武漢光谷項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、利嘉光谷項(xiàng)目可行性報(bào)告之定位部分導(dǎo)讀：第一部分：項(xiàng)目的整體定位武漢的城市定位武漢與中國(guó)主要區(qū)域城市群的關(guān)系武漢與京廣滬的現(xiàn)實(shí)差別武漢與成都、重慶、西安的現(xiàn)實(shí)對(duì)比武漢城市現(xiàn)實(shí)定位與未來(lái)武漢發(fā)展定位項(xiàng)目介入武漢的時(shí)機(jī)武昌的城市定位武昌與武漢三鎮(zhèn)以及其他主要行政區(qū)域的關(guān)系武昌城市各大中心組團(tuán)之間的關(guān)系光谷的城市定位光谷廣場(chǎng)周邊片區(qū)域之間的功能關(guān)系描述光谷廣場(chǎng)在城市中的功能定位光谷廣場(chǎng)在人群上的定位光谷廣場(chǎng)在城市副核心的定位下功能描述項(xiàng)目的功能定位第二部分：項(xiàng)目的預(yù)期戰(zhàn)略 總體戰(zhàn)略構(gòu)想 首期戰(zhàn)略構(gòu)想第三部分：實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù) 光谷項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)引導(dǎo) 商業(yè)體量的把握和論證 住宅體量的把握與分析 商業(yè)商務(wù)形

2、式的構(gòu)成引導(dǎo) 項(xiàng)目的交通關(guān)系論述 第四部分傳媒和推廣策略 項(xiàng)目推廣案名的建議 核心推廣概念的提煉 項(xiàng)目的核心價(jià)值是什么？ 如何最大化提升項(xiàng)目的價(jià)值? 制定推廣目標(biāo) 推廣手段的思考傳媒的選擇與應(yīng)用本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：光谷住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告附件武昌住宅市場(chǎng)調(diào)查附件武昌商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告附件武漢住宅資料匯編附件武漢寫(xiě)字樓資料匯編附件武漢商業(yè)地產(chǎn)資料匯編附件武漢市光谷房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查研究附件武昌消費(fèi)群體調(diào)查附件武昌酒店調(diào)查報(bào)告附件武漢酒店資料匯編附件調(diào)查補(bǔ)充文本附件第一部分：項(xiàng)目的整體定位武漢的城市定位武漢與中國(guó)主要區(qū)域城市群的關(guān)系武漢，位于中國(guó)中部湖北省，長(zhǎng)江與漢江的交匯處。北接河南陜西，西接四川重慶，南連湖

3、南云貴，東至 安徽江西。因其境內(nèi)江湖縱橫，素有千湖之城，九省通衢的美稱(chēng)。在中國(guó)歷史上的六大城市中，占據(jù)極其重要的位置。北邊的主要城市為北京天津華北渤海城市群，東邊主要城市為上海蘇州南京杭州長(zhǎng)三角城市群，南邊為廣 州深圳香港珠江三角城市群，西邊為成都重慶西安城市群。武漢正處在這幾大城市群的正中間，在 19 世紀(jì) 和 20 世紀(jì)初的中國(guó)，武漢一直扮演這幾大城市群的中央樞紐角色，既聯(lián)系于四大城市群，又獨(dú)立于四大城 市體系之外，是武漢的顛峰時(shí)代。 20 世紀(jì)初，西方國(guó)家紛紛在武漢設(shè)置使領(lǐng)館，洋行買(mǎi)辦各大商行在此設(shè) 立辦事處，正是對(duì)武漢這一地位的認(rèn)可。武漢與京廣滬的現(xiàn)實(shí)差別北京中國(guó)政治文化中心廣州中國(guó)南

4、部經(jīng)濟(jì)中心，改革先鋒，對(duì)外開(kāi)放的橋頭堡 上海亞洲主要城市、中國(guó)金融、服務(wù)、科技、工業(yè)中心，華東經(jīng)濟(jì)中心800三個(gè)城市之間的物理距離，各相距約 1500 公里，換一個(gè)角度，也就是說(shuō)，每個(gè)城市的狹義輻射半徑為 公里左右。但因三個(gè)城市群各自定位有區(qū)別，在一些領(lǐng)域是具備全國(guó)唯一性的，所以，廣義上的輻射，三 個(gè)城市面對(duì)的，都是全中國(guó)。武漢正位于三大城市群形成的弧形中心，在三大城市群的輻射范圍內(nèi)，也在 三大城市群的輻射邊緣。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在人口密集交通發(fā)達(dá)的中部地區(qū)，崛起一個(gè)大型的城 市是一種必然的趨勢(shì)。區(qū)別于三大城市的，武漢在將來(lái)的數(shù)十年內(nèi)，成為亞洲的主要國(guó)際性城市，無(wú)論是機(jī)會(huì)還是潛力，都要比

5、 三大城市小的多。但這不妨礙武漢在未來(lái)幾年內(nèi)成為中國(guó)的主要中心城市，遜于北京、上海、廣州，但要 強(qiáng)于其他絕大部分的中國(guó)城市。這就是武漢的城市定位。武漢與成都、重慶、西安的現(xiàn)實(shí)對(duì)比 重慶中國(guó)西部唯一的直轄市，西南與中原的交流樞紐 成都西南政治經(jīng)濟(jì)文化中心 西安中國(guó)歷史文化中心、高科技中心、西北政治中心、經(jīng)濟(jì)中心與重慶相比，武漢在交通和輻射空間上要強(qiáng)的多，雖然重慶是中國(guó)的第四個(gè)直轄市，并且號(hào)稱(chēng)中國(guó)人口最 多的城市，但其市區(qū)人口卻和武漢差不多，且城市化進(jìn)程不相上下。重慶依靠其底蘊(yùn)深厚的軍事工業(yè)，重 工業(yè)，進(jìn)年來(lái)發(fā)展很快，但在未來(lái)，兩個(gè)城市的成長(zhǎng)空間，重慶卻不如武漢。武漢周遍 500 公里無(wú)區(qū)域性 重

6、要城市，而重慶，則面臨著和成都的競(jìng)爭(zhēng)。武漢在教育及地理交通上的優(yōu)勢(shì)，更為武漢的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展添加 了重重的砝碼成都做為西南的歷史文化和政治經(jīng)濟(jì)中心， 1000 年來(lái)都沒(méi)有被動(dòng)搖過(guò)。中國(guó)第四城的稱(chēng)呼當(dāng)之無(wú)愧。深厚 的文化底蘊(yùn)，得天篤厚的人文環(huán)境，雄實(shí)的工業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)奠定了成都在中國(guó)的地位。并且成都作為國(guó)家 “西部大開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略中的龍頭地位，要比武漢的“中部崛起”提出早了將近5 年。 特殊的地理位置決定了成都的地位在短期內(nèi)不可能被武漢趕超。西安是中國(guó)重要的高科技中心城市。在高科技（航空，航天，通訊）的發(fā)展上，處于全國(guó)一流。并且做為 中國(guó)文化的中心，和西北經(jīng)濟(jì)的中心。與之相比，武漢在地理交通上，仍有一定的優(yōu)

