某某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、水岸花園項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告富寧縣中浩房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司二O二年十月第一章 總 論 1一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位 1二、工作依據(jù) 1三、研究范圍 1四、工作概況 2五、建設(shè)單位、施工單位概況 2六、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 3七、建設(shè)規(guī)模 3八、物業(yè)管理 3九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 4十、投資估算 4十一、資金籌措 4十二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5一、推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用 5二、 建設(shè)西南橋頭堡 錯(cuò)誤!未定義書簽。三、推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 5四、推動(dòng)市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 6五、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定 6六、經(jīng)營(yíng)城市，開辟市政建設(shè)新局

2、面 錯(cuò)誤!未定義書簽。第三章商住房市場(chǎng)供求分析 8一、 房地產(chǎn)供給狀況 8二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè) 8第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址 10一、建設(shè)單位概況 10二、建設(shè)選址 10三、自然條件 10四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 11第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 13一、建設(shè)規(guī)模 13二、指導(dǎo)思想 13三、規(guī)劃原則 14四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 14第六章 物業(yè)管理 19第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施 20一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 20二、施工保證措施 21第八章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 22一、環(huán)境條件調(diào)查 22二、施工期環(huán)境影響分析 22三、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 26第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 27一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生 27二、消防設(shè)施 27第十

3、章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 28一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 28二、勞動(dòng)定員 31三、員工培訓(xùn) 32第十一章投資估算與資金籌措 35一、投資估算 35二、資金籌資方案 錯(cuò)誤!未定義書簽。第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39一、編制依據(jù)及說(shuō)明 39二、銷售收入估算 39三、總成本費(fèi)用估算 40四、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 41五、財(cái)務(wù)盈利能力分析 42八、不確定性分析 45九、財(cái)務(wù)結(jié)論 48第十三章 結(jié)論 49第一章總 論一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位1、項(xiàng)目名稱：水岸花園2、建設(shè)性質(zhì)：新建3、項(xiàng)目建設(shè)單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司4、法人代表：曾照遠(yuǎn)通訊地址：富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)5、報(bào)告編制單位：富寧縣中浩房

4、地產(chǎn)投資有限公司二、工作依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2、城市規(guī)劃編制辦法3、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50180-93)4、富寧縣城市遠(yuǎn)景規(guī)劃5、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料6、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性2、市場(chǎng)分析3、建設(shè)條件與選址4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案5、物業(yè)管理6、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能7、實(shí)施計(jì)劃與工程管理承擔(dān)&投資估算與資金籌措9、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析四、工作概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項(xiàng)目。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫富寧縣水岸花園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告小組。該小組本

5、著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真 負(fù)責(zé)的精神，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究， 會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致的研究、討 論，按照富寧縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃的有關(guān)要求，并依據(jù)海口市設(shè)計(jì)院 關(guān)于富寧縣水岸花園建筑方案設(shè)計(jì)確定了項(xiàng)目 的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案， 在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報(bào)告。五、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司是一家具有法人資格，獨(dú)立 核算，自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立 于2011年9月，地址為富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)。注冊(cè)資金伍 佰萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本伍佰萬(wàn)元人民幣。 公司在職員工28人， 其中高級(jí)工程師1人，中級(jí)職稱7人，技術(shù)員12人，

6、技術(shù)力量 較強(qiáng)，管理水平較高，尤其是公司董事長(zhǎng)曾照遠(yuǎn)先生，業(yè)務(wù)素 質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)充分，善于把握機(jī)會(huì)，憑籍多 年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗(yàn)，先后開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在 房地產(chǎn)市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。六、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國(guó)道323線旁），東臨富寧縣冷凍廠，西臨幸福家園小區(qū)，南臨普廳河，北臨323國(guó)道，地勢(shì)基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市 政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。七、建設(shè)規(guī)模富寧縣水岸花園項(xiàng)目規(guī)劃用地面積55100M，總建筑面積65684M，住宅54517 M、商業(yè)11167M;停車位500輛

