買房注意之化解二手房交易陷阱

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小編教您如何化解二手房交易“購房陷阱”陷阱1：產(chǎn)權(quán)狀況不明 房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。有一些二手房由于各種原因在原房主的手里只有使用權(quán)，并沒有產(chǎn)權(quán)，或者沒有完整產(chǎn)權(quán)，這些房子是不能參與市場交易的，因此不管是否簽訂了合同，都是無效的，根本不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。支招：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。賣房者非房屋產(chǎn)權(quán)所有者。有些人在看房的時候會想當(dāng)然的認(rèn)為住在這個房子里就是房主，其實不一定，在簽訂購房合同和交定金之前最好驗證房主的身份和房產(chǎn)備案資料，確認(rèn)賣房者和房主就是一人，并且房產(chǎn)備案資料也符合。如果是委托賣房，必須有原房主的書面授權(quán)資料或語音授權(quán)資料，這樣才能交

2、易。支招：購房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險。房屋是共有產(chǎn)權(quán)房，賣房行為并沒有獲得房產(chǎn)共有者的同意。房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬可以是一個人的，也可能是多人的，比如說夫妻共有財產(chǎn)的房子其產(chǎn)權(quán)就屬于夫妻兩人，任何一方都無權(quán)單獨處理。對于共有產(chǎn)權(quán)的二手房，必須獲得共有者的一致同意，才能夠簽訂有效的購房合同和辦理過戶手續(xù)。支招：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認(rèn)；購買二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。法律限制或禁止交易的房產(chǎn)。有些房產(chǎn)因為各種原因

3、被法律禁止或者限制交易，比如說被抵押了的房產(chǎn)，或者處于糾紛狀態(tài)的房產(chǎn)，在購置這些二手房的時候，必須考慮法律限制條件，如果不能解除這些限制的話，即使你跟房主簽訂了合同，也將被視為無效合同，無法過戶，甚至還可能惹上麻煩。支招：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后，方可與之交易。超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。房屋性質(zhì)跟購房需求不一致。房屋性質(zhì)決定了房屋的用途，在二手房的交易中也必須重視，如果購房者需要購置的是居住房，而房源卻是商業(yè)用房或者工業(yè)用房，自然就無法辦理居住房的過戶手續(xù)，無法獲得需要的購房用途。支招：購房人一定要看清房屋性質(zhì)。陷阱2：一房多賣轉(zhuǎn)播到騰訊微博一房多賣是指比

4、如說一套房子，房主刻意隱瞞購房情況，跟多個看房者簽訂購房合同，并收取定金和購房款，最后只跟其中的一個人辦理過戶手續(xù)，然后消失，其余的購房者拿著購房合同卻無法辦理過戶。支招：一、購房者要確保業(yè)主已經(jīng)簽收定金通常情況下，在房屋中介處相中了房屋后，購房者會被要求簽訂一份定金合同，并收取定金，以確保業(yè)主不會將房屋轉(zhuǎn)賣給他人。有些小型中介公司，為將房源迅速脫手，與多位購房者簽訂定金合同，導(dǎo)致“一房二賣”的情況發(fā)生。購房者只要選擇品牌信譽(yù)好的中介公司買房，就可以避免這種情況發(fā)生。二、購房者要調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主為了能將房子售出高價圖行天下，往往會委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二賣”的

5、情況發(fā)生。從簽訂合同，到正式交易，還有一段時日。業(yè)主往往會在這段時間，另外物色買主，然后撕毀合同，將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，可以采取以下的辦法加以防范：一是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。二是提存房屋產(chǎn)權(quán)證。購房者可要求業(yè)主將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在中介公司，待辦理過戶時，再從中介公司取出，以避免這一現(xiàn)象發(fā)生。三、購房者還需要注意，在交易中心登記后再向業(yè)主支付首付款。購房者在交易中心登記后再向業(yè)主支付首付款，可以避免某些人將房屋“一房二賣”后，詐騙購房者的購房款。陷阱3：“陰陽合同”轉(zhuǎn)播到騰訊微博所謂“陰陽合同”天龍八部，指的是買賣雙方之間所簽的買賣合同，反映的是房子的真實成交價格為“陰合同

