東北財(cái)經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估理論與思考題

1、1 .試說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值多樣性產(chǎn)生的原因。(1)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的多樣性：1 .同類(lèi)、同種或同樣的非同一資產(chǎn)可能存在不同評(píng)估結(jié)論2 .同一資產(chǎn)可能存在不同的評(píng)估結(jié)論(2)原因：1 .合理差異：產(chǎn)生于評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)的未來(lái)收益及折現(xiàn)率預(yù)期上的差異，由于評(píng)估人員及其所掌握的信息所造成的誤差，在一個(gè)相對(duì)合理的范圍內(nèi)都屬于正常情況。2 .超出合理區(qū)間的差異：因環(huán)境或條件所限，存在使用方式和利用程度上的差異：被評(píng)估對(duì)象的使用方式，以資產(chǎn)的實(shí)際使用方式為準(zhǔn)，或根據(jù)評(píng)估條件設(shè)定資產(chǎn)的使用方式，它們不一定是相等的。面對(duì)不同細(xì)分市場(chǎng)，如正常交易市場(chǎng)或拍賣(mài)市場(chǎng)，市場(chǎng)條件存在差異。同一市場(chǎng)中交易條件的差異：面對(duì)不同交易主

2、體，不同交易動(dòng)機(jī)，不同交易時(shí)限和交易方式。市場(chǎng)主體差異指交易主體的數(shù)量，或稱(chēng)為市場(chǎng)活躍程度，越活躍資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值就可能越高。交易動(dòng)機(jī)是參與交易的當(dāng)事人的交易意愿。交易時(shí)間約束包括了展示時(shí)間、了解市場(chǎng)信息時(shí)間、討價(jià)還價(jià)及決策的時(shí)間。交易方式包括一次性付款或分期付款交易，單個(gè)交易或批量交易等。2 .試舉例說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則對(duì)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用的影響。(1)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則包括：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則(2)市場(chǎng)定價(jià)原理和市場(chǎng)規(guī)則在資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估手段中的集中體現(xiàn)形成了資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路，而資產(chǎn)評(píng)估具體技術(shù)方法是從不同角度和方面實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的工具和手段。資產(chǎn)評(píng)估

3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則應(yīng)用在資產(chǎn)評(píng)估中，確立了資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路，而為了實(shí)現(xiàn)技術(shù)思路，產(chǎn)生了具體評(píng)估方法。比如替代原則說(shuō)明了投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。以此為思路產(chǎn)生了資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)途徑。指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路。而為了實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)途徑，產(chǎn)生了直接比較法和間接比較法等具體評(píng)估方法。3 .試說(shuō)明評(píng)估特定目的對(duì)評(píng)估過(guò)程和結(jié)論的影響及其方式和路徑。(1)資產(chǎn)評(píng)估特定目的是每一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)。其作用是在考慮了：1、引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身2、評(píng)估報(bào)告和結(jié)論的預(yù)期用途

4、3、評(píng)估報(bào)告和結(jié)論的預(yù)期使用者這三點(diǎn)后，所形成的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的條件約束和目標(biāo)約束。(2)資產(chǎn)評(píng)估特定目的貫穿了資產(chǎn)評(píng)估的全過(guò)程，它是評(píng)估人員在進(jìn)行具體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須首先明確的基本事項(xiàng)。1 .是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)。沒(méi)有評(píng)估特定目的的條件約束的評(píng)估客體不能構(gòu)成評(píng)估對(duì)象。只有委托方明確因何種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的使用權(quán)和所有權(quán)，及其條件和目的，才能構(gòu)成完整的委托。2 .對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估中具體參數(shù)選擇具有約束作用。評(píng)估抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，或評(píng)估抵押物的有序清算價(jià)值，需要相匹配的評(píng)估參數(shù)數(shù)據(jù)。3 .對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估具體價(jià)值目標(biāo)(評(píng)估結(jié)論的價(jià)值定義及價(jià)值類(lèi)型)的選擇具有約束作用。若評(píng)價(jià)抵押品時(shí)必須考慮違約的潛在風(fēng)險(xiǎn)

