房地產(chǎn)發(fā)展地微觀環(huán)境因素

1、WORD格式房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素1 房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素21.1 企業(yè)內(nèi)部因素2(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)2(2)房地產(chǎn)商品營(yíng)銷(xiāo)措施23售后效勞因素31.2 消費(fèi)者因素3(1)消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)3(2)對(duì)決策者的宣傳31.3 房地產(chǎn)商品自身因素41地理位置42內(nèi)部構(gòu)造情況43房屋建材規(guī)格41 4 競(jìng)爭(zhēng)者因素51競(jìng)爭(zhēng)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)52競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5(3)競(jìng)爭(zhēng)策略6專業(yè)資料整理WORD格式第1頁(yè)共6頁(yè)1專業(yè)資料整理WORD格式房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素1 房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素房地產(chǎn)選址除了受各種宏觀因素的影響外更與各種微觀因素嚴(yán)密相關(guān)，個(gè)人消費(fèi)已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求已經(jīng)

2、從對(duì)數(shù)量的追求轉(zhuǎn)為對(duì)質(zhì)量品質(zhì)的追求，需求的目的也由單純的自用為主轉(zhuǎn)為住辦結(jié)合投資增值等多種目的，這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了更多更新的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)選址環(huán)境是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)有潛在關(guān)系的所有外力量和相關(guān)因素的集合。 微觀環(huán)境 (microenvironment) 是指直接影響房地產(chǎn)企業(yè)效勞其目標(biāo)市場(chǎng)能力的各種因素，包括企業(yè)本身、消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者以及社會(huì)公眾等。微觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展具有直接影響， 微觀環(huán)境中的各種行為者都是在宏觀環(huán)境中運(yùn)作并受其影響的。1.1 企業(yè)內(nèi)部因素企業(yè)內(nèi)部因素主要是指來(lái)自企業(yè)自身管理與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的因素，如企業(yè)自身的素質(zhì)、企業(yè)采取的運(yùn)營(yíng)措施及后續(xù)的物業(yè)管理水平等。(

3、1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)開(kāi)發(fā)商存在房屋漏水、面積縮水、質(zhì)量低劣竣工交用后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)、證購(gòu)房合同面積與產(chǎn)權(quán)證面積不符、 配套設(shè)施不能兌現(xiàn)以及物業(yè)管理亂收費(fèi)等現(xiàn)象。 這些一方面給許多消費(fèi)者帶來(lái)生活上的諸多不便， 另一方面也使得房地產(chǎn)企業(yè)所建造的樓盤(pán)能讓買(mǎi)者銘記在心的往往是負(fù)面的影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者在地位上不平等，在信息上不對(duì)稱前者往往以虛假?gòu)V告、不標(biāo)準(zhǔn)合同、不真實(shí)價(jià)格出售、不兌現(xiàn)承諾等行為，欺騙消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者權(quán)益，導(dǎo)致購(gòu)房者入住糾紛頻繁發(fā)生，這些都極大損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的形象。 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)都希望得到開(kāi)展商的質(zhì)量保證， 注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的產(chǎn)品質(zhì)量， 效勞態(tài)度信譽(yù)保證等方面的

4、實(shí)質(zhì)內(nèi)涵因此名聲信譽(yù)好效勞細(xì)致周到的品牌公司會(huì)得到消費(fèi)者的歡迎。(2)房地產(chǎn)商品營(yíng)銷(xiāo)措施如今隨著購(gòu)房者的理性決策意識(shí)不斷加強(qiáng)和推廣競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤(pán)的推廣銷(xiāo)售難度增加。 因此房產(chǎn)商對(duì)于樓盤(pán)的銷(xiāo)售必須拿出可行的銷(xiāo)售進(jìn)程控制方案， 其中影響銷(xiāo)售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷(xiāo)方案。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨劇烈，開(kāi)展商之間的促銷(xiāo)手段把戲不斷翻新，由原來(lái)的房產(chǎn)交易會(huì)、展銷(xiāo)會(huì)、免費(fèi)看樓、購(gòu)房入戶等開(kāi)展到購(gòu)房送裝修、送家私電器讓利折扣等新的更刺激的促銷(xiāo)手段。 目前比較常見(jiàn)的促銷(xiāo)措施有：以直接降價(jià)直接刺激消費(fèi)者的心理價(jià)位以免費(fèi)送禮滿足消費(fèi)者的好貪小廉價(jià)的心理，禮多人不怪，小那么

