長春房地產(chǎn)總體分析

1、附錄： xx 年長春房地產(chǎn)總體分析第一篇 xx 年長春房地產(chǎn)總體分析一、2004 年房地產(chǎn)市場總體分析2004 年，政府對房地產(chǎn)市場高度重視，明確提出“引進(jìn)全國知名房地產(chǎn) 品牌企業(yè)和本地開發(fā)商共同提高開發(fā)水準(zhǔn)， 搞活二手房市場， 包括政策調(diào)整、 創(chuàng)造良好的市場環(huán)境和條件”的想法，從各項指標(biāo)看，做到了整體水平逐漸 提高，供銷結(jié)構(gòu)基本平衡、市場價格基本穩(wěn)定。房交會的成功舉辦，為百姓了解長春房地產(chǎn)現(xiàn)狀和購房提供了便利的條 件。在房交會期間，各有關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)及相關(guān)商業(yè)企業(yè)均不同程度地給 百姓購房提供便利條件， 兩屆房交會交易手續(xù)費減免達(dá) 80 萬元，房交會的交 易量預(yù)計占全年交易總量的近 20%。

2、在行業(yè)管理上， 開發(fā)企業(yè)注重企業(yè)形象， 誠信程度、 服務(wù)水平有所提高， 百姓對開發(fā)企業(yè)的信可程度也有所提高。 在政府加強(qiáng)行業(yè)管理力度的情況下， 開發(fā)企業(yè)也在積極地遵守市場規(guī)則，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)行為，形成了良好的房地 產(chǎn)市場氛圍。按城市化水平的程度和人均居住面積等指標(biāo)分析，明年，長春 市房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。在國家宏觀調(diào)控大環(huán)境下的長春地產(chǎn)市場， 2004 年雖然受到了來自政策 和市場等多方面的壓力，但整個市場環(huán)境卻趨于良性發(fā)展，整個行業(yè)更加的 成熟與規(guī)范。從 2001年到 2004 年的幾年間，長春的地產(chǎn)銷售一致在穩(wěn)步小 幅攀升，整個地產(chǎn)界也已經(jīng)從曾經(jīng)的浮躁變?yōu)槔潇o，購房者更是從盲目走向

3、理性！雖然 12 月份的數(shù)據(jù)沒有統(tǒng)計，但較 2003 年不會有太大的波動。 2004 年，是長春房地產(chǎn)市場經(jīng)歷“轉(zhuǎn)身”的一年，樓市少了幾分躁動，多了幾分 平和。上半年，市場幾乎處在無為的狀態(tài)，幾家最能夠影響長春樓市的開發(fā) 商在八、九、十月份集中發(fā)力，顯現(xiàn)了長春房地產(chǎn)市場存在的旺盛需求。整體來看，今年長春樓市無論在開發(fā)量、成交量等方面的投入量上均呈 現(xiàn)增長態(tài)勢，發(fā)展速度在東北部都是一個亮點。 2004 年 1-11 月，長春市轄 區(qū)房地產(chǎn)交易情況如下：（1）從今年的房屋交易情況看：長春市房屋轉(zhuǎn)讓成交 446.8 萬平方米， 同比增浮 33.1%；比去年年末交易總量多了 63.7 萬平方米，增浮

4、16.6%，創(chuàng) 造了歷史最好水平。預(yù)計到今年年末，全長春市房屋轉(zhuǎn)讓成交量可達(dá)460 萬平方米。成交額已達(dá) 84.4 億元，同比增浮 28.2%；比去年年末交易總額增加 近 10 億元，增浮 13%；預(yù)計今年年底，交易額可超過 90 億。增量房屋成交 面積 255.4 萬平方米， 同比增浮 34.8%，成交額 56.8 億元，同比增浮 26.2%； 存量房成交面積 191.4 萬平方米，同比增浮 30.9%，成交額 27.6 億元，同比 增浮 31.8%，存量房屋交易與增量房屋交易之比是 0.72:1 ，趨勢接近合理水 平。按可比口徑分析， 1-9 月份，房屋交易額為 66.9 億元，已經(jīng)占長春

