房地產(chǎn)九種售樓部模式各個階段的賬務(wù)和稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)九種售樓部模式各個階段的賬務(wù)處理和稅務(wù)處理在對售樓處賬務(wù)處理問題上，參考了大量網(wǎng)友的見解，不乏有可圈可點的表述。然而，很多網(wǎng)友在賬務(wù)處理上依然犯了常識性錯誤， 用稅法的相關(guān)規(guī)定來處理賬務(wù)。比如說【 2009 】 31 號文，將營銷設(shè)施建造費歸入了開發(fā)間接費用里做為企業(yè)所得稅的扣除項目；而我們在進行賬務(wù)處理時需要依據(jù)的卻是會計準則和相關(guān)的會計制度，依據(jù)會計處理上的要求， 假造售樓處要做為自建固定資產(chǎn)來進行賬務(wù)處理。如果仍有網(wǎng)友糾結(jié)于2009 年 31 號文的條款，請思考一下土地增值稅關(guān)于售樓處的相關(guān)扣除規(guī)定或者直接看一下土地增值稅關(guān)于開發(fā)間接費用的定義，不難發(fā)現(xiàn)這里邊是不包含營銷設(shè)施建

2、造費的。因此，在土地增值稅的法規(guī)體系下，把售樓處作為開發(fā)間接費用處理是錯誤的。例如：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 （財法字【1995 】第 006 號）第九條開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)所得稅不同，國稅發(fā)【 2009 】31 號文件規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的， 且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。企業(yè)所得稅中小區(qū)主

3、體之內(nèi)的售樓部應(yīng)計入開發(fā)間接費，土地增值稅開發(fā)間接費并沒有包括項目營銷設(shè)施建造費，也不能按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定做 1+2 項目中進行扣除，只能作為期間費用扣除。如果要用稅法來處理賬務(wù)，遵從稅法做賬務(wù)處理，我們就無所適從。本文就是在依據(jù)會計相關(guān)規(guī)定的原則下， 對九種售樓處建造使用模型進行分階段的賬務(wù)處理，以及涉及到的相關(guān)稅種的處理。請各位網(wǎng)友批評指正。九種售樓處分類（ 1）項目小區(qū)內(nèi)，單獨修建售樓處，待銷售完成，拆除；（ 2）項目小區(qū)內(nèi)，單獨修建售樓處，待銷售完成后轉(zhuǎn)自用或出租；（ 3）項目小區(qū)內(nèi)，單獨修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；（ 4）項目小區(qū)外，單獨修建售樓處，待銷售完成后，拆除；（

4、 5）項目小區(qū)外，單獨修建售樓處，待銷售完成后，無償捐獻政府；（ 6）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；（ 7）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)作自用或出租；（ 8）利用外單位房屋作銷售處，待銷售完成或房屋到期后，歸還房屋；（ 9）項目小區(qū)內(nèi)，單獨修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)物業(yè)用房或公共配套用房，會所。先明確一下會計準則關(guān)于固定資產(chǎn)和銷售費用的定義固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的（持有目的）使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。售樓部一般使用會超過一個會計年度 , 在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)。 在售樓部完成使命之后， 原售樓部變成了持

5、有以備出售的存貨。 再看銷售費用， 銷售費用是企業(yè)銷售商品和材料、 提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、 運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機構(gòu)（含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費、折舊費等經(jīng)營費用。因此售樓部完成使命之前一般情況下作為固定資產(chǎn)所提折舊計入銷售費用不能計入開發(fā)成本或開發(fā)間接費用。但是，根據(jù)以上九種不同模式又做不同處理。1相關(guān)賬務(wù)處理分五個階段A 建造時B 硬裝修時C 軟裝修時D 建成使用E 處理時2. 賬務(wù)處理分析A 建造時：（ 1） 按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；（ 2）按企業(yè)建

