房地產(chǎn)公司跟設(shè)計(jì)院合作全流程

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)公司跟設(shè)計(jì)院合作全流程，看完就知道該怎么做了精6-10 20:36查看873回復(fù)2部落用戶大酋長第一步驟初步調(diào)查階段（ 時(shí)間：雙方協(xié)商）成立專項(xiàng)設(shè)計(jì)組，踏堪現(xiàn)場，與業(yè)主進(jìn)行工作會(huì)議，討論 項(xiàng)目分期 建筑物構(gòu)件間界限 視野 建筑場地入口 道路及路面 建筑場地環(huán)境第二步驟概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（時(shí)間：雙方協(xié)商）專項(xiàng)設(shè)計(jì)組依據(jù)業(yè)主設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)容進(jìn)行工作，階段成果除業(yè)主要求外尚包括： -總平面規(guī)劃構(gòu)思圖 -分期規(guī)劃 -基地規(guī)劃/底層規(guī)劃 -總圖/首層平面圖 -基地及建筑物基本數(shù)據(jù) -建筑物剖面圖 -總平面交通組織分析構(gòu)思圖 總平面景觀分析構(gòu)思圖 城市輪廓分析構(gòu)思圖 各組團(tuán)的建

2、筑概念設(shè)計(jì) 各單體平面構(gòu)思圖 工作模型（自制） -各建筑組團(tuán)面積分配表 -可供選擇的總體規(guī)劃草圖第三步驟方案設(shè)計(jì)階段（時(shí)間：雙方協(xié)商）專項(xiàng)設(shè)計(jì)組與業(yè)主討論方案設(shè)計(jì)。階段成果包括： 總平面規(guī)劃圖 總平面交通組織分析圖 -總平面景觀分析圖 城市輪廓分析圖 -各建筑組團(tuán)單體平面圖 -地下室車庫平面圖 透視草圖 工作模型根據(jù)上述設(shè)計(jì)圖，設(shè)計(jì)院將與業(yè)主進(jìn)行充分討論，在得到業(yè)主對方案的書面意見和書面批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將準(zhǔn)備進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，提供政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，我們建議在此階段對方案設(shè)計(jì)進(jìn)行充分的討論，使方案構(gòu)思與深度達(dá)到業(yè)主的要求。第四步驟方案報(bào)建文本的制作階段（時(shí)間：雙方協(xié)商）設(shè)計(jì)組通過對方案的修改以落實(shí)

3、業(yè)主的要求，完成方案的最后文本。階段成果包括： 方案設(shè)計(jì)說明書 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總平面圖 總平面交通組織分析圖 總平面消防分析圖 總平面環(huán)境分析圖 地下車庫平面圖 一層平面圖 二層平面圖 建筑組團(tuán)主要立面圖 建筑組團(tuán)主要剖面圖 整個(gè)小區(qū)建筑鳥瞰圖（彩色、一張、A1號） 建筑透視圖（彩色、二張、A1號） 關(guān)鍵設(shè)計(jì)區(qū)域放大立面圖 區(qū)域細(xì)部分析圖方案文本得到當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門批準(zhǔn)，并收到政府各職能部門對該項(xiàng)目的審查意見書后，開始初步設(shè)計(jì)階段的啟動(dòng)工作第五步驟初步設(shè)計(jì)階段（時(shí)間：雙方協(xié)商）在本階段前，業(yè)主需提供以下資料：市規(guī)劃局關(guān)于建筑方案審查意見書。市消防局關(guān)于建筑方案審查意見書。市人防辦關(guān)于建筑方案人防設(shè)

