某廣場整合推廣策略提案(PPT 頁)

1、目錄目錄1. 【問題與目標問題與目標】2. 【項目定位項目定位】3. 【策略執(zhí)行策略執(zhí)行】【問題與目標問題與目標】STEP1第一步第一步面對的問題面對的問題1.先天資質(zhì)條件先天資質(zhì)條件成本問題成本問題2.客觀環(huán)境條件客觀環(huán)境條件定位問題定位問題3.后天努力的主觀條件后天努力的主觀條件運營問題運營問題兩大關(guān)鍵詞，概括先天條件引發(fā)的第一個問題兩大關(guān)鍵詞，概括先天條件引發(fā)的第一個問題成本問題成本問題第一個關(guān)鍵詞：地王第一個關(guān)鍵詞：地王 “億元！”年月日，位于龍奧大廈的濟南市土地儲備交易中心拍賣廳里的人們被這個價格嚇到了。總面積為平方米（約畝）的歷下區(qū)解放路北側(cè)、山大路西側(cè)地塊使用權(quán)，被深圳華強集團以

2、天價拍得，約合每畝萬元，成為了濟南地區(qū)的新“地王”。第二個關(guān)鍵詞：地標綜合體第二個關(guān)鍵詞：地標綜合體 根據(jù)華強集團的規(guī)劃，在這片當年以6.57億元天價拍下的45畝土地上，華強集團將打造一個集大型商業(yè)、超高層頂級寫字樓、國際商務(wù)公寓為一體的大型城市綜合體，總建筑面積近23萬平方米。而且，其中商業(yè)幾乎全部自持經(jīng)營。簡單的經(jīng)濟測算簡單的經(jīng)濟測算 以6.57億元天價拍下的45畝土地，華強打造的這個集大型商業(yè)、超高層頂級寫字樓、國際商務(wù)公寓為一體的大型城市綜合體，僅營造成本就高達近萬元每平米，而且大量的商業(yè)自持，需依靠租金緩慢回收成本，這將牽扯大量資金，面對如此高企的成本，我們怎樣實現(xiàn)利潤？ 先不考慮市

3、場因素，成本問題已經(jīng)擺在了桌面上先不考慮市場因素，成本問題已經(jīng)擺在了桌面上地段的優(yōu)越價值、地段的優(yōu)越價值、拿地成本高拿地成本高本案作為濟南的東部新地標，其自身條件已經(jīng)告訴我們，本案作為濟南的東部新地標，其自身條件已經(jīng)告訴我們，本案必然追求濟南房地產(chǎn)市場價格的本案必然追求濟南房地產(chǎn)市場價格的“地標地標”。第一個市場現(xiàn)象：宏觀市場第一個市場現(xiàn)象：宏觀市場亂象叢生亂象叢生 從國發(fā)201010號文件國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知開始，幾天之內(nèi)中央政府連續(xù)出擊，組織了一次被稱為“史上最強的地產(chǎn)調(diào)控”，幾乎一夜之間，讓一線房地產(chǎn)市場的成交掉進冰窟。房產(chǎn)稅呼之欲出之際，卻又有國家部委出來辟謠“

4、三年內(nèi)沒戲！”，讓人摸不著頭腦。 省內(nèi)最大的報紙媒體齊魯晚報，非常應(yīng)景的在全省發(fā)行的版面上、頭版頭條的報道了一組統(tǒng)計數(shù)字濟南房價下跌了11.8%！緊接著新開盤的項目就用價格相較去年漲5%來進行回應(yīng)，買房者也跟著迷茫了。 而最近濟南又光榮的入選“中國房價最抗跌城市三甲”（天津、西安、濟南），似乎這個混亂的市場才剛剛開始。兩個市場現(xiàn)象，概括客觀條件引發(fā)的后面兩個問題兩個市場現(xiàn)象，概括客觀條件引發(fā)的后面兩個問題大市場城市舊改、新項目面市巨大的市場投放量掀起了市場熱情，也帶來了激烈競爭。同時中央政府針對市場又做出了嚴格限制，可謂前有堵截，后有追兵。第四個關(guān)鍵詞：微觀市場第四個關(guān)鍵詞：微觀市場謹慎樂觀謹

5、慎樂觀 政府在全運會中也得到了啟示，2009年底，在濟南市經(jīng)濟工作會議提出了打造16大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，一個翻天覆地的超高速城市化時代終于降臨到了濟南這座有4000年歷史的老城身上 從09年開始眾多品牌開發(fā)商紛紛進入濟南這個價值洼地，恒大、綠地等大型開發(fā)商動輒就是六七個項目一起落地濟南的城市抱負也在“中庸“了很多年后開始爆發(fā)，263米高的“濟南第一高樓”綠地普利中心剛剛動工就變成了第二高，相距不到一千米的大觀園東地標項目、400米高的山東第一高樓就開始做拆遷工作了。 但是，地產(chǎn)新政落實之后，有的項目依舊熱銷，一天成交4個億，有的項目一個月成交不足十套，呈現(xiàn)出冷熱不均的市場態(tài)勢。小市場小市場

6、全國前十名的開發(fā)商，已經(jīng)有七個進駐濟南，而且紛紛打造大型、甚至是片區(qū)級綜合體。綠城一手帶熱的奧體文博片區(qū)、萬達一手打造魏家莊片區(qū)改造，都寫進了市長的政府工作報告做了重點批示，其市場關(guān)注度、形象高度引全濟南人側(cè)目。一個值得注意的現(xiàn)象是，而新政之后，房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)分化?？偨Y(jié)并發(fā)問，針對我們的第二個問題總結(jié)并發(fā)問，針對我們的第二個問題定位問題：定位問題：整體看來市場有冷有熱，仔細觀察有人哭有人笑，在這樣一個市場環(huán)境中，整體看來市場有冷有熱，仔細觀察有人哭有人笑，在這樣一個市場環(huán)境中，我們處在一個什么樣的位置我們處在一個什么樣的位置?是做市場關(guān)注的熱點，還是被滾滾洪流般的是做市場關(guān)注的熱點，還是被

7、滾滾洪流般的城市開發(fā)熱情所淹沒？這個需要仔細斟酌，但有一點毫無疑問城市開發(fā)熱情所淹沒？這個需要仔細斟酌，但有一點毫無疑問我們要我們要突出市場大環(huán)境、競爭對手的重圍。突出市場大環(huán)境、競爭對手的重圍。還有一個更為明顯的問題還有一個更為明顯的問題 以上問題都將是我們需要解決的問題，但是我們首先要找到目前的核心問題困擾我們的核心在于： 目前的不樂觀的市場行情與項目周邊物業(yè)（住宅、公寓、寫字樓）目前的不樂觀的市場行情與項目周邊物業(yè)（住宅、公寓、寫字樓）出售出租價格（住宅成交均價出售出租價格（住宅成交均價1 1萬元上下），根本無法支持項目寫字樓、萬元上下），根本無法支持項目寫字樓、公寓的目標價格，甚至是商

8、業(yè)的租金。公寓的目標價格，甚至是商業(yè)的租金。 如何實現(xiàn)本案的銷售和招商、經(jīng)營良好？如何實現(xiàn)本案的銷售和招商、經(jīng)營良好？ 也就是我們要面對的也就是我們要面對的三個大問題之一的三個大問題之一的整個項目的運營問題，整個項目的運營問題，或者說是操盤問題?；蛘哒f是操盤問題。 操作項目，自然要先看市場，前文提到現(xiàn)在是亂象紛飛，冷熱不操作項目，自然要先看市場，前文提到現(xiàn)在是亂象紛飛，冷熱不均均市場真的那么悲觀嗎？市場真的那么悲觀嗎？他山之石他山之石 舉例：濟南高端住宅市場近期十分火爆，中海的千萬級別墅，80分鐘即認購2.4個億；綠城打造的全運村雙樓王即將開盤，單價直逼2萬每平米 回答前面的問題，忽冷忽熱的市

