淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的現(xiàn)場管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的現(xiàn)場管理    摘 要：從協(xié)調(diào)管理、成本管理、進度和質(zhì)量管理以及安全與合同管理等角度論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理的主要內(nèi)容和要點。 關(guān)鍵詞：協(xié)調(diào)；成本；質(zhì)量 中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，建筑行業(yè)競爭也日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著空前激烈的競爭，其只有在項目施工中必須做到加強溝通協(xié)調(diào)，保證施工質(zhì)量，加快施工進度，降低工程造價，避免安全事故方可保證施工項目預(yù)期目標的實現(xiàn)，企業(yè)方能在市場競爭中生存發(fā)展并帶來更大的經(jīng)濟效益。 1 協(xié)調(diào)管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理的核心即為協(xié)調(diào)管理，在施工的任何階段都應(yīng)圍繞

2、工程進度、成本、質(zhì)量等要素同各參建方及政府相關(guān)部門進行溝通協(xié)調(diào)，同時包括對各分包單位以及對企業(yè)內(nèi)部和項目部各部門、成員間也應(yīng)進行溝通協(xié)調(diào)，只有在對各相關(guān)部門進行有效協(xié)調(diào)后方可確保項目如期交付使用。在各項協(xié)調(diào)工作中首先房產(chǎn)商應(yīng)以取得相關(guān)方信任為基礎(chǔ)。房產(chǎn)商應(yīng)清醒的認識到房產(chǎn)商的工作源自多方的信任和委托，因而必須在各方面能力上勝人一籌，并得到相關(guān)各方的認同，方可樹立必要的威信；應(yīng)保證信息傳遞的正確性。應(yīng)避免傳遞、提供過量的無關(guān)的或重復(fù)性信息，同時應(yīng)建立良好的信息反饋機制以確認對方已經(jīng)接收，最后應(yīng)保證對方對所受到的信息理解正確，以免因信息誤解而帶來損失；應(yīng)制定切實可行的溝通協(xié)調(diào)計劃。在施工過程中應(yīng)制

3、定詳細有效的信息溝通計劃以促進相關(guān)各方的協(xié)調(diào)工作，具體應(yīng)明確到相關(guān)文件保存方式，工作匯報方式，以及相應(yīng)文件格式等，并應(yīng)充分考慮和準備項目實施中信息名稱、類別以及溝通方式和使用頻率等，甚至應(yīng)了解相關(guān)人物和角色對該項目的期望以及其需要得到的信息及時間；建立科學的管理模式。房產(chǎn)商應(yīng)在自己已有的管理水平上認真對待施工過程中的每個環(huán)節(jié)，對于影響項目建設(shè)的關(guān)鍵性問題便于從技術(shù)上、結(jié)構(gòu)上以及體制上建立更為有效的管理體制，在實現(xiàn)更高效的管理前提下提高自己的管理水平。 2 進度管理 合理有效的控制施工進度方可保證項目在合同約定的時間內(nèi)交付使用，利于發(fā)揮其投資效益，房產(chǎn)商在進行進度控制時應(yīng)在結(jié)合工程特點和現(xiàn)場環(huán)境

4、等諸多因素的條件下進行規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)，首先應(yīng)制定切實可行的施工進度計劃及總進度控制目標和分進度控制目標，并督促施工方編制合理可行的進度計劃；控制主要指在施工全過程中經(jīng)常性檢查實際施工進度，并將其與計劃進度進行比較，若出現(xiàn)偏差應(yīng)進行分析并及時采取有效的糾偏措施，以確保項目能夠按期交付使用；協(xié)調(diào)則指在全過程施工過程中建設(shè)單位應(yīng)及時對同施工進度相關(guān)的單位、部門等進度關(guān)系間進行協(xié)調(diào)，以免出現(xiàn)因溝通不及時、協(xié)調(diào)不到位等因素影響施工正常進行。 房產(chǎn)商在進行進度控制的過程中主要應(yīng)通過組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等方面措施實施。首先應(yīng)落實各個層次進度控制人員的具體責任和任務(wù)，以保證該組織系統(tǒng)能夠有效發(fā)揮作用；在實

5、施過程中應(yīng)結(jié)合項目結(jié)構(gòu)、不同階段或不同合同結(jié)構(gòu)等因素隨時調(diào)整進度目標，并以此調(diào)整目標控制體系；建設(shè)單位也應(yīng)建立定期進度檢查、定期開展進度協(xié)調(diào)會議等制度，便于對施工中影響施工爭產(chǎn)開展的因素及時進行溝通、協(xié)調(diào)；對出現(xiàn)的影響正常施工的因素應(yīng)結(jié)合實際通過經(jīng)濟、技術(shù)以及合同等手段制定相應(yīng)的解決措施以保證施工的順利進行。 3 成本管理 在成本控制上，房產(chǎn)商首先應(yīng)樹立成本可控思維，但應(yīng)正確認識到成本控制并非僅是成本控制部門單方責任，而應(yīng)實施全員、全過程控制。領(lǐng)導層應(yīng)以身作則以為成本控制系統(tǒng)營造良好的文化氛圍，應(yīng)加強相關(guān)各方在成本控制流程間的信息溝通，力求實現(xiàn)共同控制成本的實效性，并應(yīng)建立有效的監(jiān)督、約束和激

