小區(qū)公共部位廣告收益應(yīng)歸業(yè)主-物業(yè)不得擅用

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小區(qū)公共部位廣告收益應(yīng)歸業(yè)主 物業(yè)不得擅用 2013-07-15 16:06 許多小區(qū)的電梯里都設(shè)有廣告位轉(zhuǎn)播到騰訊微博隨著城市商業(yè)的繁榮與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，廣告開始越來越多地出現(xiàn)在居民住宅小區(qū)里。在一些小區(qū)，抬眼望去，人行道旁、綠地中、宣傳欄里都有廣告，小區(qū)的電梯里廣告更是實現(xiàn)了三面墻“全覆蓋”，整形、開鎖、保險、通訊廣告品類五花八門。 “這些廣告的收益跟我們有關(guān)嗎？這些錢都用在了哪些方面？”一些業(yè)主對此提出了疑問。近日，記者調(diào)查走訪市內(nèi)多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，大多小區(qū)由于未成立業(yè)委會，小區(qū)的廣告事宜均由物業(yè)管理，許多業(yè)主對廣告的收益及去向并不明了?，F(xiàn) 狀小區(qū)公共部位備受廣告商

2、青睞日前，記者走訪了安吉公務(wù)員小區(qū)，發(fā)現(xiàn)一些電梯內(nèi)設(shè)置的防護板雖未拆除，但框架廣告已“登堂入梯”，爬上了電梯的三面“墻”。許多成熟的大型小區(qū)也備受廣告商青睞。記者在榮和山水美地看到，小區(qū)的出入牌、溫馨提示牌常見“植入式”廣告，電梯里有框架廣告，公告欄里也有商家張貼的各類廣告?！靶^(qū)不僅電梯里有廣告，周末或是節(jié)假日還有商家直接在小區(qū)里擺臺搞促銷活動?！笔姓^(qū)居民彭先生也向記者描述了小區(qū)廣告的情況。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地段較為優(yōu)越的商住型高層更是商家投放廣告的“黃金寶地”。例如，位于興寧區(qū)朝陽商圈中心位置的國貿(mào)中心，A座入口一樓寬敞的電梯間里就設(shè)置了3臺高清多媒體廣告視頻，滾動播放酒品、汽車等廣告；電

3、梯內(nèi)，3個框架廣告也被影樓、纖體等廣告占據(jù)；大樓靠近民族大道的地下停車場出入口的放行桿也沒能“幸免”，“背”上了旅游和汽車銷售商的廣告。走訪中，記者還以廣告投放商的身份致電金湖路水晶城的物業(yè)管理公司，被告知小區(qū)只有電梯廣告，但早已被搶投一空，已沒有空位接納新的廣告了。調(diào) 查1 廣告進小區(qū)業(yè)主是否提前知？中房·碧翠園是經(jīng)適房小區(qū)，其A區(qū)2010年開始交房，但目前仍未成立業(yè)委會。日前，記者進入該小區(qū)A區(qū)時領(lǐng)到了車輛出入牌，上面印制了送水的電話。此外，在小區(qū)單元門上設(shè)置的“溫馨提示”牌以及電梯里的“乘梯須知”牌上都加設(shè)了“××鎖業(yè)”和“××雨電腦醫(yī)院

4、”的廣告信息；在單元樓的電梯內(nèi)設(shè)置有3個廣告位，上面發(fā)布了汽車、整形等廣告，每個廣告位上都標(biāo)注了“×瀾廣告”及“投放熱線”等?！叭ツ昶?，小區(qū)物業(yè)就開始在電梯內(nèi)設(shè)置南寧×瀾廣告公司的框架廣告了?！币晃粯I(yè)主稱，由于當(dāng)時物業(yè)沒有出通告，一些樓棟的業(yè)主就把廣告位拆除了。今年4、5月份，物業(yè)公司才張貼了一份通告，告知業(yè)主在電梯內(nèi)設(shè)置的廣告位是收費廣告位，自行拆除及不同意設(shè)置的樓棟電梯內(nèi)將不設(shè)置，廣告所得收益將用于小區(qū)一些公共設(shè)施的維修等。但物業(yè)公司至今仍未公布小區(qū)內(nèi)廣告的收支情況。在記者的走訪和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，澳園、普羅旺斯、翡翠園等10多個小區(qū)的業(yè)主均表示小區(qū)內(nèi)投放有各類廣告，但90%

