重慶金科西永創(chuàng)意文化地產(chǎn)專題研究一稿

1、金科西永項目商業(yè)地產(chǎn)核心引擎專題研究（文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方向）銳理顧問 專業(yè)呈現(xiàn)2022年3月15日目錄目錄ContentsPart Part 1 1 前言前言Part Part 2 2 文化文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合模模式研究式研究Part 3 Part 3 金科西永項目文化創(chuàng)意核心引擎定位建議金科西永項目文化創(chuàng)意核心引擎定位建議Part 4 Part 4 附件附件P Part 1 art 1 前言前言 1.1傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境1.2傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型1.3研究范圍界定1.1 1.1 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從小商鋪、步行街到百貨商場、購物中心的幾種發(fā)展形態(tài)，

2、輻射的人群范圍越來越大，經(jīng)營品類越來越豐富和集中，無論是租售還是經(jīng)營，都有過烜赫一時的輝煌；開發(fā)商乃至小業(yè)主，都嘗到過商業(yè)地產(chǎn)帶來的甜頭。但是在互聯(lián)網(wǎng)沖擊和各類競爭對手的比拼下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的輝煌不復(fù)存在，正面臨著三大不可回避的困境和轉(zhuǎn)型之痛。電商兇猛競爭激烈品類趨同1.1 1.1 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境電商兇猛互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展改變了人們的生活方式，也改變了購物習慣，越來越多的人選擇網(wǎng)上購物，電商以迅猛凌厲之勢向傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)起進攻，以天貓為代表的電商，在“雙十一”期間將傳統(tǒng)商業(yè)打得幾乎毫無還手之力。電商也因此成為了讓傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)陷入困境的主要因素。1 1101020203030

3、5050100100191191200200300300350.19350.190 050501001001501502002002502503003003503504004000:00:550:00:550:06:070:06:070:13:220:13:220:21:000:21:000:38:050:38:055:49:005:49:0013:04:0013:04:0013:39:0013:39:0021:20:0021:20:0024:00:0024:00:00超2012年同期交易額約40億突破百億，比2012年超百億提前八小時全天總額是2012年1.8倍，是美國網(wǎng)絡(luò)星期一2012年全

4、年交易額的兩倍20132013“雙十一雙十一”購物節(jié)支付寶實時交易額（億元）購物節(jié)支付寶實時交易額（億元）達到2012年“雙十一”全天交易總額1.1 1.1 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境網(wǎng)站名稱2012年2013年天貓191億元350億元京東25億元（3天）35億元蘇寧訂單297萬單首屆O2O購物節(jié)，門店、線上全渠道參與，預(yù)計活動期間總銷售額超100億元易訊10億元（8天）當當1億元國美在線比去年同期上漲2倍酒仙網(wǎng)0.6億元2.21億元中酒網(wǎng)0.5億元汽車之家訂單額26.43億元（O2O模式，線上訂單、線下體驗）易車網(wǎng)訂單額117億元（O2O模式）紅豆集團1.04億元電商兇猛除天貓外，

5、其他電商在“雙十一”活動期間亦銷售火爆，賺得盆滿缽滿。競爭激烈1.1 1.1 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境國家相繼出臺各項政策調(diào)控住宅市場、控制房價，住宅地產(chǎn)利潤空間被壓縮，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致各地百貨商場、購物中心數(shù)量激增，甚至超過了實際需求量，商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭日趨激烈。在中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告顯示：中國購物中心從1990年誕生第一家到2012年，保持著年均25%的增長速度，大大超出其他發(fā)展中國家的發(fā)展水平，成為全球購物中心發(fā)展速度最快的國家。2013年在全國20個主要城市，新增購物中心數(shù)量150個，占全球在建購物中心數(shù)量的一

6、半，商場的規(guī)模也不斷擴大，新開業(yè)購物中心的平均面積超過8萬平方米。鏈接：截至2013年底，重慶主城已開業(yè)的大型購物中心有27個，總商業(yè)體量近300萬，其中最大的購物中心為金源時代購物廣場，商業(yè)體量35萬方。1.1 1.1 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的困境品類趨同在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，品牌越來越趨向于千篇一律，同質(zhì)化日益明顯，很多項目缺乏創(chuàng)新原動力、不能準確把握消費需求、追求粗放式發(fā)展，或者對已成功的商業(yè)項目進行簡單的復(fù)制模仿，不能形成自身的特色，陷入“千店一面”的窘境，對消費者的吸引力也就隨之降低。1.2 1.2 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型面對兇猛的電商沖擊、競爭激烈和同質(zhì)

7、化嚴重的困局，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)也開始積極嘗試轉(zhuǎn)型，尋求新的發(fā)展契機。線上線下融合增加體驗消費注入特色元素1.2 1.2 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型線上線下融合商業(yè)地產(chǎn)與電商并非你死我活、非此即彼的關(guān)系，許多商業(yè)地產(chǎn)開始“觸網(wǎng)”電商，通過線上線下相結(jié)合的方式，為消費者和商家提供一個平臺，為實體服務(wù)，也為商業(yè)地產(chǎn)本身帶來益處：1、通過電商手段，為商家?guī)砀嗟目土骱弯N售額；2、電商通過不斷積累消費和行為數(shù)據(jù)，為商家提供創(chuàng)新的精準營銷和個性化營銷工具。銀泰商業(yè)集團開設(shè)連鎖在線購物中心銀泰網(wǎng)，將集團37家購物中心與銀泰網(wǎng)相結(jié)合，線上線下同時銷售，有多種優(yōu)惠促銷活動， 并能實現(xiàn)一站式物流配送。家電

8、商場蘇寧和國內(nèi)均開通了網(wǎng)上購物通道蘇寧易購和國美在線，實現(xiàn)了線上線下的融合和互動，在雙十一期間也分得了電商銷售的一杯羹。增加消費體驗1.2 1.2 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型電商雖然迅速崛起，但并非無所不能，電商能帶給人們快捷、實惠的商品信息，但并不能提供現(xiàn)實體驗，這也是傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)的優(yōu)勢所在。越貴的商品，消費者體驗性需求越強，而電商卻難以提供。對3C、家電、圖書等標準化的產(chǎn)品來說，電商化趨勢較為明顯；而對于高端的、非標準化商品，目前電商難以深入滲透。因此，幾乎所有的購物中心都將增加體驗式消費環(huán)境作為應(yīng)對競爭的殺手锏，如引入兒童樂園、電影院、提高餐飲比例等。注入特色元素1.2 1.2