5、送物業(yè)費(fèi)、中央空調(diào)、全套櫥柜、大那么送車(chē)庫(kù)、 衛(wèi)生間、小汽車(chē)；以內(nèi)部員工價(jià)團(tuán)購(gòu)價(jià)滿足消費(fèi)者的惠顧消費(fèi)心理，以無(wú)理由退房消除消費(fèi)者的平安憂患心理， 以先租后賣(mài)完全解除消費(fèi)者的心理防御使消費(fèi)者對(duì)商品產(chǎn)生足夠信心，這些招數(shù)都是從刺激消費(fèi)者的購(gòu)置欲望出發(fā)到達(dá)促銷(xiāo)目的。其實(shí)最好的營(yíng)銷(xiāo)就是讓顧客信任你，滿意你的房地產(chǎn)商品。專業(yè)資料整理WORD格式第2頁(yè)共6頁(yè)2專業(yè)資料整理WORD格式房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素3售后效勞因素售后效勞漸漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。 人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)一般注意視野內(nèi)具體的事物，一旦客戶入住后那么更關(guān)心物業(yè)管理水平的上下，其傳遞的信息對(duì)其他潛在客戶群體也有一定的作用； 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)

6、育，客戶逐漸成熟在購(gòu)置住宅之前就會(huì)關(guān)注售后效勞的內(nèi)容， 然后選擇適宜自己的住宅及環(huán)境據(jù)專家評(píng)論,目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20 % 30 % , 而且越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣, 作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素有這樣一個(gè)論斷 : 昨天購(gòu)房是選地段選價(jià)格今天購(gòu)房是選環(huán)境選配套明天購(gòu)房就是選物業(yè)管理了， 如讓消費(fèi)者信賴的萬(wàn)科地產(chǎn)除了有成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷外 , 很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌良好的售后效勞有助于創(chuàng)造出房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)從而促進(jìn)房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的佳績(jī)。1.2 消費(fèi)者因素消費(fèi)者需求具有多樣性，因此其購(gòu)置動(dòng)機(jī)也是多種多樣的，在不同購(gòu)置動(dòng)機(jī)的作用下，消費(fèi)者采取不同的購(gòu)置行為對(duì)房

7、地產(chǎn)消費(fèi)者需求及其行為。 房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)研究的核心內(nèi)容， 也是房地產(chǎn)企業(yè)方案開(kāi)展的出發(fā)點(diǎn)，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)活動(dòng)成功與否的關(guān)鍵。(1)消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)動(dòng)機(jī)是指引起和維持個(gè)體滿足某種相應(yīng)需要的行為活動(dòng)，并將此行為活動(dòng)導(dǎo)向一定目標(biāo)和方向的內(nèi)在心理活動(dòng)意念或愿望。房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)置動(dòng)機(jī)可分為：*購(gòu)置動(dòng)機(jī)；注重房地產(chǎn)商品的實(shí)用價(jià)值求新購(gòu)置動(dòng)機(jī)；使青年人更易受廣告的影響求美購(gòu)置動(dòng)機(jī)；購(gòu)置者更注重房地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)求廉購(gòu)置動(dòng)機(jī)；購(gòu)房者注重商品房的價(jià)格希望付出較少而獲得較多利益求名動(dòng)機(jī)；購(gòu)房者喜歡選購(gòu)名牌追求品牌開(kāi)發(fā)商的品牌房產(chǎn)好勝購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)以購(gòu)置某種特殊的房產(chǎn)或以稀少著稱的房產(chǎn)來(lái)顯示自己的非凡之處。消費(fèi)者購(gòu)置房