4、施的意見征詢單。市環(huán)保局關(guān)于建筑方案審查意見書。本場地水、電、路現(xiàn)狀圖。業(yè)主對方案修改的進(jìn)一步意見。本階段分三個(gè)步驟進(jìn)行。1.內(nèi)部啟動(dòng)與對外交流階段進(jìn)一步確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)組人員，落實(shí)初步設(shè)計(jì)進(jìn)度表。進(jìn)行內(nèi)部修改討論會(huì)，形成一個(gè)修改意見書，與業(yè)主進(jìn)行以下的溝通：1)結(jié)合政府職能部門的審批意見，聽取業(yè)主的修改意見，了解業(yè)主對該項(xiàng)目深一步的開發(fā)構(gòu)想。2)聽取中介策劃公司的修改意見。3)經(jīng)過上述兩個(gè)會(huì)議后，請業(yè)主提供明確的修改意見書。2.深化設(shè)計(jì)階段根據(jù)書面修改意見書和人防征詢單，進(jìn)行深化設(shè)計(jì)工作。此階段要完成以下設(shè)計(jì)工作中的控制要點(diǎn)和輔助工作。1)進(jìn)行住宅平面深化設(shè)計(jì)討論，與業(yè)主將進(jìn)行房間家具布置；廚房

5、、衛(wèi)生間平面設(shè)置；陽臺的形式；空調(diào)位置和電氣照明電路設(shè)計(jì)等討論會(huì)，形成書面設(shè)計(jì)依據(jù)。2)進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型的討論會(huì)：結(jié)構(gòu)專業(yè)根據(jù)方案特點(diǎn)，進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)方案比較，確定計(jì)算原則，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)比較后，最終提供結(jié)構(gòu)選型報(bào)告，交于業(yè)主討論。3)地基處理方法及基礎(chǔ)形成選型討論會(huì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員提出地基處理方法及基礎(chǔ)選型方案后，公司組成結(jié)構(gòu)專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行討論，討論結(jié)果交于業(yè)主，經(jīng)業(yè)主出面，組成業(yè)主、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察部門和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面的專家共同開會(huì)，確定本工程的地基處理方案及基礎(chǔ)形成，形成會(huì)議紀(jì)要，為工程提前開工打好基礎(chǔ)工作。4)對新技術(shù)、新材料的使用作出書面可行性報(bào)告。5)進(jìn)行給排水專業(yè)設(shè)計(jì)方案的討論會(huì)：確

6、定水費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法，確定室外給水設(shè)計(jì)、室外排水設(shè)計(jì)、室內(nèi)給水、排水設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)系統(tǒng)的討論會(huì)，形成設(shè)計(jì)依據(jù)。6)進(jìn)行電氣專業(yè)的設(shè)計(jì)討論會(huì)：確定電費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法，進(jìn)行供電設(shè)計(jì)、電力設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)和電話、電視、防盜對講、閉路監(jiān)控、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警事故、廣播、網(wǎng)絡(luò)和自動(dòng)抄表等系統(tǒng)設(shè)計(jì)工作的討論會(huì)，形成設(shè)計(jì)依據(jù)。此階段業(yè)主需要積極參與，從各專業(yè)角度出發(fā)提出書面修改和確認(rèn)工作，將一些設(shè)計(jì)不合理的地方進(jìn)行反復(fù)調(diào)整，最終形成定案，為下步工作的開展做好工作。3.完成初步設(shè)計(jì)，提交設(shè)計(jì)成果階段根據(jù)第二步驟形成的各種設(shè)計(jì)依據(jù)，進(jìn)行內(nèi)部設(shè)計(jì)工作。最終完成符合國家制圖深度要求的初步設(shè)計(jì)說明書及圖紙。在初步設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)院要完成結(jié)構(gòu)

7、、給排水、電氣、空調(diào)、消防、人防專業(yè)初步設(shè)計(jì)。3.1 在本階段前，業(yè)主需提供以下資料：市規(guī)劃局關(guān)于建筑方案審查意見書。市消防局關(guān)于建筑方案審查意見書。市人防辦關(guān)于建筑方案人防設(shè)施的意見征詢單。市環(huán)保局關(guān)于建筑方案審查意見書。本場地地質(zhì)勘察報(bào)告，包括場地地震安全性評價(jià)，設(shè)計(jì)地震動(dòng)參數(shù)確定，人工地震波合成等。本場地水、電、路現(xiàn)狀圖。業(yè)主對方案修改的進(jìn)一步意見。3.2 在本階段，設(shè)計(jì)公司所要做的工作：完成結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、弱電、暖通、建筑、經(jīng)濟(jì)、消防、人防等專業(yè)的初步設(shè)計(jì)文件。報(bào)建文件的匯總與裝訂。協(xié)助業(yè)主完成初步設(shè)計(jì)報(bào)批。第六步驟施工圖階段（時(shí)間：雙方商定）1.在本階段前，業(yè)主需提供以下資料：市