5、和難以變現(xiàn)的因素，則可能放棄市場(chǎng)價(jià)值，選擇抵押價(jià)值或有序清算價(jià)值。4 .如何理解資產(chǎn)評(píng)估特定目的與評(píng)估假設(shè)、價(jià)值類(lèi)型及其評(píng)估方法應(yīng)用之間的關(guān)系。(1)資產(chǎn)評(píng)估特定目的是每一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)。其作用是在考慮了：1、引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身2、評(píng)估報(bào)告和結(jié)論的預(yù)期用途3、評(píng)估報(bào)告和結(jié)論的預(yù)期使用者這三點(diǎn)后，所形成的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的條件約束和目標(biāo)約束。(2)資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型的約束作用是通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)具體體現(xiàn)出來(lái)的。而評(píng)估途徑和方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)、以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。包括評(píng)估特定目

6、的在內(nèi)的所有對(duì)資產(chǎn)評(píng)估形成約束的因素，都需要借助于評(píng)估假設(shè)實(shí)現(xiàn)其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的條件約束和目標(biāo)約束。而資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象交易的前提條件、作用方式、作用空間的約束和限定影響著評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型。(3)不能將評(píng)估目的的約束作用固定化和僵化。將評(píng)估特定目的與評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型或應(yīng)采用的評(píng)估方法等關(guān)系固定化是不可取的。因?yàn)槊恳活?lèi)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)因不同的時(shí)間、地點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期使用者的差異,會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估具體價(jià)值目標(biāo)形成不同的條件約束，也會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值定義及價(jià)值類(lèi)型有著不同的要求。必須考慮三者的不同組合確定條件約束和目標(biāo)約束。所以?xún)r(jià)值類(lèi)型、評(píng)估技術(shù)方法與評(píng)估特定目的并不是直接匹配。5 .

7、試說(shuō)明評(píng)估對(duì)象狀況假設(shè)中的逆向假設(shè)設(shè)定與評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的實(shí)際情況之間的邏輯關(guān)系。(1)評(píng)估對(duì)象狀況假設(shè)可以歸納為持續(xù)使用。單個(gè)評(píng)估對(duì)象或單項(xiàng)資產(chǎn)的狀況假設(shè)具體包括：在用續(xù)用假設(shè)、轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè)和移地續(xù)用假設(shè)。對(duì)于企業(yè)整體性資產(chǎn)而言，評(píng)估對(duì)象狀況可以歸納為持續(xù)經(jīng)營(yíng)或非持續(xù)經(jīng)營(yíng)。(2)逆向假設(shè)亦稱(chēng)非真實(shí)性條件假設(shè)，是評(píng)估時(shí)所做的與其在評(píng)估基準(zhǔn)日所知事實(shí)和真實(shí)情況相反的假定說(shuō)明。具體地講，逆向假設(shè)所設(shè)定的評(píng)估對(duì)象物理、法律和經(jīng)濟(jì)特征、市場(chǎng)條件或趨勢(shì)等資產(chǎn)外部條件以及分析中使用數(shù)據(jù)的真實(shí)性與評(píng)估時(shí)在評(píng)估基準(zhǔn)日已知的實(shí)際情況相背。如處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)的規(guī)劃商業(yè)用地。6 .試說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)條件假設(shè)

8、在資產(chǎn)評(píng)估中所起的作用。(1)資產(chǎn)評(píng)估各種假設(shè)是創(chuàng)造或構(gòu)筑了資產(chǎn)評(píng)估得以按部就班順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和條件。需要借助于資產(chǎn)評(píng)估各種假設(shè)，才能夠在資產(chǎn)評(píng)估中將資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型及其量的要求體現(xiàn)在資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中。沒(méi)有各種條件假設(shè)，特定目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。通過(guò)各種條件假設(shè)將被評(píng)估資產(chǎn)置于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境中，以及將被評(píng)估資產(chǎn)設(shè)定到某一種狀態(tài)下，根據(jù)所限定的市場(chǎng)條件及評(píng)估對(duì)象的作用空間和作用方式，評(píng)定估算出符合目的的評(píng)估結(jié)果。(2)市場(chǎng)條件假設(shè)確定了資產(chǎn)面臨的市場(chǎng)條件。如果評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件不確定，資產(chǎn)評(píng)估就無(wú)法進(jìn)行。市場(chǎng)條件假設(shè)限定了評(píng)估對(duì)象在何種市場(chǎng)條件下進(jìn)行交易。依據(jù)參與交易的市場(chǎng)主體的地

