2011滁州紅星美凱龍國(guó)際家居生活廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 滁州紅星美凱龍國(guó)際家居生活廣場(chǎng)（滁州世紀(jì)明皇置業(yè)有限公司）項(xiàng)目建議書二一一年三月五日專心-專注-專業(yè)目 錄前言第一章 .紅星美凱龍簡(jiǎn)介第二章 .建議項(xiàng)目概況第三章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度第四章 .項(xiàng)目建設(shè)意義第五章 .結(jié)論前 言2010年6月至11月，上海紅星美凱龍國(guó)際家居連鎖集團(tuán)二期發(fā)展部、世銀聯(lián)控股有限公司（上海際宙國(guó)際貿(mào)易有限公司）因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，赴滁州考察，并與瑯琊區(qū)蘇勇副區(qū)長(zhǎng)和招商局朱全文副局長(zhǎng)及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了友好的洽談，就滁州市瑯琊新區(qū)建設(shè)“紅星美凱龍國(guó)際家居生活廣場(chǎng)” 項(xiàng)目的可能性及可行性進(jìn)行了認(rèn)真的研究與探討，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)目在滁州市瑯琊新區(qū)興建落地，對(duì)滁州的

2、城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極地推進(jìn)作用，對(duì)滁州作為皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)具有重要的意義，同時(shí)與紅星美凱龍的戰(zhàn)略目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展又是吻合的，故特?cái)M定本項(xiàng)目建議書。 第一章 紅星美凱龍簡(jiǎn)介1. 中國(guó)家居業(yè)第一品牌-紅星美凱龍簡(jiǎn)介紅星美凱龍自1986年創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，以提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任，至今已在北京、上海、天津、深圳等70余座城市開辦了近百家商場(chǎng)，市場(chǎng)總規(guī)模超過700萬平方米，2010年銷售總額突破400億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌。  創(chuàng)業(yè)25年來，紅星美凱龍始終積極實(shí)施“品牌市場(chǎng)全國(guó)連鎖化經(jīng)營(yíng)、全球化名牌捆綁品牌經(jīng)營(yíng)”的策略，在全國(guó)領(lǐng)先推出“市場(chǎng)

3、化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”的模式，得到了吳敬璉、魏杰等權(quán)威專家的高度肯定，被譽(yù)為“紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)模式”，并在中國(guó)家居業(yè)首創(chuàng)了“所有售出商品由紅星美凱龍負(fù)全責(zé)”的誠(chéng)信創(chuàng)舉，為中國(guó)家具建材市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮作出了創(chuàng)造性的貢獻(xiàn)。  紅星美凱龍連續(xù)6年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)前50位，紅星美凱龍創(chuàng)建的品牌連鎖商場(chǎng)，不只是一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)流通物業(yè)；紅星美凱龍商場(chǎng)銷售的家居商品，也不單是一件件普通意義上的商品，我們更多傳播的是一種“家的文化”、“家的藝術(shù)”，引領(lǐng)社會(huì)大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式。第二章 建議項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱：滁州世紀(jì)明皇置業(yè)有限公司 企業(yè)類型：內(nèi)資有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范

4、圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理、建筑材料、家具家飾、家用電器、五金百貨銷售。 1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 項(xiàng)目名稱商業(yè)：滁州紅星美凱龍國(guó)際家居生活廣場(chǎng)住宅：世紀(jì)星苑、明皇華府1.2.2 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目地塊：金山路淮河路一線約140.7畝1.2.3 建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目分A、B兩區(qū)實(shí)施。A區(qū)占地71.8畝，總建筑面積約25.51萬平方米，地上主體為五層，總高度為24米以下，局部六層（數(shù)碼影院部分，占樓面總建筑面積6%左右），地下為二層，地上建筑面積20萬平方米。地上北樓1-4層為紅星美凱龍家居連鎖商場(chǎng)，面積約8萬平方米；5層為數(shù)碼影院、書城、港式餐廳、KTV，電玩、健身房、美容院、酒吧、咖啡吧、大食代連鎖餐

