上海寫字樓市場分析

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上上海寫字樓市場分析歷史回顧（1）整體趨勢2015年，上海寫字樓新增供應和凈吸納量雙雙突破百萬平方米，同時達到史上最高值。供需兩旺，2015年被稱為上海寫字樓市場有史以來最活躍的一年，數(shù)據(jù)顯示，去年上海寫字樓新增供應量達105萬平方米，為史上最高，同期寫字樓凈吸納量也達到史無前例的106萬平方米。以P2P互聯(lián)網(wǎng)金融公司為代表的大量非銀金融企業(yè)，帶來超出預計的寫字樓需求量。這從市場內外資需求之比也可得到印證：2015年，上海寫字樓的內資需求首次超過外資需求，二者比例為58:42，這個數(shù)字在2014年僅為37:63。2015年上海寫字樓市場的另一大變化是，次中心區(qū)域的寫字樓

2、需求量增長明顯，首次超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，二者比例為52:48。這一現(xiàn)象可能歸于幾個原因，包括核心高租金和低空置率，科技類、制造類企業(yè)的旺盛需求，以及軌道交通因素。其中，12、13號線的開通影響至關重要。此前，上海軌道交通線路呈“東西強、南北弱”的格局，從核心區(qū)域出發(fā)，東西線上的虹橋、花木等地區(qū)都已成熟飽和，南北線上的發(fā)展相對遲滯。隨著12、13號線開通，南北線上的次中心區(qū)域，與核心區(qū)域連通性大大增強，繼而帶動這些區(qū)域內的寫字樓活躍度提升。典型的受益板塊包括世博濱江、北外灘、長壽路，以及與靜安合并后的原閘北火車站板塊。此外，從2015年的情況看，上海核心區(qū)域的寫字樓空置率保持在5%以下，平均租金增

3、幅達6.1%；浦東的空置率僅為1%，租金增幅達10.3%。（2）寫字樓市場供應寫字樓市場延續(xù)穩(wěn)定而溫和的復蘇勢頭。2015 年上海的辦公樓供給當期供給有所增長。2015 年全年辦公樓新開工面積為 304.87 萬平方米。同比減少16.5%；竣工面積為 219.23 萬平方米，同比增加 32.8%。2015 年 1-12 月，辦公樓銷售面積總量為 197.41 萬平方米，與去年同期相比增長 64.1%，其中現(xiàn)房銷售面積為 76.13 萬平方米，同比增長 109.0%，期房銷售面積為 121.28 萬平方米，同比增長 44.6%。在監(jiān)管放寬的利好政策影響下，內資金融和專業(yè)服務類公司依然是推動需求的

4、主要力量。外資企業(yè)和大型本土企業(yè)可能成為此次放寬的最大獲益對象，以此推動浦東浦西中央商務區(qū)的需求。此外，節(jié)約成本的考慮和區(qū)政府提供的優(yōu)惠則吸引小型公司與創(chuàng)業(yè)型公司入駐次級商務區(qū)，如虹口區(qū)設立的上海對沖基金園區(qū)。從空置率的季度變化來看，依舊保持在低位運行，2015 年1-4各季度，全市優(yōu)質寫字樓整體空置率分別為 7.4%、6.2%、6.0%和 5.0%，環(huán)比分別上升 1.8 個、下降 1.2、0.2 個和 1 個百分點。（3）寫字樓市場價格辦公樓平均售價有所回升，租金水平微幅波動。2015 年 1-12 月上海辦公樓的平均價格為 24700 元/平方米，與去年同期相比微跌 0.9%。其中，現(xiàn)房均

5、價上漲 38.2%，期房均價下跌 12.3%。2015 年 1-4 季度，辦公樓平均售價分別為 18300、25000、26400 以及 24500 元/平方米，1-4 季度同比變化幅度分別為下跌 14.3%、16.3%以及上漲 10.4%和 2.8%。2015 年 1-4 各季度，全市核心商務區(qū)甲級寫字樓租金分別為每月每平方米289.8 元、296.0 元、300.0 元和 308 元人民幣，環(huán)比增長率分別為 2.3%、2.1%、1.3%和 2.6%。（4）經(jīng)濟因素經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。初步核算，全年全市生產(chǎn)總值完成 24964.99 億元，按可比價格計算，比上年增長 6.

