產(chǎn)業(yè)對(duì)接高端商務(wù)地產(chǎn)——綠地成龍項(xiàng)目提案(06202011)分析

1、謹(jǐn)呈：綠地集團(tuán)謹(jǐn)呈：綠地集團(tuán) (成都睿敏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司)策略顧問(wèn) 整合推廣 創(chuàng)意營(yíng)銷(xiāo)（成都成龍大道項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略初探 06.20.2011）做為領(lǐng)跑成都三甲的千億房企，綠地每一次在蓉的攻城掠地，都會(huì)被視為重量級(jí)房企的差異化開(kāi)發(fā)策略而被研究、復(fù)制；又因?yàn)橥?、新里系列海派高端形象的成功塑造，綠地每一個(gè)項(xiàng)目的出品，都會(huì)被市場(chǎng)高度關(guān)注，不僅是政府、媒體、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，當(dāng)然還有我們的目標(biāo)客戶階層。他們，就象恒大御景、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、保利公館的追隨者，是我們隱而不現(xiàn)的品牌粉絲，專一而又容易被環(huán)境所改變。定位，不僅是為幫助綠地成龍大道項(xiàng)目的成功營(yíng)銷(xiāo)打開(kāi)關(guān)鍵一步，更關(guān)系到綠地品牌資產(chǎn)的累加，以及集團(tuán)資本運(yùn)

2、作的戰(zhàn)略。事實(shí)上，澤洪考慮得更多的，是在當(dāng)前政策高壓、競(jìng)爭(zhēng)激烈的大市下，為本項(xiàng)目尋找一條成本最小化、效益最大化的產(chǎn)品突圍之路。三流公司做產(chǎn)品（設(shè)計(jì)），二流公司做市場(chǎng)（推廣），一流公司，三流公司做產(chǎn)品（設(shè)計(jì)），二流公司做市場(chǎng)（推廣），一流公司，建立資本市場(chǎng)的游戲（營(yíng)銷(xiāo)）規(guī)則。建立資本市場(chǎng)的游戲（營(yíng)銷(xiāo)）規(guī)則。愿與綠地一起，推動(dòng)成都地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)序到成熟。愿與綠地一起，推動(dòng)成都地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)序到成熟。從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造區(qū)域高端商務(wù)生態(tài)旗艦打造區(qū)域高端商務(wù)生態(tài)旗艦 綠地成龍大道項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略初探 （06.20.2011）綠地LOGO項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及周邊實(shí)地考察項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及周邊實(shí)地考察

3、/ /相關(guān)項(xiàng)目考察研究相關(guān)項(xiàng)目考察研究當(dāng)前成都總部經(jīng)濟(jì)及主要園區(qū)當(dāng)前成都總部經(jīng)濟(jì)及主要園區(qū)/ /基地項(xiàng)目研究基地項(xiàng)目研究當(dāng)前國(guó)內(nèi)（成都）工業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前國(guó)內(nèi)（成都）工業(yè)地產(chǎn)/ /產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研邀請(qǐng)非創(chuàng)作部門(mén)員工參與方案內(nèi)提及修訂邀請(qǐng)非創(chuàng)作部門(mén)員工參與方案內(nèi)提及修訂綠地集團(tuán)相關(guān)發(fā)展戰(zhàn)略研究綠地集團(tuán)相關(guān)發(fā)展戰(zhàn)略研究/ /商業(yè)地產(chǎn)分析商業(yè)地產(chǎn)分析成都總部經(jīng)濟(jì)及主要園區(qū)成都總部經(jīng)濟(jì)及主要園區(qū)/ /基地項(xiàng)目研究基地項(xiàng)目研究我們?yōu)楸敬螠贤ㄋ龅墓φn我們?yōu)楸敬螠贤ㄋ龅墓φn: :澤洪廣告創(chuàng)意中心澤洪廣告創(chuàng)意中心多次的多次的頭腦風(fēng)暴及加班創(chuàng)作頭腦風(fēng)暴及加班創(chuàng)作澤洪地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心策略研究澤洪

4、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心策略研究/ /報(bào)告撰寫(xiě)報(bào)告撰寫(xiě)當(dāng)前國(guó)內(nèi)（成都）房地產(chǎn)政策及對(duì)策研究當(dāng)前國(guó)內(nèi)（成都）房地產(chǎn)政策及對(duì)策研究目的：目的：l 準(zhǔn)確界定項(xiàng)目定位思路，完善項(xiàng)目形象、客戶定位體系；l 在項(xiàng)目定位策略指引下，達(dá)成項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)上的推廣共識(shí)；l 在此基礎(chǔ)上建立項(xiàng)目推廣調(diào)性、梳理項(xiàng)目訴求核心。l 財(cái)務(wù)目標(biāo)：財(cái)務(wù)目標(biāo)：結(jié)合實(shí)際情況，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期盈利。l 企業(yè)目標(biāo)：企業(yè)目標(biāo)：通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn)作，建立新的集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌及產(chǎn)品品類(lèi)，為集團(tuán)后續(xù)相關(guān)項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)指導(dǎo)。目標(biāo)：目標(biāo)：本次提案的溝通核心：本次提案的溝通核心：l項(xiàng)目核心概念創(chuàng)作l項(xiàng)目客戶定位l政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境l項(xiàng)目定位策略Part 1 政