9、場反應(yīng)，說明市場不是沒有購買力！為回答前面的問題，忽冷忽熱的市場反應(yīng)，說明市場不是沒有購買力！為什么不買，肯定是自身原因！什么不買，肯定是自身原因！如何產(chǎn)生購買？如何產(chǎn)生購買？最原始的思考方式最原始的思考方式性價比性價比產(chǎn)品的高價值 /合理的價格 = 高性價比價值價格高性價比原則：原則：蘋果iphone價格很高，但是賣場內(nèi)總是賣斷貨；而老牌霸主，摩托羅拉手機，現(xiàn)在連賣場內(nèi)的專柜都難得一見了抱怨市場無情，不如審視自身。抱怨市場無情，不如審視自身。蘋果的iphone，心理價值可能早已到達2萬/臺，如果它只銷售1萬/臺，必然遭受哄搶。山寨手機價格僅幾百元，你會去購買嗎？甚至兩者的功能都差不多。原因在

10、于：價值決定價格原因在于：價值決定價格同理：如果我們的項目產(chǎn)品，在市場心里的價值是3萬/，而我們只銷售2萬/的話說直白一點：說直白一點：我們就是要追求溢價！我們就是要追求溢價！總結(jié)之后，發(fā)現(xiàn)目標：總結(jié)之后，發(fā)現(xiàn)目標：目標進一步明確：目標進一步明確：1.國家調(diào)控，市場上空陰云密布，觀望情緒水漲船高，在市場行情不利的情況下，我們必須打造項目高價值打造項目高價值，才能實現(xiàn)項目的成功。2.華強品牌戰(zhàn)略大布局，借助本案一舉實現(xiàn)區(qū)域性壟占地位，品牌價值最品牌價值最大化大化，也是我們此次推廣的核心目標。創(chuàng)造高價值創(chuàng)造高價值1.先天資質(zhì)條件先天資質(zhì)條件成本問題成本問題面對成本，需要高價值來支撐利潤面對成本，需

11、要高價值來支撐利潤2.客觀環(huán)境條件客觀環(huán)境條件定位問題定位問題面對市場圍堵，需要突出重圍面對市場圍堵，需要突出重圍3.后天努力的主觀條件后天努力的主觀條件運營問題運營問題面粉貴過面包了，還是要賣面包面粉貴過面包了，還是要賣面包高價值高價值三大問題與追求目標之間的關(guān)系：三大問題與追求目標之間的關(guān)系： 一杯咖啡在家里你自己沖，成本不過2毛錢，但在鮮花裝飾的走廊、伴隨著古典輕柔音樂和名家名畫裝飾的咖啡屋，一杯咖啡的價格可能超過20元，你也認為物有所值；在家里燒一盆洗頭水，成本不會超過一元，但在洗頭洗腳城找一下放松、快慰的感覺，一次可能會花上幾百元本質(zhì)一樣，但是站位不同，價值就不同本質(zhì)一樣，但是站位不

12、同，價值就不同高價值如何產(chǎn)生？高價值如何產(chǎn)生？如何尋找迎合市場，又如何凸顯項目與眾不同的站位？如何尋找迎合市場，又如何凸顯項目與眾不同的站位？創(chuàng)造主動式需求，依賴于產(chǎn)品差異化和利益差異化，使獨特的產(chǎn)品擁有獨特的利益，滿足客戶獨特的需求?！卷椖慷ㄎ豁椖慷ㄎ弧縎TEP洞悉市場矩陣洞悉市場矩陣尋求差異化定位的第一步尋求差異化定位的第一步1. 1.綠地綠地普利中心普利中心濟南第一高樓、大型城市綜合體濟南第一高樓、大型城市綜合體 濟南未來的第一高樓（263米高），由上海綠地集團投資打造（綠地投資的400米高的濟南大觀園東“山東第一高樓”也已經(jīng)進入規(guī)劃階段）。未經(jīng)面市，便已引起市場高度關(guān)注，公布入圍的建設(shè)

13、方案后，更是引起滿城熱情，眾多市民積極參與，發(fā)表意見。 目前體量和產(chǎn)品尚未確定，尚處于土石方階段，但是根據(jù)初步規(guī)劃，寫字樓、公寓、商業(yè)（上海新天地式）是其主要的三大類產(chǎn)品，其形象高度和業(yè)態(tài)規(guī)模、營造手法等自身素質(zhì)略高于本案，與本案形成直接競爭。2.海爾綠城海爾綠城全運村全運村奧體文博片區(qū)第一高端大盤，享受城市級綜合體概念奧體文博片區(qū)第一高端大盤，享受城市級綜合體概念 濟南第一高端大盤，無可爭議的尊貴社區(qū),也是中國排名第二的房地產(chǎn)開發(fā)商綠城集團的重點項目。其二期有大量寫字樓、酒店式公寓面市，其采用中國豪宅專家綠城集團的頂尖產(chǎn)品，已推出多層、高層、小高層、公寓均價已經(jīng)飆升至1.5萬元/，仍被市場瘋

14、狂追捧。該項目其與生俱來的戲劇性和品質(zhì)感，備受各級政府、媒體及消費者的關(guān)注。直面的競爭直面的競爭同區(qū)域同區(qū)域中潤世紀廣場、華夏海龍綜合體中潤世紀廣場、華夏海龍綜合體濟南東部區(qū)域，未來兩大城市綜合體均由本土開發(fā)商營造。中潤世紀廣場產(chǎn)品品質(zhì)一般，銷售進展緩慢；華夏海龍山大路綜合體尚未動工，業(yè)態(tài)也是涵蓋寫字樓、公寓、大型商業(yè)（多業(yè)態(tài)），此項目將在未來與本案形成直接競爭。區(qū)域外區(qū)域外萬達廣場萬達廣場濟南市中心濟南市中心9090萬平米綜合體萬平米綜合體濟南市中心標志性樓盤，精裝住宅單價已經(jīng)飆升至1.8萬/，作為濟南最大綜合體項目，業(yè)態(tài)涵蓋豐富，生活十分便利，公寓、寫字樓等產(chǎn)品是投資熱選。未來投放市場的寫

15、字樓及住宅、公寓將在一定程度上與本案形成對比競爭。 濟南市場上，論各項素質(zhì)，無論形象、產(chǎn)品、區(qū)位、業(yè)態(tài)、服務(wù)、配套各個方面，均有相對突出、優(yōu)于本案自身素質(zhì)的樓盤也說明一點，本案僅從其地產(chǎn)屬性上來看，優(yōu)勢全面，但沒有特別鮮明的亮點； 論整體，“濟南第一高樓”、“濟南第一豪宅社區(qū)”等大盤整合發(fā)力能力均強與本案。深入挖掘，超高層寫字樓不是唯一；商業(yè)業(yè)態(tài)專業(yè)性強，不全面，缺乏萬達式綜合體的生活型功能；論產(chǎn)品，公寓部分居住及辦公功能均不突出，相較于一些專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品而言，較為平庸。 那我們怎么創(chuàng)造高價值？怎么實現(xiàn)華強集團的品牌戰(zhàn)略布局？那我們怎么創(chuàng)造高價值？怎么實現(xiàn)華強集團的品牌戰(zhàn)略布局？ 此處我

16、們可以直接得出一個結(jié)論此處我們可以直接得出一個結(jié)論如果按照常規(guī)地產(chǎn)操作手法如果按照常規(guī)地產(chǎn)操作手法去去炒作炒作“CBD”，去，去運營運營“城市綜合體城市綜合體”的概念的概念，體量上我們將遜于萬達、形，體量上我們將遜于萬達、形象上將遜于綠地、產(chǎn)品上將遜于綠城，商業(yè)和寫字樓還要面對眾多競爭對手，象上將遜于綠地、產(chǎn)品上將遜于綠城，商業(yè)和寫字樓還要面對眾多競爭對手，甚至是賽博、科技市場等賣場的沖擊甚至是賽博、科技市場等賣場的沖擊這將是一片紅海！這將是一片紅海！面對現(xiàn)實，直接發(fā)問面對現(xiàn)實，直接發(fā)問普通操作手法必然導(dǎo)向一片紅海，我們應(yīng)該怎么尋找到項目差異化價值？普通操作手法必然導(dǎo)向一片紅海，我們應(yīng)該怎么尋