6、”。而“陽合同”則是買賣雙方另簽的一份成交合同，用于到房管部門備案，到稅務(wù)、財政部門交稅，特點是房屋的成交價格遠(yuǎn)低于“陰合同”的價格，這樣就可以少交稅。 二手房交易中買賣雙方所造的“ 陰陽合同”，除了故意將總價做低的，還有一種是故意將總價做高的。 支招： 最簡單也最有效的方式，也是唯一合法的方式。賣方拒絕簽署“陰陽合同”，避免不必要風(fēng)險。陷阱4：買拆遷房陷阱 轉(zhuǎn)播到騰訊微博買了一套二手房，入住時才發(fā)現(xiàn)上家的戶口竟然沒有遷走，將來這套房如果要拆遷的話圖行天下，那么拆遷補(bǔ)償款就可能不得不分一杯羹出來了。 支招： 買賣雙方可以約定一個上家遷走戶口的時間，最好寫清楚“違約責(zé)任”，即如果到了規(guī)定的時間還

7、沒遷走戶口天龍八部，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止。這樣，一旦將來發(fā)生戶籍糾紛，那么按照合同中的違約責(zé)任打官司，法院會判決違約方賠償違約金。買二手房和買一手房比起來程序要復(fù)雜得多，除了要和上家打交道，還要和中介打交道，最容易產(chǎn)生糾紛了。陷阱5：中介“吃差價”轉(zhuǎn)播到騰訊微博中介或經(jīng)紀(jì)人通過隔離賣方和賣方的方式，通過如時間差等手段賺取中間差價，這種操作手法在非正規(guī)中介公司或無良經(jīng)紀(jì)人中非常常見。雖然這種行為從法律上來說不算違法行為，但這對買賣雙方利益角度來說是涉嫌欺騙的行為，另外這樣做還存在隱藏的風(fēng)險天龍八部，如果中介“時間差”失敗，其將用各種理由延遲或撕毀和賣方達(dá)成的協(xié)議，極大損害賣方利益。

8、同時也會造成買房成本增高。 其中“公證委托”是最常見的一種“吃差價”方式，所謂“公正委托”是指中介一方假扮購房者搜狗，以低價簽訂購買合同，同時和賣方以公證委托方式承接過戶等所有手續(xù)。由于購房只需繳納訂金，只需在一定時間內(nèi)把簽約房屋賣給下家，利用買賣雙方不見面的空子提高賣價，且由于公證委托書的作用房屋過戶時可暫時不定過戶名網(wǎng)絡(luò)超女，所以就可形成一個完整銷售過程。中介賺取中間差價。 支招： 一、作為賣房者應(yīng)該選擇信譽(yù)好的中介賣房，在交定金前，買房者要求賣方、買方和中間方見面，特別是在談價格、過戶的時候，買房者一定要求與賣房者見面。同時，為防止中間方派人冒充，要看房主的身份證。 二、不要輕易交定金，

9、必須在房價基本談好后再交定金。 三、買賣雙方在過戶前，應(yīng)該到就近的區(qū)屬房地產(chǎn)交易中心或市房地產(chǎn)交易中心去咨詢一下，弄清到底應(yīng)該交多少稅費，心中有底，防止中介從中多收錢。陷阱6：二手房評估陷阱轉(zhuǎn)播到騰訊微博支招： 一、簽訂定房合同之前，務(wù)必向中介咨詢清楚能貸多少款，評估價格是否會帶來較大波動，得到較為肯定的答復(fù)； 二、找類似房屋做參照，根據(jù)一般經(jīng)驗，算好可能出現(xiàn)的評估價格差額，做好預(yù)算，將錢留有余地； 三、評估公司現(xiàn)場評估時，本人應(yīng)到場監(jiān)督，檢查房屋面積是否填寫正確，工作人員是否按規(guī)章制度進(jìn)行評估。陷阱7：隱瞞房屋真實情況，與現(xiàn)實不同 轉(zhuǎn)播到騰訊微博很多購房者發(fā)現(xiàn)，合同簽定后，接收房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋各種現(xiàn)實情況部分或全部都和約定不符，比如房屋實際面積少于合同注明面積；房屋家具家電及其他配套設(shè)施合同注明和房子一起出售，但實際賣家交房前全部搬走等。 支招： 1、簽訂合同前先要仔細(xì)查看出售房屋，房屋面積要看房產(chǎn)證上登記面積； 2、合同要盡量詳細(xì)的注明房屋附帶的所有物品和配套等； 3、對賣方不按合同執(zhí)行可以通過協(xié)商和法律等手段進(jìn)行維權(quán)。陷阱8：首付被上家挪作他用 轉(zhuǎn)播到騰訊微博支招：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的： 步驟一：下家支付首期房款。 步驟二：上家拿到首付后將房屋過戶給下家。 步驟三：下家在取得房產(chǎn)證或交易中心收