通江市場(chǎng)分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上四川旭風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司陽(yáng)光新城和南雅公寓新世家項(xiàng)目分 析司四川省旭風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 二0一四年四月三十日本項(xiàng)目現(xiàn)狀分析:一、 位置：本項(xiàng)目陽(yáng)光新城地塊位于通江縣城，北環(huán)路，與通江縣自來(lái)水廠相連，總建筑面積45329，規(guī)劃2棟高層建筑。南雅公寓新世家地塊位于通江縣城，城南大道主道上，總建筑面積36000，項(xiàng)目周邊居民量相對(duì)較多，周邊配套設(shè)施和環(huán)境地塊較好，對(duì)居住將有一定好的條件；屬城區(qū)中心，未來(lái)有很大發(fā)展?jié)摿涂臻g；二、 居民對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知：本項(xiàng)目屬縣城中心城區(qū)，使得周邊人氣受到很好的影響，人民的認(rèn)知程度并很高，對(duì)目前區(qū)域的居家環(huán)境、氛圍的認(rèn)同度高。因此，本項(xiàng)目在推

2、廣思路上充分利用規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，并抓住目前周邊區(qū)域住宅產(chǎn)品較少的市場(chǎng)契機(jī)，將本項(xiàng)目的高品質(zhì)、尊崇府邸的理念推廣出去，從根本上改變通江人民對(duì)本項(xiàng)目及所在區(qū)域的認(rèn)識(shí)，推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。三、 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：（1）項(xiàng)目周邊環(huán)境清靜，適宜居家本項(xiàng)目所在位置屬城區(qū)中心，東邊接雅欣苑小區(qū)，距通江中學(xué)直線三百米，南邊與北環(huán)大道相接，西邊距通江二小學(xué)校直線三百五十米，北邊接二十四米大道，境清靜，居家方便。南雅公寓新世家，東與銀耳公司相接，南靠自然綠化森林，西與南雅公寓商住樓相連，北是城南大道主干路。（2）周邊城市規(guī)劃的實(shí)施帶動(dòng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升政府規(guī)劃本項(xiàng)目的建設(shè)，以方便居民出行，居住，同時(shí)也帶動(dòng)了本項(xiàng)目所處

3、區(qū)域的價(jià)值得以提升（3）本項(xiàng)目具有較大的規(guī)模本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目不多，有規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤(pán)少，因此要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)劣勢(shì)：（1）區(qū)域形象、美譽(yù)度屬中本項(xiàng)目，現(xiàn)階段人流量屬中，購(gòu)房者的認(rèn)可程度為中高。機(jī)會(huì)：（1）面臨通江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大好機(jī)會(huì)通過(guò)對(duì)通江房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，目前，正是通江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì)，目前市場(chǎng)上真正成規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤(pán)基本沒(méi)有成型，購(gòu)房者選擇的空間雖然很大，但他們更需要環(huán)境好、品質(zhì)好的項(xiàng)目出現(xiàn)，因此，本項(xiàng)目將是上市場(chǎng)的好機(jī)遇。（2）通江城市發(fā)展建設(shè)加大，農(nóng)村進(jìn)城人口增加，外地回城人員對(duì)住宅需求增加，都將會(huì)提升通江房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)能力。威脅：（1）通江住宅市場(chǎng)普通的雷同

4、的住宅產(chǎn)品較多，如不在定位和推廣過(guò)程中做出自己的特色，將致產(chǎn)品滯銷。（2）到2013年止，通江房地產(chǎn)市場(chǎng)大小開(kāi)發(fā)商林立，小產(chǎn)權(quán)房和違建房大量充斥市場(chǎng)，并有多個(gè)規(guī)模較大項(xiàng)目亮相，大家都在搶占市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；（3）國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，導(dǎo)致全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)低彌表現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生了較大影響，這也將成為本項(xiàng)目銷售的最大威脅。2013年通江房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析： 一、供給：、1、開(kāi)發(fā)區(qū)域大多集中在城區(qū)邊緣地帶，如東門(mén)酒廠溝有東方藝都、卓越經(jīng)典、上東逸景等，西門(mén)有泊景灣、錦江花園、金銀灣等、北環(huán)路有凱旋帝景等、南環(huán)外卓越南岸、藍(lán)泊灣等，謝家河壩有宏霞國(guó)際等；城區(qū)中心僅有個(gè)別項(xiàng)目，如諾水云天等；2、大小開(kāi)