17、找到項目差異化價值？重新審視項目和品牌自身重新審視項目和品牌自身回到品牌回到品牌 華強集團于2009年11月完成了重大資產(chǎn)重組，置入“華強廣場”、“華強北中國電子市場價格指數(shù)”和“華強電子網(wǎng)”等與電子專業(yè)市場、配套商業(yè)地產(chǎn)以及電子商務(wù)有關(guān)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)過本次資產(chǎn)重組，實現(xiàn)了公司在主業(yè)方向上的根本性轉(zhuǎn)變，突出了公司的主業(yè)為電子專業(yè)市場和配套商業(yè)地產(chǎn)的開突出了公司的主業(yè)為電子專業(yè)市場和配套商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營以及電子交易平臺的綜合運營發(fā)、經(jīng)營以及電子交易平臺的綜合運營。 關(guān)鍵點浮現(xiàn)關(guān)鍵點浮現(xiàn) 突破走高端城市綜合體（常規(guī)地產(chǎn)運營模式）不能實現(xiàn)項目高溢價的窠突破走高端城市綜合體（常規(guī)地產(chǎn)運營模式）不能

18、實現(xiàn)項目高溢價的窠臼，以專業(yè)市場、配套商業(yè)及電子交易平臺的綜合運營，帶來了國內(nèi)臼，以專業(yè)市場、配套商業(yè)及電子交易平臺的綜合運營，帶來了國內(nèi)IT產(chǎn)業(yè)運產(chǎn)業(yè)運營的新模式，同樣也帶來了本案的定位突破方向。營的新模式，同樣也帶來了本案的定位突破方向?；氐巾椖炕氐巾椖?華強集團是中國電子信息的百強企業(yè)，此次將打造的濟南華強廣場，將是華東地區(qū)最大的專業(yè)華東地區(qū)最大的專業(yè)it it賣場賣場及行業(yè)綜合體行業(yè)綜合體。 本案將會對山大路科技一條街形成規(guī)模效應(yīng)。專家甚至預(yù)測，華強在此投資，年營業(yè)額將達到100多億，而濟南科技市場據(jù)說在2007年的時候年銷售額就達到了26億，與賽博相當，如此大好的市場前景預(yù)期，華強肯

19、定也會給山大路帶來新的發(fā)展。關(guān)鍵點浮現(xiàn)關(guān)鍵點浮現(xiàn) 走行業(yè)綜合體的路線，似乎更能凸顯項目差異化，壟占市場空白。做決定之走行業(yè)綜合體的路線，似乎更能凸顯項目差異化，壟占市場空白。做決定之前，先研究行業(yè)前，先研究行業(yè)關(guān)鍵點認識關(guān)鍵點認識這不是一個普通意義上的房地產(chǎn)項目，我們要通盤考慮，要跳出地產(chǎn)這不是一個普通意義上的房地產(chǎn)項目，我們要通盤考慮，要跳出地產(chǎn)看地產(chǎn)?？吹禺a(chǎn)。先看行業(yè)內(nèi)經(jīng)營先看行業(yè)內(nèi)經(jīng)營ITIT業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀 IT行業(yè)的銷售利潤趨低已經(jīng)是不爭的事實，品牌PC毛利百八十塊，大部分是三五十元，靠傳統(tǒng)的批發(fā)炒貨不掙錢，在國美、蘇寧等新型業(yè)態(tài)中也沒見盈利 專業(yè)賣場也好不到哪里去，北京京東商城

20、還在燒錢2%3%的凈利潤已經(jīng)是奢侈的期望了。北京青年報山大路經(jīng)營現(xiàn)狀山大路經(jīng)營現(xiàn)狀 整條山大路經(jīng)營狀況與現(xiàn)在的行業(yè)慘淡光景差不許多，09年，HP、戴爾、tinkpad、宏基、華碩等一線品牌代理商多半虧損，甚至有大型代理商行將倒閉的傳言，有人戲言，整個山大路就兩個牌賺錢“索尼和聯(lián)想”。山大路及賽博數(shù)碼廣場經(jīng)營狀況一覽山大路及賽博數(shù)碼廣場經(jīng)營狀況一覽 僅從目前市場狀況來看，山大路周僅從目前市場狀況來看，山大路周邊及濟南本土市場，無法滿足項目的邊及濟南本土市場，無法滿足項目的行業(yè)綜合體定位需求，同時，行業(yè)利行業(yè)綜合體定位需求，同時，行業(yè)利潤越發(fā)低薄，行業(yè)看空情緒較為嚴重。潤越發(fā)低薄，行業(yè)看空情緒較為

21、嚴重。 從實際出發(fā)，本案必須定位與輻射從實際出發(fā)，本案必須定位與輻射更大區(qū)域的、有影響力的行業(yè)綜合體！更大區(qū)域的、有影響力的行業(yè)綜合體！再看看產(chǎn)業(yè)布局再看看產(chǎn)業(yè)布局就市場來說，我們以后運營的空白點在哪里？就市場來說，我們以后運營的空白點在哪里？ 產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)域最早的形成，應(yīng)該在北京中關(guān)村和深圳華強北。從全國范圍來看，從萌芽開始計算，有大約20年歷史。 當時時常有聽到這樣的故事：為了給別人DIY一臺PC機，坐飛機到深圳買2根內(nèi)存條，除了來回的路費還要掙幾百元；商家做生意時間自己隨意決定，平時上班，周末關(guān)門休息。 隨著IT產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)的流通、IT人在全國范圍內(nèi)的流動，加之這個行業(yè)資訊交流快的特

22、點，這個時候的科技（電子）一條街不僅僅是IT產(chǎn)品的聚集地了，更是這個城市樹立知名度一個途徑。 猶如北京中關(guān)村、上海徐家匯、廣州石牌村、深圳華強北、成都磨子橋、重慶石橋鋪、西安雁塔路、沈陽三好街、南京珠江路、杭州文三路、合肥金寨路 如何定位的問題，也是如何突破行業(yè)利潤壁壘、尋找市場空白的要點。如何定位的問題，也是如何突破行業(yè)利潤壁壘、尋找市場空白的要點。 在經(jīng)濟全球化不斷加深的情況下，國家以及區(qū)域之間的競爭一個突出表現(xiàn)就是產(chǎn)業(yè)和大型產(chǎn)業(yè)群之間的競爭。不可否認在世界上眾多的集群中，以IT產(chǎn)業(yè)集群聞名的美國硅谷、印度的班加羅爾等所取得的巨大成功充分體現(xiàn)了IT產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢。 我國已形成珠三角、長三角

23、、福建廈門沿海及京津四大ICT產(chǎn)業(yè)集群，其中廣東省電子信息行業(yè)是整個行業(yè)增長的重要力量，其銷售總額和利潤占全行業(yè)的1/3。珠三角的其集群優(yōu)勢通過華強北“中國電子信息第一街”的繁榮景象，就可見一般。 目前，除廈門沿海行業(yè)產(chǎn)業(yè)化較弱之外，珠三角、長三角、京津地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)集群貢獻了全國近80%的電子信息產(chǎn)業(yè)市場份額。 可見，集群化已經(jīng)成為我國電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢！可見，集群化已經(jīng)成為我國電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢！集群化組合優(yōu)勢集群化組合優(yōu)勢 首先，集群加強專業(yè)化。首先，集群加強專業(yè)化。整個集群對一個產(chǎn)業(yè)的專注, 才能把這個產(chǎn)業(yè)做出品牌，做出最好的質(zhì)量和最低的價格來；另一個層次是集群內(nèi)企業(yè)間出于分工協(xié)