7、勢(shì)。未來(lái)發(fā)展，武漢 和西安應(yīng)該是各具所長(zhǎng)，各自有各自的空間。武漢城市現(xiàn)實(shí)定位與未來(lái)武漢發(fā)展定位改革開(kāi)放 25 年，武漢已經(jīng)不能與北京廣州上海相提并論。這是現(xiàn)實(shí)。武漢在中國(guó)地理上的的塌陷，主要的 幾個(gè)原因：中部經(jīng)濟(jì)整體塌陷；中部一直沒(méi)有中央的政策傾斜，無(wú)論是沿海開(kāi)放還是西部開(kāi)發(fā)還是東北振 興，都沒(méi)有中部的份。武漢與成都、重慶、西安并架齊驅(qū)是未來(lái)一段時(shí)間的這幾個(gè)城市關(guān)系內(nèi)的主要呈現(xiàn)。周邊二三線(xiàn)城市，與武漢的關(guān)系基本上屬于從屬關(guān)系，也就是所謂的緊密輻射圈。這部分城市包括十堰， 黃崗等湖北所有地極城市。因?yàn)槲錆h在城市功能上的齊全，和武漢在共有功能及產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)的更為高級(jí)， 所以在很多城市在發(fā)展的過(guò)程中，

8、會(huì)被武漢所吸引。武漢周邊 500 公里沒(méi)有同一級(jí)別的城市存在，更是使 得武漢中部中心城市地位不可動(dòng)搖。展望未來(lái)，隨著中部的崛起，以及武漢經(jīng)濟(jì)高于沿海城市以及西部的速度發(fā)展，武漢將擺脫目前中部龍頭 城市模糊的尷尬位置，而表現(xiàn)的更為清晰。項(xiàng)目介入武漢的時(shí)機(jī)2005年，注定是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展重要的一年。中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展，一眨眼已經(jīng)過(guò)了 6 個(gè)年頭。 6 年中，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境風(fēng)云變化，速度之快， 令人感慨。從亞洲金融危機(jī)之后，外資紛紛進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)政府適時(shí)推出房改，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展從此一 日千里，城市的面貌改變之大，就算在全世界的歷史上，也沒(méi)有先例。六年之后的 2005 年，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展到了

9、一個(gè)重要時(shí)刻。一些城市房?jī)r(jià)飛升，特別是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為 快速的一些城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升到了這個(gè)城市的大部分平常人都買(mǎi)不起的地步。政府先后推出抑制房?jī)r(jià)和 平穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策，試圖減小房?jī)r(jià)攀升的步伐。國(guó)國(guó)務(wù)院的八條措施和七部委的相關(guān)政策立竿見(jiàn)影，在上海、 南京、溫州、杭州等熱點(diǎn)城市，二手房交易放量下跌，一手期房銷(xiāo)售基本上限于停滯。全面打壓投機(jī)行為 的同時(shí)，許多自需購(gòu)房者也受市場(chǎng)風(fēng)向影響轉(zhuǎn)而持幣觀望。這直接導(dǎo)致了 2005 年上半年全國(guó)一、二線(xiàn)城市 新盤(pán)銷(xiāo)售全面下滑的情況。那么，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌，還是會(huì)繼續(xù)上漲？市場(chǎng)對(duì)此的態(tài)度是什么？以下是新浪網(wǎng)在國(guó)八條推 出后敏感時(shí)期做的一份民意調(diào)查，因新浪網(wǎng)的

10、閱讀群體與中國(guó)現(xiàn)有購(gòu)房群體有較大重疊，所以這份民意調(diào) 查還是具備一定的代表性。1你目前家處咸員魏是；選項(xiàng)比例票數(shù)1三人44 B5% r24172二人5.93% 廠14003單身12. M6544四人3.22%4975四人以上7.81%421你目前的屈住面積是：選項(xiàng)比例票數(shù)150逑平方米27.42X14632E0-100平方米19 71%105S3100-140平方來(lái)18.5%901430 - 50平方米12.75%6E35牝平方米以下H. sn6366140平活米以上9 76*5233 你近期是否有購(gòu)房打算：選項(xiàng)比例票數(shù)1有55.55% 廠30162沒(méi)有31 11S 廠16593沒(méi)想好12.3

11、4S6684.如杲打聲買(mǎi)房，你想買(mǎi)多大的房子選項(xiàng)比例票數(shù)1100-140平方米39.98% 廠361290-100平方米25.47% 匚2303平方米限上22.92%207450 T0平方米9. 52K86530-50平方米1.77%16630平方米以下0.33%3乩如果購(gòu)房，你能承受的房?jī)r(jià)水平是；選項(xiàng)比例票數(shù)1能萬(wàn)以下36.Z9H 廠1952230萬(wàn)-50萬(wàn)22.09*11883旳萬(wàn)T0萬(wàn)11.6284和萬(wàn)-100萬(wàn)3445100萬(wàn)以上5.47%2946-你認(rèn)為多犬的房子轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)該征收營(yíng)業(yè)稅選項(xiàng)比例票數(shù)1140-200平育米44.53% :23792沁。平芳米以上30. 93% 廠16EB3

12、100-140平方米19 34%1033480-100平方米5 15%275你想買(mǎi)多犬的房子共有庁占丄人歩加選項(xiàng)比例1不好說(shuō)43 89% 廠23572不能3i.m rLS753能24宓1338乳你認(rèn)為今后兩年房?jī)r(jià)走勢(shì)是：選項(xiàng)比例票數(shù)1纟蟻上漲39. 15% 廠21192不馳34 59% I18723下跣26 26% 廠1421近來(lái)國(guó)険七部委豔卽平抑房?jī)r(jià)政策能否達(dá)到在調(diào)查中，可以看到，繼續(xù)看漲的人占了大約 40%，在近期有購(gòu)房打算的比例占了 56%。說(shuō)明市場(chǎng)觀望行 為只是暫時(shí)的，但聚集到一定購(gòu)買(mǎi)人群和購(gòu)買(mǎi)意愿的時(shí)候，市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)回暖。并且，房?jī)r(jià)下跌，也不符合 中央政府特別是地方政府的意愿?；仡^再看

13、這次新政出臺(tái)的幾大主要因素，我們可以對(duì)國(guó)內(nèi)的主要城市的房?jī)r(jià)有一個(gè)客觀的判斷。1國(guó)際原材料市場(chǎng)原材料價(jià)格飛漲去年國(guó)際鐵礦石漲價(jià)約 50%，今年三月，三大世界主要鐵礦石供應(yīng)商讓中國(guó)的鋼鐵行業(yè)被迫接受漲價(jià)71。5%的國(guó)際鐵礦石價(jià)格。如果按這個(gè)趨勢(shì)，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展生產(chǎn)資料的三大因素（地價(jià)、鋼材、水泥）中 的鋼材將受到強(qiáng)力的制約，不利房地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。來(lái)自國(guó)際貿(mào)易收支平衡的巨大壓力，是導(dǎo)致這一 政策在今年初快速出籠的間接原因。房?jī)r(jià)政策出臺(tái)后，全國(guó)的鋼材交易應(yīng)聲下跌，對(duì)進(jìn)口建筑原材料的需 求量降至谷底。而在得到高價(jià)定單預(yù)期的國(guó)際鐵礦石巨頭則發(fā)現(xiàn)他們?cè)谌ツ陻U(kuò)大的產(chǎn)能已經(jīng)不能降下來(lái)了。 現(xiàn)在開(kāi)始回頭謀求

14、和中國(guó)簽定“較為合理的、長(zhǎng)期的供給協(xié)議” 。（國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)）2 國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī) 從去年下半年開(kāi)始，西方國(guó)家和金融機(jī)構(gòu)就開(kāi)始炒作人民幣升值的話(huà)題，特別是美國(guó)和日本的強(qiáng)硬態(tài)度， 要求中國(guó)在半年內(nèi)將人民幣升值到他們所希望的匯率。而這些國(guó)家底下的金融機(jī)構(gòu)和基金則響應(yīng)這一趨勢(shì) 紛紛進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)的投機(jī)，直接推動(dòng)了一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)非理性的速度增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)政策出臺(tái)后，等 于將切斷了房產(chǎn)投機(jī)的后路，房子可以買(mǎi)，但短期內(nèi)不能賣(mài)，在一定程度上把外來(lái)投機(jī)資金變成了投資資 金。并阻止了國(guó)際熱錢(qián)的進(jìn)一步涌入房地產(chǎn)。 （摩根、荷蘭銀行，及一些對(duì)沖基金去年對(duì)中國(guó)的房產(chǎn)投機(jī)增 加了 40%經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）3熱點(diǎn)城

