深扒樓市配資P2P引起房價上漲是謬論

1、.深扒“樓市配資” P2P引起房價上漲是謬論3月7日一條關(guān)于房產(chǎn)的重磅消息曝出，彭博消息稱，包括中國央行和中國銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險，計劃推出措施，打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為。3月8日，XX金融辦要求對XX地區(qū)的P2P、小貸公司涉及眾籌買房、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查。緊隨其后，市金融工作局也在摸底涉嫌高杠桿房貸情況，通過監(jiān)測預(yù)警平臺查控風(fēng)險。素有“樓市配資”之稱的首付貸正處于風(fēng)口浪尖中前行。樓市配資首付款是購房者進(jìn)行房屋購買時的第一筆預(yù)付款，買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，應(yīng)該立刻抵充房價。由于公積金貸款無法支付首

2、付，使得不少人在支付首付款時存在一定的壓力，首付貸應(yīng)運而生。根據(jù)2016年2月央行、銀監(jiān)會發(fā)布的關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例為25%，另外可各地可向下浮動5個百分點，這就表明最低首付款比例能降至20%，對于一般的購房者杠桿比例最高能達(dá)到5倍?，F(xiàn)在個人支付10%首付款，剩下10%首付款通過首付貸進(jìn)行支付，則能將購房者杠桿比例升至10倍，因此首付貸被稱之為“樓市配資”。同時存在一種可能稱之為零首付，即擁有無限高的杠桿實現(xiàn)，不過處于風(fēng)險控制目前市場一般最多做到一成首付。首付貸的貸款利率相對較低，最低可

3、達(dá)到月息0.62%，最高也不過月息1%。業(yè)務(wù)來源多來自于線下，尤其是與開發(fā)商、房產(chǎn)中介的合作。P2P網(wǎng)貸首付貸規(guī)模根據(jù)不完全統(tǒng)計，有近50多家P2P網(wǎng)貸平臺出現(xiàn)過首付貸標(biāo)（出現(xiàn)過1次符合首付貸類型的標(biāo)即進(jìn)行統(tǒng)計），目前有20家P2P網(wǎng)貸平臺對接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)，包括搜狐旗下搜易貸、多寶貸、合匯貸。不過這20家P2P網(wǎng)貸平臺中，已經(jīng)有多家平臺暫停了首付貸相關(guān)業(yè)務(wù)，包括XXe貸、房天下理財?shù)绕脚_。從圖1的P2P網(wǎng)貸首付貸成交量走勢可以看出，根據(jù)不完全統(tǒng)計的結(jié)果，2015年7月P2P網(wǎng)貸首付貸成交量約為2.7億元，隨后數(shù)月（除了10月，今年2月因為季節(jié)性因素的原因）基本出現(xiàn)了單邊上漲，2016年

4、1月單月成交量已經(jīng)達(dá)到了9.2億元。近8個月的累計成交量達(dá)到了43億元，由于2015年7月前首付貸的成交規(guī)模相對較小，因此P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預(yù)計不足50億元。與萬億的房地產(chǎn)市場相比，這點資金明顯微不足道，所以P2P網(wǎng)貸是引起房價大漲的說法是站不住腳的。P2P網(wǎng)貸首付貸模式由于P2P網(wǎng)貸缺少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)荒日趨嚴(yán)峻的背后，各大P2P網(wǎng)貸平臺尋求出口來對接更多資產(chǎn)。隨著近幾年樓市成交價格整體呈現(xiàn)上漲趨勢，尤其一線城市由于市場需求旺盛，漲幅更加明顯。因此，在這背景下首付貸這一產(chǎn)品模式在P2P網(wǎng)貸行業(yè)有了發(fā)展的空間。從發(fā)展模式看，開展首付貸業(yè)務(wù)的平臺大致可以分為四種類型：1. 房產(chǎn)中介

5、自營平臺模式目前有不少房地產(chǎn)中介自營P2P網(wǎng)貸平臺，如：房天下理財、鏈家理財、世聯(lián)集金等。由于這些房地產(chǎn)中介機構(gòu)擁有購房者的資料信息，對于購房者的各種情況也會比較了解，在掌握了用戶場景的基礎(chǔ)上，滿足用戶的需要包括各類金融服務(wù)，來進(jìn)行多元化的業(yè)務(wù)開拓，形成了用戶購房鏈條上的閉環(huán)，而這種商業(yè)模式更在被不斷開拓，金融業(yè)務(wù)占到整體收入的比例也將進(jìn)一步升高。如圖2：2. 平臺與開發(fā)商合作模式這類P2P網(wǎng)貸平臺并沒有相關(guān)房產(chǎn)開發(fā)商與中介，主要通過與房地產(chǎn)開發(fā)商、中介進(jìn)行合作，對接資產(chǎn)來經(jīng)營的一種模式。典型平臺如XXe貸，其曾與多家房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作，包括聯(lián)手綠地集團(tuán)。如圖3：3. 平臺直接放貸模式平臺直接