9、 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型除了與電商融合、增加消費體驗外，許多商業(yè)地產(chǎn)在建筑外觀設(shè)計、內(nèi)部裝飾、商業(yè)主題等方面注入特色元素，以此與其他商業(yè)項目區(qū)別開來，形成獨樹一幟的風格，從而起到確立個性，拔高調(diào)性，吸引人氣，提升商氣的效果。1.3 1.3 研究范圍界定研究范圍界定線上線下融合增加體驗消費注入特色元素圍繞線上線下融合、注入特色元素、增加體驗消費這三大商業(yè)地產(chǎn)突破方向，各開發(fā)商都在引入新的開發(fā)方向和開發(fā)模式，在這里，應(yīng)金科的要求，我們只針對商業(yè)地產(chǎn)的文化轉(zhuǎn)型進行研究，為西永項目的創(chuàng)新性開發(fā)提供科學依據(jù)。P Part 2 art 2 文化文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合模式研究模式研究

10、2.1文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢2.2文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式分析2.1.1 2.1.1 國外文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀國外文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)象20世紀90年代以來，世界主要發(fā)達國家的文化產(chǎn)業(yè)以快于GDP平均發(fā)展速度增長，并成為許多國家國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。將發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)作為國家戰(zhàn)略在世界范圍已經(jīng)成為趨勢。文化產(chǎn)業(yè)已滲透到國民經(jīng)濟的各行各業(yè)，以高效益、高價值的方式促進行業(yè)發(fā)展。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)與其結(jié)合早在上世紀70年代已經(jīng)開始，并發(fā)展出紐約蘇荷區(qū)等第一批文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合發(fā)展的最早成功案例。 在美國，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成功地促成了一座城市的興起。奧蘭多原是中弗洛里達州名不見經(jīng)傳的一個小城，后因迪士尼樂園

11、的建設(shè)而搖身一變，成為每年有3500萬國內(nèi)外游客的國際城市。在日本，文化、藝術(shù)作為東京六本木新城開發(fā)的內(nèi)容基礎(chǔ)和指導(dǎo)思想，為其成為國際性文化體驗地標做出了不可磨滅的貢獻。在世界范圍內(nèi)，文化產(chǎn)業(yè)作為低投入、高回報、高附加值的新興產(chǎn)業(yè)，將會繼續(xù)受到各國政府的重視和扶持，其延伸出的產(chǎn)業(yè)鏈將會進一步擴大和繁榮。文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為一種全球趨勢。趨勢2.1.2 2.1.2 國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以成都市為例，2008年起，市財政局每年統(tǒng)籌安排2000萬元，設(shè)立文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金,并制定資金使用管理辦法,采取擔保、貼息、獎勵、資助等形式,支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在土地政策方面，多地政府積極爭取

12、將文化產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地納入城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，在國家土地政策許可范圍內(nèi)，爭取優(yōu)先保證文化產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展用地。同時對民營機構(gòu)投資興辦劇場等文化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的，政府給予土地、財政、金融等方面的支持，調(diào)動各方面建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的積極性。我國的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖然相對滯后，但鑒于文化產(chǎn)業(yè)的重要功能和地位，我國在“十一五”期間明確提出將發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)上升為國家戰(zhàn)略，從政策、規(guī)劃和資金等多個維度全面扶持文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該戰(zhàn)略出臺后，各地方政府先后制定具體落地措施積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)。凡發(fā)展與文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的項目，都有機會享受相關(guān)政策優(yōu)惠待遇。財政扶持政策土地政策方面文化產(chǎn)業(yè)作為未來經(jīng)濟重要的發(fā)展方

13、向，將長期受到政府的青睞和扶持。政府層面2.1.3 2.1.3 文化與地產(chǎn)結(jié)合的趨勢逐步明晰文化與地產(chǎn)結(jié)合的趨勢逐步明晰與住宅開發(fā)的結(jié)合與旅游地產(chǎn)的結(jié)合與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合將文化的內(nèi)涵運用到住宅的價值體系之中。如五礦萬科如園，主打復(fù)古式老建筑文化元素，將古建筑復(fù)原與現(xiàn)代生活方式向結(jié)合。同樣的例子還有運河邊上的院子，強調(diào)復(fù)興中國建筑精神、再現(xiàn)中國園林文化等等。將文化產(chǎn)業(yè)引入旅游地產(chǎn)。典型的案例是萬達武漢電影樂園。萬達把迪斯尼、環(huán)球影城等國外先進的文化概念及產(chǎn)業(yè)模式運用到旅游地產(chǎn)的開發(fā)中。并在在這個項目上進行創(chuàng)新和提升。不是簡單模仿國外而是將中國故事、中國人物與世界最新的電影娛樂科技相結(jié)合。與商業(yè)地產(chǎn)

14、結(jié)合是文化與地產(chǎn)結(jié)合最具前景的方向。國內(nèi)典型案例如K11購物藝術(shù)中心、北京僑福芳草地等項目。以藝術(shù)、人文、環(huán)保等文化概念打造和包裝商業(yè)地產(chǎn)，并逐漸發(fā)展為新的商業(yè)地產(chǎn)模式。世界范圍內(nèi)，文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合由來已久，并結(jié)合得越來越緊密，鑒于文化產(chǎn)業(yè)的重要性和發(fā)展前景，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將文化產(chǎn)業(yè)引入到項目開發(fā)中，形成自身特色，并逐步成為房地產(chǎn)發(fā)展新的趨勢。文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的融合已滲透到住宅、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等各個層面之中。開發(fā)商層面綜上所述，與文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，在未來5-10年可視為商業(yè)地產(chǎn)最具潛力的發(fā)展方向之一。2.1.3 2.1.3 文化與地產(chǎn)結(jié)合的趨勢逐步明晰文化與地產(chǎn)結(jié)合的趨勢逐步明晰世界

15、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，并對各行各業(yè)產(chǎn)生深遠影響。在國內(nèi)，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展已被提升為國家戰(zhàn)略的高度，在政策、財政、土地等各個層面大力支持文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。越來越多的企業(yè)將文化產(chǎn)業(yè)引入到地產(chǎn)開發(fā)中，并逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)新的趨勢。文化產(chǎn)業(yè)已滲透到地產(chǎn)開發(fā)各個層面之中，尤其是與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合最為成功和具有前景。小結(jié)2.2 2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式分析文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式分析2.2.1國內(nèi)外典型案例匯總2.2.2文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究2.2.3文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式總結(jié)2.2.1 2.2.1 國內(nèi)外典型案例匯總國內(nèi)外典型案例匯總根據(jù)本案特點，經(jīng)分析和甄選，最終確定上海K11購物藝術(shù)