15、市的房?jī)r(jià)飛漲，導(dǎo)致了社會(huì)人群結(jié)構(gòu)的變化和國(guó)家地域的區(qū)隔加深。貧富差距快速拉大，人們享受到的社會(huì)資源越來(lái)越不平均，地域差別的加深明顯不符合“建設(shè)和諧社會(huì)” 的中央中長(zhǎng)期治國(guó)政策。4民間資金的逐利本質(zhì)，導(dǎo)致民間資金瘋狂涌入熱點(diǎn)城市進(jìn)行房產(chǎn)投機(jī)行為，直接拉升了房?jī)r(jià)。以上四點(diǎn)分析，我們可以得出，國(guó)家平抑房?jī)r(jià)的政策，旨在通過(guò)讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金變的更干凈，而 來(lái)達(dá)到長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的。從中期和長(zhǎng)期的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，這樣的政策限制了投機(jī)行為，但對(duì)房地產(chǎn) 的健康發(fā)展卻是有促進(jìn)的。武漢在這次的抑制房?jī)r(jià)行動(dòng)中，不屬于風(fēng)尖浪口的城市，且武漢特別是武昌本身房?jī)r(jià)處于一二線(xiàn)城市的中 低位，房?jī)r(jià)爬升的潛力仍然具有相當(dāng)大

16、的空間。由此得出，項(xiàng)目在此時(shí)切入市場(chǎng)，要有一定的時(shí)間預(yù)期，這個(gè)時(shí)間預(yù)期在三個(gè)月至半年左右，項(xiàng)目啟動(dòng)的 量不宜過(guò)大， 100 150畝左右是市場(chǎng)可以接受的安全線(xiàn)。未來(lái)的武漢，與中國(guó)幾大城市群各雄一方，做為主要城市，回歸中國(guó)第六大城市的歷史地位，是一種必然武昌的城市定位武昌與武漢三鎮(zhèn)以及其他主要行政區(qū)域的關(guān)系 歷史上武漢與漢陽(yáng)合并成為武漢，后來(lái)漢陽(yáng)的夏口（即現(xiàn)在漢口）因商貿(mào)發(fā)達(dá)獨(dú)立出漢陽(yáng)的行政而成為 漢口。武昌與漢陽(yáng)漢口相比，一直是行政，人文，教育的中心。更因?yàn)槲洳袞|湖南湖湯遜湖等風(fēng)景優(yōu)美 的大小湖泊，在 90 年代以后，成了武漢的居住中心。在商業(yè)上，漢口因其歷史地位的沿襲，以及商業(yè)業(yè)態(tài)總是往密

17、集的地方靠攏的商業(yè)原則，令漢口在三鎮(zhèn)中 的商業(yè)、貿(mào)易地位不可動(dòng)搖。漢陽(yáng)在三鎮(zhèn)的關(guān)系中則主要突出做為工業(yè)區(qū)的城市功能。由此，不難看出，武昌在三鎮(zhèn)中扮演的角色是行政、教育、和居住中心。并且在教育方面，武昌擁有全國(guó) 第二多高等院校（僅次于北京） ，當(dāng)然是傲視華中。在武昌的南面，即是三國(guó)時(shí)期著名的江夏區(qū)。著名的赤壁大戰(zhàn)就在附近展開(kāi)。歷史上的江夏區(qū)在和平時(shí)期， 是三國(guó)重要的貿(mào)易樞紐。直到明朝時(shí)期漢口崛起，這一功能才被慢慢取代?，F(xiàn)在的江夏區(qū)， 必須經(jīng)過(guò)武昌區(qū)才能和漢口漢陽(yáng)兩鎮(zhèn)發(fā)生城市關(guān)系。 本項(xiàng)目所在的魯巷廣場(chǎng) （即光谷廣場(chǎng)）， 是這一城市關(guān)系的必經(jīng)之樞紐。武昌城市各大中心組團(tuán)之間的關(guān)系江夏，光谷武昌主要

18、分為武昌、洪山、青山、徐東四大片區(qū)。 洪山是武昌的經(jīng)濟(jì)、行政和商業(yè)中心。武昌的市中心以圍繞洪山廣場(chǎng)為核心，向東北（青山區(qū)）東南（東 湖片區(qū)）和南（南湖）片區(qū)展開(kāi)。這一區(qū)域的交通表現(xiàn)問(wèn)中南大道和武珞路組成的倒 T 字形，集中了武昌 40%的人口和 30%的企業(yè)、 60%的商業(yè)。而武昌區(qū)主要以首義廣場(chǎng)為核心展開(kāi)，北接徐東片區(qū)。青山則以 武鋼為核心展開(kāi)。徐東片區(qū)則以徐東大道為核心展開(kāi)。這樣就可以得出，武昌的傳統(tǒng)市中心的定義是，以洪山廣場(chǎng)為中心，以徐東大街，首義廣場(chǎng)，和武鋼三個(gè) 副中心組成。而本項(xiàng)目所在的光谷廣場(chǎng)，則是 2000 年以后光谷開(kāi)發(fā)新崛起的一個(gè)全新的城市副中心，并大 有超越其他三個(gè)副中心而

19、和洪山廣場(chǎng)并駕齊驅(qū)的勢(shì)頭。 這一區(qū)域目前現(xiàn)有人口約 50 萬(wàn)，并且是武漢與南方 城市交通的樞紐。在房地產(chǎn)發(fā)展方面，光谷未來(lái)十年，將成為武昌重要的居住區(qū)。 以萬(wàn)科，中國(guó)保利等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商領(lǐng)銜，數(shù)十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司積聚在光谷這個(gè)片區(qū)，每年近 100 萬(wàn)平 方米的住宅開(kāi)發(fā)量確保光谷成為武昌首屈一指的主要居住區(qū)。更多的各種人群匯集生活在這一片區(qū)，促進(jìn) 這一地區(qū)的城市化快速發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)方面，光谷在未來(lái)十年將形成GDP1000億的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是武漢經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的龍頭力量。（詳細(xì)光谷的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，見(jiàn)光谷項(xiàng)目住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告）由上圖可以看出，珞俞路東起魯巷廣場(chǎng)西至卓刀泉段，因?yàn)樘烊坏纳降氐匦巫韪?，和?/p>

20、山的中南商圈失去 緊密聯(lián)系。這一段在武昌的城市組團(tuán)關(guān)系中，僅僅作為武昌和光谷以及武昌以南的地區(qū)快速通道存在。這一段無(wú)論是住宅還是商業(yè)，密度都不高。中國(guó)光谷 的眾多的工廠，科技企業(yè)，以及光谷里眾多的住宅樓盤(pán)，主要要通過(guò)魯巷廣場(chǎng)和城市傳統(tǒng)的市中 心發(fā)生各種經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系。而且隨著光谷的迅速發(fā)展，魯巷廣場(chǎng)這個(gè)交通咽喉所表現(xiàn)出來(lái)的重要性越來(lái)越 明顯。南湖片區(qū) 的發(fā)展，是在以洪山為核心的傳統(tǒng)市中心在居住和商業(yè)飽和的情況下，快速發(fā)展起來(lái)的，因?yàn)樵?地理上和傳統(tǒng)市中心的接近，得以這一板塊更快的為人接受。目前這一板塊，已經(jīng)是武昌主要的居住板塊 之一。南湖片區(qū)主要通過(guò)雄楚大道和光谷發(fā)生聯(lián)系。早期光谷的創(chuàng)業(yè)者，有相