7、，小區(qū)規(guī) 劃總居住戶數(shù)478戶，綠化覆蓋率41.2 %，容積率1.2，建筑密 度22%。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂、游 玩購(gòu)物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的 現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。丿八、物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，將通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé) 進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān) 規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管 理服務(wù)。九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃富寧縣水岸花園項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684M。十、投資估算水岸花園項(xiàng)目建設(shè)總投資 15534萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi) 9853萬(wàn)

8、元，工程建設(shè)其他費(fèi)4795萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)732萬(wàn)元，貸款 利息154萬(wàn)元。十一、資金籌措1、公司自籌資金 3500萬(wàn)元；2、申請(qǐng)銀行貸款1000萬(wàn)元；3、 其余資金通過(guò)房屋預(yù)售籌集資金解決11034萬(wàn)元。十二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和富寧縣城市發(fā)展規(guī) 劃，對(duì)于改善城市面貌，推進(jìn)富寧縣城市建設(shè)，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件， 同時(shí)可帶富寧縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目完工后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 2592萬(wàn)元，上繳各種稅收2849萬(wàn)元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社 會(huì)效益。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用目前水岸花園北面為富寧縣城

9、商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng) 營(yíng)環(huán)境混亂，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所檔次低，占街為市，占道為市，很不適 應(yīng)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。區(qū)內(nèi)建筑混雜低層次，無(wú)法滿足商貿(mào)、文化、 人居的正?；顒?dòng)。嚴(yán)重存在臟、舌L、差的現(xiàn)象。為加大市政設(shè) 施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成富寧縣水岸花園城商貿(mào) 業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成 水岸花園商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的 綜合商住區(qū)，以推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用。二、推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能根據(jù)富寧縣縣城總體規(guī)劃和水岸花園詳細(xì)規(guī)劃，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。片區(qū)建設(shè)有利于提高和推進(jìn)城 鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處于普廳河?xùn)|岸，自然環(huán)境優(yōu)越

10、，具有與 縣城協(xié)調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當(dāng)前，縣城吸引大量來(lái) 自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè) 活動(dòng)，具備農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方向，水岸花園建設(shè)開辟商貿(mào)中心、 文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移 和新城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。因此，水岸花園建設(shè) 以建成商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜 合商住區(qū)。提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào) 業(yè)檔次，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城 市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高 城市化水平。同時(shí)，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居 民和進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的

11、環(huán)境，切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程， 形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。三、推動(dòng)市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展富寧縣縣城所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè) 水平直接體現(xiàn)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相 制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城區(qū) 一體化。水岸花園建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級(jí)，促 進(jìn)發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有 拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重 要因素。同時(shí)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)產(chǎn)生直接影響，隨著國(guó) 民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴(kuò) 大城市輻射能力，市

12、政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展。四、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定農(nóng)民收入增長(zhǎng)緩慢引起中央到地方政府的高度重視，解決 農(nóng)民收入增長(zhǎng)和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共 識(shí)，是關(guān)系到擴(kuò)大內(nèi)需政策實(shí)現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的大 事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需和人民生活水平進(jìn)一步改善與提高。水岸花園建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文 化教育、娛樂休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三 大中心為推動(dòng)的中心城區(qū)，建成可吸納大量的勞動(dòng)力就業(yè)，城 市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和 增加城市居民就業(yè)具有實(shí)際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會(huì)穩(wěn)定。第三

13、章商住房市場(chǎng)供求分析一、富寧縣基本情況富寧縣位于云南省東南部，南與越南河江省接壤，東部和 北部分別與廣西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五縣（區(qū)） 毗鄰，西與文山州的廣南、麻栗坡兩縣相連，地處兩國(guó)三省十 縣結(jié)合部，國(guó)道323線貫穿縣境，是云南通往廣西、廣東等沿 海地區(qū)的重要門戶。323國(guó)道和正在建設(shè)中的衡昆高速公路貫15穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。轄 個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、145個(gè)村（居）委會(huì)，總?cè)丝?39.1萬(wàn)；國(guó)土面積 5352平方公里，其中山區(qū)面積占96%二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)1、從購(gòu)房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持