8、規(guī)劃局關(guān)于初步設(shè)計(jì)審查意見書。市消防局關(guān)于初步設(shè)計(jì)審查意見書。市人防辦關(guān)于初步設(shè)計(jì)審查意見書。市環(huán)保局關(guān)于初步設(shè)計(jì)審查意見書。（上述業(yè)主提供的資料以政府批準(zhǔn)為準(zhǔn)。）2.在本階段，設(shè)計(jì)院要完成全部設(shè)計(jì)內(nèi)容的施工圖設(shè)計(jì)：1)建筑體現(xiàn)原建筑方案的設(shè)計(jì)理念?？傮w布局合理，交通組織流暢，建筑平面布置更加合理，室內(nèi)空間尺度符合功能及心理要求規(guī)劃、交通、消防、人防、通訊、法規(guī)要求。符合施工圖設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定。結(jié)合國際上的先進(jìn)構(gòu)造方法及當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)及有關(guān)部門要求，研究主要節(jié)點(diǎn)構(gòu)造是否可行，材料選擇是否適宜，施工的可實(shí)施性及造價(jià)控制。滿足各專業(yè)提出的各項(xiàng)要求。2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)符合規(guī)定及建筑機(jī)電專業(yè)要求，確保結(jié)

9、構(gòu)安全，提供不少于兩個(gè)結(jié)構(gòu)方案，邀請業(yè)主參加方案討論會(huì)，確定方案。盡量做到結(jié)構(gòu)優(yōu)化，構(gòu)造合理，節(jié)省投資。3)給排水滿足規(guī)劃、消防及人防部門的要求。滿足市政管網(wǎng)的給水、排水、雨水接口情況及水壓情況。給水、排水、雨水、空調(diào)凝結(jié)及消防各系統(tǒng)合理。符合規(guī)范、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。合理運(yùn)用新技術(shù)、新材料，設(shè)備選型適用、經(jīng)濟(jì)。4)電氣高低壓變配電系統(tǒng)及干線系統(tǒng)、主要設(shè)備選型合理。變壓器，發(fā)電機(jī)容量的選擇合理。應(yīng)急電源選型合理。高低壓變配電室及電氣豎井設(shè)置合理。高低壓配電系統(tǒng)的接地方式安全可靠。低壓配電系統(tǒng)電擊措施完善。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)置符合規(guī)范。5)空調(diào)滿足建筑室內(nèi)使用要求；符合規(guī)范法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，理解表達(dá)全面，各系

10、統(tǒng)的布置設(shè)計(jì)合理。各系統(tǒng)所選用的材料、設(shè)備和安裝經(jīng)濟(jì)簡便，施工切實(shí)可行。各系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房合理經(jīng)濟(jì)，各種機(jī)房內(nèi)設(shè)備布置及流程合理，管線配合無沖突。防排煙系統(tǒng)中各種閥門的設(shè)置、控制滿足消防要求。對設(shè)計(jì)中的相關(guān)進(jìn)風(fēng)、排風(fēng)、排煙、防煙、空調(diào)、風(fēng)系統(tǒng)及水系統(tǒng)的合理性和可行性進(jìn)行優(yōu)化。若設(shè)計(jì)中采用新技術(shù)、新設(shè)備，對設(shè)備選型的可靠性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行驗(yàn)證。6)人防滿足人防征詢單要求及規(guī)范要求。滿足平戰(zhàn)結(jié)合要求。滿足建筑造型及空間視覺要求（地面各類出口）。施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)院除完成單體設(shè)計(jì)之外，尚負(fù)責(zé)完成用地紅線范圍內(nèi)的總圖設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)，但不包括各樓宇的室內(nèi)二次裝修設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、幕墻等專業(yè)公司設(shè)