6、9%，增速比上年回落 0.1 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 109.78 億元，下降 13.2%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 7940.69 億元， 增長 1.2%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 16914.52億元，增長 10.6%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達到 67.8%，比上年提高 3.0 個百分點。服務業(yè)的增長提高了對寫字樓的需求。（5）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資繼續(xù)增加，當期供給減少，需求大幅增加，空置率保持在低位運行。根據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1-12月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資3468.94億元，比上年增長8.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資的54.6%。其中辦公樓投資654.

7、54億元，同比增長22.4%，增幅與去年同期相比提高了20.3個百分點。（6）根據(jù)2015年的市場預測2016年，上海寫字樓供應量將進一步上升，達到110萬平方米至120萬平方米，居全亞太首位，但上海仍有極強的寫字樓需求待釋放，機構由此預測，2016年上海寫字樓仍將呈現(xiàn)供需兩旺的局面，寫字樓租金進一步增長的可能性很大。2016 年上海辦公樓新增供給持續(xù)增加，需求活躍。供給方面，預計核心商務區(qū)將有約 180 萬平方米新增供應入市， 其中包括上海中心 28 萬平方米的寫字樓供應；非核心商務區(qū)也將有近 230 萬平方米新增供應入市，其中約一半的供應量位于虹橋交通樞紐區(qū)域。需求方面，金融業(yè)及 IT 業(yè)

8、仍將是需求的主要推動力量。本土企業(yè)將更多具有升級辦公空間或自用收購的需求，并關注優(yōu)質寫字樓和散售項目；而跨國企業(yè)則開始調整順應新的市場環(huán)境。利潤率較低的公司將考慮遷至租金更經(jīng)濟的寫字樓，而面積需求較大的公司會考慮將一線業(yè)務部門與后臺運營部門分開辦公。隨著業(yè)主對這些商機的差異化定位與利用，吸納模式也將持續(xù)變化。盡管需求依然活躍，但在大量新增供應的競爭影響下，全市各區(qū)的寫字樓均會面臨不同程度的競爭壓力。中央商務區(qū)供給有限、需求彈性較小，將依然保持穩(wěn)定租金和較低空置率，以往保持高入駐率的寫字樓業(yè)主可能會感受到留住租戶的壓力。 2016 年上海市核心區(qū)甲級寫字樓物業(yè)市場的平均租金應將保持相對平穩(wěn)，非核

9、心區(qū)域的租金表現(xiàn)將由其所占的子市場和項目所決定。政策導向（1）城市更新計劃5月19日，上海市規(guī)劃國土資源管理局發(fā)布了城市更新四大行動計劃，計劃一共囊括了4個方面，分別是共享社區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)、魅力風貌、休閑網(wǎng)絡。此次發(fā)布城市更新四大行動計劃中，共享社區(qū)計劃為落實中心城“雙增雙減”要求，增加公共綠地和公共空間，控制建筑容量和高層建筑，堅持TOD（公交導向開發(fā)）導向等。而創(chuàng)新園區(qū)計劃為促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型和創(chuàng)新中心建設，增加創(chuàng)新空間，集聚創(chuàng)新資源，吸引創(chuàng)新人才和機構。促進產(chǎn)城融合和職住平衡，完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)和生活服務設施，提升功能。 5月1日，上海開始施行上海市城市更新實施辦法，這標志著上海正式啟動“城市

10、更新”戰(zhàn)略。此次城市更新選定了中心城區(qū)24個試點項目，實行區(qū)域評估、實施計劃和全生命周期管理相結合的管理制度，在土地規(guī)劃和開發(fā)方面，允許有條件地進行土地轉性，并通過存量補地價方式實現(xiàn)開發(fā)。 上海城市更新行動計劃中的創(chuàng)新園區(qū)計劃將對寫字樓市場帶來較大的影響，未來上海寫字樓地區(qū)價格可能會重新洗牌，次市中心地區(qū)寫字樓活躍程度將得到明顯提高。（2）國土部2016年創(chuàng)新用地管理，聚焦去庫存當前中央正著力加強供給側結構性改革，促進經(jīng)濟結構調整，提升經(jīng)濟運行質量，穩(wěn)定經(jīng)濟增長。而土地利用結構與產(chǎn)業(yè)結構高度契合，要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構調整，就要同步優(yōu)化土地利用結構，創(chuàng)新用地管理。第二產(chǎn)業(yè)的去產(chǎn)能以及第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長

