貸款調(diào)查技巧

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上貸款調(diào)查技巧一、基本資料調(diào)查要點(diǎn) （一）準(zhǔn)入條件調(diào)查。受理貸款時(shí)調(diào)查其主體是否符合合作金融機(jī)構(gòu)的貸款準(zhǔn)入條件，是決定貸款的關(guān)鍵性問題，如果客戶主體不符合規(guī)定要求，則可直接退件，而不必進(jìn)入下一調(diào)查環(huán)節(jié)。按照有關(guān)法律和相關(guān)管理規(guī)定，準(zhǔn)入條件調(diào)查主要有以下三個(gè)方面： 一是確認(rèn)客戶真實(shí)性。調(diào)查公司類客戶其經(jīng)營(yíng)證照是否真實(shí)，有無涂改等造假現(xiàn)象，是否在有效期限內(nèi)，是否辦理年檢等；個(gè)人客戶要調(diào)查其身份證是否真實(shí)。 二是調(diào)查貸款項(xiàng)目的政策性、合法性。屬于特種行業(yè)的調(diào)查是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)的調(diào)查是否持有齊全的資質(zhì)證件；調(diào)查貸款項(xiàng)目是否符合國(guó)家政策，是否為

2、高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)的劣質(zhì)企業(yè)，以及商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域；調(diào)查個(gè)人經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否合法合規(guī)；調(diào)查公司或個(gè)人經(jīng)營(yíng)是否正常，有無虧損；調(diào)查產(chǎn)品銷售合同是否真實(shí)等。 三是調(diào)查公司（或個(gè)人）資信程度。調(diào)查公司（或個(gè)人）、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司股東及其配偶在金融機(jī)構(gòu)貸款情況，以親朋名義的貸款情況，對(duì)外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等；調(diào)查公司法人代表或個(gè)人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風(fēng)險(xiǎn)等。調(diào)查報(bào)告中要對(duì)以上情況作專門介紹，并將在人行查詢的征信記錄附后佐證。 （二）資料完整性調(diào)查。主要是看資料是否齊全完整，特別是關(guān)鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應(yīng)作理由充分的說明（三）資料

3、合規(guī)性調(diào)查（原則上按合作金融機(jī)構(gòu)收集相關(guān)資料）。 一是資料及文本簽字要求。調(diào)查人在調(diào)查采集的每份資料右上角須加蓋“調(diào)查核對(duì)，資料真實(shí)”章，并簽名。貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查人承諾調(diào)查資料的真實(shí)性，此外，所有簽名只能由調(diào)查本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。二是調(diào)查報(bào)告落款要由本人簽名，以示負(fù)責(zé)。 三是調(diào)查申報(bào)資料內(nèi)容是否銜接一致;資料是復(fù)印件的是否模糊不清等二、抵押貸款調(diào)查要點(diǎn) （一）調(diào)查抵押物權(quán)利證書真實(shí)性。股東會(huì)同意抵押的決議是否符合公司章程規(guī)定，是否符合法律文書要求；財(cái)產(chǎn)共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。 （二）抵押物詳細(xì)清單。內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號(hào)、土

4、地證號(hào)、購置價(jià)（指購買價(jià)或建造成本價(jià)）、賬面價(jià)（指在報(bào)表上反映的價(jià)值）、評(píng)估價(jià)（指評(píng)估公司評(píng)定價(jià)值或信用社初步評(píng)定價(jià)值）、抵押價(jià)（指信用社在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上，最終核定確認(rèn)的抵押作價(jià)或與產(chǎn)權(quán)人商定的抵押價(jià)，主要是防止評(píng)估公司估價(jià)虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。 （三）抵押物價(jià)值依據(jù)。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)”。所以說，貸款調(diào)查中必須防止房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值虛增風(fēng)險(xiǎn)。 抵押物價(jià)值有自行認(rèn)定和評(píng)估認(rèn)定兩種：

5、 1、自行認(rèn)定。自行認(rèn)定抵押物價(jià)值主要有三種方法：一是取得抵押物的對(duì)價(jià)支付依據(jù)。如：購買合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據(jù)、交易收據(jù)，企業(yè)固定資產(chǎn)帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產(chǎn)價(jià)格。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門在報(bào)紙等媒體掛牌轉(zhuǎn)讓土地價(jià)格。以上有關(guān)資料要復(fù)印作證明。 2、評(píng)估認(rèn)定。謹(jǐn)慎采用評(píng)估公司評(píng)估數(shù)據(jù)，必須以購置價(jià)為基礎(chǔ)，評(píng)估價(jià)為參考，合理核定抵押價(jià)，防范抵押物虛高風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查中對(duì)一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評(píng)亂估的評(píng)估公司要予抵制，對(duì)其評(píng)估結(jié)果一律不予認(rèn)可。（四）抵押物狀況及抵押限制。 除了擔(dān)保法規(guī)定的不能抵押的情形之外，調(diào)查抵押物時(shí)還應(yīng)關(guān)注以下情況：1.抵押物是否為違章建筑及已

