工程洽商管理工作指引

1、工程洽商管理工作指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人 一、工作指引概述流程目的 規(guī)范項目施工過程中工程洽商的控制管理程序，有效地控制過程成本，控制工程洽商對成本、工程進度的影響。適用范圍適用于公司各房地產(chǎn)開發(fā)項目。定義 工程洽商：是指與工程設計無關、記錄現(xiàn)場變化的工程洽商文件，工程洽商可由建設方或施工單位提出，但需經(jīng)過監(jiān)理單位、建設單位認可，形成工程洽商記錄。 原則上，工程洽商應在項目竣工前盡量轉(zhuǎn)為雙方確認的費用（工期）確認，以避免結算中可能的沖突。流程要素描述支持文件1. 工程結算管理工作指引流程CP點1. 工程洽商申請審批（內(nèi)部確認）2. 工程洽商執(zhí)

2、行跟蹤3. 工程洽商轉(zhuǎn)費用（工期）確認（外部確認）4. 工程洽商及時體現(xiàn)在動態(tài)成本責任部門1. 主導部門：合約采購部、項目部2. 參與部門：一線公司：管理層、設計管理部、工程管理部、流程KPI1. 工程洽商發(fā)生率（與合同價對比）輸入條件2. 工程洽商申請輸出結果1. 工程洽商執(zhí)行2. 費用（工期）確認3. 動態(tài)成本更新工程洽商管理工作指引流程CP點描述CP點對流程的影響控制要點難點風險點提示1. 工程洽商申請審批（內(nèi)部確認）工程洽商的執(zhí)行與費用（工期）確認一般需要一段時間，在執(zhí)行前需經(jīng)內(nèi)部確認程序方可執(zhí)行，同時作為費用（工期）確認的依據(jù)·工程洽商前做成本預估·按權限審批&#

3、183;工程洽商執(zhí)行時效性要求比較高，在效率和風險之間尋求平衡2. 工程洽商執(zhí)行跟蹤確保工程洽商內(nèi)容執(zhí)行3. 工程洽商轉(zhuǎn)費用（工期）確認（外部確認）為避免動態(tài)成本不準確、結算沖突等，建議工程洽商盡量在項目實施期間轉(zhuǎn)費用（工期）確認·費用（工期）確認的必須資料·增加現(xiàn)場管理的一些事務工作4. 工程洽商及時體現(xiàn)在動態(tài)成本確保對工程洽商的及時掌握，避免結算階段超預期目標過多二、工作程序2.1工程洽商的發(fā)起及主要類型：工程洽商由現(xiàn)場發(fā)起，包括建設單位提出和施工單位提出，主要類型包括以下幾種：1）現(xiàn)場需要：如，由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構筑物及管線等）變化；合同補充及

4、合同規(guī)定需實測工程量的工作項目；建設方在施工合同之外，委托施工單位的臨時用工、零星工作、三通一平、障礙清除等；紅線外施工道路的修補（紅線內(nèi)的施工道路修補宜在合同中包干）等；3）營銷需要：配合銷售要求或趕工措施導致的工程量增減；4）甲方要求：公司要求、工程管理過失，因工程管理失誤引起的工程量增減；5）其它：政府要求以及其它原因。2.2工程洽商的提出及內(nèi)部審核1）現(xiàn)場出現(xiàn)的工程洽商，無論是建設單位提出還是施工單位提出，均統(tǒng)一由施工單位首先填寫工程洽商記錄單（以屬地監(jiān)理規(guī)范為準）并向監(jiān)理單位提交、還需提出有關的費用（工期）預估，監(jiān)理工程師接到施工單位工程洽商記錄單后12小時內(nèi)到現(xiàn)場對工程變動情況進行

5、調(diào)查，審核無誤后當天提交項目部現(xiàn)場相關工程師。2）項目部專業(yè)工程師接到監(jiān)理工程師簽署意見的工程洽商記錄單后，24小時內(nèi)必須到現(xiàn)場核對、確認情況，涉及經(jīng)濟變動時邀請成本人員，并給出初步評估意見，現(xiàn)場核對的重點包括：a) 對工程洽商所修改的部位與現(xiàn)場進度進行確認（應做到文字內(nèi)容應明確具體、用詞應準確肯定，不能存在未盡事宜和不同理解的語句，盡量采用圖示表示位置尺寸，圖示內(nèi)容應標明軸線、尺寸、原圖做法或材質(zhì)，現(xiàn)變更后的做法或材質(zhì)，達到工程計量要求），及確認是否有返工索賠。b) 特別關注不合理工程洽商，不合理工程洽商包括但不限于以下幾種情況： 該洽商已經(jīng)辦理，現(xiàn)又出現(xiàn)的重復洽商； 該洽商的工作內(nèi)容已經(jīng)包

