小寫）（大寫）元¥兀置業(yè)顧問銷售主管銷售經(jīng)理財務(wù)經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理審批備注退房申請表客戶姓名房屋座落原合同房款付款方式原優(yōu)惠額付款情況客戶申請：客戶簽字：年月日違約金（小寫）¥元（大寫）銷售人員審核銷售主管審核證照主管審核銷售部經(jīng)理審

44、核財務(wù)部經(jīng)理審營銷副總經(jīng)理審批總經(jīng)理審批退款時間約定H. DCZX07®目銷售期間價格管理辦法第一章總則第一條針對各分子公司銷售期內(nèi)目標均價的調(diào)整審批按XXXX（中國）置業(yè)有限公司對置業(yè)類公司授權(quán)管理規(guī)定執(zhí)行。第二章項目銷售期間價格管理辦法第二條當項目均價不低于目標均價、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟指標時，價格調(diào)增由分子公司確定，報總部營銷管理中心備案。第三條當項目均價低于目標均價、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟指標時，價格調(diào)整按如下流程執(zhí)行：市場推廣部經(jīng)理-銷售部經(jīng)理-預(yù)算部經(jīng)理-財務(wù)部經(jīng)理-營銷副總經(jīng)理-總經(jīng)理-營銷管理中心營銷副總經(jīng)理-總經(jīng)濟師-營銷管理中心總經(jīng)理總會計師財務(wù)管理中心總經(jīng)理fCFOCOO>CEO第四條總部地產(chǎn)中心根據(jù)各項目的銷售情況有權(quán)對價格進行及時調(diào)整。調(diào)整方案報總裁辦審批。第三章附則第五條本審批流程自2008年4月1日執(zhí)行。解釋權(quán)歸地產(chǎn)發(fā)展中I. DCZX082008年度營銷薪酬管理制度（080605