21、當(dāng)一部分在此區(qū)域置辦有產(chǎn) 業(yè)。根據(jù)金地格林小鎮(zhèn)內(nèi)部銷(xiāo)售人員透露， 購(gòu)買(mǎi)他們物業(yè)的有大約 10%的是來(lái)自于工作在光谷一帶的人群。湯遜湖片區(qū)， 是在 2000 年后，以大面積、低密度住宅發(fā)展起來(lái)的。名義上是屬于光谷片區(qū)，但因其獨(dú)特的 地產(chǎn)形態(tài)，和光谷片區(qū)區(qū)隔。隨著武昌市中心的不斷擴(kuò)大，目前這一片區(qū)也開(kāi)始出現(xiàn)容積率在1。5 以上的多層住宅。這一片區(qū)南和江夏區(qū)聯(lián)系，北和武昌聯(lián)系，但仍然依賴(lài)于光谷廣場(chǎng)的交通咽喉作用。光谷的城市定位光谷的地理描述 光谷位于武昌東南，距離武昌市中心中南路約 10 公里。兩個(gè)區(qū)域之間的以雄楚大道和珞渝路相互連接。沿 東湖東南角展開(kāi)。東起東湖東岸，南至湯遜湖約 30 平方公里的

22、區(qū)域。片區(qū)內(nèi)東西向有兩條城市快速干道： 雄楚大道和珞渝路以及新竹路等數(shù)條支路，南北向主要以民院大道、關(guān)山一路、關(guān)山二路等快速干道聯(lián)系。 本項(xiàng)目所在地內(nèi)有關(guān)山路是西北、東南走向的一條路，這條路在 90 年代做為城市干道的功能已經(jīng)被弱化， 現(xiàn)在做為支路的形式存在。區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)北高南低， 東部為山丘和森林環(huán)抱的半谷地形式。 區(qū)域內(nèi)有 21 所大學(xué)大專(zhuān)院校，是武漢的學(xué)區(qū)。 全國(guó)面積最大的高等學(xué)府華中科技大學(xué)就坐落在光谷的北部。區(qū)域內(nèi)目前已經(jīng)有長(zhǎng)飛，網(wǎng)通，NEC，等上下游高科技產(chǎn)業(yè)聚集在腹地。區(qū)域內(nèi)所有干道均按一級(jí)公路修建，道路狀況良好。光谷廣場(chǎng)周邊片區(qū)域之間的功能關(guān)系描述東湖開(kāi)發(fā)區(qū)珞俞路段、中國(guó)光谷、南

23、湖片區(qū)、湯遜湖、項(xiàng)目所在的魯巷廣場(chǎng)五大板塊之間的功能關(guān)系光谷廣場(chǎng)在城市中的功能定位 項(xiàng)目的地理位置及項(xiàng)目的現(xiàn)有資源，決定了項(xiàng)目在城市中的功能定位。依托光谷面向武昌扼守武漢東南出入口輻射武昌東南城區(qū)具備綜合功能城市建筑組團(tuán)。 光谷是武漢東湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)底下獨(dú)立出來(lái)的一個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。在爭(zhēng)取到“中國(guó)光谷”的政 策以后，發(fā)展速度非常快速。 （關(guān)于中國(guó)光谷的介紹，在光谷住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中有詳細(xì)的論述，此處 不予詳表。未來(lái)幾年內(nèi)，光谷將發(fā)展成為人口 50 萬(wàn)，產(chǎn)值 1000 億的城市產(chǎn)業(yè)板塊。并直接推動(dòng)武昌乃至 整個(gè)武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為武漢新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭之一。武漢城市面積的不斷擴(kuò)大，城市對(duì)具

24、備綜合功能的城市中心需求將不限制于洪山一個(gè)。而現(xiàn)在階段，成為 武昌洪山核心之后的城市副中心是光谷廣場(chǎng)的合適定位，它在城市功能上，既重疊于洪山廣場(chǎng)，又獨(dú)立于 傳統(tǒng)市中心。由以上分析我們可以得出，項(xiàng)目必須具備：普通居住、商務(wù)酒店、百貨、大型倉(cāng)儲(chǔ)超市、步行觀光購(gòu)物、 寫(xiě)字樓甚至包括家居市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)數(shù)碼廣場(chǎng)功能。光谷廣場(chǎng)在行政上的定位 光谷在行政上，屬于東湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，將來(lái)可能成為武漢直接管轄獨(dú)立的一個(gè)行政區(qū)。光谷廣場(chǎng)在人群上的定位 光谷片區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有人群構(gòu)成主要以：學(xué)生教師相關(guān)教育附屬產(chǎn)業(yè)；高科技企業(yè)職員；原住民；政 府職能部門(mén)人員；武昌市中心無(wú)法承受高房?jī)r(jià)而向這一地區(qū)遷移的人群；武昌南部郊區(qū)的

25、城市化進(jìn)程中進(jìn) 城置業(yè)的人群；其他社會(huì)從業(yè)人員等這樣的一個(gè)構(gòu)成。構(gòu)成光谷片區(qū)的人群，整體素質(zhì)在整個(gè)武漢市區(qū)，都是最高的。高素質(zhì)人群具有的高活力決定光谷崛起的 性質(zhì)。大量的屬于城市中等收入水平的人群聚集，決定了他們購(gòu)買(mǎi)力。光谷片區(qū)的人群平均年齡在 2535 歲之間，是城市結(jié)構(gòu)中主要的創(chuàng)業(yè)人群，也是房地產(chǎn)的主流消費(fèi)人群。 他們對(duì)組建家庭以及創(chuàng)業(yè)的需求決定了光谷片區(qū)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)。光谷人群構(gòu)成示意圖中進(jìn)城置業(yè)的人群;原住民仏 約15% 約5%政府職職能約10%鄧人員武昌南部郊區(qū)貝的城市化進(jìn)程約25%學(xué)生教師相關(guān)教育附屬產(chǎn)業(yè)其他社會(huì)從業(yè)人員約 20% ”約10%武昌市中心無(wú)法承受高房?jī)r(jià) 而向這一地區(qū) 遷

26、移的人群；高科技企業(yè)職員約15%光谷廣場(chǎng)在城市副核心的定位下必須具備什么樣的功能？ 在前面的分析中，我們確立了光谷廣場(chǎng)做為武昌新崛起的城市副核心的未來(lái)定位。而做為武昌的城市副核 心，它應(yīng)該具備什么樣的城市功能呢？1 交通的核心功能 城市核心的最重要的一個(gè)功能就是能夠快速輻射周邊區(qū)域，顯然，光谷廣場(chǎng)目前已經(jīng)滿(mǎn)足了這一要求，三 條城市快速交通干道和三條城市交通支路確立了廣場(chǎng)在武昌城市交通系統(tǒng)中的樞紐地位，并將在將來(lái)承擔(dān) 更多的交通空間。2 資訊及文化中心的功能 無(wú)論是武昌還是中國(guó)其他城市在快速城市化之中，文化方面的建設(shè)始終都遠(yuǎn)落在房子的建造速度之后。光 谷廣場(chǎng)目前依托華中科技大學(xué)和其他二十幾所大中