14、旺熱。2、從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè) 保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場(chǎng)的需求。3、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的 變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住 房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn) 變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。4、從需求關(guān)系看為加快城市化進(jìn)程，富寧縣根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊 城向新城轉(zhuǎn)移步伐，城鎮(zhèn)化水平達(dá)9%以上。在不考慮有效購(gòu)買 力的情況下，單從住房

15、需求分析，富寧縣每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的 住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將 為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)為富寧縣水岸花園建設(shè)和銷售帶 來(lái)良好的發(fā)展勢(shì)頭，其市場(chǎng)前景樂觀。第四章建設(shè)條件與建設(shè)選址一、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司于2011年9月成立，注冊(cè)資金伍佰萬(wàn)元?，F(xiàn)有職工 28人，其中具有技術(shù)職稱的專業(yè)技術(shù) 人員21人。經(jīng)營(yíng)范圍主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。公司成立以來(lái)，認(rèn)真貫徹國(guó)家政策，緊緊抓住房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)龍頭，在各級(jí)政府、主管部門和金融機(jī)構(gòu)的大力支持下，一貫秉承“誠(chéng)信、卓越、創(chuàng)新、一流”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持高起 點(diǎn)、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)雅的設(shè)計(jì)、精

16、良的施工、優(yōu)質(zhì)的服 務(wù)，為社會(huì)提供了高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了良好業(yè)績(jī)，樹立 了企業(yè)的嶄新形象。二、建設(shè)選址本項(xiàng)目位于富寧縣中心地帶，東臨323國(guó)道，西臨普廳河，南臨農(nóng)地，北臨民宅，地勢(shì)基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境 幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家 居勝地。三、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料本項(xiàng)目場(chǎng)地相對(duì)舒緩，平坦開闊，屬于穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。2、場(chǎng)地和地基的地震效應(yīng)根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2001)有關(guān)規(guī)范判定， 紅河州抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g ,設(shè)計(jì)地震分組為第一組。3、水文、氣象資料富

17、寧縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，春溫高于秋溫，雨熱同季，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，雨量充沛，積溫高，無(wú)霜期長(zhǎng)，年均降雨1200毫米，年平均日照數(shù) 1764小時(shí)，年均氣溫19.3攝氏度，形成“天然溫室”。地勢(shì)西南高而巖溶峰叢，東北低而土山起伏連綿，最高海撥1851.1米，最低海撥142米。境內(nèi)山高坡陡，地勢(shì)狹窄，山區(qū)面積占96%石山區(qū)又占山區(qū)面積的三分之一。全縣800米以下海撥熱區(qū)面積 3480平方公里，占國(guó)土總面積的65% 有5大干流，大小支流 29條。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通：323國(guó)道及濱河路已成為城市主干道，該地塊成 為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。2、水：富寧城區(qū)現(xiàn)有的自來(lái)水廠，供水能力可滿足市區(qū)人

18、 民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。3、電：富寧市政中心的電力由南方網(wǎng)供給，電網(wǎng)離擬建項(xiàng) 目較近，電力供應(yīng)方便，可滿足項(xiàng)目用電要求。4、通訊：自程控電話開通以來(lái)富寧縣郵電事業(yè)取得長(zhǎng)足的 發(fā)展，目前全市程控電話，移動(dòng)電話，可與全國(guó)各地和世界各 城市直接對(duì)話，信息溝通方便。5、排水小區(qū)內(nèi)設(shè)有排水管道，實(shí)行雨污水分流制，雨水匯集后就 近排入市政雨水管網(wǎng)；污水由污水泵站打入至主干管，經(jīng)二級(jí) 深化處理后，就近流入城市污水管道中。6、消防該項(xiàng)目的消防按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和建筑滅火器 配置設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)、配置。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃用地面積55100M,，總建筑面積65684M?,住宅