8、的心理最主要是開(kāi)發(fā)商抓住他想買(mǎi)房的沖動(dòng)。(2)對(duì)決策者的宣傳房地產(chǎn)購(gòu)置行為過(guò)程房地產(chǎn)購(gòu)置行為過(guò)程主要是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在何時(shí)何地購(gòu)置,如何購(gòu)置 ,以及由誰(shuí)購(gòu)置等問(wèn)題。決定在產(chǎn)生購(gòu)置行為的過(guò)程中與購(gòu)置有關(guān)的行為主體，包括產(chǎn)品的實(shí)際購(gòu)置者產(chǎn)品、使用者購(gòu)置決策影響購(gòu)置決策者等。作為房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展過(guò)程中必須對(duì)不同的產(chǎn)品進(jìn)展不同分析，特別是對(duì)于購(gòu)置決策者與影響決策者要有充分的了解與認(rèn)識(shí)并在廣告宣傳和推銷(xiāo)策略上有明確的針對(duì)性，使?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)取得較好的效果購(gòu)置時(shí)間選擇上，如一般農(nóng)歷新年前天氣冷銀根緊在夏季7 月 -8月份天氣酷熱以及在連綿陰雨的季節(jié)，是房屋銷(xiāo)售的淡季不宜開(kāi)展大規(guī)模的推銷(xiāo)活動(dòng)購(gòu)置地點(diǎn)，涉及什么樣的

9、購(gòu)置場(chǎng)所與氣氛最使消費(fèi)者感覺(jué)舒適企業(yè)據(jù)此可以集中有限的力量搞好宣傳和促銷(xiāo)活動(dòng)推動(dòng)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。專業(yè)資料整理WORD格式第3頁(yè)共6頁(yè)3專業(yè)資料整理WORD格式房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素1.3 房地產(chǎn)商品自身因素消費(fèi)者最終購(gòu)置并使用的房地產(chǎn)商品自身的特質(zhì)， 是消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中必須考慮的因素房地產(chǎn)商品自身因素。 主要包括地點(diǎn)的選擇、生活空間的設(shè)計(jì)建材與裝潢水平等方面。1地理位置房地產(chǎn)商品所處的地理位置對(duì)滿足顧客的要求有一定的影響，首先，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，每個(gè)消費(fèi)者對(duì)地點(diǎn)偏好都有差異最重要的是生活。 “七通一平是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最根本的條件。其次該房源的地理位置的交通情況，是否有便捷的公共交通用具，到達(dá)

10、地鐵站或公交站是否快捷， 最低用時(shí)多少都是顧客考察的因素。市場(chǎng)是否繁榮也是顧客購(gòu)置時(shí)所要求的，到達(dá)最近的大賣(mài)場(chǎng)需要多久，居住區(qū)周?chē)欠裼写笮蜕坛?，平時(shí)購(gòu)物是否方便。小孩上學(xué)是否方便，居住區(qū)周?chē)欠裼行W(xué)，初中，高中，甚至是高等院校都是必不可少的因素。 周?chē)欠裼写笮偷母哔|(zhì)量的一級(jí)醫(yī)院也是必不可少的，因?yàn)檫@是我們居住環(huán)境周?chē)仨毰鋫涞尼t(yī)療設(shè)施，小區(qū)內(nèi)是否有娛樂(lè)場(chǎng)所供小朋友玩耍， 供老人鍛煉，當(dāng)老人帶著自己的小孫子出我們玩累了還可以有點(diǎn)休憩場(chǎng)所也是一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須具備的。2內(nèi)部構(gòu)造情況消費(fèi)者購(gòu)置房子并不僅僅是買(mǎi)一套房屋，其內(nèi)部布局、房屋的朝向、通風(fēng)采光等情況，都要一一查核。房屋構(gòu)建的內(nèi)部構(gòu)