5、市 GDP 的 6.2%，比去年年末提高了 30.7%。（2）從房屋銷售價格上看：增量房屋銷售價格平穩(wěn)上揚， 111 月，增 量房屋成交均價是 2226.5 元/ 平方米，同比下降 6.2%。其中商品住宅成交均 價 2151.3 元/ 平方米，同比下降 5.5%；非住宅成交均價 4428元/ 平方米，同 比下降 3.4%；經(jīng)濟(jì)適用房成交均價 1649.3 元/ 平方米，同比下降 3.6%。綜合 整體房屋開發(fā)區(qū)位、由中心區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移的趨勢等各種因素，按國家統(tǒng)計局 綜合統(tǒng)計指示，長春市房價增浮 1.9%，長春市房價實際上是明降暗升。存量 房屋成交均價 1440.4 元/ 平方米，同比增浮 0.7%

6、。其中住宅成交均價 1268 元/ 平方米，同比增浮 3.7%；非住宅成交均價 1846.4 元/ 平方米，同比下降 2.3%；已購公有住房成交均價 1350.9 元/ 平方米，同比增浮 8.5%。(3) 各區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房成交均價統(tǒng)計為：南關(guān)區(qū) 1545.5元/卅，二道區(qū) 1622.7元/川，寬城區(qū)1651.2元/叭 綠園區(qū)1696元/川，朝陽區(qū)1715.5元 / m20 (此數(shù)據(jù)為2004年1 10月份統(tǒng)計數(shù)據(jù))(4) 在 5 區(qū)商品住宅銷售中，南關(guān)區(qū)占住宅銷售總量的 40.3%，朝陽占 25.3%，二道占 18.4%，綠園占 11.3%，寬城占 4.7%?？梢娚唐贩夸N售的區(qū)域 化已并不絕對化

7、。(此數(shù)據(jù)為2004年110月份統(tǒng)計數(shù)據(jù))總體看， 2004 年 1-11 月住宅投資額持續(xù)增長，但受到各項宏觀調(diào)控的 影響，增幅均有所回落。受項目清理、土地清查、控制信貸規(guī)模等一系列宏 觀調(diào)控措施的影響，商品住宅新開工面積繼續(xù)增長，但增幅逐月回落，竣工 面積增幅亦有所回落。住宅新開工面積與竣工面積增速減緩。住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理：隨著一 系列加快解決中低收入階層的住房問題的政策相繼出臺，普通居住用地的出 讓面積增加，普通住宅供應(yīng)面積增加。住宅平均銷售價格變化不大，宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民購房能力不斷增 強(qiáng)。市場表現(xiàn)出需求拉動供給、消費拉動投資的發(fā)展態(tài)勢。別墅市場進(jìn)入盤整階段。由于別墅用地審批叫停

8、，短期內(nèi)新增供應(yīng)不會 增加，別墅市場進(jìn)入盤整階段，整體成交量穩(wěn)中有降。在市場構(gòu)成方面，經(jīng) 濟(jì)型別墅、聯(lián)排別墅是消費者關(guān)注焦點，市場上低總價、小戶型的經(jīng)濟(jì)型別 墅更受歡迎。另外，由于別墅類土地供應(yīng)被叫停，前期以別墅立項并已經(jīng)拿 到地塊進(jìn)行觀望的開發(fā)商紛紛開始了別墅項目開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計未 來別墅市場的供應(yīng)量將會持續(xù)放大，別墅的開發(fā)熱潮仍將持續(xù)。隨著輕軌二期工程和市政府的南遷， 長春南部新城有著廣闊的升值空間。 在長春市城市總體規(guī)劃( 2004-2020)中，長春三環(huán)以南的區(qū)域(包括雕 塑公園)被定位為長春市的第二城市中心。整個南部的功能也將日見凸現(xiàn)； 金融、研發(fā)、物流、商業(yè)服務(wù)等配套功能將

9、逐步完善。在總體規(guī)劃的大背景下，郊區(qū)住宅將成為新的熱點，隨著城市的發(fā)展和政策的帶動， 2005 年普通住宅市場仍為住宅市場主體，其供應(yīng)量上升，需求 持續(xù)旺盛。中、低檔樓盤以及經(jīng)濟(jì)適用房項目繼續(xù)保持供不應(yīng)求態(tài)勢，而一 些定位于中、高檔項目的在售樓盤，房價將保持平穩(wěn)態(tài)勢。二、2004 年長春市房地產(chǎn)政策因素分析2004 年即將過去，長春的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上半年一系列宏觀調(diào)控政 策后依然繁榮，房地產(chǎn)并逐步趨于穩(wěn)定。（1）土地政策及其影響2004年 3月 30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng) 營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 （簡稱“ 71 號 令”），規(guī)定 8月