19、54517 M、商業(yè)11167M;停車位500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住 戶數(shù)478戶，綠化覆蓋率41.2 %，容積率1.2，建筑密度22% 項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購(gòu)物、 市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住 宅綜合小區(qū)。二、指導(dǎo)思想1、本著“以人為本”和以科技為先導(dǎo)的設(shè)計(jì)思想，以人為 核心，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和 豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)濟(jì)合理、使用方 便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現(xiàn) 代化文明住宅公寓。2、追求住宅經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在保 證高質(zhì)量居住環(huán)境的同時(shí)，注意合理提高

20、開發(fā)效益，充分發(fā)揮 該地段土地價(jià)值，更好地為居民服務(wù)。3、動(dòng)用城市設(shè)計(jì)理論和方法，力求創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、高雅 的居住環(huán)境，賦予該項(xiàng)目濃郁的生活情趣和活力，建設(shè)富有現(xiàn) 代化文明和具有富寧地方特色的住宅公寓。三、規(guī)劃原則1、綜合考慮該項(xiàng)目所在地理位置的性質(zhì)、居住對(duì)象、生活 習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周邊環(huán)境，因地制宜，合理布局，以人 為中心，為居民創(chuàng)造舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。2、住所建設(shè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，當(dāng)前建筑業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，消 費(fèi)者的承受能力來(lái)確定各項(xiàng)合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，既能滿足當(dāng)前的 實(shí)際需要，又具有一定的超前性和導(dǎo)向性。3、綜合考慮商業(yè)、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計(jì)的 內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀

21、的連續(xù)性和完整性。4、堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三個(gè)統(tǒng)一，在創(chuàng)造 良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，采取新型 建材，節(jié)約能源，使各項(xiàng)資源達(dá)到最佳配置。5、突出“整體性”，處理好整體與局部，總體與分區(qū)，保 留與發(fā)展之間的關(guān)系，重點(diǎn)要突出。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布局考慮該項(xiàng)目的地理特點(diǎn)，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，強(qiáng)調(diào)文化性和時(shí)代性，力求塑造安靜、 舒適的生活環(huán)境。總體布局依據(jù)城市道路布局原有之特點(diǎn)，充 分尊重原有城市商業(yè)活動(dòng)的特性一商住樓模式。擬建成布局合 理、建筑造型新穎的多層商住樓，住宅平行排列，并在靠近小 區(qū)入口處設(shè)置車輛出入口，以避免車輛進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部對(duì)居民形成干

22、擾1、總體布局以充分發(fā)掘造景中庭及共享集中綠化空間為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò) 建筑形體的布置形式形成極為開敞的小區(qū)花園，體現(xiàn)大公共空 間的優(yōu)美環(huán)境的高品質(zhì)小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)。2、住宅單體設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)住宅單體設(shè)計(jì)新穎別致，造型典雅，色彩明快，以 典雅、坡屋夢(mèng)頂為基調(diào)，具有優(yōu)雅精致的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。建筑 分多層，其中沿街為商業(yè)用房，上部為標(biāo)準(zhǔn)層，層高為3米為實(shí)現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀 處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質(zhì)，平面設(shè)計(jì)動(dòng) 靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客 廳、臥室有良好的朝向與通風(fēng)，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然 通風(fēng)、采光。同時(shí)住宅單體設(shè)計(jì)和施工充分利用新技