27、專(zhuān)院校，以及已經(jīng)建成的光谷書(shū)城，已經(jīng)形成了文化中 心的雛形。但因建成的時(shí)間不長(zhǎng)，及武昌的城市化速度等原因，目前光谷廣場(chǎng)做為文化核心在功能還是有 相當(dāng)?shù)那啡薄１热缍ㄆ谂e行的有地區(qū)影響力的能體現(xiàn)光谷科技及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的展覽會(huì)等并沒(méi)有產(chǎn)生。文 化形式的多樣化方面，基本是空白。未來(lái)這一地區(qū)在電影院，娛樂(lè)中心，酒吧，甚至博物館，科技館（光 谷書(shū)城已經(jīng)預(yù)留了這樣的空間）以及定期舉行的各種文化科技論壇等文化形式的豐滿(mǎn)，將鞏固廣場(chǎng)做為城市副核心中文化中心的功能地位3 綜合商業(yè)、商務(wù)中心的功能 做為城市副核心，綜合性的商業(yè)功能是不可欠缺的。強(qiáng)大的購(gòu)物功能現(xiàn)在已經(jīng)延展到了多個(gè)方面。 大型精品百貨的商業(yè)形態(tài)：目前在

28、光谷廣場(chǎng)并不存在，人們?cè)谫?gòu)物的時(shí)候，往往選擇去洪山或者更遠(yuǎn)的漢 口去，這是高端的商業(yè)形態(tài)，做為武昌城市副核心，在面對(duì)光谷片區(qū)數(shù)十萬(wàn)的中高端消費(fèi)人群，這樣的商 業(yè)的形態(tài)是必須存在的。原有的洪山傳統(tǒng)城市核心綜合商業(yè)所面對(duì)的輻射是舊的武昌城區(qū)，而現(xiàn)在輻射的 距離已經(jīng)超過(guò)了 10公里（洪山距離光谷廣場(chǎng) 10公里，距離光谷腹地則更遠(yuǎn)） 。目前僅有的魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中 心在商品和建筑檔次上并不符合這一區(qū)域的未來(lái)消費(fèi)需求。大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市：無(wú)疑，大型倉(cāng)儲(chǔ)超市能帶來(lái)每天數(shù)萬(wàn)的人流。但大型倉(cāng)儲(chǔ)超市是否適合在城市中心存在 確實(shí)目前業(yè)界廣泛爭(zhēng)論的問(wèn)題。光谷廣場(chǎng)本身便捷的交通系統(tǒng)早已為許多國(guó)內(nèi)外大商家看好。但有一點(diǎn)是 毋庸

29、置疑的，就是開(kāi)發(fā)大型大型倉(cāng)儲(chǔ)超市的開(kāi)發(fā)商，從來(lái)沒(méi)有得到好處。這個(gè)問(wèn)題我們?cè)谏院蟮捻?xiàng)目戰(zhàn)略 分析中會(huì)分析到。主題購(gòu)物街：數(shù)碼街、電器街、家居廣場(chǎng)。更為集中的主題購(gòu)物街，一般做為城市副核心的附屬存在。光 谷廣場(chǎng)依托光谷的發(fā)展，以及便利的交通，在這方面的功能有待升級(jí)。主力旗艦店：在魯巷廣場(chǎng)，目前并沒(méi)有這樣的業(yè)態(tài)存在。魯巷購(gòu)物中心底層的麥當(dāng)勞，只是一個(gè)連鎖快餐 店。但作為城市的副核心，主力店的分布是城市功能的必須。同樣，城市副核心的定位，也要求有一定量的物業(yè)能夠滿(mǎn)足商務(wù)以及辦公的需求。酒店和寫(xiě)字樓是必不可 少的功能配套。光谷區(qū)域目前現(xiàn)有的寫(xiě)字樓都集中在關(guān)山二路一帶，且多為政府行為。而酒店，在光谷整 個(gè)

30、區(qū)域，目前基本上可以稱(chēng)的上空白。項(xiàng)目的功能定位項(xiàng)目的地理描述。項(xiàng)目所處的魯巷廣場(chǎng)，共有魯磨路，卓豹路，珞渝路東西兩段，民院路以及關(guān)山路六條路在此匯集。其中 的珞渝路東西兩段做為光谷聯(lián)系武漢傳統(tǒng)市中心城市快速干道經(jīng)過(guò)項(xiàng)目北部大約1000 米的長(zhǎng)度。而關(guān)山路的 70%將被項(xiàng)目包容，目前的關(guān)山路是做為低級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)的形式存在的。而民院路是光谷腹地湯遜湖乃至 夏口區(qū)聯(lián)系干道。其他的魯磨路和卓豹路是做為僅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。光谷廣場(chǎng)的定位是未來(lái)的武昌新興城市副核心，而本項(xiàng)目又是光谷廣場(chǎng)最大的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所以，光谷 項(xiàng)目的定位就是承擔(dān)這個(gè)武昌副核心里大部分城市功能的物業(yè)。A為最重要，B

31、其次，依次類(lèi)推從城市需求的角度出發(fā)，我們把這些城市功能按主次要的關(guān)系排列從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度出發(fā)，我們把這些城市功能表現(xiàn)出來(lái)的業(yè)態(tài)按主次要的關(guān)系排列A 商業(yè)； B 居??； C 商務(wù)； D 綜合文化； E 其他 從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，我們把這些城市功能表現(xiàn)出來(lái)的業(yè)態(tài)按高低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系排列 A 其他； B 商業(yè)； C 商務(wù)； D 綜合文化； E 居住從項(xiàng)目地塊的特征出發(fā)，按適合與否的分析A 居??； B 商業(yè)； C 商務(wù)； D 綜合文化； E 其他 注：以上分析的“商業(yè)“包含：大型精品百貨；大型倉(cāng)儲(chǔ)超市；主題購(gòu)物、美食、數(shù)碼、家居、女人街； 各主力店，各式樣獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)小店。以上分析的“居住”包括

32、：小戶(hù)型，三房以主的普及戶(hù)型，大戶(hù)型，聯(lián)體，SOHO 等。以上分析的“商務(wù)”包括：星級(jí)酒店，連鎖酒店，寫(xiě)字樓等 以上分析的“綜合文化”包括：電影院、娛樂(lè)城、休閑中心、書(shū)城、 CD 碟市、兒童娛樂(lè)等 以上分析的“其他”包括：停車(chē)場(chǎng)、街頭運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、主題雕塑、公共建筑等其他。第二部分：項(xiàng)目的預(yù)期戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略構(gòu)想 開(kāi)發(fā)由易到難、規(guī)模由小到大、地塊啟動(dòng)由西至東、利潤(rùn)由小到大、推廣先整體后細(xì)分開(kāi)發(fā)由易到難，指的是根據(jù)地塊的特點(diǎn)和動(dòng)遷的進(jìn)度，以及工程形象能不能快速形成的角度出發(fā)。且動(dòng)用 的資金量相對(duì)最少。符合項(xiàng)目前期運(yùn)做時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)和快速形成品牌的要求。規(guī)模由小到大。大項(xiàng)目，啟動(dòng)的時(shí)候不一定要大規(guī)模。這在全國(guó)

33、許多地方已經(jīng)有先例。小規(guī)模的啟動(dòng)，有 利于減小動(dòng)遷的難度，并探測(cè)市場(chǎng)的反應(yīng)，特別是在國(guó)八條出來(lái)之后的敏感時(shí)期，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避有莫大的好 處。地塊啟動(dòng)由西到東：因?yàn)榈貕K的特點(diǎn)，即地塊的西部更靠近市中心光谷廣場(chǎng)，且這部分的是沿兩條主干道， 先期開(kāi)發(fā)能更快的樹(shù)立工程形象。但因?yàn)槲黝^更適合商業(yè)的分布，將來(lái)的商業(yè)部分中很大的一部分將分布 在這里，所以在地塊啟動(dòng)的時(shí)候，必須先考慮的商業(yè)的布局。而這也說(shuō)明招商先行的工作必要性。推廣先整體后細(xì)分：因?yàn)轫?xiàng)目的規(guī)模夠大，所以要充分考慮并挖掘大項(xiàng)目在市場(chǎng)前期上的心理影響?；?的思路應(yīng)該是先操作以項(xiàng)目為代表的整個(gè)光谷廣場(chǎng)的地域價(jià)值，然后細(xì)分到項(xiàng)目的價(jià)值。在整體項(xiàng)目的市