24、作的需要而對生產(chǎn)鏈細分下的專業(yè)化。 其次，集群降低成本。其次，集群降低成本。在專業(yè)化分工合作的基礎(chǔ)上，集群這種產(chǎn)業(yè)組織用市場交易關(guān)系取代了內(nèi)部管理關(guān)系。，使得每一個環(huán)節(jié)的生產(chǎn)和經(jīng)營都是根據(jù)效率和經(jīng)濟原則而非其他關(guān)系進行廣泛的分工與協(xié)作，最終使交易成本最小化。 集群內(nèi)的交易費用更低，因為通過外包或者由集群內(nèi)不同獨立企業(yè)進行分工協(xié)作,可以得到更低的價格與更高的效率。 第三，集群利于創(chuàng)新。第三，集群利于創(chuàng)新。創(chuàng)新常常來自國家或集群內(nèi)部企業(yè)間的互動中，因為在產(chǎn)業(yè)群中，新工藝、新技術(shù)能夠迅速傳播，新思想、新觀念易于被接受，使創(chuàng)新費用降低。正如一位創(chuàng)新理論的先驅(qū)所說：“創(chuàng)新不是孤立事件，并且不在時間上均勻

25、地分布，而是相反，它們趨于集群，或者說成簇地發(fā)生?！?發(fā)展的需求決定：發(fā)展的需求決定：需要經(jīng)低成本、需要更專業(yè)、需要創(chuàng)新，因此產(chǎn)學研結(jié)需要經(jīng)低成本、需要更專業(yè)、需要創(chuàng)新，因此產(chǎn)學研結(jié)合、一體化生存合、一體化生存必然走向集群化必然走向集群化截至目前，行業(yè)集中區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為北、上、廣（深）一線城市為主導(dǎo)，成截至目前，行業(yè)集中區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為北、上、廣（深）一線城市為主導(dǎo)，成都、重慶、西安、南京、杭州、合肥、沈陽等高校及產(chǎn)學研基地集中區(qū)域帶動都、重慶、西安、南京、杭州、合肥、沈陽等高校及產(chǎn)學研基地集中區(qū)域帶動的格局，并逐步向其他二三線城市滲透。的格局，并逐步向其他二三線城市滲透?？偨Y(jié)認識：總結(jié)認識

26、：南快北慢南快北慢行業(yè)內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳的核心作用地位不可動行業(yè)內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳的核心作用地位不可動搖。同時多點開花，西南、江浙、華南、東北等區(qū)域發(fā)展迅速。環(huán)渤海搖。同時多點開花，西南、江浙、華南、東北等區(qū)域發(fā)展迅速。環(huán)渤海區(qū)域尚處于市場空白！區(qū)域尚處于市場空白！集群化明顯集群化明顯經(jīng)過近經(jīng)過近20年的發(fā)展，我國電子信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步完成集年的發(fā)展，我國電子信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步完成集群化產(chǎn)業(yè)布局，也已經(jīng)形成了一定的國際競爭力，集群優(yōu)勢日益凸顯，群化產(chǎn)業(yè)布局，也已經(jīng)形成了一定的國際競爭力，集群優(yōu)勢日益凸顯，中國的中國的“硅谷硅谷”、中國的、中國的“筑波科技城筑波科技城”即將出現(xiàn)！即將

27、出現(xiàn)！基礎(chǔ)層面的必要性基礎(chǔ)層面的必要性占領(lǐng)占領(lǐng)環(huán)渤海擁有大量的市場空白環(huán)渤海擁有大量的市場空白要求要求項目自身需要，必須擴展到更大范圍項目自身需要，必須擴展到更大范圍更高層次的引領(lǐng)性更高層次的引領(lǐng)性國家政策國家政策我們再看國家政策的導(dǎo)向我們再看國家政策的導(dǎo)向國家政策動向國家政策動向時代命運的走向時代命運的走向 黨的十六屆五中全會召開后，中國正把目光投向環(huán)渤海，將部署規(guī)劃加快開發(fā)周邊區(qū)域，以帶動中國經(jīng)濟增長“第三極”環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展，改變中國經(jīng)濟“南快北慢”的格局。 可以說，華強占位濟南，也是出于對國家戰(zhàn)略的思考。可以說，華強占位濟南，也是出于對國家戰(zhàn)略的思考。 這是一個必然的趨勢，這是由我們國

28、家“從南向北，然后由東到中，再向西”的梯度轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略決定的。而濟南作為交通中心，擁有兩條經(jīng)濟動脈鐵路，擁有占全國六分之一的高速公路里程，工業(yè)基礎(chǔ)良好，是價值洼地，其發(fā)展條件甚至優(yōu)于部分大型城市?！碍h(huán)渤海”的崛起，已經(jīng)勢不可擋地成為了一個發(fā)展命題。這個發(fā)軔于上世紀80年代的區(qū)域概念，現(xiàn)在已經(jīng)成了國家戰(zhàn)略發(fā)展重心。 1.產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局北上廣等地已競爭慘烈，環(huán)渤海是價值洼地北上廣等地已競爭慘烈，環(huán)渤海是價值洼地2.國家政策條件國家政策條件劍指環(huán)渤海，必將迎來巨大的時代發(fā)展劍指環(huán)渤海，必將迎來巨大的時代發(fā)展3.自身項目定位自身項目定位集群化、擴大化的定位，是找到市場空白的必經(jīng)集群化、擴大化的定

29、位，是找到市場空白的必經(jīng)之路之路市場空白市場空白兩大打造目標兩大打造目標差異化定位差異化定位環(huán)渤海的輻射范圍、集群化的組合形態(tài)環(huán)渤海的輻射范圍、集群化的組合形態(tài)環(huán)渤海輻射環(huán)渤海輻射三大支撐三大支撐 差異化需求決定尋找北上廣之外的市場增長空間； 濟南市場無論商業(yè)、辦公等，無法支撐項目24萬體量，必然尋求更大市場份額； 國家政策支持、未來市場空間優(yōu)越，是相比較中西部的絕佳選擇；集群化組合集群化組合產(chǎn)業(yè)需求產(chǎn)業(yè)需求 京津及環(huán)渤海區(qū)域云集大量ICT產(chǎn)業(yè)企業(yè)，需要更強有力的整合與帶動，以凸顯集群化優(yōu)勢；同時，本案自身屬性華東最大專業(yè)綜合體，本身集群化打造所帶來的集群化運作基礎(chǔ)，更是本案的定位差異化亮點。

30、占位環(huán)渤海，坐擁中國經(jīng)濟發(fā)展第三極，我們將建立一個：占位環(huán)渤海，坐擁中國經(jīng)濟發(fā)展第三極，我們將建立一個：高智慧企業(yè)云集、高效且系統(tǒng)化、能產(chǎn)生高價值的產(chǎn)業(yè)綜合高智慧企業(yè)云集、高效且系統(tǒng)化、能產(chǎn)生高價值的產(chǎn)業(yè)綜合體體這幾個關(guān)鍵詞中間包含著對華強廣場的認識結(jié)果這幾個關(guān)鍵詞中間包含著對華強廣場的認識結(jié)果中國環(huán)渤海中國環(huán)渤海 智慧產(chǎn)業(yè)集群智慧產(chǎn)業(yè)集群環(huán)渤海：環(huán)渤海：站位環(huán)渤海，輻射全中國，打開全球市場突破口；一舉實現(xiàn)華強集團戰(zhàn)略布局。智慧產(chǎn)業(yè)：智慧產(chǎn)業(yè)：涵蓋高科技行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)、配套多個層面，不僅僅是科技，也更不會像科技一樣因更新速度快而迅速貶值，智慧是永存的。集群：集群：大體量行業(yè)綜合體，必然