5、發(fā)商林立，開(kāi)發(fā)規(guī)模不一，交錯(cuò)混雜；通江市場(chǎng)有大小項(xiàng)目30多個(gè)，其中有相當(dāng)規(guī)模和公司資質(zhì)的僅有上述列舉的十幾家左右，僅占項(xiàng)目總數(shù)的1/3,其他的幾十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為本地私人修建，量少價(jià)低，無(wú)規(guī)模無(wú)環(huán)境；3、受國(guó)家宏觀調(diào)控貸款政策影響，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量下降，現(xiàn)有樓盤(pán)基本都處于剛剛啟動(dòng)或者銷售尾期，如上東逸景、泊景灣項(xiàng)目就是剛啟動(dòng)，而諾水云天、東林雅郡、通江花園、宏霞國(guó)際等項(xiàng)目基本銷售結(jié)束；還有一些項(xiàng)目現(xiàn)在市場(chǎng)上仍在銷售的基本都是本地私人修建的項(xiàng)目，市場(chǎng)的前景還很廣闊；二、需求：1、在國(guó)家政策的影響下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)交易量下滑的局面，人們對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度都是持幣觀望，看國(guó)家的政策如何調(diào)整，看房地產(chǎn)商是否降

6、價(jià)；雖然通江是個(gè)小縣城，但是這種全國(guó)性的觀望態(tài)度也使得大批準(zhǔn)備購(gòu)房的人們望而止步；2、即使在這樣的環(huán)境下，一部分人仍有大量購(gòu)房需求，比如年輕人準(zhǔn)備初次購(gòu)房、外出歸來(lái)安家的人員等，他們現(xiàn)在更看重的是三點(diǎn)，區(qū)域位置、樓盤(pán)的品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度，如何體現(xiàn)這些？一句話：看現(xiàn)房，看環(huán)境。具體點(diǎn)說(shuō)就是看你樓盤(pán)在什么位置，開(kāi)發(fā)商怎么修這個(gè)小區(qū)，綠化有多少，房子修的快不快等等；三、購(gòu)買(mǎi)群體：1、年齡：平均年齡40歲左右。3050歲的最多，其次為2030歲；2、職業(yè)結(jié)構(gòu)：職業(yè)以個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主為主，其次是機(jī)關(guān)企業(yè)事業(yè)單位職工；3、個(gè)人收入：個(gè)人收入以25005000元段為主；4、居住地點(diǎn)：城區(qū)內(nèi)居住為主，其次是各

7、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員：四、市場(chǎng)特征：1、需求面積：80100三居室為主，其次是7080二居室；2、房屋類型：中老年人以多層為主，占一半以上；年輕人多以電梯樓為主；3、主體結(jié)構(gòu)：受地震影響，基本需要框架現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；4、購(gòu)房考慮因素：價(jià)格、地段、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)公司信譽(yù)等，其中關(guān)注最高的是小區(qū)環(huán)境和區(qū)域位置；五、綜述：根據(jù)調(diào)查可以看出通江的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較混亂，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：1、開(kāi)發(fā)的層次和樓盤(pán)的價(jià)位混雜，現(xiàn)有的樓盤(pán)無(wú)論在品質(zhì)還是理念上都還有很多地方不能滿足購(gòu)房者的需求，他們需要更高品質(zhì)和更好環(huán)境配套的項(xiàng)目的出現(xiàn)；2、雖然受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響樓市低迷，但是通江現(xiàn)有樓盤(pán)成型、成規(guī)模的產(chǎn)品數(shù)量少

