房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制_工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制一、引言 <BR<BR房地產(chǎn)項目開發(fā)一般包括四個階段：1、項目前期決策階段，2、項目設(shè)計階段，3、項目實施階段，4、使用階段。在不同的階段，項目的風(fēng)險也有所不同，通常來說，隨著項目的進行，項目的各種要素漸漸明確、確定，風(fēng)險因素將會越來越少，所以，在項目的前期決策階段，項目的各種要素還處在模糊狀態(tài)，不確定的因素最多，在這個階段的風(fēng)險最大。假如在項目前期決策階段能對項目潛在的風(fēng)險因素進行系統(tǒng)的識別，分析，評價，為后面各階段供應(yīng)決策依據(jù)，將會對項目的順當(dāng)進行打下良好的基礎(chǔ)。 <BR<BR在發(fā)達國家，風(fēng)險管理已是一門特別成熟的技術(shù)，在項目的前期決策階段，

2、都會對項目潛在的風(fēng)險進行系統(tǒng)地分析，并在以后的各個階段對項目存在的風(fēng)險因素進行動態(tài)管理，以保證項目能按預(yù)期的目標(biāo)實現(xiàn)，使各參加方獲得各自的預(yù)期回報。與發(fā)達國家相比，我國的風(fēng)險管理還處于起步階段。隨著我國經(jīng)濟體制由方案經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變以及中國加入WTO，市場競爭越來越激烈，風(fēng)險管理已成為影響項目成敗的關(guān)鍵因素之一，如何識別分析風(fēng)險及如何對風(fēng)險進行有效的管理，已成為項目參加各方不得不面對的問題。 <BR<BR二、風(fēng)險管理系統(tǒng) <BR<BR房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)過程，它處于不斷變化的動態(tài)之中，也是一個動態(tài)的管理過程，對項目風(fēng)險進行管理的前提是建立一個行之有效的管理

3、系統(tǒng)，把風(fēng)險掌握在系統(tǒng)之內(nèi)，在不斷變化的過程中進行管理。 <BR<BR該系統(tǒng)表明白處理風(fēng)險問題的先后挨次，通常運用于每一個可供選擇的方案。由此可風(fēng)險管理過程包括以下幾個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險分類、風(fēng)險分析、風(fēng)險評價、風(fēng)險態(tài)度和風(fēng)險回應(yīng)。 <BR<BR風(fēng)險識別：識別風(fēng)險的來源和種類 <BR風(fēng)險分類：討論各類風(fēng)險以及其對個人和組織的影響 <BR風(fēng)險分析：通過運用分析技術(shù)，討論各類風(fēng)險及風(fēng)險組合的可能后果。 <BR風(fēng)險評價：通過運用風(fēng)險度量技術(shù)，對項目風(fēng)險進行評價、度量。 <BR風(fēng)險態(tài)度：任何有關(guān)風(fēng)險的決策均會受到制定決策的個人或組織態(tài)度的影響。 <

4、;BR風(fēng)險回應(yīng)：通過采納將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方或?qū)L(fēng)險自留等方式，討論如何對風(fēng)險進行管理，包括風(fēng)險自留、風(fēng)險降低、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險回避等。 <BR<BR三、風(fēng)險分析模式 <BR<BR從前面的風(fēng)險管理系統(tǒng)可以看出，風(fēng)險管理過程中的關(guān)鍵是項目風(fēng)險的分析與評價，在對項目的風(fēng)險進行分類和識別后，緊接下來就是對風(fēng)險的分析與評價，如何進行風(fēng)險分析、評價及結(jié)果的差別程度，將直接影響著項目的決策和成敗。風(fēng)險分析、評價的實質(zhì)就是找出全部可能的選擇方案，并分析任一決策所可能產(chǎn)生的各種后果。常用的風(fēng)險分析方法有定性分析和定量分析兩類：定性分析是憑直覺和閱歷積累，通過比較來選擇方案并進行決策；定量分

5、析是通過數(shù)學(xué)方法，運用概率、模擬及其它有關(guān)方法對項目風(fēng)險進行量化處理，從而確定可選方案并做出決策。 <BR<BR四、風(fēng)險評價方法 <BR<BR項目風(fēng)險經(jīng)過識別、分類、分析之后，就需要對風(fēng)險進行定性或定量的評價，以最終估量項目風(fēng)險的大小，找出主要的風(fēng)險源，評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)，對風(fēng)險實行相應(yīng)的對策。風(fēng)險評價的方法許多，常用的有以下幾種： <BR<BR1、專家調(diào)查法 <BR<BR專家調(diào)查法是一種最常用、最簡潔且易于運用的風(fēng)險評價方法，首先通過風(fēng)險識別將項目全部風(fēng)險一一列出，設(shè)計風(fēng)險調(diào)查表，然后利用專家閱歷，對各風(fēng)險的重要性進行評價，再綜合成

6、整個項目的風(fēng)險。詳細步驟如下： <BR<BR（1）確定每個風(fēng)險因素的權(quán)重，以表征其對項目的影響程度； <BR<BR（2）確 定每個風(fēng)險因素的等級值，按較小、稍大、中等、較大、很大五個等級，分別以0.2、0.4、0.6、0.8、1.0打分； <BR<BR（3）將每個風(fēng)險因素的權(quán)重與等級值相乘，求出該風(fēng)險因素的得分，再將各風(fēng)險因素的得分求和，即可得出項目風(fēng)險的總分?？偡衷礁?，說明風(fēng)險越大。 <BR<BR2、蒙特卡洛模擬方法 <BR<BR該方法是通過隨機變量的統(tǒng)計試驗隨機模擬求解數(shù)學(xué)、物理、工程技術(shù)近似解的數(shù)學(xué)方法，也稱隨機模擬法，主要在計算機上進行。 <BR<BR3、CIM模型法 <BR<BR該方法是將變量的概率分布采納閱歷分布形式，使風(fēng)險因素量化過程變得簡潔，直觀。 <BR<BR五、結(jié)論 <BR<BR總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目自始至終都有風(fēng)險存在，只是每個過程的風(fēng)險影響程度不同而已。構(gòu)造風(fēng)險管理系