天子山項(xiàng)目規(guī)劃定位及一期操作思路

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上天子山項(xiàng)目規(guī)劃定位及一期操作思路 由于沒有對(duì)南岳旅游、人口、消費(fèi)、商品、商家、特色等等進(jìn)行細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和分析，就項(xiàng)目的規(guī)劃和操作提出以下個(gè)人分析和建議：1、 南岳基本情況：1、 旅游產(chǎn)品單一化：南岳旅游主要以神廟朝拜為主，住宿檔次低、時(shí)尚體驗(yàn)式娛樂休閑基本沒有，因此，推出體驗(yàn)性、深度參與性的活動(dòng)項(xiàng)目，吸引香客的到來，提高香客的滯留率、重游率。2、 文化旅游片面化：文化旅游產(chǎn)品宗教文化較為突出，其他福壽文化、抗戰(zhàn)文化、書院文化和摩崖石刻文化等文化底蘊(yùn)挖掘不深，也未能形成與眾不同文化的旅游氛圍，因而沒有形成穩(wěn)定的旅游客源市場(chǎng)。 3、水資源貧瘠化：南岳基本是以山為主，水資

2、源比較缺乏，只能游山而不能玩水，是游歷的一大憾事，水文化項(xiàng)目的發(fā)掘具有吸引性和必要性。 4、旅游資源分散化：南岳景點(diǎn)資源的集散程度不同，沒有很好的整合旅游資源形成完整的專題式的文化旅游路線。比如，水簾洞、方廣寺、藏經(jīng)殿和廣濟(jì)寺四大景區(qū)相對(duì)分散，要將這些景區(qū)和主景區(qū)整合有一定的難度，很難形成較好的整體效應(yīng)。 5、旅游商品泛濫化：旅游商品不僅是旅游經(jīng)濟(jì)收入之大戶，而且也是旅游文化開發(fā)的一面鏡子。南岳衡山的旅游商品（佛珠、佛像、玉等）品種較少，文化含量低，開發(fā)力度不夠，缺乏新意，沒有自身的鮮明特色，因而，市場(chǎng)銷售不大，主要分布在一些小商品市場(chǎng)和景區(qū)的小商販處，而且市場(chǎng)秩序混亂，價(jià)格不合理現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

3、。6、 旅游形式靜態(tài)化：南岳衡山的旅游活動(dòng)基本上是以進(jìn)香禮神求愿、參觀靜態(tài)陳列式文化景觀和藝術(shù)，讓游客親自體驗(yàn)的旅游項(xiàng)目少之甚少，游客只有通過親身實(shí)踐參與、體驗(yàn)才能深刻體會(huì)文化旅游產(chǎn)品的文化內(nèi)涵和身心休閑。綜上所述：南岳旅游文化主要以宗教佛文化為主，形式主要香客朝拜、還緣為主，其他壽文化、道家文化、書院文化、紅色文化等基本不夠深入，基本與佛文化混淆；有山無(wú)水，有傳統(tǒng)而無(wú)時(shí)尚元素，景點(diǎn)廣而散，不易游覽，旅游產(chǎn)品低廉無(wú)品質(zhì)無(wú)文化似雞肋，住宿貴而無(wú)環(huán)境和檔次，游客只能登山朝拜，沒有其他休閑娛樂,游覽乏累停留時(shí)間有限，這就需要一個(gè)綜合性的既能旅游觀光，又能休閑購(gòu)物的場(chǎng)所，這正是南岳景區(qū)及當(dāng)?shù)鼐用袼枰?/p>

4、的。2、 項(xiàng)目整體規(guī)劃：1、 項(xiàng)目整體定位：天火文化主題旅游休閑公園主題公園是為了滿足旅游者多樣性休閑娛樂需求和選擇而建造的具有創(chuàng)意性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游場(chǎng)所。根據(jù)對(duì)南岳基本情況的初步分析，本項(xiàng)目將整合景觀、文化、購(gòu)物、旅游、水系、休閑、體驗(yàn)等元素，結(jié)合天子山自然資源，運(yùn)用山與水結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、自然與科技結(jié)合的思路，讓建筑藝術(shù)化、特色化、文化化，打造集旅游、文化、養(yǎng)生、娛樂、生態(tài)、購(gòu)物于一體的體驗(yàn)式主題休閑公園。2、 項(xiàng)目功能分區(qū)：主要分區(qū)主要業(yè)態(tài)說明旅游文化公園火神祝融文化體驗(yàn)主要體驗(yàn)火神、火文化的傳承、祝融盛典，同時(shí)可以融入不同國(guó)家、民族的火文化傳說，讓游客充分認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)火文化休閑娛樂