10、31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng) 營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn) 行。土地大限政策給房地產(chǎn)市場帶來不同影響，使得開發(fā)商們的資金壓力進(jìn) 一步加大，企業(yè)之間紛紛達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以提高自身的抗風(fēng)險能力。（2）金融政策及其影響中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從 而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一 步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。4月11日央行宣布，從 2004年 4月 25日起，資本充足率低于一定水平 的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資 等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 7.5

11、%的存款準(zhǔn)備金率， 目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò) 張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模 的控制，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，限制了開 發(fā)和銷售。（3）加息幅度影響房價短期走勢目前房地產(chǎn)市場中的投資性比例已經(jīng)很高，而短期投機(jī)性需求更是占了 絕大多數(shù)。銀行貸款利息的提高使得這部分投機(jī)者的還貸壓力進(jìn)一步增加， 加息幅度較大時，消費者的購房支出陡然上升，短期內(nèi)將對潛在購房需求產(chǎn) 生較大沖擊。（4）長春市城市總體規(guī)劃（ 2004-2020）提出 長春市主城區(qū)空間發(fā)展方向為 “南拓北優(yōu)、 西控東展”。主城區(qū)空間結(jié)構(gòu) 為“雙心三翼、多組團(tuán)” ：“雙心”分

12、別指人民廣場一帶主中心和人民大街南 端的南部副中心；“三翼”分別指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向； 多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式。主城區(qū)用地布局的基本要點：疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部 副中心，與現(xiàn)有人民廣場中心構(gòu)成未來長春城市中心的“雙心”結(jié)構(gòu)。培育 多個分區(qū)副中心。 工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個方向， 在城市西南建設(shè) “長 春國際汽車城”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。 居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。 構(gòu)筑楔形綠地， 地表水系、 保持良好的城市生態(tài)。城市綜合交通發(fā)展戰(zhàn)略：以優(yōu)先發(fā)展公共交通為主要方針，建設(shè)市區(qū)快 速軌道交通、

13、準(zhǔn)快速公共交通網(wǎng)絡(luò)；建立社會化、集約化的客貨運輸體制； 積極引導(dǎo)出行方式選擇，優(yōu)化城市交通結(jié)構(gòu)，提高交通運輸效率。城市綜合交通規(guī)劃要點：啟用城市東部國際機(jī)場，城市西部新建高速客 運鐵路站場；構(gòu)筑城市“五橫六縱”的快速交通體系，解決城市組團(tuán)之間的 聯(lián)系；發(fā)揚原有密集支路的特色，緩解城市交通壓力。這一提案將引導(dǎo)長春房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，也將帶動又一輪的開發(fā)熱 潮，并在今后幾年內(nèi)逐漸顯露出來。三、長春市各區(qū)域房地產(chǎn)市場形勢分析隨著城市規(guī)劃的逐漸調(diào)整和完善， 長春未來幾年的房地產(chǎn)發(fā)展將向東部、 東南、西南幾個主要方向發(fā)展：1、東南目前東南板塊在售的樓盤有十幾家之多，尤其在中海水岸春城的帶動 下，售價有

14、不同程度的上漲。 進(jìn)入 10 月份，東南板塊各樓盤的銷售業(yè)績非常 好，而且中海推出的精裝修房已經(jīng)銷售一空。很多二次或三次購房者，會在 東南選擇，這里的生活環(huán)境和未來升值潛力還有不少。2、西南 西南在售的樓盤大部分為中高檔住宅，為市民公認(rèn)的富源區(qū)。雖然西南各樓盤的售價較高，但教育與科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，完善的規(guī)劃和巨大的發(fā)展?jié)?力，讓西南區(qū)域具有無可比擬的特性。3、東部區(qū) 東部樓盤優(yōu)劣不一而足，隨著新機(jī)場的建成、吉林大路的拓寬改造和舊城改造力度的加大，東部區(qū)域地位已今非昔比，越來越被更多的人所認(rèn)同。第二篇 長春房地產(chǎn)細(xì)分市場綜合分析一、 2004 年長春在售的中高檔項目綜合分析在繼 2003年房地產(chǎn)銷