5、策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成都：西部大開(kāi)發(fā)中心城市，總部經(jīng)濟(jì)全速發(fā)展成都：西部大開(kāi)發(fā)中心城市，總部經(jīng)濟(jì)全速發(fā)展從2004年青羊工業(yè)總部基地一枝獨(dú)秀，到現(xiàn)在市場(chǎng)上已有倍科國(guó)際新城、成都龍?zhí)犊偛砍?號(hào)基地、融智總部公園、西城國(guó)際、火炬動(dòng)力港2期、慧谷總部辦公基地、西部智谷1期等十多個(gè)大型總部基地項(xiàng)目，并已形成了獨(dú)立的市場(chǎng)領(lǐng)域，成為住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)之外房地產(chǎn)行業(yè)又一新興領(lǐng)域。目前成都主城區(qū)周邊已動(dòng)工或已入駐的總部工業(yè)園項(xiàng)目總占地面積近2萬(wàn)畝，超過(guò)了成都市場(chǎng)上在售或在建甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓占地面積總和。成都總部經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)分布成都總部經(jīng)濟(jì)工

6、業(yè)園區(qū)分布成都市東、南、西、北各方位均有工業(yè)園區(qū)，但目前發(fā)展相對(duì)較好的是位于南三環(huán)外的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū)和位于西三環(huán)外的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。而其他各工業(yè)園區(qū)目前尚處開(kāi)發(fā)初期，園區(qū)內(nèi)整體環(huán)境有待改善；項(xiàng)目較為分散，還未形成規(guī)模；項(xiàng)目整體檔次較低，有待進(jìn)一步提升項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境l 目前成都總部基地項(xiàng)目主要分政府出資打造、企業(yè)出資打造、政府和企業(yè)之間采取BOT或BT模式打造三種方式。項(xiàng)目多在主城區(qū)附近，郊區(qū)縣有少量項(xiàng)目。售價(jià)均價(jià)在40006000元/平米左右,租金大概在40-70元/平米左右。多數(shù)項(xiàng)目目前運(yùn)營(yíng)

7、狀況良好，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供不應(yīng)求。l 在良好的市場(chǎng)前景和需求的刺激下,自2001年至今,成都工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值,保持著平均每年13.1%增長(zhǎng)率的迅猛勢(shì)頭，工業(yè)物業(yè)出租回報(bào)率更是高達(dá)9%10%左右。但與其他一線城市相比，價(jià)格仍較低廉，物業(yè)的租售價(jià)格還有很大的提升空間。 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策解讀政策解讀關(guān)鍵詞：全域成都明確各工業(yè)區(qū)的鼓勵(lì)性和限制性產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)工業(yè)集中、集約、集群發(fā)展。其中，重點(diǎn)推動(dòng)重點(diǎn)推動(dòng)3 處工業(yè)總部區(qū)處工業(yè)總部區(qū)(龍泉驛、牧馬山、毗河沿岸龍泉驛、牧馬山、毗河沿岸)，2 個(gè)工業(yè)連片發(fā)展帶(新都青白江連片發(fā)展帶、雙流新津連片發(fā)展帶) ，打造國(guó)家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代制造業(yè)基地。

8、優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展“11+1”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建“一核積聚、四城輻射、兩片帶動(dòng)”的發(fā)展格局，提升區(qū)域特色品位，形成國(guó)家重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。以四大新城建設(shè)為依托，突出現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以四大新城建設(shè)為依托，突出現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，立足于重大項(xiàng)目支撐，輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，立足于重大項(xiàng)目支撐，輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展。“全全 域域 成成 都都”項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策解讀政策解讀關(guān)鍵詞：龍泉驛關(guān)鍵詞：龍泉驛 國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系 全域成都全域成都規(guī)劃規(guī)劃2011年年6月月2日，國(guó)家發(fā)改委正式發(fā)布日

9、，國(guó)家發(fā)改委正式發(fā)布成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，必將吸引更多的大型企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)入駐成都，帶動(dòng)成都總經(jīng)濟(jì)必將吸引更多的大型企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)入駐成都，帶動(dòng)成都總經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全速發(fā)展。相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全速發(fā)展。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2011年，高通漲、地產(chǎn)地政，年，高通漲、地產(chǎn)地政，將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型推向關(guān)鍵一年將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型推向關(guān)鍵一年2010年以來(lái)，隨著一系列的地產(chǎn)新政越演越烈，住宅市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望情緒有增無(wú)減，使得第37屆房交會(huì)成為成都地產(chǎn)史上最慘淡的一年。通脹預(yù)期加上新政調(diào)控影響，使得大