5、公園傳奇·祝融鎮(zhèn)主要是融入南岳文化的特色步行街水鄉(xiāng)音樂公園傳奇·恒溫水上樂園打造華中最大的室內(nèi)、外恒溫水上樂園、水族館、水秀、人造瀑布等水文化主題公園SPA養(yǎng)生公園SPA健身養(yǎng)生道家養(yǎng)生文化和南岳福壽文化公園戶外趣味公園戶外運(yùn)動(dòng)休閑借助自然生態(tài)公園打造生存體驗(yàn)、集中露營(yíng)區(qū)、山地極限運(yùn)動(dòng)及山地36洞高爾夫會(huì)所等。星級(jí)風(fēng)情客棧酒店主要分為家庭式風(fēng)情公寓酒店、星級(jí)高檔酒店尊享生活公園住宅恒溫公寓樓、半山別墅3、 項(xiàng)目業(yè)種規(guī)劃：主要分區(qū)主要業(yè)態(tài)主要業(yè)種旅游文化公園火神祝融文化體驗(yàn)祝融神像、祝融塔、祝融盛典館，文化大劇院、文化博物館（書院文化館、百家姓文化館、紅色文化館、福壽文化館、

6、佛道文化館、南岳畫派館、民俗文化館、石刻文化館、楹聯(lián)文化館、雕刻文化館、飲食文化館、建筑文化館、工藝文化館等）休閑娛樂公園傳奇·祝融鎮(zhèn)以酒吧、餐飲（南岳佛、道家素餐、中西快餐、料理、壽司、農(nóng)家特色餐飲、養(yǎng)生餐飲等）為特色、名優(yōu)特產(chǎn)、宗教文化用品、登山體育用品、民俗工藝品、SAP美容美體、足浴、會(huì)所式KTV、書畫、網(wǎng)咖、立體影院（除了看大片，還可5D夢(mèng)幻游覽南岳的風(fēng)采）水鄉(xiāng)音樂公園傳奇·恒溫水上樂園游泳館、水上樂園、噴泉水秀、水族館、人造瀑布SPA養(yǎng)生公園SPA健身養(yǎng)生瑜伽形體會(huì)所、SPA館、道家養(yǎng)生會(huì)所、道家養(yǎng)生學(xué)院、道家太極學(xué)院、紅酒雪茄會(huì)所、茶文化會(huì)所戶外趣味公園戶外運(yùn)

7、動(dòng)休閑高爾夫、網(wǎng)球、羽毛球、生存體驗(yàn)、集中露營(yíng)區(qū)、山地極限運(yùn)動(dòng)、真人CS、密室逃脫體驗(yàn)、兒童汽車賽事體驗(yàn)館、游樂項(xiàng)目、室內(nèi)滑雪、馬術(shù)、釣魚星級(jí)風(fēng)情客棧異域風(fēng)情公寓、酒店家庭酒店、情侶酒店、風(fēng)情酒店、星級(jí)酒店3、 項(xiàng)目營(yíng)銷思路：1、 多渠道拓展招商范圍：招商推廣組織分為省內(nèi)組、省外組、境外組、旅游組，招商覆蓋范圍廣；2、 采用全方位宣傳媒介：充分利用國(guó)家、省、市主流媒體（電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙等）、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、衛(wèi)星電視、電子商務(wù)、戶外廣告、微信平臺(tái)等進(jìn)行推廣；3、 實(shí)施多樣化的宣傳活動(dòng)：積極參加旅游交易會(huì)，組織旅游促銷團(tuán)，與旅游社合作、與商會(huì)洽商等方式，形成強(qiáng)大的宣傳態(tài)勢(shì)；4、 爭(zhēng)取政府的支持與合作

8、：成為政府重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，南岳旅游重點(diǎn)項(xiàng)目，在招商和上得到了政府各部門的大力支持，也增強(qiáng)了公眾對(duì)項(xiàng)目的信心從而帶動(dòng)銷售和后期運(yùn)營(yíng)；5、 重大銷售節(jié)點(diǎn)結(jié)合大型節(jié)慶活動(dòng)舉行：借助南岳壽文化節(jié)、廟會(huì)、新年朝圣等活動(dòng)積聚人氣的大型活動(dòng)，取得良好銷售、招商業(yè)績(jī)，同時(shí)擴(kuò)大影響力。4、 項(xiàng)目操作思路：1、 定做式招商，先明確主力店，以在施工前量身定制，主力店、次主力店出租模式，其他業(yè)態(tài)可售后返租，招商范圍擴(kuò)大到國(guó)際招商（主力商家范圍上海、深圳、廣州、湖南），招商業(yè)種立體式全課程（滿足中高端消費(fèi)全需求）；2、 先招商后銷售，以主力店、次主力店為主體，立體式銷售，銷售回報(bào)年8-10%，10年返租；公寓酒店