15、售形式良好的前提下， 各外埠品牌公司紛紛進(jìn)入長 春市場進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)， 使 2004年整個房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。 但 就其銷售形式來看各有不同，名鉆地產(chǎn)策劃部通過對萬科上東區(qū)、富宛華 城、長影世紀(jì)村、融創(chuàng)上城、中海水岸春城、長春上海城等十幾個中高 檔項目的市場調(diào)研，對中高檔樓盤分析如下：（一）重點樓盤 2004 年銷售情況1、融創(chuàng)上城由長春融創(chuàng)置地有限公司開發(fā)， 其占地面積為 60 萬平方米， 建筑面積為 58 萬平方米。一期占地 15 萬平方米，包括景觀公寓、復(fù)式洋房以及獨立別 墅等 53棟產(chǎn)品 500戶住宅，以1 70米四房景觀公寓與 200-300 米聯(lián)排別墅為 主，最低價270

16、0元/叭最高價8000元/叭均價4500元/叭總價為33-240 萬，一期 2005年6月 30日入住，通過我們了解，此項目目前的實際銷售率 大約在五成左右。2、長春明珠由大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司開發(fā)， 其占地面積為 100萬平方米， 建筑面積為 100 萬平方米?，F(xiàn)正開發(fā)第二期，二期明珠風(fēng)景總建筑面積 60 萬平方米， 產(chǎn)品主要以多層為主， 二期二組團(tuán)是由 1 5棟多層與 3棟小高層組 成，總戶數(shù)700余戶，最低價3200元/川，最高價3800元/川，均價3400 元/卅，總價范圍30-80萬元。目前，已銷售近80%3、中海水岸春城由長春中海地產(chǎn)有限公司開發(fā)， 總占地 100萬平方米，

17、 建筑面積 94萬平 方米。產(chǎn)品以多層、別墅為主，二期主要由 7 棟多層構(gòu)成，最低價 2600元/ 卅，最高價4100元/川，均價2800元/川，總價范圍26萬-90萬。一期現(xiàn)處于尾盤階段，二期銷售狀況熱度未減較為穩(wěn)定4、萬科上東區(qū)由長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)， 項目占地 15 萬平方米，建筑面積 20 萬平方米，總戶數(shù)達(dá) 1200 戶，其產(chǎn)品形態(tài)以“情花”、“多層”及“高 層”三個產(chǎn)品類別為主，最低價 2738元/卅，最高價4800元/卅，均價3500 元/卅，總價范圍25 70萬元，一期建筑棟數(shù)為9棟，其銷售率已達(dá)80% 上。5、富苑華城由長春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) ,其占地面積

18、22萬平方米，建筑面 積 31萬平方米，總戶數(shù)近 2000戶，一期 1026戶，由 22棟高層與 8棟別墅 組合而成，一期最低價2880元/ m2 （特惠房除外），最高價7600元/ m2,均 價 3700元/ m,二期最低價2398元/ m,均價3000元/ m,總價范圍26-300萬 元。目前，一期銷售率已達(dá) 50%以上。（二）熱銷項目總結(jié)分析：1、品牌實力：開發(fā)公司的品牌實力是產(chǎn)品銷售形式良好的首要因素。 目 前長春市房地產(chǎn)中高檔項目均具有品牌實力的影響，只是影響的深淺不同而 已。如天安、萬科、中海具有全國影響力的品牌地產(chǎn)公司，其他如順馳、亞 泰等影響力則稍小。2、產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新是使

19、項目銷售形式良好的一個重要因素。如天安第一城的庭院別墅、融創(chuàng)上城“橋、下沉式庭院”引入室內(nèi)的概念、 中大世紀(jì)城的小戶型、萬科上東區(qū)的“情花”等，這些創(chuàng)新點均為項目提 高了市場占有率與市場競爭力。3、產(chǎn)品形象：產(chǎn)品形象的包裝和展示是項目熱銷與贏得市場不可缺少的因素。如萬科上東區(qū)、融創(chuàng)上城的樣板環(huán)境展示等均具有強(qiáng)勢的營銷作 用。4 、營銷理念：超前的營銷理念是使產(chǎn)品熱銷一個重中之重的因素。 萬科 的產(chǎn)品，中海的產(chǎn)品之所以一經(jīng)推出就廣受市場的歡迎與認(rèn)可，分析其原因 除了具有其它公司所具有的優(yōu)勢， 而另外一個重要因素就是“產(chǎn)品來自市場， 產(chǎn)品為市場服務(wù)?！笔袌龅男枰褪瞧髽I(yè)的需要，市場需要什么樣的產(chǎn)品