10、量投資資金撤離住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)和興起的產(chǎn)業(yè)(工業(yè))地產(chǎn)l 中央政府：中央政府：GDP增長(zhǎng)，嚴(yán)守十八億畝耕地，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)。嚴(yán)控住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，抑制通脹、改善民生。l 地方政府：地方政府：拉動(dòng)地方GDP的增長(zhǎng)，增加地方財(cái)政收入，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共需要支出，保障房職責(zé)。l 投投 資資 者者：通脹嚴(yán)重加上新政影響，住宅市場(chǎng)觀望情緒濃烈，大量投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)。l 開(kāi)開(kāi) 放放 商：商：加緊屯置土地、走專業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)路線，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正在成為主流，市場(chǎng)份額不斷增大。土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)更多地從產(chǎn)品溢價(jià)、品牌溢價(jià)中獲得，經(jīng)營(yíng)收入的多元化格局也逐漸形成。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及

11、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境新一輪新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式形勢(shì)下，需要進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和模式升級(jí)：在調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式形勢(shì)下，需要進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和模式升級(jí)：房地產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和模式創(chuàng)新調(diào)整和模式創(chuàng)新改變了原有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)重視房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的重要作用和地位中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要調(diào)整發(fā)展方式中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要調(diào)整發(fā)展方式提高房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量和可持續(xù)性提高房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量和可持續(xù)性推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化和可持續(xù)化推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化和可持續(xù)化項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，在于提高房地

12、產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的支撐作用：房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，在于提高房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的支撐作用：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境家庭家庭住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商家商家商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)（工業(yè)）地產(chǎn)人居生活模式人居生活模式消費(fèi)休閑模式消費(fèi)休閑模式企業(yè)企業(yè)工作商務(wù)模式工作商務(wù)模式客 戶價(jià) 值較高較高高高高高專業(yè)性程 度高高較高較高弱弱社會(huì)化程 度較高較高高高高高復(fù)雜性程 度 實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)完善房地產(chǎn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的支撐作用房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，在于提高房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的支撐作用：房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

13、調(diào)整的方向，在于提高房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的支撐作用：制造研發(fā)營(yíng)銷(xiāo)高附加值高附加值低附加值標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房定制廠房總部基地總部基地科研創(chuàng)新區(qū)科研創(chuàng)新區(qū)研發(fā)中試基地研發(fā)中試基地產(chǎn)業(yè)微笑曲線l產(chǎn)業(yè)升級(jí)：由傳統(tǒng)制造業(yè)向知識(shí)型、服務(wù)型、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：由傳統(tǒng)制造業(yè)向知識(shí)型、服務(wù)型、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)升級(jí)l產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)：由制造物流環(huán)節(jié)向研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、總部環(huán)節(jié)升級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)：由制造物流環(huán)節(jié)向研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、總部環(huán)節(jié)升級(jí)l產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：形成二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、補(bǔ)充，產(chǎn)業(yè)功能多元復(fù)合化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：形成二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、補(bǔ)充，產(chǎn)業(yè)功能多元復(fù)合化成都的工業(yè)地產(chǎn)也正在向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成都的工業(yè)地產(chǎn)也正在向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

14、轉(zhuǎn)型簡(jiǎn)單的工廠用房功能性產(chǎn)業(yè)園區(qū)科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園；卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地特色主題產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)域發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)載體的支撐：區(qū)域發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)載體的支撐：產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的需要區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的需要城市（城鎮(zhèn)）化需要城市（城鎮(zhèn)）化需要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)的支撐需要產(chǎn)業(yè)的支撐新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)載體平臺(tái)載體高端產(chǎn)業(yè)高端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)高端產(chǎn)業(yè)高端項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

15、訂單模式訂單模式客戶品牌模式客戶品牌模式萬(wàn)科在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域萬(wàn)科在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭地位的龍頭地位萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭地位的龍頭地位發(fā)展模式是商業(yè)成功的基因發(fā)展模式是商業(yè)成功的基因發(fā)展模式是對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律本質(zhì)的把握發(fā)展模式是對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律本質(zhì)的把握發(fā)展模式是戰(zhàn)略做減法、經(jīng)營(yíng)做乘法發(fā)展模式是戰(zhàn)略做減法、經(jīng)營(yíng)做乘法區(qū)域發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)載體的支撐：區(qū)域發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)載體的支撐：發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展模式項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種主導(dǎo)開(kāi)發(fā)

16、模式綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式上述三種模式的混合運(yùn)用。市場(chǎng)主體運(yùn)作模式市場(chǎng)主體運(yùn)作模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉(cāng)庫(kù)等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式實(shí)業(yè)企業(yè)獲取工業(yè)用地開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū),自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類(lèi)企業(yè)。園區(qū)開(kāi)發(fā)模式園區(qū)開(kāi)發(fā)模式通過(guò)政府行為區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)，出讓給企業(yè)自主開(kāi)發(fā)建設(shè)，為目前各地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)政府主導(dǎo)