11、計(jì)。四、工程設(shè)計(jì)工作的控制要點(diǎn)及工作成果1、初步設(shè)計(jì)階段在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、消防局、人防辦和環(huán)保局對方案審查通過的前提下，業(yè)主對方案審查批準(zhǔn)的條件下，設(shè)計(jì)院在初步設(shè)計(jì)階段完成以下設(shè)計(jì)工作中的控制要點(diǎn)和工作成果：1）結(jié)構(gòu)專業(yè)結(jié)構(gòu)選型：結(jié)構(gòu)專業(yè)根據(jù)方案特點(diǎn)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)方案比較，確定計(jì)算原則，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，并召集業(yè)主、設(shè)計(jì)人員和專家共同開會(huì)協(xié)商，確定結(jié)構(gòu)選型，最終提供結(jié)構(gòu)選型報(bào)告。地基處理方法及基礎(chǔ)形式選型：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員提出地基處理方法及基礎(chǔ)選型方案后，設(shè)計(jì)公司組織結(jié)構(gòu)專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行討論，討論結(jié)果交于業(yè)主，經(jīng)業(yè)主出面，組成業(yè)主、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探部門和有關(guān)地基處理及基礎(chǔ)形式方面的專家共同開會(huì)，確定本工程的地

12、基處理方案及基礎(chǔ)形式，形成會(huì)議紀(jì)要。對新技術(shù)、新材料的使用作出書面可行性報(bào)告。最終完成滿足國家規(guī)范要求的結(jié)構(gòu)專業(yè)初步設(shè)計(jì)的文字說明工作和繪圖工作，計(jì)算書經(jīng)校審后保存歸檔。2）給排水專業(yè)室外給水設(shè)計(jì)確定供水干管的位置、方向和管徑，確定用水量，確定給水系統(tǒng)（生活和消防系統(tǒng)）的劃分及分區(qū)分壓供水方案，確定冷卻循環(huán)水系統(tǒng)的方案。用水量計(jì)算應(yīng)包括園林綠化的用水量。室外排水設(shè)計(jì)：確定污水和雨水的排放系統(tǒng)。室內(nèi)給水排水設(shè)計(jì)a)給水確定給水系統(tǒng)分區(qū)供水的方案，計(jì)算水箱和水池的容量，水箱高度，確定管道的材料，進(jìn)行設(shè)備選型。對消火栓、自動(dòng)噴淋和水幕等系統(tǒng)，確定其設(shè)計(jì)原則，依據(jù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，確定系統(tǒng)組成內(nèi)容和控制方式，

13、進(jìn)行主要設(shè)備的選型。協(xié)助專業(yè)公司進(jìn)行氣體滅火系統(tǒng)的設(shè)計(jì)工作。b)熱水確定熱水的供應(yīng)方式，確定用水量、水溫、小時(shí)變化系數(shù)、用水時(shí)間、最大（?。r(shí)用水量和耗熱量進(jìn)行設(shè)備、管材的選型。c)排水確定屋面雨水的排水系統(tǒng)，確認(rèn)計(jì)算采用的降雨強(qiáng)度和重視期，進(jìn)行雨水管材的選型。通過以上工作，給排水專業(yè)提交計(jì)算書歸檔，提交符合國家制圖深度要求的初步設(shè)計(jì)說明和圖紙。3）電氣專業(yè)供電設(shè)計(jì)確定用電負(fù)荷的等級、供電回路及設(shè)備用電、電源的容量和型號，進(jìn)行變配電站的數(shù)量和容量的計(jì)算，確定其位置及布置方式。與給排水、暖通專業(yè)協(xié)商，確認(rèn)各專業(yè)主要設(shè)備運(yùn)行信號及操作電源裝置，滿足設(shè)備控制方式，滿足防火設(shè)計(jì)。確定防雷與接地的設(shè)計(jì)方

14、案。電力設(shè)計(jì)確定導(dǎo)線、電纜的材質(zhì)和型號，選擇其敷設(shè)方式。確定配電箱等配電設(shè)備的安裝方式。提供特殊照明負(fù)荷的用電量。照明設(shè)計(jì)確定照明電源、電壓、容量、照度標(biāo)準(zhǔn)及配電系統(tǒng)形式；進(jìn)行光源及燈具的選擇，確認(rèn)裝飾燈具，應(yīng)急照明障礙燈及特種照明的裝設(shè)及其控制方式。其余系統(tǒng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行電話、電視、防盜對講、閉路監(jiān)控、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警事故廣播和三表自動(dòng)抄表等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)工作。通過以上工作，電氣專業(yè)最終提交計(jì)算書歸檔，提供符合國家制圖深度標(biāo)準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)說明書及圖紙。4）暖通專業(yè)通風(fēng)、空調(diào)、制冷a) 根據(jù)國家規(guī)范，確定房間冬、夏季溫度、相對濕度、空氣潔凈度、新風(fēng)量、噪聲標(biāo)準(zhǔn)及通風(fēng)換氣量等。b) 通過計(jì)算確定空調(diào)冷、熱負(fù)荷

