我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景和措施

1、 自古以來(lái)，房子一直和老百姓日常生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)關(guān)乎民生，高房?jī)r(jià)損害的是老百姓的利益。 而自從全面實(shí)施住房商品化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入加速發(fā)展的上升階段，并且很快成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。 但是，關(guān)乎民生關(guān)乎經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)卻存在著很大的不穩(wěn)定性：我國(guó)自2009年走出經(jīng)濟(jì)衰退的陰影后，和全球其他國(guó)家一樣，迎來(lái)了通脹預(yù)期；與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)房地產(chǎn)盲目投資，銀行放貸資金流入房產(chǎn)和股市兩個(gè)市場(chǎng)，將通脹預(yù)期擴(kuò)大化、泡沫化。隨著通脹率的上升，一旦資金鏈條斷裂，泡沫破碎，后果將不堪設(shè)想。 另外一個(gè)方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)還和匯率、CPI、PPI和通脹率有著很大的聯(lián)系。

2、“房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)物價(jià)指數(shù)之間存在顯著的正向相關(guān)聯(lián)系，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)具有領(lǐng)先性，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性調(diào)整有助于控制通貨膨脹” 即調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有助于控制通貨膨脹，不調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)而任其非理性擴(kuò)張將會(huì)直接導(dǎo)致物價(jià)指數(shù)和通脹率的飆升、匯率的上漲以及熱錢的大量流入。 基于以上幾點(diǎn)，我認(rèn)為理性的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將有助于防治通貨膨脹。 對(duì)于目前的高通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家提出調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施是及時(shí)而必要的。 根據(jù)我們之前了解到的政策，我認(rèn)為，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施應(yīng)該集中在以下幾個(gè)方面:1、引導(dǎo)投資方向的轉(zhuǎn)變 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性投資主要來(lái)自于一些民間資本的炒作，而國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間

3、投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)明確提出鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)、政策性住房建設(shè)、社會(huì)事業(yè)、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、國(guó)防科技工業(yè)等領(lǐng)域。 此政策在很大程度上拓寬了民間投資的領(lǐng)域和范圍，將從根本上遏制炒房沖動(dòng)。 國(guó)務(wù)院要求所有主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的央企一律退出此行業(yè)，這條禁令杜絕了國(guó)有資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的一條途徑。 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資主體由國(guó)家單一投資向國(guó)有、民營(yíng)、外商等多投資主體并重格局方向發(fā)展，同時(shí)為了使民間資本理性投資，國(guó)家將會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)其理性投資，多元投資，公益投資，同時(shí)，這也是防治通貨膨脹的要求所在。2、貸款資金、土地出讓的監(jiān)控 存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整以及貸款審批門檻的抬高，對(duì)

4、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)有著舉足輕重的作用。 可以說(shuō)這兩個(gè)方面的監(jiān)管將有效調(diào)控投機(jī)性購(gòu)買的勢(shì)頭，加大炒作者的成本，遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。 金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。 同時(shí)通知還要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法，杜絕違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。 可見(jiàn)，政府正在進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管力度，努力將房?jī)r(jià)壓下來(lái)，使通脹預(yù)期降到最低。3、規(guī)范土地價(jià)格和改善供給結(jié)構(gòu)方面 要把完善

5、土地出讓制度與規(guī)范土地價(jià)格、控制高價(jià)位房屋增長(zhǎng)與擴(kuò)大低價(jià)位房屋供給比重統(tǒng)一起來(lái),要防止繼續(xù)以土地協(xié)議價(jià)或變相協(xié)議價(jià)進(jìn)行土地低進(jìn)高出的土地投機(jī)和炒賣; 規(guī)范政府在土地拍賣中的行為,逐步形成符合土地供需關(guān)系、反映土地價(jià)值的土地拍賣價(jià)格; 通過(guò)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)等降低成本,減少土地漲價(jià)因素過(guò)多地向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移。 在提高低價(jià)位房屋比重方面,要區(qū)別不同房屋結(jié)構(gòu)的投資狀況,通過(guò)增加政府投資、擴(kuò)大社會(huì)投資和貨幣信貸傾斜,加大低價(jià)位特別是經(jīng)濟(jì)適用房投資的力度,改變經(jīng)濟(jì)適用房比重低和脫離居民收人結(jié)構(gòu)的狀況。 4、控制需求 首先適當(dāng)控制個(gè)人住房貸款需求。 其次嚴(yán)格控制被動(dòng)需求,以及嚴(yán)格限制投機(jī)需求。房屋投機(jī)需求強(qiáng)

6、烈影響消費(fèi)者以及投資者的預(yù)期,對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有極大的推動(dòng)作用,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,因而必須通過(guò)系列政策嚴(yán)格限制。 5、引導(dǎo)各方面的理性預(yù)期 一方面,要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商理性認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)過(guò)度膨脹的風(fēng)險(xiǎn),把利潤(rùn)增加的動(dòng)力更多地放在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)和降低經(jīng)營(yíng)成本上。 另一方面,要引導(dǎo)消費(fèi)者理性地認(rèn)識(shí)到“買漲不買跌”的風(fēng)險(xiǎn),把預(yù)期建立在了解房地產(chǎn)市場(chǎng)及其變化的信息基礎(chǔ)之上。 6、引導(dǎo)公眾消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變 國(guó)家需要調(diào)整住房政策,鼓勵(lì)梯級(jí)消費(fèi),抑制提前消費(fèi)。7、增加保障性住房的建設(shè) 針對(duì)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)： 引導(dǎo)投資方向的轉(zhuǎn)變是最有效的方法， 加強(qiáng)監(jiān)管是最基礎(chǔ)的方法， 增加保障性

7、住房的建設(shè)則是最根本的方法。 前面兩個(gè)方法只能治標(biāo)，而最后一個(gè)方法是治本的途徑。保民生、促穩(wěn)定、促發(fā)展，保民生是容易做到而又最難以做到的事情。說(shuō)它容易，是因?yàn)樽鲆患∈戮湍軌蜃尷习傩沼涀?；說(shuō)它難是因?yàn)槌种院愕娜プ?，甚至要拋開(kāi)發(fā)展經(jīng)濟(jì)去做是讓一些人無(wú)法接受的。但是，一旦增加足夠多的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，將使商品房房?jī)r(jià)炒作沒(méi)有市場(chǎng)，市場(chǎng)投資回歸理性，同時(shí)也形成有效的防治通脹機(jī)制，可謂一舉兩得。防治通貨膨脹將是本年度政府在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上需要解決的一大問(wèn)題，而與之并不矛盾的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保民生中切實(shí)的要求。因此國(guó)家制定的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)措施的出臺(tái)也是意料之中和極其必要的。8、抑制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。首先,房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展是我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀要求,對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。 其次,從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來(lái)看,我國(guó)正處在工業(yè)化中期,農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移遠(yuǎn)未結(jié)束,城市化正處于一個(gè)加速階段,由此導(dǎo)致我國(guó)的住宅需求市場(chǎng)龐大,但是這些群體一般收入較低,社會(huì)購(gòu)買力非常有限,如果住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,則會(huì)有相當(dāng)多的社會(huì)底層公眾背負(fù)太大的住房消費(fèi)壓力。 而享有住房是公民的一種基本權(quán)利,保障公民的住房權(quán)利