9、位及數(shù)量，以及交易時(shí)間是否充分，將市場(chǎng)條件劃分為公開(kāi)市場(chǎng)和非公開(kāi)市場(chǎng)，形成了公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和非公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。7 .試說(shuō)明市場(chǎng)價(jià)值和持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的內(nèi)涵和評(píng)估要領(lǐng)。(1)市場(chǎng)價(jià)值：自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。市場(chǎng)價(jià)值反映了市場(chǎng)作為一個(gè)整體對(duì)其效用的認(rèn)可。應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足以下要求：1 .評(píng)估對(duì)象及其權(quán)益是明確的2 .公開(kāi)市場(chǎng)條件3 .評(píng)估對(duì)象被正常使用4 .評(píng)估對(duì)象在交易之前有一個(gè)合理的展示時(shí)間5 .評(píng)估過(guò)程使用的數(shù)據(jù)均來(lái)自于市場(chǎng)(2)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值：是指被評(píng)估企業(yè)按照評(píng)估基準(zhǔn)日

10、時(shí)的用途、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去所能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益(現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值)。是一個(gè)整體的價(jià)值概念，是相對(duì)于被評(píng)估企業(yè)自身既定的經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和獲利能力的整體價(jià)值。由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)企業(yè)的整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值可以按企業(yè)各個(gè)組成部分資產(chǎn)的相應(yīng)貢獻(xiàn)被分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分資產(chǎn)，即構(gòu)成企業(yè)各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值計(jì)算。所有這些組成部分本身的價(jià)值并不構(gòu)成市場(chǎng)價(jià)值，而構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的各要素資產(chǎn)的在用價(jià)值之和，也就是企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值本身并不是市場(chǎng)價(jià)值，但其數(shù)量可能正好等于企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，也可能高于或低于企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。8

11、.試說(shuō)明市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的本質(zhì)和評(píng)估要領(lǐng)。投資價(jià)值是指對(duì)于有明確投資目標(biāo)和特定投資偏好的某一類(lèi)或者特定投資者所具有的價(jià)值。例如，企業(yè)并購(gòu)中的被并購(gòu)企業(yè)價(jià)值就可分為投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值兩種：投資價(jià)值是指兼并企業(yè)在考慮自身特定的協(xié)同效應(yīng)和管理戰(zhàn)略的條件下，被并購(gòu)企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，假設(shè)被并購(gòu)企業(yè)按照已有的經(jīng)營(yíng)和管理戰(zhàn)略持續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，評(píng)估對(duì)象在自愿交易的買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行公平正常交易時(shí)評(píng)估的價(jià)值數(shù)額。投資價(jià)值可能正好等于市場(chǎng)價(jià)值，也可能高于或低于市場(chǎng)價(jià)值。在資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，尤其是企業(yè)并購(gòu)的行為中，同樣的資產(chǎn)也很可能會(huì)因?yàn)橥顿Y者的差異而具有不同的價(jià)值。不同情況下，企業(yè)的價(jià)值表現(xiàn)出的價(jià)值類(lèi)型

12、可簡(jiǎn)要?dú)w納如下：(1)當(dāng)投資者并購(gòu)動(dòng)機(jī)不同時(shí)，評(píng)估被并購(gòu)企業(yè)的價(jià)值類(lèi)型會(huì)有所不同。例如，當(dāng)投資者主要為了獲得被并購(gòu)企業(yè)的未來(lái)盈利能力時(shí)，采用的評(píng)估價(jià)值多為投資價(jià)值；而當(dāng)投資者主要為了獲得被并購(gòu)企業(yè)的資源且存在可比的公平市價(jià)時(shí)，此時(shí)往往即會(huì)采用市場(chǎng)價(jià)值。(2)當(dāng)委托方作為不同利益主體時(shí)，評(píng)估被并購(gòu)企業(yè)的價(jià)值類(lèi)型也會(huì)有所差異。例如，當(dāng)并購(gòu)的主體是某一類(lèi)或特定的投資者，并在評(píng)估過(guò)程中僅結(jié)合其自身的經(jīng)濟(jì)特征和特有的評(píng)估資料時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師往往選擇投資價(jià)值作為評(píng)估價(jià)值；與此相反，如果沒(méi)有特定的投資者，被并購(gòu)企業(yè)完全可以通過(guò)各種公開(kāi)途徑尋找潛在的并購(gòu)企業(yè)，此時(shí)，被并購(gòu)企業(yè)為了向公眾呈現(xiàn)出一個(gè)公允的價(jià)值信