6、列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；2抵押物權(quán)屬是否有爭(zhēng)議；房主抵押意圖；考慮抵押物變現(xiàn)能力。3以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)。4未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得國(guó)有土地使用證的。5按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。6以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的；以劃撥土地不得單獨(dú)抵押，以劃撥土地抵押的在計(jì)算抵押率時(shí)因剔減出讓金因素。7.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的。8、在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：（1）國(guó)有土地使

7、用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的編號(hào)；（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額。（3）已投入在建工程的工程款。（4）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量。（6）抵押后對(duì)抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或改變抵押房地產(chǎn)用途的限制等。 （五）調(diào)查須提供抵押物實(shí)景彩色照片。由于評(píng)審會(huì)成員一般不親臨抵押物現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，將抵押物拍成實(shí)景彩色照片，主要是為了加深評(píng)審會(huì)成員對(duì)抵押物的直觀認(rèn)識(shí)和了解。 抵押物實(shí)景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。 三、保證貸款調(diào)查要點(diǎn) （一）無效擔(dān)保。調(diào)查保證擔(dān)保貸款時(shí)，必須審慎考察保證人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)負(fù)債情況和資信程度，是

8、否具有實(shí)際的代償能力。但實(shí)際工作中，表現(xiàn)在為了追求表面上的擔(dān)保手續(xù)合規(guī)，而忽視債務(wù)擔(dān)保的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，出現(xiàn)以小保大、以弱保強(qiáng)，交叉擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保等假性擔(dān)?，F(xiàn)象,即使擔(dān)保有效，也難以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保目的。此外，并非所有具有代為清償債務(wù)能力的單位和人都可以作為擔(dān)保人，以下為無效擔(dān)保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔(dān)保無效;（2）醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體擔(dān)保無效;（3）國(guó)家機(jī)關(guān);（4）法人分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保的無效;（5）董事、經(jīng)理以公司名義為股東擔(dān)?；騻€(gè)人貸款擔(dān)保的無效;（6）法律、法規(guī)規(guī)定對(duì)外保證合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)家主管部門批準(zhǔn)的，未批準(zhǔn)擔(dān)保無效。 （二）公

9、司擔(dān)保調(diào)查。 1、注意調(diào)查公司提供擔(dān)保行為是否符合公司章程規(guī)定；調(diào)查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人是否為公司股東或公司實(shí)際控制人；股東會(huì)決議是否符合法律規(guī)定，避免因股東會(huì)決議無效而帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。 2、調(diào)查公司章程對(duì)擔(dān)保額度的限制。如果公司章程規(guī)定擔(dān)?？傤~或單項(xiàng)擔(dān)保限額的，應(yīng)注意調(diào)查董事會(huì)或股東大會(huì)決議所同意的擔(dān)保額度有無超過公司章程的限額規(guī)定，同時(shí)還要注意調(diào)查決議所同意擔(dān)保的款項(xiàng)是否為對(duì)應(yīng)的貸款；訂立擔(dān)保合同的訂約人有無公司授權(quán)。 3、接受公司提供的擔(dān)保時(shí)，要注意調(diào)查公司對(duì)外提供擔(dān)保行為是否依照公司章程規(guī)定經(jīng)公司董事會(huì)或股東會(huì)決議，如不履行審慎注意義務(wù)將可能導(dǎo)致?lián)鶛?quán)落空的法律后果。 四、