16、中心、日本難波公園等12個項目作為本次專題研究的典型案例。 案例選取標準案例選取標準案例類別案例類別項目項目地點地點規(guī)模（萬）規(guī)模（萬）創(chuàng)意文化資源類創(chuàng)意文化資源類型型根據(jù)金科的訴求及西永項目自身特點，在世界范圍內(nèi)選取與西永項目具有一定相似度的，主要以購物中心或者shoppingmall為載體的文化創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)項目，作為研究案例國外案例凱撒宮購物中心美國占地：4.86西方古典文化福岡博多運河城日本占地：3.47戲劇、音樂、文化、藝術(shù)建面：23.45六本木日本文化、展覽、雕像、畫廊日本難波公園日本占地：3.72自然景觀、劇場、科技建面：24.38澳大利亞墨爾本聯(lián)邦廣場澳大利亞占地：0.93藝術(shù)、

17、陶藝建面：120新加坡ION Orchard新加坡占地：10藝術(shù)展覽、創(chuàng)意建筑建面：21 國內(nèi)案例K11藝術(shù)購物中心上海占地：0.99藝術(shù)、展覽建面：4.0大寧國際廣場上海占地：5音樂、演藝建面：25北京僑福芳草地北京占地：13.8藝術(shù)、展覽建面：20夢時代購物中心臺北占地：4.96藝術(shù)、展覽、演藝建面：40臺北信義誠品旗艦店臺北占地：1.0文化、藝術(shù)建面：2.48東郊記憶成都占地：25.3音樂、美術(shù)、戲劇、攝影建面：37.42.2.1 2.2.1 國內(nèi)外典型案例匯總國內(nèi)外典型案例匯總在對上述案例進行深入的分析研究之后，我們將對西永項目具有借鑒意義的項目進行了歸納和總結(jié)，分為以下幾種主要的開發(fā)

18、模式。 模式類型模式類型模式名稱模式名稱以藝術(shù)驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)模式K11模式音樂演藝帶動商業(yè)地產(chǎn)模式大寧國際模式文化帶動地產(chǎn)升值模式東郊記憶模式文化驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)模式誠品書店模式文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之：文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之： K11 K11模式模式K11模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究上海K11購物藝術(shù)中心是由上海香港新世界大廈裙樓商場翻新改造而成的，是中國內(nèi)地首個藝術(shù)購物中心，比改造之前的新世界百貨的購物中心面積增加了一層，約1萬。K11購物中心秉承品牌“藝術(shù)人文自然”三大核心元素相融合核心價值，全力打造最大的互動藝術(shù)樂園、最具舞臺感的購物

19、體驗、最潮的多元文化社區(qū)樞紐，365天的不間斷互動活動更將開啟K11的創(chuàng)意之旅，令藝術(shù)欣賞、人文體驗、自然綠化以及購物消費之間產(chǎn)生一體化而微妙的互動作用。占地面積占地面積9900平米建筑面積建筑面積40000平米藝術(shù)館面積3000平米商業(yè)樓層地下3層+地上6層品牌商家80家產(chǎn)權(quán)歸屬物業(yè)全部自持停車場69層，270個車位商業(yè)定位高檔購物中心主力店DOLCE&GABBANA、Burberry、MaxMara、P-Plus名品集合店、港麗餐廳業(yè)態(tài)占比時尚配飾：53%餐飲娛樂：32%生活配套服務(wù)：15%出租率100%改造總金額5億元開業(yè)時間2013年1月18日試營業(yè)，6月28日開業(yè)項目簡介2.2.2

20、2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11藝術(shù)購物中心的“前世之困”：利潤空間被打壓上海K11藝術(shù)購物中心是由新世界百貨裙樓翻新改造而來。改造之前的新世界百貨屬于淮海路商圈較為傳統(tǒng)的商城，與周圍新建的一站式服務(wù)購物中心，如香港廣場和巴黎春天相比，老舊的新世界百貨長期處于劣勢的地位，人氣商氣均被分割，利潤空間不足。K11模式VSVS香港廣場、巴黎春天K11前身2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11藝術(shù)購物中心的“絕地反擊”：創(chuàng)新迫于上述形勢，香港新世界集團決定將香港K11藝術(shù)購物中心“復(fù)制”到上?；春Ｂ返男率?/p>

21、界百貨，由此而誕生了如今的上海K11藝術(shù)購物中心。新的藝術(shù)購物中心于2012年上半年改造完成，改造后的K11不僅是大陸首個購物藝術(shù)中心，更是一間藝術(shù)樂園、環(huán)保體驗中心、主題旅游景點和展示人文歷史絕佳的時尚創(chuàng)意新地標。K11藝術(shù)購物中心比改造之前的新世界百貨的面積增加了一層，約1萬；租金也比翻新前上漲了10%23%左右。人氣商氣已超越了巴黎春天和香港廣場，成為淮海路的標桿項目。K11模式改造后改造前2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究創(chuàng)新之一：購物中心”注入”文化創(chuàng)意和藝術(shù)元素文化藝術(shù)氛圍上海k11精選國內(nèi)外知名當代作家17組作品，分布放置在商場各

22、處供公眾欣賞。殿堂級的藝術(shù)臻品、互動式的顧客服務(wù)、不定期的藝術(shù)賞析等多元化感官體驗，賦予購物全新定義。K11模式文化藝術(shù)空間上海k11在B3層特開辟3000平米的chi k11藝術(shù)空間定期舉辦藝術(shù)展覽、教育講座及工作坊等。K11藝術(shù)購物中心還設(shè)有受白領(lǐng)青睞的“K11文化學院”，顧客在可商場免費辦理購物積分卡，積分卡的分數(shù)達到的金額后，即可免費參加K11工作坊的活動，比如學習雞尾酒調(diào)制、插花和做糕點等。創(chuàng)新之一：購物中心”注入”文化創(chuàng)意和藝術(shù)元素2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11模式創(chuàng)意生態(tài)區(qū)K11藝術(shù)購物中心的3樓分布著不同主題的餐廳和都