23、術(shù)、新材 料、新工藝，注重生態(tài)和環(huán)保要素，加強(qiáng)住宅智能化內(nèi)涵，走 可持續(xù)發(fā)展道路，形成典型、豐富美觀的風(fēng)格形式。3、道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)人行主入口由西側(cè)進(jìn)入，規(guī)劃一個(gè)視野十分開闊、氣 派的入口大門體現(xiàn)完整大社區(qū)的生活概念；由人行入口進(jìn)入小 區(qū)后即展現(xiàn)超大景觀的小區(qū)花園，小區(qū)內(nèi)道路沿小區(qū)花園圍繞，到達(dá)每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。4、綠地規(guī)劃本項(xiàng)目突破以往小區(qū)綠化環(huán)境分散布局的方式，突出“以 人為本”的設(shè)計(jì)理念，采取集中與分散相結(jié)合，以集中為主的 布局方式，淡化組團(tuán)綠地，強(qiáng)化中心綠地，形成以“中心綠地 庭院綠地”為主的綠地系統(tǒng)。將中心綠地集中布置在小區(qū)中 部，形成一個(gè)相對(duì)安靜不受車流干擾的中心游

24、園，各庭院周圍 設(shè)置綠地，營(yíng)造出獨(dú)具特色的小區(qū)綠化環(huán)境景觀。5、景觀設(shè)計(jì)景觀環(huán)境的塑造是本區(qū)設(shè)計(jì)方案的重點(diǎn)之一。注重步行景 觀的設(shè)計(jì)和對(duì)景設(shè)計(jì)，創(chuàng)造步移景異的景觀效果，保持空間景 觀的連續(xù)性和完整性。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒 童娛樂設(shè)施等其它設(shè)計(jì)要素，空間或大或小，或分或聚，形式 各異，突出主題和特色。6、空間環(huán)境空間環(huán)境的設(shè)計(jì)充分運(yùn)用規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，結(jié)合區(qū)商業(yè)、綠 化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列， 創(chuàng)造具有強(qiáng)烈序列感和明顯識(shí)別性的居住空間環(huán)境。既保持居 住建筑的使用功能，又使空間環(huán)境具有吸引力。7、戶型選擇及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、戶型選擇小區(qū)規(guī)劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格

25、上充分體現(xiàn)“以人為本” 的設(shè)計(jì)理念，注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分 體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)富寧多種消費(fèi)對(duì)象的不 同品位和要求，設(shè)計(jì)了多種戶型平面，各戶型設(shè)計(jì)中，臥室、 客廳、餐廳、廚房等均有良好的采光和通風(fēng)效果。(2)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1)、技術(shù)設(shè)備條件A室外1. 外墻：采用高級(jí)外墻涂料，局部面磚裝飾；2. 屋面：現(xiàn)澆平屋面、斜屋面、節(jié)能材料；B室內(nèi)：1. 內(nèi)墻：水泥砂漿面層；2. 頂棚：水泥砂漿面層；3. 地面：水泥板面4. 窗：戶外窗用彩色鋁合金推拉窗；5. 門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩色鋁合金推拉門；6. 廚房：樓地面防水層；7. 衛(wèi)生間：樓地面防水

26、層；8. 樓梯間：內(nèi)墻面及天棚水泥砂漿面層、涂料面層、樓梯面花崗巖面層；C配套設(shè)備:1. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用；2. 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)；3. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表；4. 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。D智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講防盜門、車 庫(kù)管理系統(tǒng)等。2）、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃用地面積55100M總建筑面積65684M其中：住宅建筑面積54517M商業(yè)建筑面積11167M住宅套數(shù)478套停車位數(shù)500輛第六章物業(yè)管理小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理擬通過(guò)

27、招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理提前介入，積極推進(jìn)社會(huì)化、專業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，按照 邊建邊管、建管結(jié)合的原則，在工程開發(fā)建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行熟 悉、參與工程管理，保證工程質(zhì)量，做好物業(yè)管理的各項(xiàng)準(zhǔn)備 工作，保證將來(lái)物業(yè)管理的有效運(yùn)行。小區(qū)建成后，物業(yè)管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的公 有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法、城市新建住宅小區(qū)管理辦法 等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)管理 及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù).保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行；加強(qiáng)保衛(wèi)、 治安的管理，為居民提供居住、生活環(huán)境安全保障；搞好物為 周圍環(huán)境的清潔，做好綠化、草坪和花木的