13、息，就可以委托專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)和管理戰(zhàn)略持續(xù)經(jīng)營(yíng)的條件下進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，這時(shí)的價(jià)值往往就是公開(kāi)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)值。9 .試說(shuō)明合理劃分評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的意義和作用。(1)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的技術(shù)指引和約束價(jià)值定義及其類(lèi)型不僅是對(duì)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性與評(píng)估條件相互關(guān)系規(guī)律的總結(jié)和歸納，同時(shí)它也要求評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估條件正確選擇價(jià)值定義及其類(lèi)型。市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的劃分，既考慮了決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的內(nèi)部因素，又考慮了影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的外部因素及其用途指向，有利于評(píng)估人員對(duì)其評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，也便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。(2)對(duì)客戶(hù)及委托方正確使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的指

14、引作用資產(chǎn)評(píng)估這種意見(jiàn)或咨詢(xún)能對(duì)客戶(hù)的某些行為起指導(dǎo)作用，應(yīng)防止和杜絕提交可能造成客戶(hù)誤解、誤用或誤導(dǎo)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中任何概念的模糊或不合理，都會(huì)造成客戶(hù)及社會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果的誤解。所以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值類(lèi)型的科學(xué)分類(lèi)和解釋具有重要的作用。如果評(píng)估報(bào)告使用人明確了資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值公平合理的市場(chǎng)范圍，那么他們也能很容易把握評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。(3)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值目標(biāo)的重要手段價(jià)值類(lèi)型分類(lèi)實(shí)際上是把市場(chǎng)價(jià)值作為整個(gè)評(píng)估價(jià)值目標(biāo)體系中的基礎(chǔ)，發(fā)揮著資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值坐標(biāo)和基本參照的作用。正是定義了資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值，才使得較為抽象的資產(chǎn)評(píng)估公允價(jià)值能夠被把

15、握和衡量，公允價(jià)值才能夠成為可操作的資產(chǎn)評(píng)估的基本價(jià)值目標(biāo)。設(shè)計(jì)了市場(chǎng)價(jià)值這個(gè)公允價(jià)值的坐標(biāo)，并設(shè)計(jì)出能夠涵蓋各種特殊條件下的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的具體價(jià)值形式和定義，就為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估具體價(jià)值目標(biāo)提供了目標(biāo)載體和表達(dá)載體。明確資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值定義，合理劃分資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型是資產(chǎn)評(píng)估中的重要工作。10 .試說(shuō)明市場(chǎng)途徑的理論基礎(chǔ)、邏輯基礎(chǔ)和評(píng)估基本程序。(1)市場(chǎng)途徑是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。(2)根據(jù)替代原理，采用比較和類(lèi)比的思路及方法來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值。任何一個(gè)正常的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)

16、，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)途徑及方法要求充分利用類(lèi)似資產(chǎn)成交價(jià)格信息。市場(chǎng)途徑的基本前提：其一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；其二是公開(kāi)市場(chǎng)的上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。參照物及其交易活動(dòng)的可比性主要表現(xiàn)在：1參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；2參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；3參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度抵減范圍內(nèi)，同時(shí)，這個(gè)時(shí)間因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。(3)市場(chǎng)途徑基本程序1 .選擇參照物。對(duì)參照物的要求關(guān)鍵是可比性問(wèn)題，包括功能

17、、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等；另外是參照物數(shù)量問(wèn)題，不論參照物與被評(píng)估對(duì)象如何相似，通常參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上。2 .在被評(píng)估對(duì)象和參照物之間選擇比較因素。應(yīng)根據(jù)不同種類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。3 .指標(biāo)對(duì)比、量化差異。運(yùn)用市場(chǎng)途徑的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)之間的上述差異數(shù)量化和貨幣化。4 .在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異。5 .綜合分析確定評(píng)估結(jié)果11 .如何正確理解收益途徑中的收益額與折現(xiàn)率以及如何正確處理它們之間的“關(guān)聯(lián)關(guān)系”。(1)收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在某種情況下所能