6、放貸模式正如一般P2P網(wǎng)貸平臺提供信用貸款，不過房地產(chǎn)類信用貸款金額相比個人普通消費類信貸更大。因此，金融服務(wù)對于大數(shù)據(jù)、個人征信、平臺的風(fēng)控要求會更高。如圖4：4. 債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式購房者在支付部分首付款后向轉(zhuǎn)讓方申請首付購房貸款，轉(zhuǎn)讓方與保理公司簽署債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由保理公司提供融資、催資服務(wù)，并提供擔(dān)保，然后保理公司對接P2P網(wǎng)貸平臺。典型平臺如匯理財。如圖5：按照首付貸是否進(jìn)行抵押，又可以將首付貸分為信用貸款、抵押房產(chǎn)貸款兩種。不過據(jù)了解，大多數(shù)P2P網(wǎng)貸平臺進(jìn)行首付貸業(yè)務(wù)模式時主要以信用貸款為主。1. 信用貸款在信用貸款的首付貸中，對于二手房的上家是否還完所有貸款分為兩種情況，因為只有貸款

7、付清，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與下家共同申請轉(zhuǎn)移登記，如果上家沒有還完所有貸款，新的購房者（即下家）在首付資金不足的情況下申請首付貸進(jìn)行“墊資”，這樣的話上家的部分未結(jié)清房貸實際為下家的首付貸資金。信用貸款主要存在于與開發(fā)商進(jìn)行合作的P2P網(wǎng)貸平臺，此時購房者無需進(jìn)行抵押，同時開發(fā)商會提供本息保障。當(dāng)然，通過信用貸款的方式獲得首付貸一般比例不高，少部分平臺要求最高上限要求不得超過房款的20%，大多數(shù)平臺則要求不超過首付款的一半，主要放貸比例還是根據(jù)平臺審核購房者的資質(zhì)來進(jìn)行判定。2. 抵押貸款首付貸的抵押貸款主要是存在于二套房交易，購房者將自己的第一套房進(jìn)行抵押，以獲得足額的資金支付

8、第二套房的首付。由于通過抵押的方式進(jìn)行貸款風(fēng)險相對較小，這種方式的首付最高可以獲得抵押物評估價值的70%。首付貸的主要風(fēng)險1. 樓市下跌的違約風(fēng)險2014年下半年開始股市經(jīng)歷了一波轟轟烈烈的牛市，包括配資資金在內(nèi)的各路資金涌入，但是隨著股市于2015年6月開始下跌出現(xiàn)了極為慘烈的平倉盤導(dǎo)致的暴跌，這一經(jīng)歷仍在我們眼前。由于沒有只漲不跌的市場，樓市也同樣如此。因此，樓市不斷地上漲過程中所有買房者都處于盈利狀態(tài)，但是樓市下跌風(fēng)險將被明顯暴露出來。2008年次貸危機的導(dǎo)火索就是銀行將錢放貸給了次級買房者進(jìn)行買房，導(dǎo)致房價下跌后無法完全回收放貸資金使得銀行出現(xiàn)大量壞賬。同樣由于首付貸的因素，使得首付這

9、一本可以天然排除部分次級買房者的一道坎瞬間不復(fù)存在，有人稱之為這是一種“騙貸行為”，當(dāng)然這種比例較小。對于一成的首付款相比二、三成的首付款所承擔(dān)的資金壓力要小的多。因為首付貸利息高、周期長將讓借款人的還款壓力非常大，一旦購房者出現(xiàn)違約無法償還貸款資金，如果是一成首付，即10倍杠桿，樓市下跌10%就會出現(xiàn)資不抵債的情況，而對于已經(jīng)申請銀行按揭貸款的購房者，銀行有拍賣獲得資金的優(yōu)先權(quán)，而此時風(fēng)險將轉(zhuǎn)移至于P2P網(wǎng)貸平臺及項目標(biāo)的投資者。2. 抵押房風(fēng)險上文提到過，首付貸同樣存在是否有抵押房的情況。這樣抵押房的質(zhì)量問題同樣屬于考慮的風(fēng)險因素，購房者的房產(chǎn)作為抵押物發(fā)放貸款，對房屋進(jìn)行準(zhǔn)確評估，需要確保房屋的價值能覆蓋借款人的違約金額。當(dāng)然如果是二抵，銀行的優(yōu)先權(quán)將高于平臺，平臺容易出現(xiàn)資不抵債的情況發(fā)生。結(jié)論由于房地產(chǎn)與金融的結(jié)合是大勢所趨，首