34、場(chǎng)認(rèn)知充分的情況下，推出第一期。分四部走，第一步，到 2005 年底，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面資源整合，完成項(xiàng)目的總體定位、完成總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)的引導(dǎo)并完成首期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)） 、與下游商家的談判、初步建立推廣管道、初步建立銷(xiāo)售體系；第二 步，從 2006 年到 2007 年初，完成項(xiàng)目的首期住宅銷(xiāo)售，并初步建立項(xiàng)目的品牌形象；第三步，從 2007 年起到 2008 年底，用兩年左右的時(shí)間，完成項(xiàng)目大部分的住宅銷(xiāo)售和一期住宅的開(kāi)發(fā)；第四步，2009 年，開(kāi)始全面的商業(yè)推廣運(yùn)作和銷(xiāo)售，至 2010 年完成商業(yè)的主體開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。最終將項(xiàng)目建設(shè)成為武昌城市副核心光谷廣場(chǎng)的主要功能承擔(dān)物業(yè)。承擔(dān)光谷廣場(chǎng)在商業(yè)和住宅

35、上不 斷發(fā)展的需求。首期戰(zhàn)略構(gòu)想到 2005 年底，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全面資源整合，完成項(xiàng)目的總體定位、完成總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)的引導(dǎo)并完成首期的 規(guī)劃與設(shè)計(jì)）、與下游商家的談判、初步建立推廣管道、初步建立銷(xiāo)售體系。第三部分：實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù) 光谷項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)引導(dǎo)本著降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值精神，結(jié)合項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和地塊特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì) 進(jìn)行市場(chǎng)化的引導(dǎo)。將包含以下幾個(gè)部分：商業(yè)體量的把握與論證、住宅體量的把握與分析、商業(yè)商務(wù)形 式的構(gòu)成引導(dǎo)、住宅產(chǎn)品形態(tài)的建議（景觀、戶(hù)型等） 、項(xiàng)目的交通關(guān)系論證。商業(yè)體量的把握和論證 作為城市新崛起的副中心，最明顯的特征就是商業(yè)及商務(wù)的表現(xiàn)。這也是作為

36、這個(gè)副中心里的主力物業(yè) 本項(xiàng)目的重要特征。通常作為一二級(jí)城市的一級(jí)商圈，例如廣州的北京路上下九路、天河，整個(gè)商圈的主力面積在150-200 萬(wàn)平方米左右，次一級(jí)商圈的主力表現(xiàn)面積為 50-100萬(wàn)平方米。深圳華強(qiáng)北的主力商業(yè)面積在 150 萬(wàn)平方米， 東門(mén)步行街一帶的主力面積在 200 萬(wàn)平方米左右。而作為城市副中心，一般的商業(yè)體量都在 50-100 萬(wàn)平方 米之間，具體規(guī)模因城市大小有差異。武漢的主力商圈為江漢路步行街為中心展開(kāi)的江灘商圈；世貿(mào)廣場(chǎng) 和武廣為中心的武廣商圈；武昌的徐東商圈（長(zhǎng)江二橋南展開(kāi)） ；和武昌的傳統(tǒng)商業(yè)中心洪山廣場(chǎng)展開(kāi)的洪 山商圈。這四個(gè)商圈中，除江灘商圈的主力商業(yè)表現(xiàn)

37、面積超過(guò) 200 萬(wàn)平方米以上之外，其他的三個(gè)商圈的 主力表現(xiàn)面積都在 120萬(wàn)平方米左右。這四個(gè)商圈的形成基本上都在 2000 年之前（徐東稍后），也就是在 武漢房地產(chǎn)發(fā)展高峰期之前形成，并在城市的新一輪擴(kuò)張中地位得以鞏固。光谷廣場(chǎng)，作為武昌城市向南 擴(kuò)張中的一個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，首先在交通上形成了城市副中心的雛形。隨著光谷千億產(chǎn)業(yè)區(qū)的強(qiáng)力崛起，光谷 廣場(chǎng)將在城市功能上承當(dāng)更為重要的城市副中心的角色。光谷廣場(chǎng)目前現(xiàn)有的商業(yè)主力面積表現(xiàn)為光谷書(shū)城和魯巷廣場(chǎng)，光谷書(shū)城的定位是以光產(chǎn)業(yè)為中心延展的 相關(guān)商業(yè)，包括會(huì)展、電器、資訊等。魯巷廣場(chǎng)則是是一個(gè)中低端目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)物中心定位。兩個(gè)物 業(yè)加起來(lái)的商業(yè)

38、面積和周邊一些小的商業(yè)形式，總共約 15 萬(wàn)平方米，其中光谷書(shū)城 10 萬(wàn)平方米，魯巷廣 場(chǎng) 3 萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，將來(lái)是武昌城市副中心之一的光谷廣場(chǎng)，在商業(yè)體量上和商業(yè)形式上，還有相當(dāng)大的空間。在 光谷 5 年之后成為千億產(chǎn)業(yè)城和現(xiàn)在光谷開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目形成居住氛圍之時(shí)，光谷廣場(chǎng)將真正成為武昌城 市的副核心。 未來(lái)（5 年之內(nèi)，按目前的光谷片區(qū)的發(fā)展速度） 光谷廣場(chǎng)的商業(yè)體量將在 50 萬(wàn)平方米以上。 考慮到光谷廣場(chǎng)周邊仍有地塊未開(kāi)發(fā)，這樣，本項(xiàng)目在商業(yè)體量上承受的上限，就在 30-35 萬(wàn)平方米左右。 當(dāng)然，如果規(guī)劃的更多商業(yè)面積，則意味著更長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)時(shí)間和更大的風(fēng)險(xiǎn)。再結(jié)合地塊的因素來(lái)分析

39、。本項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)，從商業(yè)的角度上說(shuō)也是一個(gè)缺陷，就是沿光谷廣場(chǎng)和珞瑜東路的部分較少而位于關(guān)山腹地的土地面積較多。將對(duì)前面假設(shè)的 30-35 萬(wàn)平方米的商業(yè)空間設(shè)置產(chǎn)生制 約。所以，必須在項(xiàng)目位于原關(guān)山路的部分做出一定的商業(yè)概念和建筑創(chuàng)意，才能彌補(bǔ)這一缺陷。這就提到了 步行街的概念。在武漢，目前真正稱(chēng)的上是步行街的，只有漢鎮(zhèn)街一條步行街道（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)因?yàn)殡x漢鎮(zhèn)街 步行街太近，且在建筑、規(guī)模、商業(yè)歷史傳統(tǒng)上不如前者，只能是做為江漢路步行街的補(bǔ)充而不能單獨(dú)稱(chēng) 為一條步行街）回觀全國(guó)的成名步行街，黃金長(zhǎng)度一般都在 1500米至 2500米之間。這正好是原關(guān)山路的 長(zhǎng)度。在步行街輻射的人口規(guī)模上，未來(lái)關(guān)