6、造開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨設(shè)置開發(fā)成本明細；（ 3） 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，需要單獨設(shè)置開發(fā)成本明細；（ 4） 按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；（ 5） 按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；（ 6）（ 7）無建造成本，原有商品房成本已在開發(fā)產(chǎn)品科目不做賬務(wù)處理；（ 8）無建造成本，租賃費用做銷售費用處理；（ 9）按單獨建造開發(fā)產(chǎn)品歸集成本，在配套設(shè)施建造費里邊歸結(jié)。B 硬裝修：（ 1）裝修費跟隨房屋，記入在建工程；（ 2）裝修費跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；（ 3）裝修費跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；（ 4）裝修費跟隨房屋，記入在建工程；（ 5）裝修費跟隨房屋，記入在建工程；（ 6）（ 7）根據(jù)載體房

7、屋后續(xù)處置情況，計入房屋成本或開發(fā)間接費用；（ 8）在待攤費用中歸結(jié)，按租賃期攤?cè)脘N售費用；（ 9）裝修費跟隨房屋，在配套設(shè)施建造費里邊歸結(jié)。C軟裝修：（ 1）購置、使用按固定資產(chǎn)單獨入賬處理，攤銷計入銷售費用；（ 2）可計入開發(fā)產(chǎn)品的成本，自用或出租是轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)（ 3）可計入開發(fā)產(chǎn)品的成本，做為單獨的開發(fā)產(chǎn)品核算；（ 4）購置使用按固定資產(chǎn)單獨入賬，拆除時做固定資產(chǎn)清理；（ 5）不用一起移交的購置時按固定資產(chǎn)處理；（ 6）（ 7）購置、使用按固定資產(chǎn)單獨處理，攤銷計入銷售費用；（ 8）按購置、使用固定資產(chǎn)單獨處理，攤銷計入銷售費用；（ 9）不用一起移交的按自建固定資產(chǎn)處理，攤銷計入銷售費用

8、；3、土地增值稅相關(guān)處理規(guī)定A、作為公共配套設(shè)施處理售樓部，可以依據(jù)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)【2006 】187 號）第四條第三款： “a建.成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的， 其成本、費用可以扣除；b. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除”；但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計入銷售費用不能計入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費扣除。B、參考國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司2010 年 08 月 23 日的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、 樣板房等營銷設(shè)

9、施費， 在土地增值稅清算中如何扣除問題的解答“房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、 主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、 樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施 （如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，

10、其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用?！?、關(guān)于軟裝修資產(chǎn)相關(guān)處理規(guī)定對涉及的空調(diào)、 電視機等資產(chǎn)性購置支出， 如果企業(yè)持續(xù)自用， 計提的折舊計入營業(yè)費用或銷售費用處理； 如果隨同房屋一同出售， 可以計入開發(fā)成本核算； 如果單獨計價銷售， 則計入營業(yè)外收入并根據(jù) 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知（財稅 2008170 號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準（實際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按 2% 征收率征收增值稅。5、

11、還需要注意的關(guān)于裝修的涉稅處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時， 其售樓部的建設(shè) （含裝修費）均發(fā)包給施工單位完成， 支付售樓部工程款時， 取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不涉及稅金處理； 如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成 （自購裝飾材料、自請工人施工），計入開發(fā)成本，則這部分價值，應(yīng)該補繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。依據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施第五條、第二十五條規(guī)定，單位或者個人自己新建（以下簡稱自建） 建筑物后銷售， 其所發(fā)生的自建行為應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為， 其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。 但建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)不是房屋銷售收入， 而是按組成計稅價格計算。

12、應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅及附加=（材料成本 +工資等費用） ×（ 1+建筑環(huán)節(jié)成本利潤率） /（ 1 3.3% ）×3.3% 成本利潤率由各省級地稅局確定。6、出租和自用還需要注意涉及以下稅種自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、甘肅地方教育附加、甘肅省價格調(diào)節(jié)基金、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻

13、失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也； 親小人， 遠賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來