11、對寫字樓的需求形成利好。（3）上?？傮w規(guī)劃綱要發(fā)布，未來建設用地負增長上?！笆濉逼陂g將嚴控建設用地規(guī)模，未來上海土地市場供應量將持續(xù)減少，有望促進優(yōu)化用地結構及轉型，盤活庫存量。建設用地的減少有利于已有商業(yè)地產(chǎn)的價格增長。（4）上海實施眾創(chuàng)空間發(fā)展細，鼓勵品牌化發(fā)展上海今后將對每家眾創(chuàng)空間進行備案并且評估年度績效，根據(jù)其創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務能力、數(shù)量、成效等給予支持，更好地引導眾創(chuàng)空間提供專業(yè)化的增值服務，完善和提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務功能。眾創(chuàng)空間的發(fā)展對次中心區(qū)的寫字樓需求形成利好。 近期趨勢（1）土地市場2016 年第一季度，上海土地市場僅成交34宗土地,成交總面積為 .5 平方米， 環(huán)比下降 74

12、.8%，同比2015 年一季度下滑 58.2%。成交總金額為 萬元，環(huán)比下降 64.5%，同比2015年一季度下滑24.3%。其中，商辦用地成交7宗，合計出讓面 積 .6 平方米，環(huán)比下降 40.3%，同比2015年一季度下滑20.8%；成交總金額為萬元，環(huán)比下 降 11.7%，同比2015 年一季度下滑35%。從商辦用地的成交區(qū)域來看，第一季度閘北2宗地塊成交，合計出讓面積為67506.6 平方米,成交總金額為萬元，成為一季度的土地成交冠軍。而在5月20日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局又掛牌松江區(qū)方松街道和奉賢區(qū)南橋新城兩宗地塊，兩宗地塊累計起始價達38.4億元，掛牌截止時間為7月1日。其中，

13、奉賢區(qū)南橋新城04單元15B-06區(qū)域地塊東至奉浦河，南至浦南運河，西至遠東路，北至奉浦河。出讓面積53968.8平方米，規(guī)劃用途商住辦，容積率2.5，起始價約8.1億元。預計該地塊的出讓將再次引發(fā)搶地熱潮，未來將建設成辦公商業(yè)一體化的高檔寫字樓。（2）寫字樓買賣市場5月份，寫字樓買賣市場方面，量價齊升，成交總量為9.72萬平方米，環(huán)比增長55%，同時均價也上揚28%至28692元/平方米。相比住宅成交急速下跌，商業(yè)地產(chǎn)成交不穩(wěn)定，但5月份寫字樓市場量價齊升，市場最好。商業(yè)地產(chǎn)的成交總是陰晴不定，5月上半月，上海商業(yè)市場呈現(xiàn)出量升價跌的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，5月9日-15日期間，上海商業(yè)成交為6.6

14、6萬平方米，環(huán)比上揚2.13倍，而成交均價則下滑22%至23213元/平方米。新增供應來看，共有5個項目，合計1.08萬平米的項目供應，環(huán)比下滑71%。（3）寫字樓租賃市場2016 年第一季度上海市寫字樓市場租賃需求個體最多的區(qū)域依然是徐匯，占整個寫字樓需求市場的 21.76%，緊隨其后的分別是浦東（14.53%）和合并后的新靜安（13.08%）。浦東本季度成為租賃需求面積最大的區(qū)域，占比達 23.76%。緊隨其后的是徐匯（17.44%）以及合并后的新靜安 （15.29%）。在本季度的租賃市場中，雖然租金低廉的寫字樓需求依然占據(jù)主流，但環(huán)比去年第四季度有所下降，同時對中高端租金價格的寫字樓需求有所上升，整體而言，對租金在5-8元/平的需求占整個市場的比例由2015年第四季度的2.97%上升到本季度的4.77%；8-10元/平