項目評價之財務(wù)分析報告

1、房地產(chǎn)專業(yè)項目評價課程設(shè)計之某住宅項目可行性研究報告之財務(wù)分析教室：二教108指導(dǎo)老師：豐艷萍班級：房地產(chǎn)081組員：章純（23號）、鄢鵬（21號）目錄:總論、項目概況、概況性基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算、資金籌措、評價指標(biāo)投資估算、投資估算、收入、資金籌措財務(wù)分析、盈利能力分析與評價、償債能力分析與評價、生存能力分析與評價四、不確定性分析、盈虧平衡點計算、敏感分析圖（手繪圖）五、附表、總論、項目概況xxx開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，該項目為綜合性大樓，占地約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米，其

2、中車位300個：容積率1.8,綠化率35%,建筑密度25%.見下表（1）。廳P項目指標(biāo)備注1總用地面積606002總建筑面積109000多層住宅90720高層住宅13920可售囿枳12700商鋪43603總戶數(shù)戶9444車位數(shù)（地上）個300本項目于2007年1月開工，2007年3月完成投資額25%,并開始預(yù)售多層；2009年3月開始竣工驗收。（2）概括性的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 .物業(yè)銷售租賃價格：根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，本項目各部分的銷售單價為：多層住宅2950元/平方米，高層住宅單價為:3250元/平方米，商鋪單價為：100

3、00元/平方米，車位15萬元/個。 .銷售進(jìn)度及付款回收計劃本項目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見F表（2）項目銷售計劃表項目合計20062007200820092010多層建筑10050%40%10%高層建筑10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車包10060%40%由于銀行按揭的時限，所以2007年和2008年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回,2009年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%,第二年還剩余50%?；厥者M(jìn)度見下附表（9）:回款金額估算表（3）資金籌措資金籌措：由公司資本金、公司自籌和銀

4、行貸款解決，不足部分通過預(yù)售房款解決。項目資本金2000萬元，第一年（2006）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年貸款6000萬元，第二年（2007）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。還款方式為：第一年（2006）、第二年只付息，本金2008年還60%,2009年還40%。如附表（3）:資金籌措表（4）評價指標(biāo)：根據(jù)項目投資資金流量表（附表5）,計算其經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：計算稅前現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計算稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR'=13%財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV'（10%）=1037.76投資回收期T'=2,39年計算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計算稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率

5、FIRR=10%財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（10%）=50.81投資回收期T=2.47年根據(jù)項目資本金流量表（附表6）,計算其經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：計算稅前現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計算稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR'=21.36%財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(10%)=2353計算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計算稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=16.95%財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(10%)=1366:、投資估算、總投資估算根據(jù)項目的需要，制定了總投資費用估算表，具體費用值如附表(1):總投資估算說明如下：投資估算一共按七個項目估算：土地費用，建安工程費用，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，公共設(shè)施配套費，開發(fā)間接費用，其他費用，不可預(yù)見費，管

6、理費用，銷售費用，財務(wù)費用。其中：其他費用：包括竣工檔案保證金、報建手續(xù)費等，按建安工程費的5%。計，在項目開工前支付。不可預(yù)見費用：不可預(yù)見費用按項目1-7項和的2%估算管理費用：管理費用按項目1-5項和的3%估算銷售費用：銷售費用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費，占銷售收入的1.5%;廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%財務(wù)費用：按貸款利率5.58%估算（2）、銷售收入估算本項目各部分的銷售單價為：多層住宅2950元/平方米，高層住宅單價為：3250元/平方米，商鋪單價為:10000元/平方米，車位15萬元/個。由于銀行按揭的時限，所以2007年和2008年銷售的房款收入按90%

7、回收，其余的房款在下一年度全部收回,2009年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%,第二年還剩余50%。銷售收入見附表（9）:回款金額估算表（3）、資金來源與運用項目資本金2000萬元，第一年（2006）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年貸款6000萬元，第二年（2007）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。具體數(shù)據(jù)如附表（7）:資金來源與運用表三、財務(wù)分析（1）盈利能力分析A.項目投資現(xiàn)金流量表：見附表（5）,根據(jù)該表計算以下財務(wù)指標(biāo)：計算稅前現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計算稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR'=13%,財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