5、飲等，面積約3.2萬平方米；其它一到四層為女人街、百貨購(gòu)物街、歐洲風(fēng)情街、品牌餐飲街等面積約8.8萬平方米；地下1層為生活超市、電器賣場(chǎng)，建筑面積2.45萬平方；地下及半地下車庫3.6+1.2萬平方米。A區(qū)容積率4.70，建筑密度78，綠化率15，地下停車位1600輛，地上停車位400輛（局部硬地綠化）。詳細(xì)功能面積劃分見表21。B區(qū)分東西兩塊占地68.9畝，為本商業(yè)項(xiàng)目配套住宅小區(qū)，共計(jì)14棟由18至26層組合，總建筑面積約18萬平方米。地下1層為車庫局部地下二層設(shè)備安裝層。B區(qū)容積率2.88，建筑密度18，綠化率42，機(jī)動(dòng)車停車位1200輛左右。1.2.4 建設(shè)期滁州紅星美凱龍國(guó)際家居生活

6、廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)期約為2.25年，計(jì)劃2011年6-7月開工，2012年三季度竣工開業(yè)。1.2.5 投資估算及資金籌措經(jīng)估算，滁州紅星美凱龍國(guó)際家居生活廣場(chǎng)及住宅項(xiàng)目建設(shè)總投資約為人民幣15億元。1.2.6開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式：以開發(fā)市級(jí)綜合性城市商業(yè)中心為主導(dǎo)，主力店擬按shopping mall形態(tài)建設(shè)，按高檔購(gòu)物中心模式管理，運(yùn)用國(guó)際、國(guó)內(nèi)先進(jìn)設(shè)計(jì)理念和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理體系，引入國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌，經(jīng)營(yíng)范圍涉及家居、家紡、餐飲、娛樂、百貨、影院等。家居購(gòu)物中心由紅星美凱龍招商、經(jīng)營(yíng)、管理；其他綜合商業(yè)由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理及銷售；住宅全部銷售。表21 滁州紅星美凱龍國(guó)際家居生活廣場(chǎng)功能面積分布表 單位：

7、平方米名稱層數(shù)分布建筑面積功 能備注超市-1層24506引進(jìn)國(guó)際知名超級(jí)賣場(chǎng)引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)超市、永樂電器等。精品時(shí)尚1層38000（其中20000平米為紅星美凱龍家居廣場(chǎng)）國(guó)內(nèi)外部分著名衛(wèi)浴和瓷磚品牌專賣店等科勒、TOTO、樂家、高儀、美標(biāo)、英陶、卡思卡特、和成、亞細(xì)亞磁磚、馬可波羅、好太太、綠太陽、皮爾金頓等品牌家居用品專賣店等品牌家居用品專賣店；銀行、品牌餐飲、精品百貨等精品時(shí)尚2層40000（其中20000平米為紅星美凱龍家居）國(guó)內(nèi)外著名裝修材料等樂思龍、盼盼防盜門、西門子、KLC、奧普、德意、松下、圣象墻紙、安洋實(shí)木門、美森耐、等品牌家居用品專賣店；女人風(fēng)情街、城隍珠寶、精品百貨購(gòu)物商場(chǎng)等

8、精品時(shí)尚3層40000（其中20000平米為紅星美凱龍家居）國(guó)內(nèi)知名家具品牌顧家工藝、紅蘋果、大千、城市之窗、皇朝、華日、斯林百蘭、意簡(jiǎn)怡家等；歐洲風(fēng)情購(gòu)物街等精品時(shí)尚4層40000（其中20000平米均為紅星美凱龍家居）引進(jìn)國(guó)內(nèi)著名家具品牌聯(lián)邦、曲美、偉聯(lián)紅木、百?gòu)?qiáng)家具等品牌家居用品專賣店；吳良材、張小泉、體育品牌等餐飲娛樂5層42000引進(jìn)知名餐飲品牌；3D影院娛樂大食代（肥西老母雞、鎮(zhèn)江鍋蓋面、永和豆?jié){、五芳齋）咖啡吧、酒吧、上海影城、書城、電玩、KTV、金適堡健身、美容美發(fā)、港式酒樓等合計(jì)不含地下車庫及工裝層第三章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度滁州紅星美凱龍家居生活廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)期約為2.25年，計(jì)