31、駐扎大量企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人群，必成一個集群化出現(xiàn)； 作為作為“中國電子信息第一街中國電子信息第一街”的肇始，我們在深證華強廣場無需進行整體定位，的肇始，我們在深證華強廣場無需進行整體定位，因為我們已經(jīng)站位產(chǎn)業(yè)集群中心，而在濟南這個新的市場空白，我們要運用統(tǒng)一的概因為我們已經(jīng)站位產(chǎn)業(yè)集群中心，而在濟南這個新的市場空白，我們要運用統(tǒng)一的概念來統(tǒng)領(lǐng)整個項目。念來統(tǒng)領(lǐng)整個項目?！卷椖慷ㄎ豁椖慷ㄎ弧慨斒澜绯霈F(xiàn)智慧產(chǎn)業(yè)集群當世界出現(xiàn)智慧產(chǎn)業(yè)集群同類項同類項智慧產(chǎn)業(yè)集群智慧產(chǎn)業(yè)集群 20世紀50年代，隨著高新技術(shù)的興起和發(fā)展，美國工商界和政府部門為了利用大學的研究力量，開始把從事高新技術(shù)研究與開發(fā)的實驗室設(shè)在研究

32、性大學周圍。從那時起，通過不同方式的組建，在一些大學周圍便形成了高新技術(shù)密集區(qū)，被人們稱為“研究園區(qū)”或“工業(yè)園區(qū)”。 最著名的科技工業(yè)園：1. 斯坦福工業(yè)園的興建和“硅谷”2. 波士頓128號公路高技術(shù)園區(qū) 3. 北卡三角研究園 4. 日本筑波科學城、九洲硅島、臺灣的新竹科技園區(qū)等等老生常談老生常談再舉硅谷的例子，我們思考一下其意義再舉硅谷的例子，我們思考一下其意義 2006年硅谷總共有225,300個高技術(shù)職位。以高技術(shù)從業(yè)人員的密度而論，硅谷居美國之首，每1000個在私營企業(yè)工作的人里有285.9人從事高科技業(yè)。高技術(shù)職位的平均年薪亦居美國之首，達到144800美元。2008年硅谷人均G

33、DP達到83000美元，居全美第一。硅谷的GDP占美國總GDP的5%，而人口不到全國的1%。 無數(shù)先進在世界上有影響力的企業(yè)，大多孵化于類似的科技園區(qū)：無數(shù)先進在世界上有影響力的企業(yè)，大多孵化于類似的科技園區(qū)：制造世界第一臺激光打印機的惠普制造世界第一臺個人pc的IBM制造世界第一部手機的摩托羅拉制造世界第一臺數(shù)碼相機的柯達當世界出現(xiàn)硅谷當世界出現(xiàn)硅谷 我們也可以看看最近50年里世界企業(yè)創(chuàng)新的大本營硅谷在發(fā)生什么，這些偶像公司為什么產(chǎn)生在硅谷？或許會很有趣，即使在硅谷，也很少有人知道蘋果自己是不生產(chǎn)機器的，更不知道富士康，雖然每個iPhone和iPad后面都寫著“Assembled in Ch

34、ina” 誰是引導(dǎo)世界發(fā)展的源動力？誰是引導(dǎo)世界發(fā)展的源動力？ 是單純的生產(chǎn)技術(shù)嗎？是做研發(fā)的工程師嗎？還是市場需求？我們是單純的生產(chǎn)技術(shù)嗎？是做研發(fā)的工程師嗎？還是市場需求？我們無法給出確切答案，但是可以肯定的是，云集了世界最高端智慧的產(chǎn)業(yè)無法給出確切答案，但是可以肯定的是，云集了世界最高端智慧的產(chǎn)業(yè)集群，正在一點一滴的改變我們的生活集群，正在一點一滴的改變我們的生活驅(qū)動世界的力量驅(qū)動世界的力量本案作為大型的產(chǎn)學研平臺、交易平臺，凝聚世界級高端企業(yè)研發(fā)實力、本案作為大型的產(chǎn)學研平臺、交易平臺，凝聚世界級高端企業(yè)研發(fā)實力、驅(qū)動產(chǎn)業(yè)內(nèi)中小企業(yè)騰飛發(fā)展，并最終促進行業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)強大的帶動作驅(qū)動產(chǎn)業(yè)

35、內(nèi)中小企業(yè)騰飛發(fā)展，并最終促進行業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)強大的帶動作用。這將是未來中國新經(jīng)濟增長點的驅(qū)動力所在！用。這將是未來中國新經(jīng)濟增長點的驅(qū)動力所在！同時，華強集團作為中國電子信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，作為對華強品牌的概括，同時，華強集團作為中國電子信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，作為對華強品牌的概括，我們認為，能夠占據(jù)世界電子信息產(chǎn)業(yè)龍頭地位的企業(yè)，亦是驅(qū)動世界的我們認為，能夠占據(jù)世界電子信息產(chǎn)業(yè)龍頭地位的企業(yè)，亦是驅(qū)動世界的力量！力量！【項目核心推廣語項目核心推廣語slogan】案名：案名：華強廣場華強廣場定位語：定位語：中國環(huán)渤海中國環(huán)渤海智慧產(chǎn)業(yè)集群智慧產(chǎn)業(yè)集群SLOGANSLOGAN：驅(qū)動世界的力量驅(qū)動世界的力

36、量定位體系定位體系細化下去我們能夠認識到什么？細化下去我們能夠認識到什么？產(chǎn)品劃分：寫字樓部分產(chǎn)品劃分：寫字樓部分 公寓部分公寓部分 商業(yè)部分商業(yè)部分從直觀到抽象從直觀到抽象復(fù)制復(fù)制or or升級升級 ？面對山大路北有科技市場、南有浪潮、東有賽博的局面，我們是“山大路升級版”？還是“環(huán)渤海龍頭”？簡要分析：簡要分析： 尋找市場空白、尋找自身差異化，一直是商業(yè)運營的基本原則。本案整個項目，尤其是商業(yè)部分，如果再次陷入低端零售的桎梏中，與周邊已經(jīng)形成的專業(yè)市場血拼，集群優(yōu)勢變?yōu)榈投肆闶鄣拇虬@不是我們要的結(jié)果。同時，銀座數(shù)碼廣場等山大路老產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)是包含商業(yè)（賽博）、寫字樓的行業(yè)綜合體，與我們

37、目前的初步方向相一致，同檔次競爭，必然無法勝出。初步結(jié)論：初步結(jié)論： 如果只是單純的產(chǎn)業(yè)綜合體，我們只能做如果只是單純的產(chǎn)業(yè)綜合體，我們只能做“銀座數(shù)碼廣場銀座數(shù)碼廣場2.0”2.0”。我們的思路我們的思路摒棄摒棄“銀座數(shù)碼廣場銀座數(shù)碼廣場2.0思維思維”，產(chǎn)品，產(chǎn)品細分，尋找差異點！細分，尋找差異點！我們先看一下商業(yè)我們先看一下商業(yè)我們?nèi)绾螒?yīng)對？我們?nèi)绾螒?yīng)對？審視山大路：審視山大路：1.經(jīng)營客僅是地攤式、散貨經(jīng)營，科技市場和賽博內(nèi)無良好的統(tǒng)一管理和經(jīng)營；2.品牌及產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，無序競爭與假冒偽劣現(xiàn)象嚴重，代理商利潤明顯攤薄，產(chǎn)品品牌損傷嚴重；3.消費類電子產(chǎn)品為主流，行業(yè)內(nèi)其他上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)

38、品難得一見，市場空白無人填補；4.經(jīng)營輻射范圍僅限省內(nèi)等低端二級市場，無集群化、產(chǎn)業(yè)化影響力，更無市場空間擴展的能力和動力；關(guān)鍵詞：拉開層次、差異化、體驗營銷關(guān)鍵詞：拉開層次、差異化、體驗營銷1. 1.利用華強資源優(yōu)勢，擴大招商范圍和規(guī)模：利用華強資源優(yōu)勢，擴大招商范圍和規(guī)模：深度挖掘華強自身的合作商家及企業(yè)，優(yōu)先引入大品牌主力店，進而帶動其他商業(yè)部分的出租，并同時擴大招商及運營范圍，打造項目輻射環(huán)渤海的影響力。2. 2.提升商業(yè)環(huán)境軟硬件：提升商業(yè)環(huán)境軟硬件：將項目的物理屬性打造優(yōu)良，并提供良好的管理保障，擁有專門的商業(yè)運營管理團隊，整體提升項目品質(zhì)，塑造高端影響力，吸納更有實力的企業(yè)商家落