6、勵機制，并將各機制相互配合、相互制約從而有效的將成本管理滲透至企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，最終形成一套完整的成本管理鏈條；工程竣工結(jié)算前應(yīng)嚴格履行竣工驗收程序，及時搜集整理各項資料，并依據(jù)合同條款對所有工程量、單價及取費逐一核實確認，應(yīng)妥善處理施工中發(fā)生的洽商并清理預(yù)算增減帳，尤其應(yīng)注重材料價差和竣工調(diào)價工作的審核，并應(yīng)引入工程結(jié)算復(fù)審和尾款會簽制度便于多重保證竣工結(jié)算工作的準確性；最后應(yīng)重視項目的后評價工作以及歷史成本數(shù)據(jù)庫的完善工作，便于不斷的總結(jié)工作經(jīng)驗教訓，為后期項目施工提供有實效性的參考和幫助。 4 質(zhì)量管理 房產(chǎn)商在施工質(zhì)量管理方面首先應(yīng)充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，在項目全過程內(nèi)加強

7、工序的質(zhì)量檢查和管理，并真正貫徹落實。應(yīng)確保按圖施工。應(yīng)隨時抽查施工方在施工中是否真正做到按圖施工，便于及時發(fā)現(xiàn)問題并及時處理，但應(yīng)避免在管理中繞過監(jiān)理方而直接與施工方交涉，應(yīng)著重檢查施工中是否存在偷工減料、以次充好現(xiàn)象，對情節(jié)較輕的應(yīng)責令改正并處以罰款，情節(jié)嚴重則應(yīng)停工整頓，必要時應(yīng)返工或吊銷資質(zhì)證書，對構(gòu)成犯罪的應(yīng)依法追究法律責任；加大對隱蔽工程和中間部位的檢查驗收。對施工中后續(xù)工序?qū)ζ涓采w、掩蓋或已經(jīng)符合協(xié)議條款約定的中間驗收部位應(yīng)要求施工方進行自檢，在自檢合格的基礎(chǔ)上提前48h通知甲方進行驗收，在驗收中應(yīng)對隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點進行記錄，待驗收合格后方可進行后續(xù)工程施

8、工，對未經(jīng)驗收則進行掩蓋的隱蔽工程甲方有權(quán)要求乙方對其剝露以進行檢驗，對檢驗不合格部位應(yīng)拒絕簽字并責令返工處理；建立有效的獎懲制度。房產(chǎn)商可在施工合同上明確承包商對施工質(zhì)量優(yōu)劣以及工期提前或拖延相應(yīng)的獎懲制度，便于更充分的調(diào)動施工方的積極性，從經(jīng)濟角度使其改變以往“干好干壞一個樣”的思想，并有效提高工程管理的思想境界。 5 安全、文施管理 房產(chǎn)商在建設(shè)項目實施過程中不安全因素的存在直接威脅著正常的生產(chǎn)秩序，并對施工質(zhì)量、進度和成本控制帶來影響，因此說安全是實現(xiàn)建設(shè)目標的必要條件，在項目實施過程中建設(shè)單位應(yīng)始終將“安全第一”的思想放在各項工作首位，并不斷強化安全管理，結(jié)合現(xiàn)場實際提出安全施工保證

9、措施；應(yīng)制定安全管理實施細則，在安全管理整體規(guī)劃指導下編制管理實施細則，并將該細則作為安全管理的具體指導工具；應(yīng)避免向參建單位提出不符合安全生產(chǎn)法律法規(guī)的要求，如對工期等有特殊要求則也應(yīng)在確保安全施工的前提下實施，及時足額向施工方撥付相應(yīng)安全費用；避免向施工方提供不符合安全要求的劣質(zhì)材料、設(shè)備等。 在項目實施過程中房產(chǎn)商應(yīng)要求己方和參建各方不斷完善硬件額軟件設(shè)施來規(guī)范施工現(xiàn)場，便于從根本上改善臟亂差的局面；應(yīng)充分發(fā)揮合同條款的作用要求施工方進行文明施工，以確保施工現(xiàn)場整潔規(guī)范，并應(yīng)堅持長效管理機制，真正將文明施工和文明管理落到實處，為施工營造良好的工作環(huán)境和條件。 6 合同管理 建設(shè)項目實施過

10、程即為合同執(zhí)行過程，因而在實施過程中應(yīng)保證相關(guān)各方能夠按照合同約定來承擔各自義務(wù)、行使各自權(quán)利，建設(shè)方應(yīng)積極監(jiān)督、協(xié)調(diào)各合同執(zhí)行方的工作情況，確保各方工作能滿足合同要求。在工程實施前則應(yīng)認真查找合同和計劃中存在的漏洞以防其對工程實施帶來干擾，并及時發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行過程中存在的失誤和漏洞，并及時對相關(guān)方提出警告甚至索賠；為確保管理的有效性建設(shè)方應(yīng)充分利用合同中所賦予的權(quán)利，利用合同手段對各方進行嚴格管理和控制，通過對項目實施進行跟蹤診斷，對存在問題利用合同分析原因，并制定解決措施、落實責任，并將合同措施作為各個控制措施的首選來加以實施。 結(jié)語 在房產(chǎn)項目實施過程中房產(chǎn)商應(yīng)將施工管理作為一個系統(tǒng)工程，在具體管理實施中應(yīng)