20、就 做什么樣的產(chǎn)品。5、售后服務(wù)的附加值： 一個好的產(chǎn)品是否有一個好的售后服務(wù)， 也是影 響銷售的一個不可忽視的因素。從萬科物業(yè)、中海物業(yè)到世邦威仕理全球第 一大物業(yè)顧問公司的進(jìn)入，這足以說明售后服務(wù)是使項目銷售良好與保值、 增值的重要因素。（三）表現(xiàn)的不足之處1、營銷資源整合不夠： 通過本次市場調(diào)研， 發(fā)現(xiàn)各個地產(chǎn)公司的營銷資 源整合不佳，比如物業(yè)公司與開發(fā)商、開發(fā)商與營銷公司、工程與物業(yè)、策 劃與營銷、營銷與銷售、銷售與現(xiàn)場的配合管理均不夠，不能充分的利用整 合項目的所有有效資源。2、戶型配比不佳：通過對目前房地市場調(diào)研分析以及所剩產(chǎn)品的分析， 發(fā)現(xiàn)各公司 160 米以下的中小戶型基本銷售

21、完畢，剩余的均為大戶型，成為 市場滯銷產(chǎn)品。四） 2005 年開發(fā)動態(tài)從 2004年房地產(chǎn)的銷售形式來看， 160 米以下的中小戶型產(chǎn)品廣受市場 的青睞，存量較少；而 160 米以上的大戶型成為整個市場的滯銷產(chǎn)品，存量 較大。預(yù)計 2005 年各地產(chǎn)公司根據(jù)目前的市場情況會增加中小戶型的開發(fā)建 設(shè)，中高檔品牌項目影響力的開發(fā)公司其產(chǎn)品形態(tài)會以多層為主，整個市場 會增加別墅的開發(fā)量。 中高檔項目的品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司 2005 年的市場開發(fā) 動態(tài)詳細(xì)預(yù)計分析如下：1、萬科上東區(qū)：萬科在今年所推出的“情花”廣受市場歡迎的前提下， 明年仍會以“情花”類產(chǎn)品為主。此后，會陸續(xù)在高層建筑上增加小戶型的 開

22、發(fā)，會以 60 90 平米為主。2、富苑華城： 2005 年富苑華城在一期的西側(cè)進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)。從 開發(fā)節(jié)奏上看，會以組團(tuán)滾動式的開發(fā)模式進(jìn)行，不會向一期一樣進(jìn)行大規(guī) 模的開發(fā)，一方面資金壓力較大，另一方面給銷售增加了難度。二期開發(fā)的 占地面積為 4 萬平方米， 目前正在規(guī)劃中。 開發(fā)棟數(shù)為 5 棟，均為高層住宅， 其戶型以中小戶型為主，除了 1860 米的“星座”戶型外，其余戶型會為1 1 0 1 70米適中戶型為主。3、融創(chuàng)上城：2005年融創(chuàng)上城在一期銷售形式良好的前提下，將 在一期的北側(cè)進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)。 占地面積 15萬平方米，根據(jù)目前一期剩 余房源情況（200 300卅較多）

23、二期可能會增加中小戶型的開發(fā)建設(shè)，如 90180米之間的戶型，產(chǎn)品形態(tài)會以多層住宅（景觀公寓）為主。4、亞泰花園： 亞泰地產(chǎn)繼杏花苑熱銷春城， 明年將進(jìn)行三期櫻花苑的開 發(fā)建設(shè)。占地面積約 25 萬平方米，建筑面積為 40 萬平米，產(chǎn)品形態(tài)以多層 為主、 高層為輔， 分析戶型會以中小戶型開發(fā)為主， 會增加 6090米的戶型 的開發(fā)量。5、長春上海城：長春上海城一期占地 34萬平方米，共分三個組團(tuán) 開發(fā)，現(xiàn)在開發(fā)了 B組團(tuán)，占地面積約12萬平方米，于2005年將進(jìn)行A、C 兩個組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)， 占地面積約 22萬平米， 產(chǎn)品形態(tài)以多層為主， 戶型會 以 100 米以上三房戶型為主。6、長春明珠：

24、長春明珠在一期、二期熱銷以來， 2005 年將進(jìn)行三期的 開發(fā)建設(shè)，其占地面積約 20 萬平米，現(xiàn)正在規(guī)劃中。產(chǎn)品形態(tài)仍以多層為主， 有可能會增加別墅的開發(fā)量，從戶型上看分析會增加 70 90 米戶型的開發(fā) 量。7、中海水岸春城：中海水岸春城在 2005年的開發(fā)建設(shè)中對整體規(guī)劃 會有大的調(diào)整。 二期占地約 30 萬平米，主要以多層以及別墅產(chǎn)品為主， 從戶 型上看多層會以 120米以上的大戶型為主。、長春市別墅市場形勢分析1、長春市房地產(chǎn)別墅市場的區(qū)域分析：長春市的房地產(chǎn)別墅市場以“高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”與“凈月潭旅游開發(fā) 區(qū)”西南與東南兩大開發(fā)區(qū)為主，其它則以南關(guān)區(qū)與朝陽區(qū)為輔。長春高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的