17、園區(qū)開(kāi)發(fā)政府主導(dǎo)園區(qū)開(kāi)發(fā)政策、地緣優(yōu)勢(shì)政策、地緣優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)及功能簡(jiǎn)單業(yè)態(tài)及功能本地化發(fā)展本地化發(fā)展產(chǎn)品導(dǎo)向階段產(chǎn)品導(dǎo)向階段多方力量共同推進(jìn)多方力量共同推進(jìn)產(chǎn)品、服務(wù)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、服務(wù)優(yōu)勢(shì)高級(jí)業(yè)態(tài)及功能高級(jí)業(yè)態(tài)及功能規(guī)?；l(fā)展規(guī)?；l(fā)展顧客導(dǎo)向階段顧客導(dǎo)向階段項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境政策大市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境案例選擇標(biāo)準(zhǔn)案例選擇標(biāo)準(zhǔn)案例名稱案例名稱案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn)中邦中邦mohomoho 非住宅用地性質(zhì) 通過(guò)開(kāi)發(fā)以居住或彈性功能為主的物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好功能構(gòu)成配套設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)推廣自在香山自在香山類(lèi)似案例及成功參考類(lèi)似案例及成功參考中邦中邦moho以高新技術(shù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)

18、產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)以高新技術(shù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，集現(xiàn)代建筑項(xiàng)目，集現(xiàn)代建筑modern，住宅，住宅house，辦公，辦公office三者為一體三者為一體項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息區(qū)位：區(qū)位：上海浦東金橋出口加工區(qū)南區(qū) 規(guī)模：規(guī)模：占地92588平方米物業(yè)形式：物業(yè)形式：28幢商務(wù)獨(dú)棟和一個(gè)功能齊全的高級(jí)商務(wù)會(huì)所構(gòu)成容積率：容積率：0.6戶型：戶型： 300多平米，3層，附地下室，層高：3.5米商務(wù)別墅區(qū)商務(wù)別墅區(qū)商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所中邦置業(yè)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā);世界著名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所美國(guó)PhilipJohnson設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì) 案例案例中邦中邦moho中邦中邦MOHO順應(yīng)上海大力促動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)

19、業(yè)的發(fā)展的趨勢(shì)，順應(yīng)上海大力促動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的趨勢(shì)，其發(fā)展方向以及定位是成為南金橋地區(qū)的企業(yè)會(huì)所其發(fā)展方向以及定位是成為南金橋地區(qū)的企業(yè)會(huì)所 開(kāi)始時(shí)也沒(méi)有考慮到主體功能定位為辦公，還是定位于居住，還是定位開(kāi)始時(shí)也沒(méi)有考慮到主體功能定位為辦公，還是定位于居住，還是定位于混合，而且覺(jué)得考慮這些也沒(méi)有意義，我們只要從功能上支撐辦公和于混合，而且覺(jué)得考慮這些也沒(méi)有意義，我們只要從功能上支撐辦公和居住需求就可以了（例如戶型中用玻璃墻實(shí)現(xiàn)彈性），至于最后哪種多，居住需求就可以了（例如戶型中用玻璃墻實(shí)現(xiàn)彈性），至于最后哪種多，純屬市場(chǎng)引導(dǎo)行為。純屬市場(chǎng)引導(dǎo)行為。 -中邦中邦moho銷(xiāo)售經(jīng)理回答關(guān)于項(xiàng)目初始

20、功能定位問(wèn)題銷(xiāo)售經(jīng)理回答關(guān)于項(xiàng)目初始功能定位問(wèn)題 區(qū)位：上海市浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北接外高橋保稅區(qū)，南近張江高科技園區(qū)。 規(guī)模：規(guī)劃面積20平方公里核心產(chǎn)業(yè)：已形成以電子信息、汽車(chē)及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)。 入住企業(yè)：437家，其中26家為世界500強(qiáng)企業(yè)，44家年產(chǎn)值超億元。 產(chǎn)值：457億元，占整個(gè)浦東新區(qū)的年產(chǎn)值的28%。 房地產(chǎn)：加工區(qū)良好的發(fā)展前景和優(yōu)惠政策促進(jìn)加工區(qū)配套日益完善，房屋的售價(jià)和租價(jià)也隨之攀升中邦中邦MOHO案例案例中邦中邦moho中邦中邦mohomoho在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風(fēng)格，在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風(fēng)格，利用

21、玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯(cuò)層的百變空間利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯(cuò)層的百變空間自然石材：u簡(jiǎn)潔與質(zhì)感u沉重和輕質(zhì)u脆弱與堅(jiān)實(shí)動(dòng)感玻璃：u基本上沒(méi)有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80都是玻璃，促使空間更顯舒適自在 u用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得富麗堂皇。u用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過(guò)道窗，透出淡淡的纖細(xì)柔光。u用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周?chē)木坝^反射在建筑物上，可謂景中有景。 案例案例中邦中邦moho空間設(shè)計(jì)上利用幾何學(xué)中周長(zhǎng)相同正方形面積最大的原理，空間設(shè)計(jì)上利用幾何學(xué)中周長(zhǎng)相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間，同時(shí)為了滿足居住