40、山區(qū)域約 70 萬(wàn)的城區(qū)人口，以及武昌方向的城市人口，足以支 撐這個(gè)規(guī)模的步行街。住宅體量的把握與分析在敏感期，等待購(gòu)買(mǎi)意愿累積到一定程度，市場(chǎng)回暖時(shí)候，再加大開(kāi)發(fā)體量，是整個(gè)項(xiàng)目前期住宅開(kāi)發(fā)的 重要引導(dǎo)。武漢的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了約 5 年的時(shí)間，真正發(fā)力是在 2002年開(kāi)始。武漢的購(gòu)買(mǎi)一手房產(chǎn)目前主要表現(xiàn)為 大批六七年代出生的人對(duì)家庭居所的要求。根據(jù)我國(guó)的人群年齡結(jié)構(gòu)，七八十年代出生的人群是人口高峰 的最后一批（ 80 年代后期國(guó)家開(kāi)始執(zhí)行更為嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策） 。而目前武漢這批人群擁有自住房產(chǎn)的 比例還不足 50%。并且隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多的郊區(qū)和外地人涌入武漢，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求遠(yuǎn)未到

41、達(dá) 頂峰。本項(xiàng)目所在的光谷區(qū)域，在這段時(shí)間內(nèi)，是武昌房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，眾多的大盤(pán)云集在此，快 速的發(fā)展已經(jīng)令更多的人表示對(duì)這個(gè)區(qū)域的認(rèn)可。每年近 100 萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，且仍然有放大的趨勢(shì)。 目前本項(xiàng)目所在的區(qū)域，基本上是有多少地，就可以建多少住宅。所以住宅的體量并沒(méi)有限制。但是受宏 觀調(diào)控在市場(chǎng)環(huán)境上表現(xiàn)出來(lái)的影響，住宅每年的開(kāi)發(fā)量，將受到限制。國(guó)八條和七部委的相關(guān)政策出臺(tái)后，市場(chǎng)明顯進(jìn)入了停滯期，觀望的氣氛相當(dāng)濃厚。在前不久光谷書(shū)城舉 行的光谷房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)上，各家地產(chǎn)攤位前冷冷清清，門(mén)可羅雀。所以，本項(xiàng)目在今明兩年啟動(dòng)第一期住 宅的推廣，體量要盡量小，以適應(yīng)市場(chǎng)的短暫休克。等待購(gòu)買(mǎi)意

42、愿累積到一定程度，市場(chǎng)回暖時(shí)候，再加 大開(kāi)發(fā)體量。這樣的想法，將降低項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，也是指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目前期住宅開(kāi)發(fā)的重要引導(dǎo)。以緊湊實(shí)用的三房為主力戶(hù)型，來(lái)滿(mǎn)足光谷區(qū)域在快速城市化的過(guò)程中日益上漲的購(gòu)房成本；并適應(yīng)本區(qū) 域以中青年為主、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的消費(fèi)群體；迎合光谷區(qū)域房?jī)r(jià)即將突破 3000 元這一瓶頸，填補(bǔ)市場(chǎng)在這 戶(hù)型檔次的空白；以實(shí)惠的現(xiàn)代家居經(jīng)濟(jì)理念引領(lǐng)光谷下一階段的購(gòu)房消費(fèi)浪潮。結(jié)合國(guó)八條和七部委出臺(tái)的政策，以及武漢當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的新政策，將項(xiàng)目的首期大部分住宅面積控制在 140 平方米是明智的，且容易啟動(dòng)市場(chǎng)。社區(qū)住宅由少數(shù)多層、大部分的小高層和少量的高層組成，少部分的經(jīng)濟(jì)兩房、大量

43、的緊湊實(shí)用三房、少 部分的四房、少量的四房以上的大面積和復(fù)式樓將是戶(hù)型規(guī)劃的方向。在點(diǎn)式樓和板式樓的考慮中，永遠(yuǎn)是每個(gè)開(kāi)發(fā)商心中永遠(yuǎn)的煩惱。點(diǎn)樓特別是小高層和高層的點(diǎn)樓，容易 增加容積率，但也犧牲掉了評(píng)價(jià)戶(hù)型好壞的主要因素采光和通風(fēng)。但隨著近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的迅速發(fā) 展，除了主要的點(diǎn)板之爭(zhēng)外，一些新的產(chǎn)品形態(tài)也開(kāi)始涌現(xiàn)出來(lái)。單體建筑中的點(diǎn)板結(jié)合正成為時(shí)下市場(chǎng) 上的新亮點(diǎn)，因?yàn)榭梢钥紤]大小戶(hù)型的結(jié)合，并能相當(dāng)?shù)乩萌莘e率，所以這一形式開(kāi)始受到追捧。在上 海和深圳等地，甚至出現(xiàn)單體建筑的全復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅，但目前全復(fù)式結(jié)構(gòu)還基本上停留在小戶(hù)型的住宅形 式上。建議本項(xiàng)目的首期住宅形式為：點(diǎn)板結(jié)合（一梯三戶(hù)

44、或者兩梯六戶(hù)） ，小戶(hù)型則可考慮全復(fù)式小戶(hù)型（面積 約為 40-70 平方米。首期小戶(hù)型可以考慮在沿街部分設(shè)置，在推向市場(chǎng)后再根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)增加在內(nèi)街和 地塊東頭沿關(guān)山路部分設(shè)置。類(lèi)型心戶(hù)型卩面積肝單項(xiàng)百分比心綜合百分比屮二房衛(wèi)70?0口15%*25好二房半心100 1 O30%三房心11013240%四房門(mén)130160p曲四廢以/及復(fù)式樓心1 50以上心5知小高辰d二房半心90 11335知60戀三房衛(wèi)11013055%四房心13。152陸高辰4單身公寓心4060*330%p1斑951 40%，三房門(mén)1 15135卩30%商業(yè)商務(wù)形式的構(gòu)成引導(dǎo) 前面提到，本項(xiàng)目 5 年之內(nèi)的最大的可操作商業(yè)

45、量在 30-35 萬(wàn)平方米，那么這樣的的商業(yè)量下，可能的商 業(yè)形態(tài)將包含：大型百貨、大型倉(cāng)儲(chǔ)超市、酒店、寫(xiě)字樓、主題商場(chǎng)（家居、數(shù)碼、電器） 、美食、娛樂(lè)、 休閑、其他自由獨(dú)立商業(yè)等。商業(yè)的建筑形態(tài)，可能包含：街區(qū)獨(dú)立店面形式，中空百貨形式，平層倉(cāng)儲(chǔ) 超市形式，小獨(dú)棟主力店形式，主題商場(chǎng)形式，酒店形式和寫(xiě)字樓形式。特別提到主題街區(qū)下的小獨(dú)棟主力店形式是最近剛剛在各大城市興起的商業(yè)形式，例如上海的新天地，八 號(hào)橋，北京的工廠大院、蘋(píng)果社區(qū)，甚至福州的水調(diào)歌頭，都屬于這種商業(yè)形式。因其能夠提供相對(duì)獨(dú)立 的商業(yè)空間、后期修改的潛力大，且能夠在建筑風(fēng)格上形成多樣性和經(jīng)營(yíng)主題上的整體性，非常受到追求 品

46、牌概念差異化越來(lái)越明顯的現(xiàn)代個(gè)性商業(yè)形式的追捧。許多非傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域商業(yè)投資者（社會(huì)名流， 文化名流等）投資者在置辦房產(chǎn)業(yè)的，也逐漸把目光瞄向此類(lèi)商業(yè)形式。根據(jù)對(duì)以上幾個(gè)城市的調(diào)查，此 類(lèi)商業(yè)形式的商業(yè)面積一般在 300-500 平方米之間，在總價(jià)上適合中等投資者的投資能力。而且此類(lèi)商業(yè) 形式能很好的利用二層商業(yè)價(jià)值和商業(yè)進(jìn)深。其中，投資收益最快，市場(chǎng)接受程度最高且操作手法最簡(jiǎn)單的形式為街區(qū)獨(dú)立店面形式和小獨(dú)棟主力店形 式。投資周期最長(zhǎng)，投資成本最高但較容易去化商業(yè)面積且?guī)?lái)商業(yè)人流的為平層倉(cāng)儲(chǔ)超市形式和中空百 貨形式（其中的平層倉(cāng)儲(chǔ)超市商業(yè)形式帶來(lái)的人流量雖然很大，但屬于低利潤(rùn)、低素質(zhì)人流，