25、別墅項目主要是天安第一城和融創(chuàng)上城。在 項目的開發(fā)量、整體規(guī)劃以及建筑風(fēng)格均有所不同。融創(chuàng)上城的別墅產(chǎn)品 是大規(guī)模的開發(fā)模式， 一期占地 15萬平米，以別墅類產(chǎn)品為主， 從整個建筑 風(fēng)格上來看屬于歐洲各小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格。長春凈月旅游開發(fā)區(qū)的別墅項目主要是以森林華墅與蘊(yùn)城別墅為代表。 從規(guī)劃、建筑風(fēng)格均以歐洲建筑風(fēng)格為主，高綠化率及緊臨凈月潭成為項目 兩個突出的特點。其它區(qū)域的別墅項目以鴻城國際、我的家園、富苑華城為主。其中，鴻 城國際的別墅產(chǎn)品類別較多，我的家園別墅產(chǎn)品類別是花園洋房，富苑華城 別墅產(chǎn)品類別是獨立別墅。2、2004 年房地產(chǎn)市場別墅項目銷售形勢分析：房地產(chǎn)市場的別墅產(chǎn)品自 200

26、3年的非典時期以來， 廣受市場的歡迎與認(rèn) 可。特別是非典對人們健康的危害，更加讓市民意識到居住條件，綠化以及 居住環(huán)境的重要性，同時也讓別墅產(chǎn)品從花園洋房到TOWNH 0U到獨立別墅發(fā)展較為迅速，產(chǎn)品類型較多。自從國家對別墅市場的整體開發(fā)量的宏觀調(diào)控， 控制別墅類用地的審批， 確實讓長春的別墅市場“火”了一把。2004年，長春市房地產(chǎn)市場是一個別墅年。從融創(chuàng)上城的景觀別墅到 森林華墅的獨立別墅各具創(chuàng)新特點，但又各有不同的建筑風(fēng)格與文化內(nèi)涵。 但就其銷售形式來看，均較為樂觀。其熱銷的主要原因除了營銷推廣工作的 全面、到位，各種資源整合較佳外，還有以下兩個方面的主要原因：品牌形 象的影響與產(chǎn)品創(chuàng)新

27、。3、2005 年房地產(chǎn)別墅市場的開發(fā)動態(tài)：別墅產(chǎn)品在 2004年持續(xù)熱銷的基礎(chǔ)上， 2005 年已經(jīng)審批的項目，會增加別墅的開發(fā)量，在開發(fā)量方面主要有以下兩個方面的特點：（1）在已經(jīng)開發(fā)的別墅項目基礎(chǔ)上， 會持續(xù)進(jìn)行別墅的開發(fā)： 如融創(chuàng)上 城、森林華墅、蘊(yùn)城別墅等。（2）在原來沒有別墅產(chǎn)品開發(fā)的其它項目基礎(chǔ)上增加別墅產(chǎn)品的開發(fā)： 如中海水岸春城、怡眾名城等。長春市別墅市場與別墅產(chǎn)品會在不斷的開發(fā)過程中逐漸成熟，特別是在 別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新方面會更加完善。經(jīng)過對 2004 年各別墅項目的銷售形勢分 析，品牌與產(chǎn)品創(chuàng)新是影響銷售的兩個重中之重的因素。第三篇 競爭對手情況簡介天安第一城調(diào)研報告項目名稱

28、天安第一城地址硅谷大街661號投資單位天安中國開發(fā)單位長春天安房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃單位法國PA景觀設(shè)計貝爾咼林策劃代理名鉆傳播機(jī)構(gòu)營銷代理自銷物業(yè)管理港力物業(yè)管理公司物業(yè)費1元/月m?占地面積42萬卅建筑面積60萬m容積率0.94房型 情 況戶型面積備注銷售率花園洋房202 291 m2聯(lián)排別墅300 m2獨體別墅357 m80%最低總價80萬元最咼總價300萬元均價6000元/ m總價范圍80300萬兀付款方式8成30年；公積金物業(yè)服務(wù)內(nèi)容清潔、保安、維修長春明珠市場調(diào)研報告資料時限：04 10 10項目名稱長春明珠（二期）地址人民大街198號（衛(wèi)星廣場）投資單位大連萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)單位大連萬達(dá)集