22、需求注重生活空間塑造高效的商務(wù)空間，同時(shí)為了滿足居住需求注重生活空間的利用，并且附送大量面積的利用，并且附送大量面積創(chuàng)造創(chuàng)造“立方立方- -城城”概念出發(fā)點(diǎn)：概念出發(fā)點(diǎn)：u利用幾何學(xué)中周長(zhǎng)相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間u戶型設(shè)計(jì)上，采用裂層設(shè)計(jì)，田字結(jié)構(gòu)，自由組合u創(chuàng)造出屋頂花園，小進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)和大面積的露臺(tái)，陽(yáng)光室等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈(zèng)送面積。u采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)戶型縱向分割。案例案例中邦中邦moho商務(wù)酒店式會(huì)所依托清代儒商陶長(zhǎng)青的住宅，通過(guò)完善的商務(wù)酒店式會(huì)所依托清代儒商陶長(zhǎng)青的住宅，通過(guò)完善的配套設(shè)施、配

23、套服務(wù)和安全系統(tǒng)，大大提升商務(wù)接待、餐配套設(shè)施、配套服務(wù)和安全系統(tǒng)，大大提升商務(wù)接待、餐飲、娛樂(lè)功能的品味和檔次飲、娛樂(lè)功能的品味和檔次u規(guī)模：6500平方米u(yù)基本風(fēng)格：以修繕后的清末儒商陶長(zhǎng)青的故宅作為會(huì)所的大堂吧，打造“現(xiàn)代、時(shí)尚、文化 ”的酒店式會(huì)所配套設(shè)施：u網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議廳u多媒體影視廳u商務(wù)套房u室內(nèi)游泳池u健身中心u中西式餐廳u鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧配套服務(wù)：u企業(yè)稅收咨詢、商務(wù)、金融、郵政代辦 服務(wù)安全系統(tǒng)：u門(mén)禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽(tīng)系統(tǒng)、身份識(shí)別系統(tǒng) 案例案例中邦中邦moho建筑用料上十分講究，電力、通訊、有線電視、建筑用料上十分講究，電力、通訊、有線電視、布線等基礎(chǔ)資源

24、配套齊備且質(zhì)量很高布線等基礎(chǔ)資源配套齊備且質(zhì)量很高供電：低壓三項(xiàng)供電，每戶電容供電：低壓三項(xiàng)供電，每戶電容量不少于量不少于25KW建材配套亮點(diǎn)建材配套亮點(diǎn)通訊設(shè)備：平均每戶通訊設(shè)備：平均每戶3對(duì)，每幢對(duì)，每幢12對(duì)外線可以使用對(duì)外線可以使用有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)雙向傳輸系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個(gè)綜合綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個(gè)綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可可 寬帶接入系統(tǒng)：采用寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻外墻：

25、玻璃幕墻、自然石材幕墻案例案例中邦中邦moho北京自在香山，北京自在香山，50年產(chǎn)權(quán)的低密度辦公物業(yè)，年產(chǎn)權(quán)的低密度辦公物業(yè)，目前已經(jīng)躋身于北京高檔別墅第一梯隊(duì)目前已經(jīng)躋身于北京高檔別墅第一梯隊(duì)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息區(qū)位：區(qū)位：北京西四環(huán)，海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角規(guī)模：規(guī)模：占地面積20萬(wàn)，總建筑面積約12.8萬(wàn)土地使用年限：土地使用年限：50年物業(yè)形式：物業(yè)形式：低密度辦公樓，含獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼，約300套用地性質(zhì)：用地性質(zhì)：工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)50年容積率：容積率：一期容積率0.67綠化覆蓋率：綠化覆蓋率：30%戶型：戶型：一期戶型270-350，二期戶型面積260-2000層高：層高

26、：3.2米，部分挑高5.6米售價(jià)：售價(jià)：均價(jià)30000元/，與周邊別墅價(jià)格相差無(wú)幾設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)：由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)案例案例自在香山自在香山產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略建筑設(shè)計(jì)：以干凈利落的線條，塑造項(xiàng)目公建建筑設(shè)計(jì)：以干凈利落的線條，塑造項(xiàng)目公建化立體感覺(jué)；玻璃幕墻、現(xiàn)代建筑構(gòu)件在項(xiàng)目中充分體現(xiàn)化立體感覺(jué)；玻璃幕墻、現(xiàn)代建筑構(gòu)件在項(xiàng)目中充分體現(xiàn)自在香山講究純凈的建筑空間和體量。建筑形式純凈，局部處理干凈利落，整體線條清楚。在規(guī)整的結(jié)構(gòu)體系中，通過(guò)蒙太奇的虛實(shí)凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風(fēng)格。

27、自在香山表面材料采用大地色系搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物襯托，力求建筑本身與周邊環(huán)境的和諧關(guān)系。案例案例自在香山自在香山產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略建筑設(shè)計(jì)：以柔和落地窗、半虛實(shí)的露臺(tái)空間以及虛的私建筑設(shè)計(jì)：以柔和落地窗、半虛實(shí)的露臺(tái)空間以及虛的私家與公共園林，打造舒適居住環(huán)境家與公共園林，打造舒適居住環(huán)境案例案例自在香山自在香山產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)：“形隨機(jī)能形隨機(jī)能”的設(shè)計(jì)概念，創(chuàng)造功的設(shè)計(jì)概念，創(chuàng)造功能彈性格局，一期戶型以能彈性格局，一期戶型以270-350270-350為主，并通過(guò)大量的贈(zèng)為主，并通過(guò)大量的贈(zèng)送來(lái)滿足居住需求送來(lái)滿足居住需求填填土土花花園園戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)