5、的業(yè)主并不提前知曉。2小區(qū)廣告收入是否公開透明？日前，記者以科技公司業(yè)務(wù)人員的身份來到高新苑小區(qū)物業(yè)辦公室，表示想在小區(qū)內(nèi)投放電梯框架廣告。工作人員告訴記者，電梯廣告位早已售罄，只有宣傳欄可以提供海報形式的“廣告位”，1500元/年。記者詢問其廣告收益是否向業(yè)主公開、如何分配，對方則避而不談?！拔以谛^(qū)住了近3年，對于小區(qū)廣告的具體操作及收益流向卻基本不知情，這些都是物業(yè)在管理?！本幼≡诩稳A綠洲的張小姐如是說。小區(qū)另一位業(yè)主則告訴記者，物業(yè)在公布賬目明細時對廣告一塊只字不提，有業(yè)主去問，他們以“不是業(yè)委會，沒有義務(wù)告知”為由將其拒之門外，其廣告收益去向成謎。榮和山水美地居民陳先生也坦言，小區(qū)的

6、電梯和公示欄多年前就被廣告“入侵”了，“但我沒看到過小區(qū)物業(yè)公布這些廣告的收支情況”。45位28歲45歲年齡段的業(yè)主(同一小區(qū)的不超過3人)在網(wǎng)絡(luò)上接受了記者的問卷調(diào)查。面對“所在小區(qū)是否公布包括小區(qū)廣告收入在內(nèi)的公共收益”的問題，選擇“公布”的僅有4位，選擇“不公布”的27位，選擇“不清楚”的有14位。3廣告收入究竟流向了哪里？在接受網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的45人中，面對“你清楚所在小區(qū)公共收益的用處嗎”的問題，選“每筆支出都知道，十分清楚”的只有1人；選“只知道大概去向，不是很清楚”的6人；選“不知道收入也不知道用處，糊涂”的有33人；選“不知道，不關(guān)我事”的5人。那么，這些廣告帶來的收入到底去了哪里？

7、記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的廣告收入一般有四種去向，其中也有稀里糊涂被物業(yè)公司截留的情況存在。第一種去向是由業(yè)委會監(jiān)管。位于西鄉(xiāng)塘區(qū)的文華園小區(qū)內(nèi)也投放有多種廣告，廣告內(nèi)容和收入都由小區(qū)業(yè)委會嚴(yán)格監(jiān)管。業(yè)委會主任揭育旺向記者出示了一張2013上半年的廣告收支情況明細表并說道：“小區(qū)的廣告收入打入業(yè)委會指定賬戶，接受業(yè)委會的嚴(yán)格監(jiān)管，確保每一分錢都能用到小區(qū)的公共設(shè)施上，業(yè)委會定期向業(yè)主公布?！钡诙N是補充物業(yè)維修基金。黃女士居住在東葛路的一個小型小區(qū)，小區(qū)里的停車收入是一筆大錢，廣告收入則較少?！斑@兩項收入都由物業(yè)公司管理，用于沖抵小區(qū)的公攤水電費、設(shè)施維護等公共開支。”黃女士時常關(guān)注小區(qū)的費用公示，

8、發(fā)現(xiàn)收入與開支基本持平，沒有太多剩余。第三種是由物業(yè)公司代管。調(diào)查中，也有物業(yè)公司表示，小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，廣告收益暫由物業(yè)代為保管，以后再移交給業(yè)主，或是在小區(qū)設(shè)施需要維護時使用。不過，業(yè)主對這筆缺乏監(jiān)管的錢是否真正能完全移交或使用在業(yè)主身上表示質(zhì)疑。最后一種去向是被物業(yè)公司“截留”，去向不明。接受調(diào)查的很多業(yè)主都表示，小區(qū)廣告收入從來不公布，收支情況很不透明，收入被物業(yè)截留的情況肯定存在。可是沒有業(yè)委會，召開業(yè)主大會難度也比較大，因此要追究這筆收入的真實流向十分困難。收益應(yīng)歸業(yè)主 物業(yè)不得擅用廣告位、廣告牌就在自己的家門口，業(yè)主究竟能不能做主？針對廣大市民關(guān)心的一系列關(guān)于小區(qū)廣告及其收

9、益的問題，廣西勝濤律師事務(wù)所的陳宇航律師作出了解答。疑問1廣告進小區(qū)是否需取得業(yè)主同意？陳宇航律師：物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤鶙l規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項要由業(yè)主共同決定?！绷頁?jù)物業(yè)管理條例規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！币虼耍姓加眯^(qū)公共空間設(shè)置廣告牌(位)的行為都需要經(jīng)過小區(qū)業(yè)委會的同意或授權(quán)。如