8、9;（10%）=1037.76。計算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計算稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=10%,財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(10%)=50.81。財務(wù)內(nèi)部收益率大于或等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財務(wù)凈現(xiàn)值都大于零，該項目在財務(wù)上是可以接受考慮的。所得稅后的投資回收期為T=2.47年，所得稅前的投資回收期T'=2.39年，均小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期3年，這表明該項目投資能按時收回。全部投資的累積凈現(xiàn)金流量圖見下圖十系列1B.項目資本金現(xiàn)金流量表：見附表(6),根據(jù)該表計算以下財務(wù)指標(biāo)：計算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計算稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=16.95%財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

9、(10%)=1366C.根據(jù)利潤與利潤分配表和總投資估算表計算以下指標(biāo)投資利潤率=年利潤總額/總投資*100%=5780/31387=18.4%投資利稅率=年利稅總額/總投資*100%=4029/31387=12.8%該項目投資利潤率和投資利稅率均大于行業(yè)平均利潤率和平均利稅率，說明單位投資對國家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到了本行業(yè)的平均水平。資本金利潤率=年利潤總額/資本金總額*100%=5780/2000=289%(2)清償能力分析借款償還期借款償還期=逐年償還借款，首次出現(xiàn)欠款為零的年份數(shù)-開始借款年分?jǐn)?shù)+(當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的金額)在本項目中，還款方式為第一年和第二年為只還息不還本，

10、第三年還本60%,第四年還本40%,由借款還本付息表和匯款金額估算表知道，收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于清債能力。資產(chǎn)負(fù)債率=期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額*100%在本項目中，期末(3)生存能力分析可以從以下兩個方面來判斷項目的財務(wù)生存能力： .擁有足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量是財務(wù)可持續(xù)的基本條件，特別是在運營初期。一個項目必須具有較大的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量，在本項目中，該公司擁有資本金2000萬元，向銀行貸款8000萬元，在后期還可以通過預(yù)售房屋來充裕自己的資金，在本說明項目方案比較合理，實現(xiàn)自身資金平衡的可能性大，不會過分依賴短期融資來維持運營。 .各年累積盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值是財務(wù)生存的必要條件。當(dāng)然在整個運營期內(nèi)，允許

11、個別年份的凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)值，但不能容許任一年份的累積盈余資金出現(xiàn)負(fù)值。一旦出現(xiàn)負(fù)值應(yīng)適時進(jìn)行短期融資，但是較大的或頻繁的短期融資，有可能導(dǎo)致以后的累積盈余資金無法實現(xiàn)正值，致使項目難以持續(xù)運營。由資金來源與運用表中可以得出：在本項目中只有2009年出現(xiàn)負(fù)值，其他的時間都是正值，而且累積盈余資金都是正值，說明本項目可以持續(xù)的經(jīng)營下去。四、不確定性分析(1)敏感性分析本項目做了所得稅前全部投資的敏感性分析?；痉桨肛攧?wù)內(nèi)部收益率為13%,財務(wù)投資凈現(xiàn)值為1038，均滿足財務(wù)基準(zhǔn)值的要求；考慮項目實施過程中一些不定因素的變化，分別對投資和銷售收入作了提高10%和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的敏感分析。財務(wù)敏感性分析表項目基本力案投資銷售收入萬R10%-10%10%-10%1內(nèi)部收益率/%13522224較基本方案增減/%-8+9+9-92凈現(xiàn)值1038-167537504052-1977從表中可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值，其中銷售收入的提高或降低比投資的提高或降低更為敏銷售均價平衡點：總銷售金額+項目建設(shè)安裝費X1000（單位:元/平方米）銷售均價平衡點：39750/8370*1000=4749銷售面積平衡點：總投資額+銷售均價平衡點（單位：平方米）銷售面積平衡點：31387/4749*10000=6609