23、市農(nóng)莊。都市農(nóng)莊有生態(tài)互動種植區(qū)、植物觀賞區(qū)、種子互動區(qū)、無土栽培區(qū)和一個小小的動物農(nóng)場。顧客在這里不僅可以食用新鮮的蔬菜，購買喜愛的植物種子，還可以在飯后親手學習種植的技巧，觀賞可愛的小豬。整個商場充滿了歡樂愉快的氛圍。創(chuàng)新之一：購物中心”注入”文化創(chuàng)意和藝術(shù)元素2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究創(chuàng)新之二：購物中心”注入”創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)上海K11藝術(shù)購物中心是香港之外在大陸地區(qū)的首家集購物、寫字樓、藝術(shù)展覽、演出、工作坊、零售、休閑、餐飲和娛樂等眾多元

24、素于一身的消費中心。上海K11藝術(shù)購物中心匯集了世界知名服飾品牌，除了如BURBERRY、Chlo、DOLCE&GABBANA 、MaxMara、Vivienne Westwood這樣的國際一線品牌，還有近20%以上的品牌都是首次進入中國，或第一次在上海設(shè)店。這些品牌結(jié)合K11的核心理念構(gòu)建成獨一無二的概念店，在整個淮海路商業(yè)街的提升中成為獨特的存在，自此上海又增加一個潮流新地標。由此可見，品牌獨特性成為了K11藝術(shù)購物中心的核心競爭力之一。K11模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究 K11藝術(shù)購物中心與周邊項目租金對比 K11藝術(shù)購物中心與

25、周邊項目售價對比項目面積（）總售價（萬）均價（元/）單價比較上海K1137.535093333上海環(huán)貿(mào)廣場35300857148.1%嘉華中心301505000046.4%百盛購物中心402807000024.9%無限度廣場362256338032.14%巴黎春天321635123347%香港廣場1581380873426.3%巴黎春天嘉華中心百貨購物中心上海環(huán)貿(mào)廣場香港廣場上海K11藝術(shù)購物中心無限度廣場2公里上海K11商鋪與香港廣場商鋪相比，售價差值最大可達6.3%；上海K11與周圍傳統(tǒng)商業(yè)的商鋪售價相比，差值約8%45% 項目面積（）月均租金（元/月） 日均租金（元/天）單價比較上海K1

26、148.262316416上海環(huán)貿(mào)廣場100035000011.6727%中環(huán)廣場200600001037.5%百盛購物中心10003300001131.25%香港廣場10004000001412.5%百貨購物中心上海環(huán)貿(mào)廣場香港廣場上海K11藝術(shù)購物中心2公里中環(huán)廣場上海K11與周圍商鋪售價相比，差值在12%37%左右。K11模式：文化創(chuàng)意和業(yè)態(tài)創(chuàng)新使項目人氣商氣提升的同時，也完善競爭對手2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究 K11藝術(shù)購物中心翻新前后租金對比 K11藝術(shù)購物中心與周邊寫字樓租金對比項目面積（） 月均租金（元/月）均日租金（元/

27、天）單價比較上海K1110052864259.5上海環(huán)貿(mào)廣場500150000105.2%瑞安廣場42010080095.2%力寶廣場55014850095.2%大上海時代廣場4501147508.510.5%香港廣場184496809.05.2%上海環(huán)貿(mào)廣場香港廣場上海K11藝術(shù)購物中心2公里瑞安廣場力寶廣場大上海時代廣場上海K11寫字樓與上海環(huán)貿(mào)廣場寫字樓相比，日租金低5.2%左右；上海K11與其他寫字樓相比，日租金高出5%10%左右。項目翻新前平均日租金（元/天）翻新后平均日租金（元/天）平均日租金增幅商鋪131623%寫字樓8.59.511.7%上海K11商鋪翻新后的日均租金比翻新前的

28、高出3元/天（23%）。目前K11的日租金和香港廣場的日租金基本持平，成為淮海路租金較高的項目之一。他們與周圍的傳統(tǒng)商業(yè)日租金平均高出10%30%。上海K11寫字樓翻新后比翻新前的平均日租金高出1元/天（11.7%），與上海環(huán)貿(mào)廣場寫字樓相比，日租金低5.2%左右；與其他寫字樓相比，日租金高出5%10%左右。K11模式：文化創(chuàng)意和業(yè)態(tài)創(chuàng)新使項目人氣商氣提升的同時，也完善競爭對手2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究實質(zhì)一：藝術(shù)化格調(diào)生活K11模式：創(chuàng)新的背后2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11模

29、式：創(chuàng)新的背后實質(zhì)二：圈層型小資營銷2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究實質(zhì)三：體驗性購物環(huán)境K11模式：創(chuàng)新的背后2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究實質(zhì)四：一體式消費空間K11模式：創(chuàng)新的背后2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11文化創(chuàng)意地產(chǎn)運營模式分析新世界發(fā)展集團新世界地產(chǎn)等K11藝術(shù)基金開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體（上海K11購物藝術(shù)中心等）商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)（長青花園商業(yè)街等）3、提供藝術(shù)展示空間：K11藝術(shù)空間藝術(shù)空間植入購物中

30、心，向大眾開放，為藝術(shù)家提供呈現(xiàn)藝術(shù)展覽、沙龍、培訓的展示空間。2、提供創(chuàng)作場地：K11藝術(shù)村藝術(shù)村收納K11藝術(shù)家協(xié)會成員，免費提供空間，供新銳藝術(shù)家長期進行創(chuàng)作和展覽推廣。1、組建創(chuàng)作群體：K11藝術(shù)家協(xié)會藝術(shù)家協(xié)會發(fā)掘、吸納并扶持新銳青年藝術(shù)家，形成特定藝術(shù)團體。創(chuàng)建K11基金會組委K11模式：如何運作？創(chuàng)作藝術(shù)品展示藝術(shù)品通過藝術(shù)品的定期輪換展覽，來為商業(yè)項目帶動人氣，提升商氣通過購買藝術(shù)大師藝術(shù)品固定展示，來形成轟動效應(yīng)，增強項目知名度和商業(yè)人氣開發(fā)2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11文化創(chuàng)意地產(chǎn)商業(yè)模式分析新世界發(fā)展集團新世界地

31、產(chǎn)等K11藝術(shù)基金開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體（上海K11購物藝術(shù)中心等）商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)（長青花園商業(yè)街等）K11藝術(shù)空間K11藝術(shù)村K11藝術(shù)家協(xié)會K11基金會組委K11模式：如何運作？來源二：社會捐贈獲取資金人氣、商氣的提升帶動：租金、售價租金、售價上漲上漲新銳藝術(shù)新銳藝術(shù)家作品家作品生產(chǎn)展覽拉動人氣投資購置來源一：新世界集團注資藝術(shù)品升值鏈接：藝術(shù)品升值鏈接：以上海K11館藏作品創(chuàng)作藝術(shù)家隋建國為例，其2012年拍賣的一副普通作品以15萬元人民幣成交，到2013年，該作品已拍出28萬元的高價，年升值幅度超過80%。藝術(shù)大師藝術(shù)大師作品作品商業(yè)經(jīng)營收益門票收益開發(fā)來源三：藝術(shù)品升