9、劃2011年6-7月開工，2012年第3季度竣工開業(yè)；住宅項(xiàng)目建設(shè)期為2年，計(jì)劃2011年10-12月開工，2013年第4季度全部竣工A、B區(qū)實(shí)施進(jìn)度見表3-1、3-2。表31 項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度表（A區(qū)）項(xiàng)目時(shí)間20112011201120121 2 3 45 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8前期準(zhǔn)備擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì) 土建 設(shè)備安裝 裝潢工程 、大小市政配套 竣工驗(yàn)收 表32 項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度表（B區(qū)）項(xiàng)目時(shí)間20112011201220135 6 7 89 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8前期準(zhǔn)備

10、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì) 土建 設(shè)備安裝 大小市政配套 竣工驗(yàn)收 第四章 項(xiàng)目建設(shè)意義4.1 符合滁州市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求滁州市位于安徽省東部，長(zhǎng)江三角洲西部邊緣，習(xí)稱皖東。行政區(qū)域總面積1.33萬平方千米。東與江蘇南京、揚(yáng)州、淮安接壤，西與淮南、合肥毗鄰，南與巢湖相連，北與蚌埠交界；境內(nèi)外有鐵路、公路、高速公路多條，還有直通長(zhǎng)江的滁河航運(yùn)，交通十分便捷；旅游之源更為豐富，有國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)瑯琊山、鳳陽古城等。本項(xiàng)目打造在山水秀美、適宜人居的滁州市瑯琊新區(qū)，作為滁州市的重點(diǎn)項(xiàng)目，符合大滁州城市發(fā)展戰(zhàn)略與該地區(qū)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的需要。從老城區(qū)明光路通過鐵路跨線橋后700米左右，即達(dá)到本項(xiàng)目金山路淮河

11、路地塊，一個(gè)全新的集購(gòu)物、娛樂、旅游、休閑多種功能于一體的現(xiàn)代城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)模大、外觀設(shè)計(jì)新穎、內(nèi)部功能完善，具有大都市時(shí)尚；將有效推動(dòng)滁州市城區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，并將對(duì)滁州市及瑯琊新區(qū)優(yōu)化區(qū)域功能布局起到重要作用。4.2 有利于提升滁州市商業(yè)發(fā)展水平，形成商業(yè)聚集效應(yīng)隨著皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推進(jìn)，該地區(qū)將會(huì)聚集越來越多的長(zhǎng)三角地區(qū)以及其他省市的知名企業(yè)進(jìn)入，及家居類國(guó)際國(guó)內(nèi)的品牌企業(yè)進(jìn)駐，加上項(xiàng)目本身具有高利稅、高就業(yè)和高密度商業(yè)集聚效應(yīng)，對(duì)于促進(jìn)大滁州規(guī)劃建設(shè)具有積極的推進(jìn)作用。4.3有利于改善城市景觀和人居環(huán)境項(xiàng)目的建成，將形成北部城區(qū)地標(biāo)性的建筑群，與滁州城南行政新區(qū)相映成輝；