9、銷售采用海南式產(chǎn)權(quán)售后返祖模式，業(yè)主每年免租2-3月住宿，易于銷售同時(shí)保持良好人氣；（具體回報(bào)和返租根據(jù)市場(chǎng)核定）3、 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，支持業(yè)主自營(yíng)，商管公司管理。五、項(xiàng)目執(zhí)行綱要：（以招商為例，銷售根據(jù)招商節(jié)點(diǎn)適時(shí)啟動(dòng)，具體工作根據(jù)項(xiàng)目情況具體執(zhí)行）（1） 前期市調(diào)工作概述： 1、基本市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查：人口情況、交通情況、經(jīng)濟(jì)情況、居民生活狀況調(diào)查； 2、商業(yè)環(huán)境調(diào)查：休閑娛樂業(yè)情況調(diào)查、餐飲業(yè)情況調(diào)查、旅游用品情況、品牌及品牌結(jié)構(gòu)調(diào)查、街鋪情況調(diào)查； 3、消費(fèi)動(dòng)向調(diào)查：游客消費(fèi)習(xí)慣、背景狀況調(diào)查、期望調(diào)查； 4、交通情況調(diào)查：項(xiàng)目地周邊車流情況調(diào)查、項(xiàng)目地周邊人流情況調(diào)查； 5、

10、旅游區(qū)車流調(diào)查； 6、旅游區(qū)人流調(diào)查； 7、主力和龍頭品牌及商戶初步鎖定； 8、招商人員分組業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶摸底接觸； 9、目標(biāo)商戶建議與期望匯總分析； 10、主力和龍頭品牌及商戶初步溝通。（2） 商業(yè)定位分析及規(guī)劃工作概述： 1、項(xiàng)目定位分析：SWOT分析、市場(chǎng)環(huán)境分析、商業(yè)環(huán)境分析、基本概念策劃、目標(biāo)客群及經(jīng)營(yíng)檔次定位分析、業(yè)態(tài)業(yè)種組合分析； 2、項(xiàng)目業(yè)種組合規(guī)劃：區(qū)域概念設(shè)定、分業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃、動(dòng)線及周邊交通規(guī)劃、業(yè)種配置規(guī)劃； 3、項(xiàng)目租金及收益規(guī)劃：項(xiàng)目所在租金狀況分析、按業(yè)態(tài)業(yè)種樓層租金規(guī)劃、免租期規(guī)劃、管理費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用規(guī)劃、商業(yè)建筑面積規(guī)劃、租金、押金繳納方式規(guī)劃、整體租金收益

11、規(guī)劃； 4、項(xiàng)目形象規(guī)劃：商業(yè)風(fēng)格規(guī)劃、商鋪招牌規(guī)劃、建筑形象規(guī)劃、人文雕塑景點(diǎn)規(guī)劃、夜景亮燈、指示牌規(guī)劃。（3） 項(xiàng)目策劃推廣工作概述： 1、廣告媒體調(diào)查及發(fā)布策略確定； 2、活動(dòng)策劃推廣及執(zhí)行：項(xiàng)目正名及廣告語(yǔ)策劃、壽文化節(jié)、各大佛、道仙家節(jié)日，南岳各大文化活動(dòng)的策劃和執(zhí)行； 3、策劃廣告發(fā)布：確認(rèn)廣告設(shè)計(jì)公司、形象廣告策劃、招商廣告策劃、發(fā)布、活動(dòng)廣告策劃、發(fā)布。（4） 商業(yè)招商工作概述： 1、招商手冊(cè)修訂制作：招商手冊(cè)文案策劃、設(shè)計(jì)、制作； 2、招商工作的準(zhǔn)備：招商CAD平面圖、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、招商答客疑制定、開街儀式、招商合同、主力商戶、品牌的洽談簽約； 3、招商簽約期：招商說明會(huì)（根據(jù)

12、實(shí)際需要）、招商廣告正式發(fā)布、首選招商意向客戶洽談、正式簽約、首輪洽談分析總結(jié)及應(yīng)對(duì)、二次招商廣告發(fā)布、調(diào)整后二線客戶洽談、集中簽約期； 4、管理制度編制：商戶手冊(cè)編制、商戶公約制定、商業(yè)管理公司各項(xiàng)制度的編寫、商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程制定； 5、管理部門的組建：管理部門組織結(jié)構(gòu)的確定、管理部門員工的聘任、管理部門工作流程制定、商戶簽約進(jìn)場(chǎng)流程的制定、管理制度與流程的培訓(xùn)； 6、商戶進(jìn)場(chǎng)裝修管理：商戶簽約合同與名單確認(rèn)、商戶裝修圖紙的審核、工程項(xiàng)目審核、水電項(xiàng)目審核、消防及材料審核、商戶進(jìn)場(chǎng)裝修現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助與管理、商戶裝修結(jié)束與驗(yàn)收；（5） 開業(yè)籌備工作概述： 1、開業(yè)籌備：開業(yè)活動(dòng)的策劃、執(zhí)行、廣告的策劃、發(fā)布、慶典策劃、商鋪上貨跟進(jìn)、垃圾清潔衛(wèi)生全場(chǎng)跟進(jìn)、開業(yè)活動(dòng)的商鋪溝通、商鋪開業(yè)活動(dòng)匯總、開業(yè)活動(dòng)海報(bào)的策劃設(shè)計(jì)、開業(yè)活動(dòng)執(zhí)行細(xì)則的