32、值來源四：商業(yè)經(jīng)營收益分成資金來源投資線收益線圖例圖例投資2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11文化地產(chǎn)產(chǎn)品線擴展路線K11模式：擴張野心K11產(chǎn)品線購物藝術(shù)中心多元文化生活區(qū)K11藝術(shù)村環(huán)保體驗館以藝術(shù)驅(qū)動的商業(yè)綜合體以藝術(shù)驅(qū)動的配套商業(yè)體（餐飲+停車），其特點是它是作為新世界綜合體的一部分存在的，用來提升整個項目的形象，其定位是強調(diào)高效社交的公共生活空間以藝術(shù)驅(qū)動新世界的商業(yè)街區(qū)K11旗下環(huán)保體驗主題公益展覽空間藝術(shù)作為核心引擎驅(qū)動的商業(yè)項目環(huán)保和藝術(shù)主題的公益項目200920102011201220132018武漢K11藝術(shù)村香港K11

33、購物藝術(shù)館上海K11購物藝術(shù)中心北京K11環(huán)保體驗館武漢K11多元生活區(qū)貴陽K11藝術(shù)村到2018年，全國預(yù)計將拓建到19個K11項目模式復(fù)制模式復(fù)制2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究K11文化創(chuàng)意地產(chǎn)擴展趨勢2009年，全球首家K11購物藝術(shù)館于香港成立。K11模式正式展開探索并逐步成熟。2010年，武漢K11新食藝一期開業(yè)。貴陽K11藝術(shù)村開業(yè)。北京K11環(huán)保體驗館開幕，致力于推動環(huán)保及自然藝術(shù)。2013年6月28日，內(nèi)地首家購物藝術(shù)中心上海K11正式開業(yè)，獲得大眾的青睞與關(guān)注。目前，K11在全國建成項目共5個，在建項目共4個。香港新世界集

34、團將計劃陸續(xù)在中國青島、海口、寧波等地都構(gòu)建19個項目延續(xù)K11的創(chuàng)意之旅，預(yù)計項目總面積將超過160萬平方米，2018年這批項目將全部完工。K11模式：擴張野心文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之：文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之： 大寧國際模式大寧國際模式項目簡介項目名稱：大寧國際商業(yè)廣場項目位置：上海閘北區(qū)共和新路開業(yè)時間：2006年項目占地面積：約5.5萬項目建筑面積：約25萬商業(yè)廣場面積：約11萬停車位：地上、地下共1300個物業(yè)管理公司：第一太平戴維斯開發(fā)商：崇邦集團上海福樂思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)招商顧問公司：世邦魏理仕建筑設(shè)計公司：美國RTKL國際建筑事務(wù)所商業(yè)定位：集購物休閑、休閑健身、文化娛樂、

35、酒店辦公于一體的地區(qū)級綜合性商業(yè)中心，強調(diào)消費和文化娛樂活動的融合，定名為lifehub&daning。項目所引入和打造的音樂主題文化元素使得其成為區(qū)域級的文化娛樂活動中心，也成為創(chuàng)意文化主題帶動商業(yè)的典型范本。大寧國際模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究大寧國際模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究項目開發(fā)背景在大寧國際開發(fā)之前，所在地段為廢棄的停車場，周圍半徑5千米尚未形成成熟的商圈，也沒有大型社區(qū)入駐，幾乎等同于城市陌生地段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。在未來消費容量及前景尚未明晰的情況下，大寧國際的

36、定位顯得尤為重要，幾乎關(guān)乎生死。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式在此環(huán)境下將經(jīng)受巨大風險和考驗，因此，模式創(chuàng)新是當時開發(fā)商面臨的首要難題。大寧國際模式：將音樂主題文化活動引入商業(yè)中心大寧國際開發(fā)的創(chuàng)新體現(xiàn)在對主題文化資源的利用上，將只能在音樂會、劇場等正式場合才能接觸到的大型音樂活動帶入商業(yè)購物中心，且免費對觀眾開放，從而匯聚和積累極高的人氣，并在消費者心中塑造了主題形象，成為年輕消費者的“樂活”之地。大寧國際的開發(fā)商，香港崇邦集團致力于推動文化主題型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，旗下在上海所屬的幾個典型項目均以文化資源為主題，在定位和規(guī)劃之初就鎖定了文化主題開發(fā)方向，其中大寧國際以音樂為主題；香港崇邦集團的切入點，

37、是與中國上海國際藝術(shù)節(jié)合作，策劃并承辦每年一屆的“大寧音樂季”，作為上海國際藝術(shù)節(jié)演藝活動的組成部分。 “大寧音樂季”至今已舉辦7屆，人氣頗高，使得大寧國際成為上海閘北標志性的文化體驗活動中心；音樂主題活動具有明顯的聚客效應(yīng)。每年舉辦的600多場活動讓大寧國際成了年輕人的“樂活”之地，消費群體也早已從以附近居民為主擴展到周邊寶山、靜安、普陀、虹口4個區(qū)的居民以及來滬游客，2010年客流量高達1800萬人次。現(xiàn)場活動區(qū)大寧國際共有大小大寧國際共有大小11個開放的廣場供舉辦現(xiàn)場活動，個開放的廣場供舉辦現(xiàn)場活動，來看演出的觀眾經(jīng)常使這些公共空間爆滿來看演出的觀眾經(jīng)常使這些公共空間爆滿2.2.2 2.