29、團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司承建單位省6建、大正交工日期2004年12月20日物業(yè)管理下屬物業(yè)管理公司物業(yè)費0. 95元/月m?占地面積60萬川建筑面積100 萬m容積率1. 07總戶數(shù)700余戶綠化率61. 7%工程進(jìn)度現(xiàn)房（正修路）建筑棟數(shù)多層30棟車位數(shù)1: 3車位售價地下810萬元高層3棟入住率無銷售素質(zhì)優(yōu)秀別墅11棟產(chǎn)品定位中、高檔生活社區(qū)房型 情 況戶型面積得房率備注銷售率二室二廳95 m20. 85三室二廳114160 m2四室二廳140220 m60%聯(lián)排別墅已售完主力房型三室二廳、四室二廳最低價3200元/ m2最高價3800元/ m2均價3500元/ m總價范圍30 80萬元付款方

30、式一次98折、按揭99折定金收取1萬元物業(yè)服務(wù)內(nèi)容清潔、保安、業(yè)主班車送600元物業(yè)費項目交樓標(biāo)準(zhǔn)交房以毛坯房 為準(zhǔn)，外立面 瓷磚。配套設(shè)施智能化系統(tǒng)會所（泳池待定），園區(qū)鍛煉 場，中學(xué)、幼兒園，垂釣池HFC雙向?qū)拵ЬW(wǎng)技術(shù)，國內(nèi)最 先進(jìn)安防系統(tǒng)，住處管理系統(tǒng)。長影世紀(jì)村市場調(diào)研報告資料時限：04 10 10項目名稱長影世紀(jì)村左岸麗景地址湖西路333號投資單位國信投資集團(tuán)開發(fā)單位長春科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位深圳設(shè)計公司景觀設(shè)計無策劃代理香港中原地產(chǎn)代理公司營銷代理香港中原地產(chǎn)代理公司承建單位建工集團(tuán)交工日期04 12 31物業(yè)管理下屬物業(yè)管理公司物業(yè)費0. 95元/月m?占地面積20. 5

31、萬川建筑面積52.4 萬 m容積率1. 85總戶數(shù)1000余戶綠化率40%工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房（內(nèi)部裝修）建筑棟數(shù)多層車位數(shù)700個車位售價10萬元/地下高層13棟入住率無銷售素質(zhì)一般別墅產(chǎn)品定位中檔生活社區(qū)房 型 情 況戶型面積得房率備注銷售率一室3557 m0. 8二室6473 m三室二廳104143 m270% （大）40% （?。┧氖叶d127156 m主力房型三室二廳、四室二廳最低價3100/ m2最高價3700 元/ m2均價3400 元/ m2總價范圍11 58萬付款方式 一次、按揭國慶97折定金收取1萬元項目交樓標(biāo)準(zhǔn)交房以室內(nèi)精裝修（400元/ m）配套設(shè)施智能化系統(tǒng)為準(zhǔn)，送廚、衛(wèi)潔

32、具，燈等。二期有會所，居民健身 場，影視廣場。周邊相 關(guān)生活配套齊全，緊鄰 紅旗街，南湖公園。電表、水表、煤氣 表，門禁系統(tǒng)，火 災(zāi)自動報警及消 防給水系統(tǒng)。富苑華城市場調(diào)研報告資料時限：04 10 9項目名稱富苑華城地址長春市朝陽區(qū)南湖大路28號投資單位長春天正房地產(chǎn)有限公司開發(fā)單位長春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位新加坡雅科本設(shè)計景觀設(shè)計新加坡景致園林設(shè)計有限公司策劃代理歐紳寶沃營銷代理與歐紳寶沃系合作單位承建單位南通第七建筑工程有限公司交工日期現(xiàn)房物業(yè)管理世邦威仕理物業(yè)費1. 0元/ m (電梯20-50元)占地面積22萬平方米建筑面積31萬平米容積率1. 2總戶數(shù)1026 戶（一期）綠