10、果未經(jīng)業(yè)主許可，物業(yè)公司擅自經(jīng)營所取得收益，業(yè)主可以通過業(yè)委會向物業(yè)提出異議和追討，以業(yè)委會的名義對廣告進行拆除，或起訴物業(yè)公司。疑問2物業(yè)有權(quán)在小區(qū)內(nèi)設(shè)廣告牌創(chuàng)收嗎？陳宇航律師：在取得業(yè)主委員會或是業(yè)主大會授權(quán)的情況下，物業(yè)公司才可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)置能產(chǎn)生明顯經(jīng)濟效益的廣告牌(位)。如果物業(yè)公司自行設(shè)置了廣告牌(位)，并將獲得的收益當(dāng)作物業(yè)公司所得，就是侵犯業(yè)主的所有權(quán)，侵占業(yè)主的公共收益。疑問3小區(qū)廣告收入由誰支配？可以用在哪？陳宇航律師：小區(qū)公共部位的經(jīng)營所得屬于公共收益，歸全體業(yè)主共有。物業(yè)公司經(jīng)業(yè)委會授權(quán)設(shè)立的廣告牌(位)，業(yè)主可與物業(yè)公司簽訂要約，按合同安排、使用這些廣告所帶來的收益。

11、一般來說都用于公共開支，如沖抵物業(yè)管理費、公攤水電費；可以用來補充住房維修基金；也可用于改善小區(qū)服務(wù)，提高公共服務(wù)能力；此外，還可以從中提取一部分作為報酬，給幫助招商和管理的物業(yè)公司。如果沒有合同或是約定不明確，廣告收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會許可，物業(yè)公司不得擅自使用這些收益。物業(yè)公司應(yīng)該自覺、主動地公示廣告牌(位)等公共收益的收支情況。業(yè)主如對公示賬目有質(zhì)疑，經(jīng)全體業(yè)主同意，可請相關(guān)審計部門審核收支賬目。思 考廣告收益管理為何存在漏洞？其實，小區(qū)廣告收入等公共收益會被物業(yè)“截留”，與居民對“小區(qū)的公共收益”的概念不了解有很大的關(guān)系?！拔乙恢庇X得這些廣告是物業(yè)創(chuàng)收的手段，沒想到竟是屬于

12、業(yè)主的，小區(qū)業(yè)主擁有支配權(quán)?！本用耜愊壬脑捄苡写硇?。在接受網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的45人中，知道什么是小區(qū)公共收益的有18人，不知道的有27人；清楚哪些收入屬于小區(qū)公共收益的有15人，不清楚的有30人。還有一些住戶是“懶得管、懶得問”，極少留心小區(qū)的事務(wù)問題，所以完全不知情。一些業(yè)主認(rèn)識到了電梯間、廣告牌等小區(qū)公共空間的收益屬于業(yè)主集體所有，但是小區(qū)沒有業(yè)委會，要維權(quán)很難。中房·翡翠園居民劉先生就表示，入住近10年，他看到小區(qū)里有不少“植入式”廣告。由于小區(qū)沒有成立業(yè)委會，他找物業(yè)提過這些廣告收益的使用問題，但沒有法律效用。沒有業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)主無法對公共收益進行監(jiān)督或管理，面對物業(yè)管理公司借

13、機占用公共收益的情況十分尷尬，維權(quán)時也很難爭取到自己的利益。法律等相關(guān)人士建議，遇到此類情況可以向轄區(qū)街道、居委會投訴，求助業(yè)主大會，向行業(yè)主管部門反映，最終也可以向法院起訴。此外，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施權(quán)屬存在紛爭也是廣告收入管理存在漏洞的原因之一。如，地面車位、地下室、會所、幼兒園等都屬于公共設(shè)施配套，但有的權(quán)屬還登記在開發(fā)商名下，開發(fā)商直接授權(quán)給物業(yè)管理公司或?qū)⒆约旱奈飿I(yè)公司引入小區(qū)，“順理成章”地將這些由公共空間帶來的收益收入囊中。新聞鏈接這些是小區(qū)公共收益， 你了解嗎？小區(qū)公共收益，是小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司利用小區(qū)公共部分進行經(jīng)營獲得的收益，為全體業(yè)主共有，具體由誰支配需召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主投票決定。目前大多是責(zé)成物業(yè)代為管理，也可以責(zé)成業(yè)主委員會代管，但代管方需提前制定使用計劃，使用后也要公示賬目。小區(qū)公共收益通常包括：公共區(qū)域的廣告收益，如電梯轎廂廣告、戶外廣告；小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益；利用公共配套如活動場地、會所、游泳池進行經(jīng)營的收入；部分通信運營管理費；因損壞小區(qū)公共設(shè)施進行的賠償；物業(yè)管理用房的收益等。他山之石物業(yè)給業(yè)主發(fā)“紅包”重慶2009年1月23日，重慶南岸