11、造與朝向，窗外的環(huán)境是否可以緩解疲勞，是否每天屋內(nèi)可以通風(fēng)換氣，采光到達(dá)該有的比例。目前住宅設(shè)計(jì)更流行大客廳、大衛(wèi)生間、大廚房而以往那種大臥室小客廳的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)已漸失市場(chǎng)。 購(gòu)置者大多希望自己有個(gè)大的臥室，大的客廳，大的廚房，不僅僅是希望自己的屋內(nèi)面積大，更重要的是希望自己的生活空間不壓抑， 有一個(gè)更大的居住空間來(lái)緩解疲勞，不希望上一天班很累回家了還要在一個(gè)壓抑的環(huán)境下生活，消費(fèi)者僅僅想居住開(kāi)心，生活和諧美好而已。3房屋建材規(guī)格采用何種規(guī)格、品質(zhì)的建材、對(duì)于建筑物的質(zhì)量影響極大，因此在購(gòu)置房地產(chǎn)商品時(shí)，消費(fèi)者往往會(huì)倍加注意。顧客往往需要的是新型保溫、隔熱墻體，節(jié)能門(mén)窗，供熱采暖，節(jié)能照明，高強(qiáng)高

12、性能混泥土構(gòu)造，室內(nèi)環(huán)境保障技術(shù)，所有一切的高科技能源顧客都希望擁有，而且能做到節(jié)省能源。新型建筑材料主要包括新型墻體材料、新型防水密封材料、新型保溫隔熱材料和裝飾裝修材料。筑節(jié)能要求的新型的墻體材料、綠色防火耐火復(fù)合保溫墻體構(gòu)造系統(tǒng)、住宅產(chǎn)業(yè)化材料部品化和功能集成化技術(shù)。而裝修也是消費(fèi)者關(guān)注的另一個(gè)問(wèn)題， 如外裝修彩何種材料，是一般涂料還是貼面磚是鋁合金門(mén)窗還是普通木門(mén)窗， 使用何種品牌這些都影響到消費(fèi)者具體的消費(fèi)行為。最好還能有監(jiān)控系統(tǒng)，當(dāng)你不在家，你就可以通過(guò)電子設(shè)備等方法監(jiān)視家里發(fā)生的一切。專業(yè)資料整理WORD格式第4頁(yè)共6頁(yè)4專業(yè)資料整理WORD格式房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素14 競(jìng)爭(zhēng)

13、者因素市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂是競(jìng)爭(zhēng)。物競(jìng)天擇、適者生存、優(yōu)勝劣汰，唯有競(jìng)爭(zhēng)，才能使社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷推陳出新， 飛躍開(kāi)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一種特殊的商品市場(chǎng)， 當(dāng)然也存在競(jìng)爭(zhēng)。但是由于房地產(chǎn)商品本身所具備的特殊性質(zhì)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備純粹、完整的商品市場(chǎng)的所有特性。它是一個(gè)不完全的“準(zhǔn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中，市場(chǎng)機(jī)制、方案機(jī)制、法律機(jī)制都起著重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然像一般商品市場(chǎng)那樣，其機(jī)制核心內(nèi)容的競(jìng)爭(zhēng)，成為整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行的決定性因素。1競(jìng)爭(zhēng)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)迫使企業(yè)想方設(shè)法開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品， 滿足客戶的不同需要， 千方百計(jì)提高產(chǎn)品和效勞質(zhì)量，從而大幅度地改善商品房及其周邊環(huán)境質(zhì)量。競(jìng)爭(zhēng)要求開(kāi)發(fā)商必須精心籌劃、精

14、打細(xì)算。認(rèn)真地研究市場(chǎng)、分析環(huán)境；科學(xué)地制訂方案和方案；精心編織本錢(qián)方案、投資方案。 從而使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的每一方面、 每一環(huán)節(jié)都按照標(biāo)準(zhǔn)而科學(xué)的程序運(yùn)行，確保效率和效益。作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種措施，創(chuàng)新主要表達(dá)在經(jīng)營(yíng)管理與組織籌劃功能上。我們處在一種大變革的時(shí)代， 無(wú)論是觀念、 對(duì)客觀世界的認(rèn)識(shí)， 還是客觀環(huán)境，都在飛速地變化。我們只有注重調(diào)查研究，了解消費(fèi)者需求，不斷地研究新問(wèn)題，探索新方案，創(chuàng)新觀念、創(chuàng)新管理、創(chuàng)新工藝、為企業(yè)或工程注入新的活力，才能適應(yīng)環(huán)境的變化，適應(yīng)市場(chǎng)的要求，創(chuàng)立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一個(gè)好的創(chuàng)意，往往會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法估量的利益。房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)根本特征是投資額特別大、投資周期特別