28、養(yǎng)護(hù)；做好管理費(fèi) 用的核收和使用管理；代收代交水、電等費(fèi)用，保證按時(shí)供水、 供電；搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；定期走訪住戶 了解情況，解決住戶提出的各種問題，協(xié)助政論進(jìn)行社會(huì)管理； 調(diào)解住戶的矛盾糾紛，維護(hù)鄰里和睦；搞活經(jīng)濟(jì)好多種配套經(jīng)營(yíng)， 為成民提供盡可能的全面服務(wù)；建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變 動(dòng)民政部維護(hù)牧業(yè)的完整和統(tǒng)一管理，努力為小區(qū)居民提供多層 次.全方位.熱情周到的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、 潔靜、安全、方便、和諧的生活、居住環(huán)境。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度富寧水岸花園工程項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成后立即著手項(xiàng)目的初設(shè)編制

29、及施工前的準(zhǔn)備工作。 初設(shè)完成后，設(shè)計(jì)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)選定施 工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程 進(jìn)度，力求高速.優(yōu)質(zhì)地完成小區(qū)的建設(shè)。為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定 采取平行施工方式。本項(xiàng)目總工期3年，工程計(jì)劃自2013年1月開工，至2015年12月竣工，完成建筑面積 65684M。本項(xiàng)目 工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下：1、前期工作2012年10月，向富寧縣發(fā)展和改革局項(xiàng)目立項(xiàng)，2012年12月地質(zhì)勘探、建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。2、工程建設(shè)階段(1) 2013年1月一2013年2月場(chǎng)地平整、地質(zhì)勘探(2) 2013年3月一2014年12月土建施

30、工。(3) 2014年6月一2015年11月片區(qū)公共設(shè)施建設(shè)(4) 2015年1月一11月片區(qū)道路、綠化等配套工程建設(shè)；(5) 2015年4月一10月給排水、電氣、消防等配套工程 施工；(6) 2015年12月商住房竣工驗(yàn)收，全部交付使用。二、施工保證措施為了保證本項(xiàng)目工程的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下措施:一是抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)評(píng)優(yōu)，確定一個(gè)較高水平的規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案，使小區(qū)規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確， 創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。二是通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)選定一批實(shí)力雄厚，管理上套，重視信譽(yù)，積極配合的施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)廠家。三是實(shí)行工程監(jiān)理制，通過(guò)投標(biāo)選擇有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì) 工程建設(shè)實(shí)行全方位.全過(guò)

31、程監(jiān)理，從規(guī)劃到房屋銷售都要有 專家參與，從而保證工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)都得到科學(xué)有效的控制。四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，利用經(jīng)濟(jì)杠桿指質(zhì)量.目標(biāo)與施工單 位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實(shí)行全面質(zhì)量管理，保證工程 質(zhì)量。五是引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，目標(biāo)責(zé)任制，從領(lǐng)導(dǎo)到每個(gè)職工都確 定明確的責(zé)任目標(biāo)，交納風(fēng)險(xiǎn)押金，根據(jù)目標(biāo)實(shí)施情況，獎(jiǎng)優(yōu) 罰怠。第八章環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、環(huán)境條件調(diào)查水岸花園項(xiàng)目提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房 地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨， 但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒 有營(yíng)造整體氣氛，形成了層次

32、分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還 十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上 轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。41.2%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和人化控制，污染較少。自然景 觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽。二、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源(1)、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲， 物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要 噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪 聲，各階段的車輛類

33、型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡 量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與 結(jié)構(gòu)階段混凝土 輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車

34、80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車75(2) 、施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放 揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路 揚(yáng)塵。(3) 、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(4) 、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析(1)、施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的

35、噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi) 的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工 場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工程施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段 的晝夜聲級(jí)見表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB (A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55、施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán) 境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量 的問題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響

36、的分析，施工期主要污染為噪聲與 揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料 的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋 風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少 尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與 路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪 拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施 工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活 的影響；施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人 靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標(biāo) 準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理 設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目