39、戶。3. 3.高端營銷模式運用，提升行業(yè)價值：高端營銷模式運用，提升行業(yè)價值：采用國際國內(nèi)一線的運營理念，改變以往電子信息業(yè)的粗放式經(jīng)營習慣，融入類似于高端汽車的4S營銷理念、蘋果的體驗營銷方式，打造區(qū)域性體驗、展示、交易中心。我們將帶來什么我們將帶來什么1. 1. 從混亂經(jīng)營到產(chǎn)業(yè)鏈的整合從混亂經(jīng)營到產(chǎn)業(yè)鏈的整合改變山大路區(qū)域單體店林立，業(yè)態(tài)幾乎沒有劃分的現(xiàn)狀，實現(xiàn)運營從低端到高端，系系統(tǒng)化、一站式的解決方式統(tǒng)化、一站式的解決方式；改變以往無營銷手段、銷售利潤低下的現(xiàn)狀，提升山大路整體檔次。2. 2.從終端零售到展貿(mào)中心的功能轉(zhuǎn)變從終端零售到展貿(mào)中心的功能轉(zhuǎn)變改變以往山大路地攤式的經(jīng)營模式和

40、經(jīng)營形象，融入最先進的體驗式營銷手段，吸引吸引最前沿科技品牌最前沿科技品牌，將本案打造成面對全球范圍內(nèi)高端品牌的展示、交易貿(mào)易、研發(fā)平臺，同時，產(chǎn)業(yè)鏈的擴展將使的產(chǎn)品及品牌品類得到更大的豐富，擺脫單純的IT產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品類，全面覆蓋高科技及電子電路生產(chǎn)線各個環(huán)節(jié)。3. 3.從輻射二級市場到環(huán)渤海乃至全球市場從輻射二級市場到環(huán)渤海乃至全球市場充分利用山大路已經(jīng)形成的濟南市最大的信息技術(shù)產(chǎn)品集散地，輻射山東省諸多地市級的二級市場的屬性，以及交通、區(qū)位帶來的便利性，擴大影響范圍，擴大影響范圍， 壟占環(huán)渤壟占環(huán)渤海，并進而輻射全國，開拓國際市場海，并進而輻射全國，開拓國際市場。4. 4.從無序經(jīng)營到高檔次

41、、高規(guī)格平臺從無序經(jīng)營到高檔次、高規(guī)格平臺面對以往山大路魚龍混雜、參差不齊的產(chǎn)品質(zhì)量，以及滯后的售后服務(wù)，都是拉低山大路市場的掣肘。華強廣場的出現(xiàn)，將帶來一線的品牌，更會帶來一線的品質(zhì)服帶來一線的品質(zhì)服務(wù)以及先進的管理模式務(wù)以及先進的管理模式，經(jīng)營環(huán)境的提升，更能帶動整個山大路市場的飛躍。我們將帶來什么我們將帶來什么思路梳理：思路梳理： 熟悉IT領(lǐng)域的人都知道，“北有中關(guān)村，南有華強北。”華強的品牌效應(yīng)加上華東最大規(guī)模的高端電子專業(yè)賣場的打造，無形中更增加了山大路科技一條街的含金量，其產(chǎn)業(yè)帶動效用遠比單純的房地產(chǎn)開發(fā)項目要強。 我們認為，本案商業(yè)部分應(yīng)該秉承深證華強廣場的“電子世界”成功的經(jīng)營

42、模式和品牌屬性，打造環(huán)渤海區(qū)域的頂尖標桿。 該項目完工后，必將帶動山大路科技商務(wù)區(qū)的崛起，成為占位環(huán)渤海、輻該項目完工后，必將帶動山大路科技商務(wù)區(qū)的崛起，成為占位環(huán)渤海、輻射全中國，乃至世界的重要射全中國，乃至世界的重要ITIT產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)集群。案名：案名：華強廣場華強廣場電子世界電子世界定位語：定位語：全球科電品牌展貿(mào)中心全球科電品牌展貿(mào)中心SLOGANSLOGAN：和華強一起贏得全球市場和華強一起贏得全球市場【商業(yè)部分定位體系商業(yè)部分定位體系】與商業(yè)部分線性相關(guān)與商業(yè)部分線性相關(guān)公寓部分的定位探索公寓部分的定位探索先了解濟南公寓重要樣本：先了解濟南公寓重要樣本：奢華代表奢華代表海爾綠城海

43、爾綠城玉蘭公寓玉蘭公寓 目前濟南市場在售的最高端公寓產(chǎn)品，5000元/的裝修成本，尊崇物管及市府旁的絕版區(qū)位，使其開盤大賣，均價13500元/，開盤當天銷售過80%；其投資、居住功能十分優(yōu)越。 生活性生活性達人界達人界 濟南萬達廣場的小戶型精裝公寓產(chǎn)品，上市即備受追捧，最大優(yōu)勢即為擁有90萬城市綜合體的大量配套，曾是濟南最具價值的投資產(chǎn)品。商務(wù)性商務(wù)性大舜天成自由城大舜天成自由城 濟南最早、最有代表性的公寓產(chǎn)品，地段絕佳，景觀及區(qū)域配套十分全面，是曾經(jīng)的標志性樓盤，雖歷經(jīng)數(shù)年，現(xiàn)仍是濟南市中心商務(wù)辦公、投資的上佳選擇。從以上濟南公寓樣本中我們可以發(fā)現(xiàn)，這些公寓具有最大的共性，那就是具有三個樓盤

44、均具有投資性、多功能性、高端品質(zhì)。投資性、多功能性、高端品質(zhì)。倘若我們的公寓走奢華路線，顯然不會比以產(chǎn)品品質(zhì)起家的綠城高端多少；倘若我們的公寓走生活化路線，地段與內(nèi)外配套難以企及達人界。論商務(wù)屬性，我們可以超越自由城，但是當年的投資性以及緊鄰泉城路的地段依然是我們無法去改變的。因此，我們應(yīng)充分吸取他們的共性，在這些共性的基礎(chǔ)上，因此，我們應(yīng)充分吸取他們的共性，在這些共性的基礎(chǔ)上，尋求項目的差異點。尋求項目的差異點。市場樣本分析市場樣本分析總結(jié)共性，尋求差異點總結(jié)共性，尋求差異點黑盒測試黑盒測試根據(jù)項目現(xiàn)狀，尋求差異化根據(jù)項目現(xiàn)狀，尋求差異化1. 1.山大路提供巨大的產(chǎn)業(yè)人群需求：山大路提供巨大

45、的產(chǎn)業(yè)人群需求： 山大路周邊存在大量品牌代理、實體經(jīng)營、小型研發(fā)、延伸配套的企業(yè)，而且從業(yè)人數(shù)眾多，但是相關(guān)針對性的房產(chǎn)品缺比較匱乏，山大路附近小戶型公寓租售都常年火爆，辦公居住兩相宜的產(chǎn)品更是供不應(yīng)求。山大路的強大的產(chǎn)業(yè)輻射力必將帶動公寓產(chǎn)品的銷售山大路的強大的產(chǎn)業(yè)輻射力必將帶動公寓產(chǎn)品的銷售。2.利用產(chǎn)業(yè)需求，結(jié)合項目特色：利用產(chǎn)業(yè)需求，結(jié)合項目特色：毋庸置疑的市場需求，加上建立于市場熱銷產(chǎn)品的共同屬性，會使項目具有一定的競爭力。但是項目特色還不明顯。我們應(yīng)充分利用高科技產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢，將科技與電子產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢結(jié)合進來，以明確我們的市場形象。帶有智慧產(chǎn)業(yè)特色的高端公寓，將會比普通的公寓市場形