8、，基本上處于剛啟動(dòng)和尾盤(pán)時(shí)期，真正在動(dòng)工和熱銷項(xiàng)目離本項(xiàng)目區(qū)域較遠(yuǎn)，同地段位置暫時(shí)來(lái)看競(jìng)爭(zhēng)力不大，正是我們搶占市場(chǎng)的大好時(shí)機(jī)；六、定價(jià)策略：根據(jù)本項(xiàng)目的基本狀況和2013年通江房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們建議：價(jià)格低開(kāi)高走，分時(shí)推出房源，展現(xiàn)小區(qū)環(huán)境，充分吸引人氣，初始定位中檔，品質(zhì)節(jié)節(jié)攀升。1、一期開(kāi)盤(pán)價(jià)位33003600元左右；有以下優(yōu)勢(shì)：A、根據(jù)調(diào)查的情況來(lái)看，相同地段或者類似位置的樓盤(pán)價(jià)格都比這個(gè)價(jià)位略高一點(diǎn)，處于通江房地產(chǎn)市場(chǎng)的中檔價(jià)位，如卓越南岸、藍(lán)泊灣等都定價(jià)在31003400元/左右，上述項(xiàng)目現(xiàn)在市場(chǎng)擁有一定市場(chǎng)份額，同等情況下我們的價(jià)格要比他們更有優(yōu)勢(shì)，才能占領(lǐng)市場(chǎng)；B、城區(qū)中心地

9、段樓盤(pán)和酒廠溝位置樓盤(pán)價(jià)位一般要高于我們項(xiàng)目500800元/左右,這是由于他們的區(qū)域位置決定的.本頂上區(qū)域位置現(xiàn)階段并不能很快被居民接受,環(huán)境和地域優(yōu)勢(shì)還需要時(shí)間才能被人認(rèn)可,這種情況下,我們推出這個(gè)價(jià)位是極其誘人的,有充分的吸引力引導(dǎo)人們對(duì)我們的項(xiàng)目的關(guān)注;在取得一定認(rèn)可的時(shí)候,我們才可以考慮提升價(jià)位,避免因?yàn)榍捌趦r(jià)位過(guò)高而流失客戶;C、本項(xiàng)目的價(jià)位比起本地私人開(kāi)發(fā)修建的小規(guī)模樓盤(pán)的價(jià)格也要高很多，這是由本項(xiàng)目的品質(zhì)和未來(lái)的發(fā)展前景來(lái)決定的。本地私人修建的房子無(wú)規(guī)模無(wú)環(huán)境，開(kāi)發(fā)成本低，價(jià)位肯定要低的多；但是他們除了價(jià)格方面有優(yōu)勢(shì)之外，沒(méi)有任何支撐樓盤(pán)品質(zhì)的亮點(diǎn)，而本項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)劃，規(guī)模、環(huán)境

10、等多方面都能展現(xiàn)樓盤(pán)的品質(zhì)，因此在定價(jià)上要與他們拉開(kāi)層次，不能讓人們認(rèn)為我們項(xiàng)目和他們沒(méi)什么區(qū)別；2、充分運(yùn)用價(jià)格杠桿，依據(jù)不同產(chǎn)品的特點(diǎn)制定不同的價(jià)格。A、位置優(yōu)勢(shì)：如靠近花園或者廣場(chǎng)位置的3號(hào)樓前面房源，視野開(kāi)闊，定價(jià)比其他同等位置要適當(dāng)高點(diǎn)；B、樓層價(jià)差：高層電梯公寓隨樓層增高而價(jià)格遞增；但最高層一般較低；C、朝向：前后視野不同，存在朝向選擇，定價(jià)可考慮有所區(qū)別；D、面積：小面積房源更易于銷售，因此面積偏小的房源的定價(jià)偏高，大面積位置一般的房源定價(jià)應(yīng)該較低；3、付款方式：一次性付款首付房款80%；分期付款首付房款30-40%；銀行按揭首付房款30%（暫定）4、優(yōu)惠政策A、開(kāi)盤(pán)期內(nèi)優(yōu)惠及送禮（待定）B、一次性付款享受總房款2%的優(yōu)惠；分期付款享受總房款1%的優(yōu)惠；銀行按揭不享受優(yōu)惠；C、排號(hào)客戶享受優(yōu)惠之標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)排號(hào)單執(zhí)行；D、上述優(yōu)惠政策可累計(jì)享