37、的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用;建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍建3米的簡(jiǎn)易圍墻屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活 垃圾。第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的 對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素， 并提出相應(yīng)的防范措施。一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生1、危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)

38、所，以及危害范圍和程度。1）有毒有害物品的危害。對(duì)人體健康的危害程度以及造成 職業(yè)性疾病的可能性2）危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2、安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所，對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。二、消防設(shè)施根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。該項(xiàng)目的消防給水以城市自來(lái)水為主，消防設(shè)施按 給水規(guī)范要求設(shè)置。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 和建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)、配置。第十章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置 人力資源是保證項(xiàng)目建

39、設(shè) 順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。 在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及 員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是有限責(zé)任公司，分為權(quán)力機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。最 高權(quán)力機(jī)構(gòu)是執(zhí)行董事，實(shí)行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理受執(zhí)行董事任聘，各部門分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng) 營(yíng)管理活動(dòng)。高級(jí)職員由執(zhí)行董事任聘。組織機(jī)構(gòu)圖：辦公室:營(yíng) 銷 部1、負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行 管理。3 、負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理

40、；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及 資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程 進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場(chǎng)管理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。工程部：（一）、工程前期準(zhǔn)備1、技術(shù)準(zhǔn)備：1）審核施工圖紙。2）編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)。3）編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4）編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5）對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的 培訓(xùn)。2、物資準(zhǔn)備3、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線 并檢驗(yàn)。4、其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。B辦理開工報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計(jì)交底。E摸清施

41、工現(xiàn)場(chǎng) 地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí) 妥善處理。（二）、現(xiàn)場(chǎng)工程管理1、前期階段的部分工作：A妨礙工程施工的障礙物的拆除 工作。B、“三通一平” C 其它的工作（臨建、占路，占地的 辦理）2、施工建設(shè)階段的工作 A施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B做好質(zhì)量控 制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔 工作。E做好工程決算及項(xiàng)目移交。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理；作好銷售計(jì)劃的編織機(jī) 銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理

42、部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、 文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令，只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮，統(tǒng)一命令，又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng)，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間，領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能 力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的 要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還 債務(wù)等責(zé)任。、

43、勞動(dòng)定員部門管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室11其中：總經(jīng)理11副總經(jīng)理行政管理44其中：辦公室22財(cái)務(wù)部22運(yùn)營(yíng)管理314其中：保安部123采購(gòu)部112工程部1719銷售管理39其中：營(yíng)銷部145售后服務(wù)部112物業(yè)管理部112合計(jì)1148528三、員工培訓(xùn)1、公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己 任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外， 更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。2、在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地 得到其它收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā) 揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其它人；職員

44、將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更 高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其它相關(guān) 工作。3、培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提 供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛 力、拓展職業(yè)的途徑。4、培訓(xùn)的形式主要包括： 脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā) 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn) 是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、 分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改 善、幫助解決問題等

45、途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職 員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑 戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程5、培訓(xùn)種類主要有以下四種：公司內(nèi)部課程：作為公司 職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或 被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有： 公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。公 司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈 感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到 外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外 部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短

46、期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職 員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于 在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解 公司運(yùn)作特點(diǎn)。公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外， 也鼓勵(lì)職員到大專院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué) 位、上崗培訓(xùn)、職稱及其它資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù) 滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證 書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任 免的參考依據(jù)。外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公 司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。 考察單位包括境內(nèi)

47、外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。6、培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以 向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最 全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn) 之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7、培訓(xùn)信息公布和查詢.人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信 息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外 部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢或 咨詢所在單位的人事專職人員。第十一章投資估算與資金籌措一. 投資估算1估算編制依據(jù)1） 云南省建筑工程消耗量定額（2003版）；2） 云南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額（2003版）3）云南省安裝工程消耗量定額（