18、得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。從時(shí)間的角度來(lái)講，收益額是評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益額，不是評(píng)估對(duì)象的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額。從收益的性質(zhì)，收益額是評(píng)估對(duì)象的客觀收益額或正常收益額，而不是實(shí)際收益額或賬面收益額?？陀^收益額是指評(píng)估對(duì)象在正常使用基礎(chǔ)上所能實(shí)現(xiàn)或獲得的收益。在實(shí)際收益額中經(jīng)常包含非正常因素，許多是屬于一次性或偶然性的因素。因此評(píng)估預(yù)期收益的基礎(chǔ)，是資產(chǎn)在正常經(jīng)營(yíng)條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的評(píng)估對(duì)象的正常收益。(2)折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下對(duì)投資所期望的回報(bào)率。是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率所組成的。在資產(chǎn)評(píng)估中，因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類(lèi)、市場(chǎng)條件

19、的不同，折現(xiàn)率也不相同。(3)要正確處理他們之間的“關(guān)聯(lián)關(guān)系”，重要的是保證收益額與折現(xiàn)率內(nèi)涵及口徑上的一致。比如：凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量(股權(quán)自由現(xiàn)金流量)是股權(quán)收益形式，因此只能用股權(quán)投資回報(bào)率作為折現(xiàn)率。息前凈利潤(rùn)、息前凈現(xiàn)金流量或企業(yè)自由現(xiàn)金流量等是股權(quán)與債權(quán)收益的綜合形式，因此，只能運(yùn)用股權(quán)與債權(quán)綜合投資回報(bào)率，即只能運(yùn)用通過(guò)加權(quán)平均資本成本模型獲得的折現(xiàn)率。12 .試說(shuō)明成本途徑的基本參數(shù)和評(píng)估要點(diǎn)。成本途徑的邏輯順序表達(dá)式為：資產(chǎn)的評(píng)估值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)實(shí)體有形損耗(1)重置成本：資產(chǎn)按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的再取得成本。復(fù)原重置成本：采用與評(píng)估

20、對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新構(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本指采用了與評(píng)估對(duì)象不完全相同，通常是現(xiàn)在流行使用的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平構(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。(2)經(jīng)濟(jì)性貶值：外部條件變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降造成的價(jià)值損失。(3)功能性貶值：由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。新工藝、新材料和新技術(shù)的采用使原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，原有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本的超支額。(4)有形損耗：由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)價(jià)值損

21、失。(5)評(píng)估要點(diǎn)：1 .運(yùn)用成本途徑進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估的前提條件是評(píng)估對(duì)象按評(píng)估時(shí)點(diǎn)在用用途繼續(xù)使用或改變用途繼續(xù)使用，而且這種繼續(xù)使用能夠帶來(lái)足夠的回報(bào)。2 .區(qū)分復(fù)原重置成本與更新重置成本，以及它們?cè)谀Ｐ椭衅鸬降淖饔谩．?dāng)三種貶值都存在時(shí)，資產(chǎn)的重置成本為復(fù)原重置成本，因?yàn)榇嬖诠δ苄再H值。若為更新重置成本時(shí)，功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值可能為0,因?yàn)橐呀?jīng)包含在更新重置成本中。13闡述三大資產(chǎn)評(píng)估途徑的理論基礎(chǔ)、邏輯基礎(chǔ)以及評(píng)估途徑與評(píng)估技術(shù)方法之間的關(guān)系。(1)市場(chǎng)途徑：市場(chǎng)途徑是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思

22、路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。根據(jù)替代原理，采用比較和類(lèi)比的思路及方法來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值。任何一個(gè)正常的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)途徑及方法要求充分利用類(lèi)似資產(chǎn)成交價(jià)格信息?；厩疤幔捍嬖诨钴S公開(kāi)市場(chǎng)；公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng)。(2)收益途徑：指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)這個(gè)技術(shù)思路的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)根據(jù)將利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的思路及方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，其愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)，即收益額。收益途徑正是利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。基本前提：未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。(3)成本途