15、長(zhǎng)。規(guī)模大的企業(yè)，擁有或可調(diào)配的資源多，在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中處于優(yōu)勢(shì)地位；規(guī)模大的工程，便于降低本錢(qián)、聚集人氣、造就聲勢(shì)，自然也處于明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。房地產(chǎn)業(yè)的信息主要有土地資源信息、商品房供求信息、消費(fèi)需求信息、城市規(guī)劃與城市建立信息以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的其他有關(guān)信息。 開(kāi)發(fā)商一般都非常重視信息資源的開(kāi)發(fā)利用， 不僅在具體工程的投資決策時(shí)廣泛地進(jìn)展調(diào)查研究，收集信息資料，即使在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，也十分注意信息渠道的建立和信息資源的開(kāi)發(fā)利用，以此占據(jù)信息的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于房地產(chǎn)商品本身所具有的區(qū)別于一般商品的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)交易行為往往不同于一般商品市場(chǎng)及其交易

16、行為。因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別就有區(qū)別于一般商品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的固有特征。 比方說(shuō)，由于房地產(chǎn)商品的地域性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的區(qū)域概念就十分強(qiáng)。 研究一個(gè)工程的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，主要關(guān)注點(diǎn)是與該工程在同一地域X圍內(nèi)的同類工程。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是指本企業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域、地域內(nèi)，或本企業(yè)擬進(jìn)入的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域、地域X圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確實(shí)定比較復(fù)雜。首先，要有企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略確定本企業(yè)現(xiàn)有的市場(chǎng)或擬進(jìn)入的市場(chǎng)，初步劃定其地域X圍、 市場(chǎng)類型、性質(zhì)；其次，按地域和市場(chǎng)類型判定同一地區(qū)、同一類型、同一消費(fèi)群體的同類企業(yè)，他們將是本公司現(xiàn)有的或潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最有效的識(shí)別，是按市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念， 通過(guò)詳細(xì)而周密的

17、市場(chǎng)調(diào)查來(lái)實(shí)現(xiàn)的。這是把企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者看做是力求滿足一樣顧客群的需求，為他們提供同類、同質(zhì)產(chǎn)品或效勞的企業(yè)。為此，往往需要進(jìn)展大規(guī)模的市場(chǎng)調(diào)查，在細(xì)分的市場(chǎng)和確定的領(lǐng)域、區(qū)域X圍進(jìn)展。每個(gè)公司都有其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、策略和目標(biāo)。每個(gè)工程都有經(jīng)營(yíng)目標(biāo)以及為了實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)制定的經(jīng)營(yíng)策略。專業(yè)資料整理WORD格式第5頁(yè)共6頁(yè)5專業(yè)資料整理WORD格式房地產(chǎn)開(kāi)展的微觀環(huán)境因素具有一樣經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與策略的企業(yè)，更具有競(jìng)爭(zhēng)性。因而，分析與判斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和策略具有重要意義。(3)競(jìng)爭(zhēng)策略每個(gè)企業(yè)，在長(zhǎng)期的商務(wù)實(shí)踐中，都已具備或力爭(zhēng)具備區(qū)別于別人的核心競(jìng)爭(zhēng)力，或是品牌，或是管理，或是質(zhì)量，或是效勞。一是看其是否存在讓顧客感知的價(jià)值，即是否能讓顧客感受到它的效用；二是看其是否具備讓競(jìng)爭(zhēng)者難以模仿的獨(dú)特性，即是否形成競(jìng)爭(zhēng)差異性；三是