28、計(jì)： 大開(kāi)間、方正、南北通透 戶型易分割和組合，具備彈性 地下室首層設(shè)計(jì)，達(dá)到雙重花園效果贈(zèng)送面積：贈(zèng)送面積： 地下室全贈(zèng)送，面積達(dá)到110左右 雙露臺(tái) 內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)花花園園案例案例自在香山自在香山產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略戶型設(shè)計(jì)：四個(gè)越界，將遠(yuǎn)處的山景、近處的自然造景戶型設(shè)計(jì)：四個(gè)越界，將遠(yuǎn)處的山景、近處的自然造景和綠景，廣納綠色，創(chuàng)造宜人環(huán)境和綠景，廣納綠色，創(chuàng)造宜人環(huán)境 露臺(tái)：從露臺(tái)上環(huán)視四方，遠(yuǎn)觀頤和園佛香閣、玉泉山的玉峰塔、香山的香爐峰、八大處的五處和七處等名景。 雙首層，超高使用率：地形高低落差規(guī)劃，首層化地下室、采光通風(fēng)，引景入內(nèi)。雙花園，放大領(lǐng)域：圍合式建筑形式組團(tuán)，最大程度引入自然造景和

29、綠意，創(chuàng)造出圈屬領(lǐng)域的精裝共享花園與專屬花園雙重綠地。大開(kāi)間、多面采景采光：大面寬、三面采光、視野開(kāi)闊，擁有南北通透空間，大度廣納香山景致。案例案例自在香山自在香山配套：星級(jí)式酒店會(huì)所高端配套，將配套：星級(jí)式酒店會(huì)所高端配套，將“辦公、社交、商務(wù)辦公、社交、商務(wù)、休閑、生活、休閑、生活”五合一完美共融五合一完美共融自在香山售樓部位于旱河路與閔莊路交叉口，項(xiàng)目入口處。此建筑物早期作為自在香山的售樓部，未來(lái)將作為自在香山園區(qū)星級(jí)式酒店會(huì)所配套對(duì)外開(kāi)放，對(duì)外宣稱未來(lái)將打造使館級(jí)的Club。案例案例自在香山自在香山案例規(guī)律總結(jié)與借鑒案例規(guī)律總結(jié)與借鑒規(guī)劃規(guī)劃功能功能建筑建筑硬件和配套硬件和配套營(yíng)銷(xiāo)推廣

30、營(yíng)銷(xiāo)推廣價(jià)格價(jià)格既保證各組團(tuán)的相對(duì)獨(dú)立，又體現(xiàn)各功能的融合保持彈性，在設(shè)計(jì)上保證產(chǎn)品宜商宜住立面體現(xiàn)公建化特點(diǎn)，以富有創(chuàng)意和視覺(jué)沖擊力的建筑造型吸引眼球，同時(shí)注重與環(huán)境的融合既有為商務(wù)功能服務(wù)的，也有完善的居住配套；提升商務(wù)接待、餐飲、娛樂(lè)功能的品味和檔次；完善水、電、通訊網(wǎng)絡(luò)、電視、綜合布線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)立足住宅產(chǎn)品，以商務(wù)氣質(zhì)提升項(xiàng)目整體形象；把握營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，加大早期營(yíng)銷(xiāo)推廣的投入保持相對(duì)于周邊同類(lèi)住宅產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)類(lèi)似類(lèi)似案例案例借鑒借鑒案例案例總結(jié)總結(jié)Part 2項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目所在區(qū)位研判項(xiàng)目所在區(qū)位研判本案周遭聚集著大量的相似物業(yè)，且就占地規(guī)模而言，多數(shù)優(yōu)于本

31、案。本案周遭聚集著大量的相似物業(yè)，且就占地規(guī)模而言，多數(shù)優(yōu)于本案。如何區(qū)隔項(xiàng)目與鄰近工業(yè)如何區(qū)隔項(xiàng)目與鄰近工業(yè)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公集群，避免項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公集群，避免項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，并同時(shí)保有政府對(duì)本區(qū)功能規(guī)劃的布局特點(diǎn)，將成為本案突圍至勝的關(guān)并同時(shí)保有政府對(duì)本區(qū)功能規(guī)劃的布局特點(diǎn)，將成為本案突圍至勝的關(guān)鍵。鍵。本案地處成都產(chǎn)業(yè)功能布局的第、第規(guī)劃區(qū)之交集部本案地處成都產(chǎn)業(yè)功能布局的第、第規(guī)劃區(qū)之交集部第第 區(qū)域發(fā)展定位為：東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)區(qū)域發(fā)展定位為：東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)該產(chǎn)業(yè)功能區(qū)定位是重點(diǎn)發(fā)展以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是城市商業(yè)副中心。規(guī)劃范圍北