12、南北城市的建設(shè)遙相呼應(yīng)，明顯改善城市景觀和人居環(huán)境，項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定形態(tài)與社會(huì)形象，筑成地區(qū)的永恒的品牌影響力，并會(huì)逐步改善滁州的城市功能。4.4有利于增加地方財(cái)政稅收和居民收入項(xiàng)目進(jìn)入常規(guī)營(yíng)運(yùn)，年銷售額約4.5億元，創(chuàng)造稅費(fèi)約1100萬元，對(duì)于增加地方財(cái)政稅收和居民收入等方面都將發(fā)揮巨大的作用；4.5帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展本項(xiàng)目的建設(shè)將提升該地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)與商務(wù)活動(dòng)和旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展水平，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)，滿足滁州人民日益增長(zhǎng)的生活消費(fèi)及文化活動(dòng)需要；4.6促進(jìn)就業(yè)該項(xiàng)目的建成將為當(dāng)?shù)靥峁┙?000個(gè)自主創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，安置就業(yè)約2000-3000人；4.7拉動(dòng)地區(qū)

13、內(nèi)需本項(xiàng)目擬建的商業(yè)用房主要定位于中檔次的家居用品（小部分高檔）、家電超市、餐飲娛樂、商務(wù)休閑等，將與周邊的商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，尤其與北邊的城北農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)和大型物流融合，大大的滿足滁州市民和外來人員的消費(fèi)需求，有利于增加該地區(qū)的人流聚集和商業(yè)氛圍，減少購(gòu)買力資源流失，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市副中心的建設(shè)有明顯促進(jìn)作用。4.8促進(jìn)投資項(xiàng)目建設(shè)具有一定的投資力度，能夠?qū)ν鈦硗顿Y者形成示范帶動(dòng)作用，更有力推動(dòng)瑯琊新區(qū)、滁州市城市的建設(shè)及大滁州框架形成。第五章 結(jié)論項(xiàng)目地塊位于瑯琊新區(qū)金山路淮河路，進(jìn)一步完善滁州市對(duì)該地塊的發(fā)展規(guī)劃和需求。項(xiàng)目的建設(shè)將改善和提升該地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是全面落

14、實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)的具體體現(xiàn)。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。經(jīng)估算，滁州紅星美凱龍國(guó)際家居生活廣場(chǎng)A區(qū)項(xiàng)目建設(shè)總投資為98000萬元，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為4.8，投資回收期為18.7年(不含建設(shè)期和土地價(jià)格)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較差，且風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，A區(qū)項(xiàng)目必須與B區(qū)一起實(shí)施；也就是說:我們將在繁華的商業(yè)背后打造一片寧靜民居住宅，未來的B區(qū)將建成低碳、環(huán)保、智能的高檔住宅。A區(qū)B區(qū)融為一體，形成一個(gè)高檔社區(qū)；B區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)收益，既能彌補(bǔ)A區(qū)項(xiàng)目的收益不足，又為A區(qū)提供了人流、物流、現(xiàn)金流，同時(shí)B區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)者將直接成為A區(qū)商業(yè)的直接消費(fèi)者，保證了穩(wěn)定的消費(fèi)群，人為營(yíng)造出一個(gè)全新的商圈環(huán)境。滁州地區(qū)現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)建設(shè)大發(fā)展時(shí)期，尤其是瑯琊區(qū)，由于原先的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步較晚，有些地方仍存留初級(jí)或待開發(fā)的狀態(tài)，需要有一段建設(shè)周期與成長(zhǎng)過程。因此，該項(xiàng)目的確立，也表明開發(fā)商充分看好滁州地區(qū)的前景，我們?cè)敢庠诔菔泻同樼饏^(qū)的各級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)支持與指導(dǎo)下，與各方人士為共同建設(shè)滁州而出力。同時(shí)對(duì)于建設(shè)初期存在投資回報(bào)與市場(chǎng)商業(yè)氛圍培育過長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)因素，政府和投資者都應(yīng)有充分的思想考慮，擬償試通過商業(yè)營(yíng)運(yùn)，即商業(yè)地產(chǎn)與住宅商品房同步建設(shè)及銷售，來彌補(bǔ)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)與效益滯后情況（71.8畝商業(yè)+68.9畝房地產(chǎn)項(xiàng)目組合），希望