38、2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究開發(fā)模式創(chuàng)新大寧國際的現(xiàn)場主題活動非常豐富，每年舉辦的600多場活動中，音樂主題占據(jù)多數(shù)。其中“大寧音樂季”是辦得最成功的活動。此外還有市民文化節(jié)、歌手簽唱會、音樂時裝秀、新年音樂會等。豐富的活動使大寧國際成為文化娛樂商業(yè)地產(chǎn)的代表，并受到普遍的認可和追捧。音樂時裝秀相聲秀新年音樂派對歌手簽唱會音樂季live radio仲夏音樂會音樂季新聞發(fā)布會轉(zhuǎn)角音樂會專場演唱會大寧音樂季2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究大寧國際模式：將音樂主題文化活動引入商業(yè)中心音樂主題活動受追捧大寧國際

39、舉辦的音樂現(xiàn)場活動以本土藝人、國內(nèi)知名歌手及新興藝人為主，借助上海國際藝術(shù)節(jié)的平臺，常常也會邀請國內(nèi)知名藝人參與演出，如崔健、蘇打綠、唐朝樂隊、許巍、鄭鈞、羽泉、老狼、葉蓓、盧巧音、鄭詩韻等，由此產(chǎn)生的明星效應(yīng)十分明顯，演出期間幾乎場場爆滿，并對附近商業(yè)具有明顯的拉動作用。據(jù)商場租賃部統(tǒng)計，活動期間的營業(yè)額高出平時約30%-200%。2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究大寧國際模式：演藝活動對商業(yè)具有明顯的拉動作用音樂現(xiàn)場活動對商業(yè)拉動作用明顯由于良好的人氣和業(yè)態(tài)規(guī)劃，大寧國際自開業(yè)以來，商業(yè)部分一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，2013年1月至今，商業(yè)一

40、直處于租罄狀態(tài)，且經(jīng)常出現(xiàn)商家排隊侯租的情況。大寧國際模式大寧國際商業(yè)部分目前的租金水平約15元/天（1-3層平均），一層租金約20元/天，在商圈同級別項目中處于優(yōu)勢水平。項目的租金收益采取保底租金、營業(yè)提成兩者取其高的方式，由于項目運作非常成功，通常后者能為大寧國際帶來豐厚的回報。2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究音樂主題定位使項目獲得成功崇邦集團上海國際藝術(shù)節(jié)（組委）大寧國際商業(yè)廣場協(xié)議合作商業(yè)運營管理團隊演藝運營團隊作為主辦方授權(quán)大寧國際冠名承辦一系列演藝活動以公益推廣的名義，及政府出資的形式，協(xié)助大寧國際低成本邀請藝人，或整合演藝資源、

41、協(xié)調(diào)演藝組織關(guān)系等通過提供資金、場地、活動策劃、邀請藝人等承辦演藝活動“大寧音樂季”廣場藝術(shù)節(jié)“周周演”大寧國際核心演藝活動.隸屬于上海國際藝術(shù)節(jié)的組成部分運營、管理管理項目的其他商業(yè)活動、公益活動，視情況收取租金吸引大量人流，提升商業(yè)廣場的人氣、商氣提升商業(yè)廣場的人氣、商氣提高商家營業(yè)收入，增加項目租金收益以大眾藝術(shù)推廣為目的的政府性公益機構(gòu)2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究大寧國際模式演藝活動的運作方式借助上海國際藝術(shù)節(jié)的影響力，通常能以低于市場的價格邀請到明顯演出，以李代沫簽唱會為例，普通商業(yè)簽唱邀請費為10萬元，而大寧國際只需要4萬元。

42、商業(yè)廣場崇邦集團上海國際藝術(shù)節(jié)（組委）大寧國際商業(yè)廣場出資獲得冠名權(quán)商業(yè)運營管理團隊演藝運營團隊作為主辦方授權(quán)大寧國際冠名承辦一系列演藝活動與大寧國際一起共同出資舉辦例行藝術(shù)活動，并幫助大寧國際邀請藝人與上海國際藝術(shù)節(jié)共同出資并承辦活動“大寧音樂季”廣場藝術(shù)節(jié)“周周演”大寧國際核心演藝活動.運營、管理從商業(yè)活動中獲取場地租金免費開放，提升項目人氣，帶來租金收益增長提升商業(yè)廣場的人氣和租金增長提高商家營業(yè)收入，增加項目租金收益商業(yè)廣場政府出資舉辦各類藝術(shù)推廣活動投資開發(fā)協(xié)助舉辦活動收益部分返還作為冠名費用演藝活動的商業(yè)模式大寧國際模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)

43、與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究收益線文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之：文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之： 東郊記憶模式東郊記憶模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究成都東郊記憶公園是成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重點項目，在成華區(qū)原紅光電子管廠舊址上修建而成，占地380.83余畝，其中一期218畝，二期162.83畝，由成都傳媒集團出資打造，于2011年9月底開始運營。公園內(nèi)規(guī)劃了七大業(yè)態(tài)，包括商務(wù)辦公、演藝與展覽、音樂培訓、音樂主題零售、酒吧娛樂、設(shè)計酒店和文化餐飲，在音樂產(chǎn)業(yè)的核心動力下，形成了集商務(wù)、休閑、娛樂為一體的新形態(tài)商業(yè)街區(qū)，是工業(yè)遺存保護和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的典范。東

44、郊記憶模式一期主要規(guī)劃指標總用地面積218畝總建筑面積19.11萬地上建筑面積16.59萬綠地面積4.68萬容積率1.14建筑密度49.06%機動車停車位900個二期主要規(guī)劃指標總用地面積162.83畝總建筑面積18.29萬地上建筑面積13.6萬其中：高層12.58萬商業(yè)1.02萬容積率4.0機動車停車位1341個三期主要規(guī)劃指標總用地面積144.14畝總建筑面積47.64萬住宅面積20萬商業(yè)面積27.6萬規(guī)劃業(yè)態(tài)住宅、寫字樓、高端商場、SOHO呈現(xiàn)項目萬科金色樂府東郊記憶的開發(fā)模式一期以音樂為核心，與中國移動無線合作打造中國移動無線音樂基地，形成數(shù)字音樂企業(yè)集聚園、音樂互動商業(yè)消費街區(qū)、音樂

45、人才培養(yǎng)基地三大主題核心項目。構(gòu)建園區(qū)核心吸引力和競爭力，帶動人氣、商氣聚集和園區(qū)土地升值。二期是以住宅為主體的開發(fā)區(qū)，依托園區(qū)內(nèi)已升值的土地，開發(fā)高品質(zhì)住宅物業(yè)，開發(fā)收益用于補償一期建設(shè)與運營的資金缺口。成都傳媒于2012年10月以樓面地價2422元/ m2取得三期144.14畝土地，2013年1月傳媒與萬科簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，傳媒出讓60%股權(quán)，萬科打造了金色樂府項目，是萬科成都迄今為止最大的商業(yè)綜合體。分期開發(fā)，核心項目帶動土地升值，住宅項目快速收回投資2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究