32、至成渝高速路和成洛路，西至沙河，南至老成渝路和成龍路南側(cè)規(guī)劃建設(shè)用地，東至繞城高速，面積約41平方公里。第區(qū)域發(fā)展定位為：汽車(chē)產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)（成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）第區(qū)域發(fā)展定位為：汽車(chē)產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)（成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）該產(chǎn)業(yè)功能區(qū)定位是重點(diǎn)發(fā)展整車(chē)研發(fā)和生產(chǎn)、關(guān)鍵零部件制造，配套發(fā)展汽車(chē)商貿(mào)、會(huì)展、娛樂(lè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃范圍北至成南高速路，西至繞城高速路，南至成渝高速鐵路，東至東二路，面積約161平方公里。其中，規(guī)劃近期發(fā)展區(qū)面積約13平方公里，中期發(fā)展區(qū)面積約11平方公里，遠(yuǎn)期發(fā)展區(qū)面積約33平方公里。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目所在區(qū)位研判項(xiàng)目所在區(qū)位研判 本案所在區(qū)本案所在區(qū)域域項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位

33、項(xiàng)目所在區(qū)位研判項(xiàng)目所在區(qū)位研判成龍大道成龍大道本案本案所在所在新博新博美銀美銀河裝河裝飾市飾市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)開(kāi)區(qū)總經(jīng)開(kāi)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)港部經(jīng)濟(jì)港恒大恒大綠洲綠洲中中國(guó)國(guó)亞亞健健康康科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)孵孵化化園園大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化園（龍泉驛化園（龍泉驛區(qū)區(qū)）世茂世茂花香花香首府首府四川師大四川師大（龍泉校（龍泉校區(qū)）區(qū)）琥珀琥珀庭院庭院鼎峰動(dòng)力港鼎峰動(dòng)力港蘇寧電器蘇寧電器成都物流成都物流基地基地面臨的競(jìng)爭(zhēng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目所在區(qū)位研判項(xiàng)目所在區(qū)位研判鼎峰動(dòng)力港鼎峰動(dòng)力港家裝創(chuàng)意設(shè)計(jì)軟件設(shè)計(jì)研發(fā)動(dòng)漫創(chuàng)意設(shè)計(jì)汽車(chē)工業(yè)設(shè)計(jì)總部經(jīng)濟(jì)港項(xiàng)目

34、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積：總規(guī)劃用地面積：50506m50506m規(guī)劃總建筑面積：規(guī)劃總建筑面積：127040m127040m容積率容積率2.362.36總建筑密度：總建筑密度：38.3%38.3%高層主體建筑密度：高層主體建筑密度：5.1%5.1%總綠地面積：總綠地面積： 12400m 12400m綠地率：綠地率：31.0%31.0%機(jī)動(dòng)車(chē)位：機(jī)動(dòng)車(chē)位：548548輛輛非機(jī)動(dòng)車(chē)位：非機(jī)動(dòng)車(chē)位： 380380輛輛項(xiàng)目概述：項(xiàng)目概述： 在基地北部設(shè)置38層超高層科研樓，主要面向龍泉驛區(qū)正在迅速擴(kuò)展的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、裝飾產(chǎn)業(yè)以及越來(lái)越多的公司總部的遷入，為提升本區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)整體品質(zhì)奠定良好的

35、基礎(chǔ)?？紤]到近期周邊的企業(yè)規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)層可以靈活劃分，并以每單元不少于300平方米的三單元格局為主體。 南部設(shè)置低層創(chuàng)意性研發(fā)樓，每棟樓建筑面積300-500平方米，面向目前蓬勃發(fā)展的低污染、高品質(zhì)、高效率的創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供良好的產(chǎn)業(yè)基地。 中部為低層創(chuàng)意性生產(chǎn)樓，根據(jù)規(guī)劃要求用地比例不小于總用地的20%，與南部的創(chuàng)意性研發(fā)樓配套使用。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目所在區(qū)位研判項(xiàng)目所在區(qū)位研判l(wèi)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) S S：1）作為全國(guó)第一品牌開(kāi)發(fā)商的綠地集團(tuán)，其品牌號(hào)召力，毋庸置疑；2）集約的多形態(tài)產(chǎn)品，可開(kāi)發(fā)多物業(yè)品類(lèi)，避免了產(chǎn)品單一化風(fēng)險(xiǎn)；3）超高層雙子樓，既是區(qū)域的地標(biāo)性建筑，又為本案的增值溢價(jià)，提

36、供了復(fù)合開(kāi)發(fā)的基點(diǎn)；l劣勢(shì)劣勢(shì) W W：相較本區(qū)域其他產(chǎn)品，本案占地規(guī)模相對(duì)較小僅60畝，并不具備成為區(qū)域標(biāo)志性工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園的條件；l機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) O O：1）周遭物業(yè)品類(lèi)同質(zhì)化嚴(yán)重，且多數(shù)產(chǎn)品業(yè)態(tài)相對(duì)單一；2）區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套極不成熟，更缺乏高端的產(chǎn)業(yè)功能配套；l威脅威脅 T T：面臨來(lái)自本區(qū)其它大型工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園的直接競(jìng)爭(zhēng)，如：總部經(jīng)濟(jì)港、鼎峰動(dòng)力港.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析基于上述分析，我們提出在產(chǎn)業(yè)高端占位突圍思路基于上述分析，我們提出在產(chǎn)業(yè)高端占位突圍思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析針對(duì)區(qū)域高端商務(wù)缺失的市場(chǎng)空間，我們建議可以產(chǎn)研一體化的產(chǎn)研一體化的