10、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表要點(diǎn) （一）必須提供近兩年及借款人申請(qǐng)貸款日上月資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。辦理了年度審計(jì)的應(yīng)提供上年度審計(jì)報(bào)告，關(guān)注其年度審計(jì)報(bào)告反映的問題，并調(diào)查其提供會(huì)計(jì)師事務(wù)所的報(bào)表與本社報(bào)表是否一致。 （二）調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。報(bào)表必須字跡清晰，有單位公章及相關(guān)負(fù)責(zé)人簽章；按照“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的會(huì)計(jì)平衡公式，調(diào)查借貸方是否平衡、上年結(jié)轉(zhuǎn)是否真實(shí)、近兩年來財(cái)務(wù)變動(dòng)異常情況等。 （三）重點(diǎn)調(diào)查科目。應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查的科目包括：應(yīng)收及其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、短期及長(zhǎng)期負(fù)債、應(yīng)付及其他應(yīng)付款，所有者權(quán)益和損益類科目等。 （四）調(diào)查要求。應(yīng)收及其他應(yīng)收款，應(yīng)付及其他應(yīng)付款進(jìn)行帳齡統(tǒng)計(jì)

11、、列出大戶名單；存貨分類統(tǒng)計(jì)、存貨積壓的原因分析；固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分類統(tǒng)計(jì)、固定資產(chǎn)清單、購置價(jià)值、入帳價(jià)值等；短期及長(zhǎng)期負(fù)債明細(xì)，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權(quán)益和損益類科目是否真實(shí)合理。 （五）現(xiàn)金流分析。分析現(xiàn)金流要從兩個(gè)方面考慮：一是現(xiàn)金流的數(shù)量，如果企業(yè)總的現(xiàn)金流為正，則表明企業(yè)的現(xiàn)金流入能夠保證現(xiàn)金流出的需要。二是現(xiàn)金流的質(zhì)量，這包括現(xiàn)金流的波動(dòng)情況、企業(yè)的管理情況，如銷售收入的增長(zhǎng)是否過快，存貨是否已經(jīng)過時(shí)或流動(dòng)緩慢，應(yīng)收帳款的可收回性等等。最后是企業(yè)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，如行業(yè)前景，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局，產(chǎn)品的生命周期等。所有這些因素都會(huì)影響企業(yè)產(chǎn)生未來現(xiàn)金流

12、的能力。            五、注意法律文書的規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn) （一）調(diào)查公司董事會(huì)或股東會(huì)同意貸款的決議和同意抵押的決議合法性；調(diào)查個(gè)人貸款申請(qǐng)書、財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押承諾的合法性。尤其是公司貸款要注意審核其參加董事會(huì)或股東會(huì)的人數(shù)，是否符合章程規(guī)定；董事會(huì)或股東會(huì)決議書內(nèi)容是否完整。 1、董事會(huì)或股東會(huì)同意貸款的決議書內(nèi)容應(yīng)包括：承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、還款計(jì)劃、貸款方式等。 2、董事會(huì)或股東會(huì)同意抵押的決議書內(nèi)容應(yīng)包括：借款人和承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期

13、限、抵押物具體情況（含抵押物名稱、地理位置、數(shù)量、狀況等）、法律責(zé)任等。 3、個(gè)人客戶貸款申請(qǐng)書、財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押承諾等可參照上述公司類貸款文書內(nèi)容撰寫。 （二）決議或承諾必須本人到場(chǎng)在信用社監(jiān)督下簽字，本人因故不能到場(chǎng)的，應(yīng)有授權(quán)委托書，不能由法定代表人一人獨(dú)簽或找人代簽，防止因決議無效，導(dǎo)致貸款或抵押行為無效。 （三）防范股東假冒、虛假簽字的方法。一是本人出示身份證，當(dāng)場(chǎng)簽字，并加按手??；二是核對(duì)公司成立時(shí)的章程中股東簽字或貸款是股東提供的簽字式樣，核對(duì)筆跡。三是可查閱股東在信用社原來貸款時(shí)的簽字資料。 （四）注意調(diào)查決議或合同所加蓋的公司印章是否為工商部門登記備案的真實(shí)印章，如果簽約人不是公司法定代表人的，還要注意調(diào)查授權(quán)委托書的真實(shí)性，避免被騙而造成貸款損失。 （五）涉及不明確的法律問題，應(yīng)由法律顧問對(duì)貸款行為及擔(dān)保情況進(jìn)行調(diào)查，并出具法律意見書。 六、撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)注意的事項(xiàng) （一）調(diào)查報(bào)告內(nèi)容：一是基本情況，包括客戶概況、經(jīng)營(yíng)證照、關(guān)聯(lián)企業(yè)、資產(chǎn)負(fù)債、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、貸款用途、還款來源及計(jì)劃等；二是客戶資信；三是抵押物情況；四是風(fēng)險(xiǎn)提示；五是調(diào)查意見。調(diào)查報(bào)告落款處主審人、調(diào)查中心負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)必須簽字。 （二）調(diào)查