48、2003版）；4）云南省建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法（2003版）;5）云南省施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法（2003版）;6）云南省建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則（2003版）;7）云建標(biāo)2005660號(hào)文云南省建設(shè)廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的通知8）云建標(biāo)2005661號(hào)文云南省建設(shè)廳關(guān)于將意外傷害保險(xiǎn)、安全防護(hù)文明施工費(fèi)列入建安工程造價(jià)的通知9）2005295號(hào)文云南省建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整建安工程造價(jià)稅金計(jì)算系數(shù)和工程定額測(cè)定費(fèi)費(fèi)率的通知；10）云建標(biāo)2009635號(hào)文云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整2003版建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)人工綜合工日單價(jià) 的通知；5）云南省市政工程消耗量定額（2005）

49、2、其他費(fèi)用取費(fèi)依據(jù)1） 、土地使用權(quán)出讓金為1653萬(wàn)元；2）、契稅按土地出讓金的 3%計(jì)取；3）、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；4） 、工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（發(fā)改價(jià)格2007670 號(hào)）；5）、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)參照國(guó)家計(jì)委工程設(shè)計(jì)、勘察收費(fèi)；6）、招標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法；7）、施工圖審查費(fèi)依據(jù)云南省發(fā)展和改革委員會(huì)云南省財(cái)政廳關(guān)于收費(fèi)許可證管理有關(guān)問題的通知（云發(fā)改收費(fèi)2007555號(hào)）；8）、基本預(yù)備費(fèi)按建安工程費(fèi)與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算；9）、銀行貸款年利率為 6.15%。3、

50、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目總投資估算為15534萬(wàn)元。其中：建安工程費(fèi)9853萬(wàn) 元，工程建設(shè)其他費(fèi)4795萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)732萬(wàn)元，建設(shè)期利 息154萬(wàn)元。詳見表11 -1水岸花園項(xiàng)目投資估算表。水岸花園項(xiàng)目投資估算表表11-1單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱計(jì)量 單 位工程量綜合 單價(jià) （元）金額（萬(wàn)元）備注-一-建安工程費(fèi)98531建筑工程費(fèi)m265687140091962安裝工程費(fèi)m65687100657-二二工程建設(shè)其他費(fèi)47951土地使用權(quán)出讓金16532契稅50按出讓金的3%計(jì)取3勘探費(fèi)m656873204測(cè)繪m656872135初步方案設(shè)計(jì)156圖紙審查費(fèi)m656872137環(huán)境評(píng)估費(fèi)m

51、65687178報(bào)批、報(bào)建手續(xù)費(fèi)656874269可行性報(bào)告編制 費(fèi)m656870.3210三通一平費(fèi)m656873019711另時(shí)設(shè)施費(fèi)m6568753312新材，散裝水泥，占 道m(xù)6568710.56913城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)m65687159914小區(qū)配套工程m656873502299綠化、道路、景觀等15設(shè)計(jì)費(fèi)m656872013116工稈監(jiān)理費(fèi)m65687127917建設(shè)單位管理費(fèi)79（一）X 0.8 %18招標(biāo)代理費(fèi)10三預(yù)備費(fèi)7321價(jià)差預(yù)備費(fèi)02基本預(yù)備費(fèi)732（一）+ （二）X 5 %四建設(shè)期利息154貸款1000萬(wàn)元，貸款期限三年，年利率按6.15 %估算合計(jì)15534本項(xiàng)目總投資15534萬(wàn)元,其具體籌資方案如下:1、向銀行申請(qǐng)貸款1000萬(wàn)元2、公司自籌資金 3500萬(wàn)元。3、房產(chǎn)預(yù)售籌資1034萬(wàn)元。第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、編制依據(jù)及說(shuō)明1、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）2006年；2、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編著出版的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估 指南。3、云南省工程咨詢總公司編寫的建設(shè)項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)編制辦法淺說(shuō)。4、本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，項(xiàng)目計(jì)算期為 3年；5、行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 8%二、銷售收入估算本項(xiàng)目的開發(fā)的商品房，除公用配套設(shè)施外，采取預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的銷售方式，按面積向社會(huì)銷