33、化率61%工程進(jìn)度二期正施工建筑棟數(shù)多層無車位數(shù)500600個車位售價10萬/個高層22入住率20%銷售素質(zhì)良別墅8產(chǎn)品定位咼檔居住社區(qū)房型情 況戶型面積得房率備注銷售率二房二廳89 m282-88%三房二廳140160 m四房二廳191220 m50%別墅400 m2主力房型三房(140160 m)最低價2880 一期最咼價一期7600元均價3700 一期2398 二期二期待定3000 二期總價范圍26-300萬元付款方式一次性、按揭定金收取10000元物業(yè)服務(wù)內(nèi)容無償服務(wù)：保安、保潔、綠化、環(huán)衛(wèi)、垃圾的清運、小區(qū)內(nèi)的日常管理與公共部分的維修有償服務(wù)：疋時、疋期豕政等服務(wù)待疋融創(chuàng)上城市場調(diào)研

34、報告資料時限：04 10 9項目名稱融創(chuàng)上城地址硅谷大街與飛躍路交匯處投資單位天津順馳集團(tuán)開發(fā)單位長春融創(chuàng)置地有限公司規(guī)劃單位中國建筑設(shè)計院景觀設(shè)計香港貝爾咼林策劃代理北京生意堂營銷代理長春融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司承建單位江蘇一建、省一建交工日期2005年6月30日物業(yè)管理長春融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1. 0元/月/平米占地面積60萬平方米建筑面積58萬平米容積率0. 77總戶數(shù)500戶（一期）綠化率40%工程進(jìn)度現(xiàn)主體已封頂建筑棟數(shù)多層車位數(shù)100個車位售價10萬/個高層無入住率無銷售素質(zhì)良別墅產(chǎn)品定位中咼檔居住小區(qū)房型 情 況戶型面積得房率備注銷售率三房二廳116 m290-94%景觀公寓三

35、房二廳149 m2景觀公寓四房二廳169 m2疊拼別墅50%四房三廳180220 m疊拼別墅三房三廳315 m2獨立別墅四房220 300 m聯(lián)排別墅主力房型主要以170米四房景觀公寓與200-300米連排別墅為主最低價2700 元 / m2最高價8000元/ m均價4500 元 / m2總價范圍33-240 萬付款方式一次性、銀行公按定金收取20000元萬科上東區(qū)市場調(diào)研報告項目名稱萬科上東區(qū)地址二道區(qū)臨河街與安樂路交匯處投資單位深圳萬科集團(tuán)開發(fā)單位長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位中建國際設(shè)計顧問有限公司景觀設(shè)計中建國際設(shè)計顧問有限公司策劃代理深圳相互廣告營銷代理長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

36、承建單位南通六建交工日期2005年6月物業(yè)管理長春萬科物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1. 0 元 / m2占地面積15萬平方米建筑面積20萬平米容積率1. 33總戶數(shù)1200 戶綠化率35%工程進(jìn)度正施工，部分封頂建筑棟數(shù)多層9車位數(shù)100車位售價710萬/個高層一期無入住率無銷售素質(zhì)良別墅一期無產(chǎn)品定位中高檔住宅小區(qū)房型 情 況戶型面積得房率備注銷售率二房二廳一衛(wèi)92 99 m288%三房二廳二衛(wèi)125129 m三房二廳二衛(wèi)142144 m290%情三房二廳二衛(wèi)170181 m情三房二廳二衛(wèi)155166 m143153 m情二房二廳106110 m主力房型以大小三房為主力戶型（140米一160米）最

37、低價2738元/ m2最高價4800元/ m2均價3500元/ m總價范圍2570萬元付款方式一次性、按揭定金收取10000筑業(yè)陽光城市場調(diào)研報告資料時限：05 1 3項目名稱筑業(yè)陽光城投資單位長春市筑業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃單位澳大利亞柏濤（墨爾本）景觀設(shè)計大連規(guī)劃設(shè)計院承建單位建工集團(tuán)交工日期12月末交房物業(yè)管理吉林省陽光物業(yè)物業(yè)費0.55元/月m占地面積約15萬平方米建筑面積約23萬平米容積率1.5總戶數(shù)311（三期）綠化率53%工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房建筑棟數(shù)多層5棟車位數(shù)1:2車位售價10萬元高層3棟入住率銷售素質(zhì)一般別墅產(chǎn)品定位中高檔社區(qū)房型 情 況戶型面積得房率備注銷售率二室二廳92118 m20.8三室二廳133169 m四室二廳200220 m60%五室四廳382 m2主力房型三室二廳最低價2650 元/ m2最高價3340元/ m均價2850 元 /m2總價范圍24128萬付款方式一次95折、按揭98折定金收 取1萬元上海綠地市場調(diào)研報告資料時限：04 10 11項目 名稱上海