46、文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究東郊記憶的運營模式核心企業(yè)入駐聚產(chǎn)業(yè)，舉辦國際音樂盛事和多元化活動聚人氣，跨界業(yè)態(tài)組合拓市場中國移動無線音樂基地的入駐帶動了上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的200家服務(wù)商和合作商，提高了店面出租率。開園以來舉辦“成都國際數(shù)字音樂節(jié)”等大型音樂盛事以及多元化的節(jié)慶活動和主題活動，聚集了足夠的人氣。公園以普通休閑者、城市白領(lǐng)和社會精英三類人群為目標消費者，針對不同的群體策劃多檔次的項目和業(yè)態(tài)，拓展市場人群。2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究東郊記憶運營現(xiàn)狀東郊記憶公園盡管每年舉辦多場演藝、展覽等主題活動，但是人群消費力不高，尤其在非活

47、動期間，人氣商氣不足，超過半數(shù)的商家經(jīng)營情況不佳，店面轉(zhuǎn)租，盈利狀況低于預(yù)期。雖然自身盈利情況不好，作為政府重點扶持的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，東郊記憶的知名度和影響力不斷提高，帶動了周邊土地價值的攀升，各類地產(chǎn)項目售價也水漲船高。運營狀況未達到預(yù)期，但人氣和知名度的提升帶動了周邊土地升值2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究東郊記憶周邊1KM范圍內(nèi)地產(chǎn)項目 1公里合能耀之城保利康橋匯廈沙河錦庭跳蹬河北路84號中糧錦云藍光東方天地建設(shè)南支路4號東郊記憶周邊1KM范圍土地成交價格對比住宅兼容商業(yè)用地（拍賣）：2007年3月份至今，東郊記憶周邊共有9宗住宅兼容

48、商業(yè)用地拍賣成交，2009年之前，土地成交的樓面均價為2129.54元/，東郊記憶公園規(guī)劃方案出臺后的土地成交均價為6474.99元/，漲幅為204%，為之前的3倍。2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究土地位置出讓時間凈用地面積（畝）成交總價（萬元）樓面地價（元/）競得人呈現(xiàn)項目平均樓面價（元/）成都市成華區(qū)二環(huán)路東二段29號2007-04-2038.6631314.62430成都合能合能耀之城2129.54成華區(qū)跳蹬河北路84號2008-03-2823.33116651829.08成都工投/成華區(qū)杉板橋路1號、14號2010-10-15123.

49、48180284.247300成都保利保利康橋6474.99成華區(qū)杉板橋路9號地塊2011-12-3124.1919390.984204.98成都匯廈匯廈沙河錦庭成華區(qū)崔家店路52號2013-07-3190.87143936.617920中糧地產(chǎn)中糧錦云鏈接：2009年，成都市將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為全市重點推進的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃了成都東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)，確定將改造東郊紅光電子管廠舊址改造為音樂產(chǎn)業(yè)基地。這一規(guī)劃直接拉動了東郊記憶周邊土地升值，保利康橋項目地塊拍出了7300元/的樓面價，價格是原來的三倍，同時也打破了商業(yè)兼容住宅性質(zhì)的土地之前的零成交的局面。2.2.2 2.2.2 文

50、化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究東郊記憶周邊1KM范圍土地成交價格對比商業(yè)兼容住宅用地（掛牌）：2011年9月份之前，該區(qū)域內(nèi)無商業(yè)兼容住宅的土地成交，9月份后，共有3宗土地掛牌成交，成交樓面均價為3319.37元/。土地位置出讓時間凈用地面積（畝）成交總價（萬元）樓面地價（元/）競得人呈現(xiàn)項目平均樓面價（元/）成華區(qū)建設(shè)南支路4、6號關(guān)家片區(qū)B地塊2011-09-2385.14133471.94703.01成都傳媒文化投資有限公司3319.37成華區(qū)圣燈街道辦事處關(guān)家堰4、5、6組關(guān)家片區(qū)c地塊2012-10-22144.14115434.92422成都傳媒集團萬科

51、金色樂府成華區(qū)崔家店路52號2013-01-07119.7977830.142833四川省蜀鑫房產(chǎn)藍光東方天地備注：成都傳媒集團將2012年的這宗地以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式出讓給萬科60%的股份，聯(lián)合開發(fā)了金色樂府項目，萬科拿到土地價格比原地價上漲了10%-20%。東郊記憶周邊1KM范圍地產(chǎn)銷售價格趨勢住宅辦公商業(yè)東郊記憶公園的規(guī)劃和建設(shè)也影響了周邊樓盤的銷售價格，如右圖所示，周邊住宅、辦公、商業(yè)的備案均價自2010年起均有明顯的上漲。2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究從政府低價獲取土地500多畝國企：成都傳媒集團2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)

52、地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究中國移動1期218畝：東區(qū)音樂公園2期3期307畝：地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)運營文化活動土地增值地產(chǎn)開發(fā)帶動商業(yè)的人氣、商氣通過文化影響力帶動地產(chǎn)開發(fā)東郊記憶的運營模式傳媒集團引入中國移動，聯(lián)手發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，獲取政府支持成都市政府作為對文化產(chǎn)業(yè)扶持，低價提供土地政府國企：成都傳媒集團2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究1期218畝：東區(qū)音樂公園2期3期307畝：地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)運營文化活動土地增值地產(chǎn)開發(fā)帶動商業(yè)的人氣、商氣通過文化影響力帶動地產(chǎn)開發(fā)低價出讓土地租金收益稅收開發(fā)收益稅收帶動成都東部地區(qū)土地升值巨額土地

53、收入東郊記憶的盈利模式文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之：文化創(chuàng)意地產(chǎn)發(fā)展模式之： 誠品書店模式誠品書店模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究誠品書店模式1989年，臺北仁愛路圓環(huán)誕生了第一家誠品書店(Eslite Bookstore)，發(fā)展至今日已經(jīng)成為以文化創(chuàng)意為核心的復(fù)合式書店。誠品秉持人文、創(chuàng)意、藝術(shù)、生活的精神，開業(yè)24年來成為臺灣文化提升的地標，更是吸引香港及全球華人游客的景點。目前營運范疇已擴展至畫廊、出版、展演活動、藝文空間和課程、文創(chuàng)商品，以及捷運站、醫(yī)院、學校等各類型特殊通路之經(jīng)營，并延伸至商場開發(fā)經(jīng)營和專業(yè)物流中心建置等專業(yè)。2.2.