46、象更為鮮明。帶有智慧產(chǎn)業(yè)特色的高端公寓，將會比普通的公寓市場形象更為鮮明。 建議公寓產(chǎn)品部分靈活組合，形成可打通使用，也可分割使用的靈活產(chǎn)品，使其使其居住、商務(wù)辦公的自身多功能屬性更加突出居住、商務(wù)辦公的自身多功能屬性更加突出；同時，提供菜單式裝修方案，打造打造高端產(chǎn)品價值及多功能型，增強其投資性高端產(chǎn)品價值及多功能型，增強其投資性。 同時，做足做好公共空間，完善項目配套例如：部分商業(yè)引入健身、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)，即能滿足山大路周邊的業(yè)態(tài)空白，又能服務(wù)于項目自身，形成一種形成一種城市級泛會所空間，促成國際化的生活方式城市級泛會所空間，促成國際化的生活方式； 在提供精裝服務(wù)的同時，建議在樓宇內(nèi)添置

47、前沿的自動化、科技含量高的服務(wù)設(shè)建議在樓宇內(nèi)添置前沿的自動化、科技含量高的服務(wù)設(shè)施施，方便物業(yè)管理的同時，貼合項目“智慧產(chǎn)業(yè)集群”的定位，也是此類產(chǎn)品與項目周邊和競爭對手的一大差異化。如何將差異化價值發(fā)揮到最大如何將差異化價值發(fā)揮到最大 ？如何定位如何定位 ？關(guān)鍵點梳理：關(guān)鍵點梳理：1.投資性2.多功能化3.定制的精裝4.高品質(zhì)公共空間及配套5.國際級服務(wù)6.全球前沿的自動化系統(tǒng)營造7.泛會所全能全能投資自用皆可，戶型空間不受拘束，大小分割自由、可商可?。桓叨烁叨藥в唵问礁咂焚|(zhì)裝修，頂級物管和公共空間營造，服務(wù)良好智慧智慧精神層面為部分中小型研發(fā)企業(yè)發(fā)展提供平臺；物質(zhì)層面高智能化系統(tǒng)應(yīng)用，充分

48、體現(xiàn)高端科技含量；國際化國際化泛會所式，改變陳舊生活方式，催生國際化人群；深入概括：深入概括：一種超前的、尚未在濟南市場出現(xiàn)的、未來發(fā)展方向上的產(chǎn)品一種超前的、尚未在濟南市場出現(xiàn)的、未來發(fā)展方向上的產(chǎn)品公寓定位：公寓定位：世界級智慧型全能公寓世界級智慧型全能公寓 核心廣告語：核心廣告語：奢享未來所想奢享未來所想世界級：世界級：體現(xiàn)項目的國際化屬性、高端奢華屬性智慧型：智慧型：兼顧小型智慧型企業(yè)應(yīng)用及高端智能科技在項目中的應(yīng)用全能：全能：可商可住、可組合可分割、訂單式裝修、全維物管總體概括：總體概括：一種未來數(shù)年內(nèi)才能普及的生活方式、一種在國際化大都會成立一種未來數(shù)年內(nèi)才能普及的生活方式、一種在

49、國際化大都會成立的前沿理念，擁有即是奢享，奢享未來所想。的前沿理念，擁有即是奢享，奢享未來所想。這一切最終反哺項目核心這一切最終反哺項目核心智慧產(chǎn)業(yè)集群，如何賦予它的靈魂一個名稱？智慧產(chǎn)業(yè)集群，如何賦予它的靈魂一個名稱？有人聲稱，原本三維立體的世界，在網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)之后，變成四維甚至是多維的而網(wǎng)絡(luò)的終極協(xié)議，即是萬維網(wǎng)。本案我們稱其為全能公寓，投資、自用、商務(wù)辦公，還享受高科技和周全服務(wù)帶來的便捷舒適，多種生活方式隨意切換，穿梭于多維空間之中。山大路的快節(jié)奏和都市情懷，城市大配套帶來的大型泛會所功能，讓世界變得更近在眼前，萬千精彩，觸手可及我們不妨稱它為：我們不妨稱它為：萬維公寓萬維公寓公寓定位：公

50、寓定位：世界級智慧型全能公寓世界級智慧型全能公寓 核心廣告語：核心廣告語：奢享未來所想奢享未來所想案名：案名：華強廣場華強廣場萬維公寓萬維公寓【公寓部分定位體系公寓部分定位體系】平面方案平面方案2 2面對最有影響力和代表性的寫字樓產(chǎn)品，我們將如何解構(gòu)面對最有影響力和代表性的寫字樓產(chǎn)品，我們將如何解構(gòu)再重構(gòu)呢？再重構(gòu)呢？需求方：需求方：有如此地段、如此價格、如此體量的寫字樓物業(yè)需求的客戶，在哪？有如此地段、如此價格、如此體量的寫字樓物業(yè)需求的客戶，在哪？1. 1.重視借助平臺發(fā)展的專業(yè)類企業(yè)重視借助平臺發(fā)展的專業(yè)類企業(yè) 舉例說明：舉例說明： 濟南齊魯軟件園內(nèi)就有多家上市企業(yè)，其中還包括在美國納斯

51、達克上市的軟件企業(yè)，企業(yè)形象提升和使用的需求，要求其在產(chǎn)業(yè)集群中汲取營養(yǎng)并提升品牌知名度。 類似于興起于濟南的九陽小家電等國內(nèi)知名企業(yè)為何要搬出去？！可以揣測的原因之一就是，本地沒有與之相匹配的、有影響力的產(chǎn)業(yè)集群和運營場所。2. 2.區(qū)域內(nèi)、周邊行業(yè)的高端企業(yè)區(qū)域內(nèi)、周邊行業(yè)的高端企業(yè) 山東省作為中國第三經(jīng)濟強省，作為擁有最多國有企業(yè)的工業(yè)大省，其在國內(nèi)的大量500強企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)一直沒有能讓人印象深刻的產(chǎn)業(yè)集群。 在濟南范圍內(nèi)來講，也沒有鮮明的CBD區(qū)域，平庸的狀態(tài)也印證了這個城市的性格。區(qū)域內(nèi)及與高科技含量相關(guān)的高端企業(yè)（能源、金融等）為爭取更多發(fā)展機遇，必然尋找更大的平臺，占位環(huán)渤

52、海的本案將是首選。供給方供給方濟南現(xiàn)有有影響力的特色寫字樓物業(yè)：濟南現(xiàn)有有影響力的特色寫字樓物業(yè)：魯商廣場魯商廣場公園辦公公園辦公占據(jù)濟南環(huán)境最優(yōu)美、最核心的地段，但是寫字樓體量較小，現(xiàn)已被眾多企業(yè)搶購一空，此項目寫字樓單價1.5萬/，創(chuàng)濟南寫字樓單價之最，但是此項目與健身中心、購物休閑業(yè)態(tài)共存，難以形成集群效應(yīng)。即便如此，該項目內(nèi)也進駐了三家大型軟件、高科技企業(yè)辦公總部，不禁讓人唏噓，濟南的產(chǎn)業(yè)配套之匱乏。萬達廣場萬達廣場5A5A甲級寫字樓甲級寫字樓此項目作為濟南核心最有影響力的項目，但是周邊環(huán)境嘈雜、業(yè)態(tài)混亂，考慮到寫字樓在濟南的銷售難度，此項目走向了小戶型、投資性辦公空間的方向，在銷售上