15、量。c) 確定通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)的形式及區(qū)域劃分，空氣處理或凈化方式，氣流組織及控制方法。d) 確定空調(diào)系統(tǒng)冷源及冷煤；冷凍水、冷卻水參數(shù)、系統(tǒng)形式和控制方法。選用風(fēng)管和管道的材料及保溫材料。e) 對空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)方案的合理性做專題論證會(huì)。防煙、排煙確定防煙及排煙的各個(gè)系統(tǒng)。對防煙樓梯及其前室、消防電梯前室或合用前室、走道和中庭進(jìn)行合理的防煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)，提出最經(jīng)濟(jì)的方案。根據(jù)建筑材料，根據(jù)防火分區(qū)合理地安排地下室的排煙系統(tǒng)，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)各類風(fēng)口、閥門啟閉的控制程序及防煙、排煙系統(tǒng)與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)的聯(lián)系。提供電氣專業(yè)消防控制所需的資料。經(jīng)過以上工作，暖通專業(yè)最終提交一份計(jì)算書歸檔，提供一份符合國家制圖深度要求

16、的初步設(shè)計(jì)說明書及圖紙。人防設(shè)計(jì)根據(jù)建筑材料和人防辦人防征詢單，設(shè)計(jì)院建筑專業(yè)做人防初步設(shè)計(jì)工作，組織其他專業(yè)完成各自的人防初步設(shè)計(jì)工作，并負(fù)責(zé)人防與非人防工程之間的協(xié)調(diào)工作，最終完成符合國家制圖深度要求的初步設(shè)計(jì)說明書及圖紙。2、施工圖階段初步設(shè)計(jì)與施工圖銜接階段根據(jù)當(dāng)?shù)馗饔嘘P(guān)政府職能部門對初步設(shè)計(jì)的審查意見書，對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行有關(guān)法規(guī)方面的調(diào)整，在征得業(yè)主同意的情況下，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。此階段要繼續(xù)貫徹設(shè)計(jì)意圖，各專業(yè)進(jìn)行深化、落實(shí)的設(shè)計(jì)工作。輔助專項(xiàng)設(shè)計(jì)階段在施工圖設(shè)計(jì)階段中，設(shè)計(jì)院應(yīng)分批、分階段與業(yè)主及相關(guān)專業(yè)咨詢公司展開交流與溝通。日常施工圖實(shí)施階段a)完成施工圖階段的人防與非人防工程的

17、協(xié)調(diào)工作，完善施工圖階段各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)工作。b)落實(shí)建筑物定性，進(jìn)行人防、消防專題設(shè)計(jì)。c)建立完整的施工圖操作管理體系。建立定期與非定期例會(huì)相結(jié)合的方法，及時(shí)解決施工圖設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題。對外聯(lián)系與溝通對外聯(lián)系一律采用書面文字加簽名的形式。最終施工圖設(shè)計(jì)成果建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、消防、電氣和人防等施工圖。工程進(jìn)展配合工作為滿足工程提前開工的要求，在初步設(shè)計(jì)將業(yè)主提供基坑支護(hù)輔助工作。在初步設(shè)計(jì)完成報(bào)批后，以初步設(shè)計(jì)的樁基圖紙?zhí)峁I(yè)主，做基礎(chǔ)提前開工報(bào)建手續(xù)。五、質(zhì)量計(jì)劃（見下表）（一）初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)總策劃（二）設(shè)計(jì)評審流程圖（三）設(shè)計(jì)驗(yàn)證流程圖（四）現(xiàn)場服務(wù)流程圖五、設(shè)計(jì)周期工作成果：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、單體方案至方案深化設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及后期施工配合工作（包括：方案報(bào)建文本