37、“企業(yè)企業(yè)生態(tài)商務(wù)總部生態(tài)商務(wù)總部”綜合體概念進(jìn)行定位，綜合體概念進(jìn)行定位，占位產(chǎn)業(yè)高端市場(chǎng)的突圍策略，把企業(yè)獨(dú)棟、超高層寫(xiě)字樓，甚至把企業(yè)獨(dú)棟、超高層寫(xiě)字樓，甚至CEO整層辦公頭等艙、高端商務(wù)會(huì)整層辦公頭等艙、高端商務(wù)會(huì)所、高端餐飲、高端商務(wù)酒店等融合于一體，所、高端餐飲、高端商務(wù)酒店等融合于一體，建立綠地項(xiàng)目的高端辦公與商務(wù)形象，有效區(qū)隔本區(qū)市場(chǎng)中的其他同質(zhì)化物業(yè)產(chǎn)品，并填補(bǔ)城東目前所缺失的高端產(chǎn)業(yè)商務(wù)功能配套。高高端端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)綜綜合合體體區(qū)域市場(chǎng)，高位缺失區(qū)域市場(chǎng)，高位缺失生生態(tài)態(tài)商商務(wù)務(wù)辦辦公公旗旗艦艦填填補(bǔ)補(bǔ)區(qū)區(qū)域域高高端端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈末端高端占位區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈末端高端占位項(xiàng)目

38、定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析產(chǎn)業(yè)高端突圍的市場(chǎng)占位策略產(chǎn)業(yè)高端突圍的市場(chǎng)占位策略“區(qū)域企業(yè)生態(tài)商務(wù)頭等艙區(qū)域企業(yè)生態(tài)商務(wù)頭等艙”項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位策略產(chǎn)品定位策略為什么是區(qū)域高端商務(wù)頭等艙？為什么是區(qū)域高端商務(wù)頭等艙？是否與綠地集團(tuán)的企業(yè)戰(zhàn)略與產(chǎn)品定位路線相符？是否與綠地集團(tuán)的企業(yè)戰(zhàn)略與產(chǎn)品定位路線相符？項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位企業(yè)戰(zhàn)略與產(chǎn)品定位策略企業(yè)戰(zhàn)略與產(chǎn)品定位策略綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)最懂政府的開(kāi)發(fā)商最懂政府的開(kāi)發(fā)商 獨(dú)特的商業(yè)模式是綠地實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。用綠地集團(tuán)張玉良董事長(zhǎng)的話來(lái)說(shuō)：“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱觯?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事，在服務(wù)全國(guó)的過(guò)程中發(fā)展壯大自己?！?/p>

39、分析綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，不難找出：“延長(zhǎng)產(chǎn)品線”、“與政府密切合作”、“在二三線城市的中心城區(qū)或近郊獲得大規(guī)模廉價(jià)土地”、“在省會(huì)城市高調(diào)興建超高層建筑”、“通過(guò)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)” 等五大開(kāi)發(fā)特征。 做政府想做但不易做的事情做政府想做但不易做的事情二三線城市二三線城市新城綜合開(kāi)發(fā)、超高層、綜合體新城綜合開(kāi)發(fā)、超高層、綜合體符合城市發(fā)展方向、低成本、溢價(jià)高符合城市發(fā)展方向、低成本、溢價(jià)高戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)效果市場(chǎng)效果綠地集團(tuán)正是通過(guò)延長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品線，再通過(guò)與政府密切合綠地集團(tuán)正是通過(guò)延長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品線，再通過(guò)與政府密切合作，依托政府力量在中心城區(qū)或近郊獲取優(yōu)質(zhì)土地，打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒作，依托政府力量在中心城區(qū)或近郊獲取優(yōu)質(zhì)土地，打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種產(chǎn)品于一體的新型綜合體類(lèi)型的項(xiàng)目店等多種產(chǎn)品于一體的新型綜合體類(lèi)型的項(xiàng)目并且這種項(xiàng)目受到了地方政府的并且這種項(xiàng)目受到了地方政府的極大歡迎。極大歡迎。 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位企業(yè)戰(zhàn)略與產(chǎn)品定位策略企業(yè)戰(zhàn)略與產(chǎn)品定位策略綠地產(chǎn)品線戰(zhàn)略：綠地產(chǎn)品線戰(zhàn)略：海派高端的風(fēng)格，清晰而多元的產(chǎn)品脈絡(luò)，逐步加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的開(kāi)發(fā)力度。綠地集團(tuán)一直以來(lái)是以開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目為主，近年來(lái)逐步加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)