53、未遇到什么阻力，去化良好。中潤世紀廣場中潤世紀廣場總部基地總部基地因為中石化、新華保險采購了其中一整棟樓，開發(fā)商祭出了整層銷售、總部辦公、與世界500強相鄰的理念，但是濟南的眾多企業(yè)并不買賬，地標項目沒帶來地標效應(yīng)，究其原因，產(chǎn)品自身問題及集群效應(yīng)的混亂，是硬傷。直面競爭，如何突破？直面競爭，如何突破？濟南寫字樓市場一直缺乏亮點，5A、甲級、CBD、總部基地等概念被翻來覆去的炒作。如果按照常規(guī)思路1.對比綠地普利中心、萬達中心，CBD及城市中央的概念，甚至形象對手會比我們更勝一籌；2.5A、甲級寫字樓的概念被天業(yè)、中潤、銀座等本土開發(fā)商炒成了貶義詞，濟南市場上的寫字樓幾乎沒有不是甲級的，但是也

54、沒有一個寫字樓項目是被客戶稱道的；3.從市場實際看來，概念、運營上的特色化，更能吸引客戶的注意力例如魯商廣場。冷靜思考，核心與方向冷靜思考，核心與方向關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：還是產(chǎn)業(yè)集群效還是產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)應(yīng) 本案是擁有獨特產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢的項目，相比與萬達廣場、魯商廣場、中潤廣場特色十分鮮明。映像名稱：映像名稱：智慧、創(chuàng)新智慧、創(chuàng)新 集群化帶來的可持續(xù)、創(chuàng)新、跨平臺的行業(yè)屬性行業(yè)屬性，也是本案賣點，這將吸引來眾多與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)巨頭，比如已經(jīng)進駐中信廣場（曾經(jīng)的濟南高端寫字樓）的甲骨文、3M、IBM等高智慧企業(yè)，也將吸引濟南本土孵化出來卻總是留不住的各種高新技術(shù)企業(yè)。映像名稱：映像名稱：平臺支持平臺支持 集

55、群化提供產(chǎn)業(yè)技術(shù)支持技術(shù)支持，也將是眾多企業(yè)趨之若鶩的要點。研發(fā)平臺的進駐、企業(yè)交流平臺的便捷、融資及其他服務(wù)平臺的搭建，將使得濟南的高科技企業(yè)迎來一個春天。映像名稱：映像名稱：形象需求形象需求 集群化的運作模式，帶來的形象高度是產(chǎn)業(yè)內(nèi)客戶所向往的，行業(yè)的專業(yè)配套帶來的利好，也是一般寫字樓項目所無法具備的。映像名稱：映像名稱：體驗體驗 集群化、大體量的營造同時體現(xiàn)了科技以人為本的理念，使用者在使用感受上的提升將是項目的另一大差異化。本案在項目中還融入了逃生層、直升機平臺等前沿的打造模式，會給形象提升帶來巨大效應(yīng)。經(jīng)過分析我們得出本案寫字樓將是：國內(nèi)、乃至全球智慧型、創(chuàng)新型的企業(yè)發(fā)展地站位前沿的

56、、國際跨國企業(yè)的展示、交流平臺新興企業(yè)實現(xiàn)夢想騰飛的起飛地、一副翅膀定位方向定位方向大型跨國企業(yè)的大型跨國企業(yè)的的區(qū)域性中心；的區(qū)域性中心；中型企業(yè)的研發(fā)、中型企業(yè)的研發(fā)、管理中心和交易、管理中心和交易、運營平臺；運營平臺；小型企業(yè)的騰飛小型企業(yè)的騰飛平臺；平臺；賦予它形象的表述賦予它形象的表述案名：首腦中心案名：首腦中心 本案的寫字樓產(chǎn)品，不會吸引也不能吸引銀座數(shù)碼廣場上的眾多無創(chuàng)新需求、無產(chǎn)業(yè)集群需求的小代理商。 而是吸引行業(yè)內(nèi)有影響力的重要企業(yè)，比如現(xiàn)在還在長清辦公的在全國有影響力的濟南富美硒鼓、比如業(yè)已上市的濟南測繪企業(yè)東方道爾 這里必是引領(lǐng)性企業(yè)的所在、必是充滿進取心的企業(yè)所在、必是

57、擁有創(chuàng)新智慧的企業(yè)所在！所以，它是首腦中心！也因此，我們定位于：全球智慧前沿企業(yè)發(fā)展平臺全球智慧前沿企業(yè)發(fā)展平臺在這里，聚攏來自全球的影響力，是未來逐漸成長起來的企業(yè)的影響力肇始之地，可稱得上是未來影響力中心未來影響力中心！作為一個如此優(yōu)良的平臺本案將是以智慧引領(lǐng)世界發(fā)展智慧引領(lǐng)世界發(fā)展的地方！公寓定位：公寓定位：全球智慧前沿企業(yè)發(fā)展平臺全球智慧前沿企業(yè)發(fā)展平臺 核心廣告語：核心廣告語：智慧主掌世界智慧主掌世界案名：案名：華強廣場華強廣場首腦中心首腦中心【寫字樓部分定位體系寫字樓部分定位體系】平面方案平面方案2 2華強廣場華強廣場中國環(huán)渤海中國環(huán)渤海智慧產(chǎn)業(yè)集群智慧產(chǎn)業(yè)集群 驅(qū)動世界的力量驅(qū)動

58、世界的力量 華強廣場華強廣場首腦中心首腦中心全球智慧前沿企業(yè)發(fā)展平臺 智慧主掌世界 華強廣場華強廣場電子世界電子世界全球科電品牌展貿(mào)中心和華強一起贏得全球市場 華強廣場華強廣場萬維公寓萬維公寓世界級智慧型全能公寓 奢享未來所想整體認識整體認識STEP3策略執(zhí)行策略執(zhí)行二個線程問題懸而未決：二個線程問題懸而未決：品牌與落地品牌與落地 華強品牌在電子信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)是頗具影響力，但是此次打造的輻射環(huán)渤海的行業(yè)綜合體，不得不面對社會各個階層的客戶。尤其是華強尚涉入不深的北方市場，品牌如何得到大眾的認可？品牌如何得到大眾的認可？招商與銷售招商與銷售 項目先期展開招商而隨后才進行物業(yè)銷售，而且節(jié)點安排緊密，對

59、于已經(jīng)十分復(fù)雜綜合體樓盤操盤來說，有益處但是也有問題，如何保證商業(yè)部如何保證商業(yè)部分招商的同時兼顧公寓和寫字樓的銷售？如何把握各種產(chǎn)品的客戶需求，分招商的同時兼顧公寓和寫字樓的銷售？如何把握各種產(chǎn)品的客戶需求，協(xié)調(diào)各種客戶之間的關(guān)系？協(xié)調(diào)各種客戶之間的關(guān)系？是后期需要仔細斟酌的地方。先舉例說明，再開始動手先舉例說明，再開始動手 蘋果蘋果公共關(guān)系的建立促進產(chǎn)品及品牌的成功公共關(guān)系的建立促進產(chǎn)品及品牌的成功 ipad、imac、ipod、iphone諸多產(chǎn)品的成功，使得蘋果成為目前這個星球上最炙手可熱的數(shù)碼產(chǎn)品制造者。有人說，人家產(chǎn)品做得好，但是你總能聽見眾多人對蘋果產(chǎn)品的抱怨，并且看到更多人去排

60、隊購買；而且做手機的諾基亞、做系統(tǒng)的微軟、甚至做it的全部廠商都被蘋果逼上了墻角 而且，除了在互聯(lián)網(wǎng)上，你甚至看不到蘋果投放的廣告，但是iphone4一經(jīng)下線，大洋彼岸中國的發(fā)燒友及時尚達人便預(yù)備9月份購置一臺；聯(lián)想的高管說：“蘋果正在失去中國市場”，可是市場上的消費者卻已經(jīng)把蘋果視為時尚、科技的化身，能否擁有蘋果的產(chǎn)品，已經(jīng)是眾多人，尤其是女性消費者的面子問題了。舉幾個例子：舉幾個例子： 2010年7月7日下午6點，Apple Store浦東店，也是中國第二家蘋果零售店終于揭去了神秘面紗，將它的全貌展示在我們面前。 蘋果中國公關(guān)經(jīng)理黃昱娜告訴搜狐數(shù)碼，蘋果浦東店的第一位排隊顧客已經(jīng)誕生，他6