杭州市寫字樓概況

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2009年杭州市寫字樓分布情況一、 杭州市場整體情況1 杭州寫字樓市場發(fā)展階段1995年之前分為第一階段：主要以單位自建辦公樓，部分用于租售 ，市場表現(xiàn)不成熟。1995年至1998年分為第二階段：市場化操作的寫字樓項(xiàng)目大量開發(fā)，市場低迷。1998年至2001年分為第三階段：98年寫字樓開始復(fù)蘇，2000開始步入正軌 供需兩旺。2001年至2005年分為第四階段：新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯，板塊發(fā)展。2005年至今分為第五階段：以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)，板塊發(fā)展快，銷售不溫補(bǔ)火。2 寫字樓土地出讓

2、量分析表1：2005-2008寫字樓地塊出讓列表年份宗數(shù)總出讓面積（萬）可建面積（萬）總成交金額（億元）樓面地價（元/）2005255620965.58393140200626228724.9359286320073587327169.46751882008113413149.09733747統(tǒng)計(jì)時間截至12月30日，資料來源：國土資源網(wǎng)分析：2008年土地出讓量較2007年大幅下降，但總體出讓量依然較大近年來出讓地塊主要分布在錢江新城、濱江區(qū)等商務(wù)新區(qū)，供應(yīng)量呈波浪式供應(yīng)。但這兩個新興片區(qū)目前商務(wù)氛圍不成熟，且寫字樓吸納率的提升需要相對較長的時間過程，預(yù)計(jì)未來寫字樓市場將出現(xiàn)供過于求的情況。

3、2008年寫字樓樓面地價的急劇下滑，主要是由于成交土地以轉(zhuǎn)塘、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、濱江區(qū)等地價較低地塊拉低導(dǎo)致。3 寫字樓供應(yīng)分析4. 整體銷售情況銷售量：07年1月份-08年10月份，共成交寫字樓79萬方，月均去化3.5萬方，年均去化量僅42萬。價格：近兩年杭州寫字樓價格走勢平穩(wěn)，均價維持在1.21.4萬/間。1、 客戶群描述杭州寫字樓市場的需求客戶群體可以初步分為以下幾類：政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶群，大型企業(yè)客戶群，民營企業(yè)客戶群，中小型自營企業(yè)客戶群，個體工商企業(yè)客戶群。另外還有一類特殊的需求群體，即純粹投資客戶群體。2、 小結(jié)杭州寫字樓市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了低迷、旺銷等階段，現(xiàn)階段仍寫

4、字樓銷售較為平淡。截至09年2月主城區(qū)在售寫字樓市場存量約33萬，0809有200萬供應(yīng)量，寫字樓市場供小于求。江干區(qū)為供給占整個市場近60%份額，區(qū)域競爭激烈。二、 杭州寫字樓板塊概述1、 板塊綜述目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊、武林板塊、慶春/鳳起板塊、城站板塊、文教板塊；隨著城市的擴(kuò)張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：錢江新城板塊、濱江板塊（高新&行政）、蕭山行政板塊、濱江總部基地板塊（錢江世紀(jì)城）。2.各板塊初步分析 從板塊成熟度、租金售價價格分析，杭州寫字樓板塊可分為四個層級： 第一層級：黃龍板塊屬杭州第一層級，CBD商務(wù)區(qū)已逐漸成熟，

5、綜合品質(zhì)較高。同時錢江新城板塊從政府定位、當(dāng)前銷售情況及未來發(fā)展情況來看，亦隸屬于第一層級。 第二層級：武林板塊、慶春板塊、湖濱板塊整體辦公樓品質(zhì)與市中心地塊價值有差距，綜合品質(zhì)仍有待提高；目前上述板塊，寫字樓供應(yīng)量稀少，知名中大型企業(yè)已逐漸向更高端的核心辦公區(qū)轉(zhuǎn)移，如黃龍CBD商務(wù)區(qū)等。 第三層級：文教板塊和城站板塊綜合品質(zhì)較低、以滿足基本商務(wù)需求為主，外溢需求顯著。 第四層級：隨著濱江區(qū)承接主城區(qū)功能的體現(xiàn)，區(qū)域辦公價值將會逐步體現(xiàn)； 濱江區(qū)總部基地板塊由于受政府政策的扶持和整體辦公檔次的提升，將會向更高級轉(zhuǎn)化；濱江總部基地板塊在未來有一定的潛在供應(yīng)量，將會與錢江新城形成長期競爭。小結(jié)：杭

6、州目前各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，輻射力、聚合能力等都處于發(fā)展階段，本身需求量有限，高端寫字樓項(xiàng)目在一段時間內(nèi)不會有大的放量。另外，市場發(fā)展是一個漸進(jìn)過程，因此，對高端寫字樓的需求也不可能突然增多。2009年第一季度，杭州甲級寫字樓出現(xiàn)了空置率上升的現(xiàn)象。作為甲級寫字樓標(biāo)桿的黃龍地區(qū)，出現(xiàn)了 4.2% 入駐率環(huán)比最大下降幅度，空置率達(dá)到 12% 據(jù)分析，部分原因是世貿(mào)麗晶城 EAC 新近加入競爭行列。同時，武林和慶春兩個租金較低、面積較小的地區(qū)，空置率分別維持在相對穩(wěn)定的 14% 和 16% 水平?？傮w而言，除了一些敢于出手的科技型企業(yè)和一些小型本地企業(yè)之外，需求方較為謹(jǐn)慎。而到第二季度，杭州高檔寫字樓市場出現(xiàn)

7、了轉(zhuǎn)暖的跡象?？疾旌贾菔懈鱾€區(qū)域時發(fā)現(xiàn)，第 2 季度租金最高的黃龍商務(wù)區(qū)，達(dá)到 4 元 / 平方米 / 天；租金最低的錢江新城，也達(dá)到 2.5 元 / 平方米 / 天。寫字樓不能單獨(dú)存在必須與金融、教育、醫(yī)療等設(shè)施配套起來，價值才會體現(xiàn)。市中心的配套最齊全，仍將是寫字樓的集中地。有業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過了一段時間的沉寂期后，杭州的寫字樓市場面臨新一輪開發(fā)熱潮。高檔化、智能化、國際化、花園式是寫字樓發(fā)展的主要趨勢，并且，市中心區(qū)智能化高層寫字樓和新城區(qū)商務(wù)花園寫字樓成為未來五年寫字樓市場的主戰(zhàn)場業(yè)內(nèi)人士指出，目前，杭州寫字樓市場回暖跡象明顯，但總體來看租金、售價仍處低位。換言之，杭州寫字樓正處于價值洼地，寫字樓價值仍被低估，投資空間還