47、對(duì)周邊的其 他商業(yè)形式帶動(dòng)不大且有一定程度的損害，并且此種商業(yè)模式對(duì)停車(chē)空間的要求非常苛刻。一個(gè)很形象的 比喻：我們不可能要求一個(gè)提著一籃子菜和一打衛(wèi)生紙的老太太去光顧路易威燈，抱著一堆文具的學(xué)生去 買(mǎi) PLAZA 的牛崽褲或者要求一個(gè)在超市里買(mǎi)了一箱促銷(xiāo)啤酒的打工崽去旁邊的酒吧消費(fèi)芝華士和皇家禮 炮。同樣，開(kāi)著私家車(chē)的人群也不愿意它就餐的餐廳外面是一群打著赤膊的搬運(yùn)工人坐在臺(tái)階餐廳的臺(tái)階 上。而且，平層大型倉(cāng)儲(chǔ)超市對(duì)底層層高的夸張要求，也造成相關(guān)建筑的二樓三樓商業(yè)價(jià)值喪失。例如麥 德龍對(duì)底層空間德高度要求是 5米 9，沃爾瑪?shù)馁?gòu)物中心也在 5米左右）。經(jīng)營(yíng)手段最復(fù)雜但最易提高項(xiàng)目 檔次的為酒

48、店形式。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大且不易變通的為寫(xiě)字樓形式。酒店形式和寫(xiě)字樓形式對(duì)建筑形式的要求很高， 五星級(jí)酒店一般要求是地標(biāo)建筑， 5A 寫(xiě)字樓對(duì)建筑的要求 也是如此，且追求單體建筑的高度。反之，超高層建筑對(duì)辦公形式的吸引力也非常強(qiáng)。雖然在武昌，沒(méi)有 象樣的超高層寫(xiě)字樓出現(xiàn)，但因?yàn)槌邔咏ㄖ慕ò苍靸r(jià)不菲、政府在城市規(guī)劃上的限制而少人涉足。在 中國(guó)，超高層建筑對(duì)城市的心理影響之大，往往能夠帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的各種商業(yè)及商務(wù)檔次，甚至能直接提 升片區(qū)的地段價(jià)值、提升整個(gè)城市的價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目形象的提升，更是勿需置疑的。超高層建筑等于現(xiàn)代化 市中心，現(xiàn)代化市中心就是超高層建筑的意識(shí)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的中國(guó)各城市，還暫時(shí)不

49、會(huì)被改變。大型百貨主要建筑形式就是中空庭院。因?yàn)樵诓晒?、人流、?dòng)線(xiàn)等歷史傳統(tǒng)上的特殊原因，中空庭院式樣 的建筑一直是百貨的主流建筑形態(tài)。這樣的建筑形態(tài)一般為單體，如果為裙樓，則對(duì)關(guān)聯(lián)建筑的結(jié)構(gòu)和功 能布置產(chǎn)生影響。且后期改動(dòng)的空間小，如果沒(méi)有長(zhǎng)期的百貨業(yè)合作伙伴，百貨形式的商業(yè)無(wú)論是銷(xiāo)售還 是出租都是非常困難的。許多開(kāi)發(fā)商便是因此不得不轉(zhuǎn)行做起了百貨業(yè)，甚至有精于此道的，例如深圳銅 鑼灣。但百貨形式的商業(yè)，對(duì)周邊其他形式得商業(yè)帶動(dòng)最為明顯的。百貨帶來(lái)的高素質(zhì)消費(fèi)人群，可以推 動(dòng)娛樂(lè)、休閑、美食、國(guó)際連鎖快餐、各專(zhuān)賣(mài)店等商業(yè)形式的發(fā)展，對(duì)商圈整體商業(yè)價(jià)值的提高非常有利各種商業(yè)形式之間的關(guān)系如下圖

50、所示： （附圖表）按投資收益速度排列:投資收益快平層倉(cāng)儲(chǔ)超市形式主題商場(chǎng)形式酒店形式和寫(xiě)字樓形式中空百貨形式小獨(dú)棟主力店形式街區(qū)獨(dú)立店面形式投資收益慢按去化面積和帶動(dòng)人氣排列:街區(qū)獨(dú)立店面形式小獨(dú)棟主力店形式酒店形式和寫(xiě)字樓形式去化面積多 帶動(dòng)人氣大平層倉(cāng)儲(chǔ)超市形式中空百貨形式去化面積少 帶動(dòng)人氣小按提高項(xiàng)目檔次、提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值影響排列:街區(qū)獨(dú)立店面形式主題商場(chǎng)形式平層倉(cāng)儲(chǔ)超市形式小獨(dú)棟主力店形式酒店形式和寫(xiě)字樓形式中空百貨形式提高項(xiàng)目形象多提高項(xiàng)目形象少街區(qū)獨(dú)立店面形式小獨(dú)棟主力店形式酒店形式和寫(xiě)字樓形式平層倉(cāng)儲(chǔ)超市形式中空百貨形式按風(fēng)險(xiǎn)排列:風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)低按各種關(guān)系之間對(duì)開(kāi)發(fā)商重要的程度排

51、列：投資收益速度對(duì)開(kāi)發(fā)商最重要，然后才是帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值（即中 長(zhǎng)期的利潤(rùn)），投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則是獨(dú)立的先決條件。通過(guò)以上的圖表，建議本項(xiàng)目的商業(yè)面積關(guān)系為：街區(qū)獨(dú)立店面第一，小獨(dú)棟主力店第二，中空百貨第三， 主題商場(chǎng)第四，酒店和寫(xiě)字樓第五。平層倉(cāng)儲(chǔ)應(yīng)該盡量最少。在具體的面積分布上，街區(qū)獨(dú)立店面+小獨(dú)棟主力店，主要分布在約 2400 米長(zhǎng)的步行街和北部沿珞瑜路約 800 米長(zhǎng)度以及商量的社區(qū)低層商， 這部分的 面積為：2400X2X20=96, 000 平方米；800X20 等于 16, 000 平方米；96, 000+16, 000=112, 000 平方米, 這是指只分布一層的面積，如果

52、按極限分布 2 層來(lái)算，這一形式的商業(yè)面積大約是 224， 000 平方米。中空百貨的面積一般在 3 4 萬(wàn)平方米之間；主題商場(chǎng)的面積在 15, 00025, 000 平方米之間；兩部分相 加為 45, 00065, 000 平方米。寫(xiě)字樓按極限分布 30 層每層 15002000平方米,小計(jì)約 45, 00060, 000平方米。星級(jí)酒店安極限分布 20層每層 30間客房每間客房平均 30平方米+公用面積約 2萬(wàn)平方米。大型倉(cāng)儲(chǔ)超市的面積一般在 23 萬(wàn)平方米之間其他娛樂(lè)、休閑面積在 500010000 平方米之間 項(xiàng)目的可能銷(xiāo)售總的商業(yè)、商務(wù)面積為 360，000平方米極限分布面積 400，000 平方米。本項(xiàng)目因?yàn)榈貕K的限制，在大型倉(cāng)儲(chǔ)超市和中空形式的百貨之間只能二選其一。大型倉(cāng)儲(chǔ)超市租金低，租 期長(zhǎng)，且對(duì)建筑的空間和停車(chē)位的要求高。所帶來(lái)的人流也多為低素質(zhì)人流，建議選用百貨形式。百貨形 式的商業(yè)雖然屬于長(zhǎng)期型的投資收益，且在建筑形態(tài)上不好變通，但其對(duì)項(xiàng)