54、2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究誠品書店的發(fā)展歷程誠品書店創(chuàng)始人吳清友先生決定從事人文、藝術(shù)專業(yè)書店的經(jīng)營，不是一份沖動，也不以推廣人文、藝術(shù)為使命自居，而是在參與競爭激烈的經(jīng)濟活動過程中，心態(tài)轉(zhuǎn)變，油然而生的一項決定，希望憑借誠品植基于推廣閱讀、激發(fā)創(chuàng)意、深耕文化、提升心靈的理念，不斷努力創(chuàng)造出既具本地特色、又具國際視野的文化景觀。誠品書店在前15年的時間里一直是賠錢運營，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，做書店是不賺錢的，許多書店經(jīng)營都難以為繼，吳清友靠他在其他商業(yè)領(lǐng)域的盈利來補貼誠品運營，使誠品堅持下來，形成自己的特色，逐步在臺灣開設(shè)了40多家分店，成為

55、臺灣的文化地標，許多人去臺灣旅行必逛誠品書店。一家民營書店能開到吸引游客、增加外匯收入、刺激經(jīng)濟、提升形象的地步，放眼全球，除了臺灣的誠品書店，無出其右。誠品在前15年的時間里賠錢運營，因為創(chuàng)始人堅定的推廣文化、提升心靈的信念而存活下來，至今已成為臺灣文化地標。2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究誠品書店特色：因地制宜開設(shè)分店，打造24小時的文化大賣場，提升閱讀體驗感誠品書店目前共開了53家分店、2家兒童館、2家文具館，以及5家音樂館，誠品每家分店的設(shè)立，都不是簡單的復(fù)制和模仿，會依據(jù)當?shù)氐娜宋纳逝c生活風格，設(shè)計出各異其趣的陳設(shè)風格及書籍內(nèi)容，

56、將書店提升為新文化的休閑場所。如在青少年聚集的臺北西門町，就多設(shè)了漫畫與羅曼史的圖書區(qū)；天母店注重休閑、旅游與家居書籍；中南部的一部分分店則是增加了中文書籍的比重。 誠品書店以沉穩(wěn)、優(yōu)雅、溫馨的色系，作為裝潢特色，創(chuàng)造出充滿人文藝術(shù)氣質(zhì)的氛圍感受，讀者不但可以在書架旁閱讀，周圍還有特色咖啡館供讀者休閑品味。 在誠品書店，長期舉辦各項演講、座談、表演與展覽等延伸閱讀活動，每年至少舉辦四百至五百場演講與展覽，大大增加了書店的親和力。與一般書店只售賣書籍不同，誠品書店在美食書籍區(qū)經(jīng)常邀請專業(yè)廚師現(xiàn)場教授美食書籍中的菜式，增強讀者體驗感。2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與

57、商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究雖然書店不賺錢，吳清友卻創(chuàng)新了商業(yè)模式：誠品做二房東，用品牌價值將商場的一部分場地轉(zhuǎn)租出去，靠商場租金獲利。臺北的信義旗艦店就是這種商業(yè)模式的典型代表。誠品書店開創(chuàng)新的商業(yè)模式2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究臺北信義誠品旗艦店臺北信義店是誠品旗艦店，定位為“閱讀博物館”。信義店2006年1月1日開業(yè)，與臺北101大廈正對面。整個商場面積營業(yè)面積2.48萬，地上6層，地下2層。其中書店位于2-4樓，面積占了1萬，其余則是商場零售、餐飲美食、兒童天地等。樓層樓層主題主題業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)六樓六樓文化區(qū)文化區(qū)如演講區(qū)、視聽區(qū)，另有泰式海鮮

58、自助餐和1010新湘菜五樓五樓兒童區(qū)兒童區(qū)誠品兒童館、兒童探索博物館與食尚自然探索屋，是小孩子的玩樂天地四樓四樓日文與藝術(shù)書日文與藝術(shù)書店區(qū)店區(qū)日文書店、音樂館、文具館與藝術(shù)書店；此外還有美發(fā)沙龍和香氛保養(yǎng)，是女性們能夠放松心情享受的地方三樓三樓人文社科書店人文社科書店區(qū)區(qū)以博物館為設(shè)計概念，陳列文學、人文、社會科學、自然科普、健康及考試理工等書籍；在食譜區(qū)設(shè)有輕食廚房，提供各種精致餐點與美食二樓二樓語言資訊書店語言資訊書店區(qū)區(qū)囊括雜志、風尚、音樂、旅游、電影、表演藝術(shù)、商業(yè)、資訊、語言與趣味休閑等書籍，有電腦精品與美容保養(yǎng)；eslite cafe供讀者休息喝咖啡一樓一樓誠品商店誠品商店引進各

59、種國際設(shè)計品跑，如意大利頂級皮件品牌ILBISONTE、經(jīng)典品牌C. P. COMPANY和THREESIXTY全臺首家概念店等，充滿時尚味負一樓負一樓服飾區(qū)服飾區(qū)運動流行服飾和金色三麥餐廳負二樓負二樓美食特產(chǎn)區(qū)美食特產(chǎn)區(qū)異國美食小吃街與禮品特產(chǎn)店信義誠品書店各層業(yè)態(tài)分布2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究信義誠品書店設(shè)計風格信義誠品書店的設(shè)計中加入了許多奇思妙想： 二樓區(qū)域是以“回旋”概念設(shè)計呈現(xiàn)，強調(diào)機動性、多元性，書柜中央刻意鏤空，讓坐在區(qū)內(nèi)看書的讀者與區(qū)外的游走者能彼此對望，在書的風景中，制造出更多“流動的人的風景”。語言館的天花板看似集

60、成電路，其實是仿日本“枯山水”的流動感。 三樓偵探推理館，則安排了等距排開、相互映照的鏡柱，每個鏡柱可以旋轉(zhuǎn)，反射冷冽幽光與人書面貌，呼應(yīng)著推理書的氛圍。自然科學書區(qū)的天花板有如天幕，讓人產(chǎn)生來到天文館的錯覺。 2.2.2 2.2.2 文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)融合模式研究信義誠品書店盈利模式：靠書店品牌帶動做二房東，從轉(zhuǎn)租出去的商場中獲利。信義誠品店地理位置優(yōu)越，每一天的租金是20萬人民幣，一年下來是7300萬人民幣，對于很多企業(yè)而言是難易承受的。而誠品的做法是當“二房東”，除了書店本身的一萬平方米之外，其余部分作為商場，全都租出去給其它品牌。由于誠品是人潮的代名詞，時