6、括在合同中的，無需再辦理的洽商； 屬于施工單位工作失誤造成的工程洽商，如，施工單位前期進度耽誤造成后期趕工費用增加、施工單位因質(zhì)量問題造成的工程返工及費用增加等。c) 如影響其它專業(yè)施工則與相關專業(yè)工程師確認。3）項目部經(jīng)理在收到專業(yè)工程師初步評估意見后，進行如下識別與判斷：a) 是否涉及到圖紙變更，如涉及，則應以工作聯(lián)絡單（附以相關資料）致函設計管理部，按設計變更管理流程完成審批。b) 若不涉及圖紙變更，則應按本工作指引完成審批，安排專業(yè)工程師填寫工程洽商申請審批單（內(nèi)部），送合約采購部會簽。4）項目部經(jīng)理對工程洽商申請進行審核后，填寫意見；原則上合約采購部應對可能發(fā)生的合同價款增減（即變更

7、、洽商費用）進行預估，預估可由合約采購部組織顧問公司及施工單位進行，預估的結果及依據(jù)應作為申請的附件資料，如影響到工期，需由項目部按照項目工程進度管理流程征詢相關部門意見。5）因特殊情況無法及時履行完畢審批手續(xù)的，項目部經(jīng)理需與合約采購部經(jīng)理協(xié)商后（必要時需主管上級同意），可以先行實施，但必須保留準確的資料和情況說明。項目部應在工程洽商實施后當月內(nèi)，補齊所有手續(xù)，否則計為工作失誤、成本管理部門有權要求項目經(jīng)理做出書面回應并報其主管上級確認方可予以結算。2.3 工程洽商申請的內(nèi)部審批程序及權限（內(nèi)部） 工程洽商申請的內(nèi)部審批程序及權限（內(nèi)部）：估算費用審核崗位順序?qū)徟鷯徫怀?萬元（含1萬元）以

8、下專業(yè)工程師、項目成本主管項目部經(jīng)理合約采購部13萬（含3萬元）專業(yè)工程師、項目成本主管項目經(jīng)理、合約采購部經(jīng)理聯(lián)簽合約采購部/主管上級35萬元（含5萬元）專業(yè)工程師、項目成本主管、項目經(jīng)理、合約采購部經(jīng)理主管合約及主管工程副總聯(lián)簽總經(jīng)理5萬以上專業(yè)工程師、項目成本主管、項目經(jīng)理、合約采購部經(jīng)理、主管合約及主管工程副總總經(jīng)理- 2.4 工程洽商的執(zhí)行與統(tǒng)計1）工程洽商申請審批單（內(nèi)部）經(jīng)過內(nèi)部審批完成后，項目部組織參建單位會簽（會簽表格以屬地監(jiān)理規(guī)范為準）。2）工程洽商必須做到至少三方會簽才能生效，包括：業(yè)主、監(jiān)理、施工單位，設計方可以根據(jù)情況決定是否加入簽認。工程洽商記錄份數(shù)不應少于6份，其

9、中建設方2份（項目部、合約采購部各1份），監(jiān)理單位1份，施工單位3份。監(jiān)理單位建立臺帳，分發(fā)各單位。工程洽商記錄編寫完成后，各方簽字，交監(jiān)理方，由監(jiān)理單位建立臺帳，并分發(fā)各單位。3）對于交叉索賠事項，項目部應在工程洽商單或會簽單中明確責任方。4）工程洽商在會簽完成后，由監(jiān)理單位填寫內(nèi)部編號、建立臺帳。臺帳內(nèi)容應具體詳盡，記錄每一設計變更、工程洽商文件的編號、內(nèi)容、時間、施工單位、原因歸屬、執(zhí)行及完成情況等。監(jiān)理單位應及時更新設計變更、工程洽商的臺帳。項目部每季度末應向合約采購部提供設計變更、工程洽商臺帳，雙方核對。一線公司合約采購部應于每季度一天向總部成本管理中心上報項目設計變更、工程洽商臺帳

10、。5）項目部應全過程跟蹤工程洽商發(fā)生、執(zhí)行及完成情況，督促施工單位按計劃完成并及時驗收；組織合約采購部對工程洽商實施前后的部位、狀態(tài)、工程量等通過各種形式及時鑒證，合約采購部和項目部門應共同簽字確認，尤其對于隱蔽工程工程洽商的現(xiàn)場鑒證，還應附上前后實施對比圖片資料。監(jiān)理單位應及時跟蹤檢查，對不按工程洽商文件施工、驗收不合格、不經(jīng)監(jiān)理驗收而進行下道工序的情況，除扣除相關費用外，還要提請建設方對責任單位進行處罰。6）施工單位進行結算時應附工程洽商原件及相關驗收資料。建設方下發(fā)的通知、各種會議紀要、各種指令等文件，不能直接作為結算依據(jù)。若施工單位認為上述文件涉及工程洽商，應及時辦理正式的工程洽商文件

11、。2.5 工程洽商費用（工期）確認1）一線公司應在項目竣工前積極完成工程洽商的費用確認手續(xù)，工程洽商是否計取費用，應按合同約定執(zhí)行，由施工單位上報工程洽商費用或工期延長申請（外部表格，以屬地監(jiān)理規(guī)程為準）經(jīng)項目部經(jīng)理審核、合約采購部審核，按權限審批，見設計變更/工程洽商費用報審表（內(nèi)部）。2）工程洽商費用（工期）的審批程序及權限：費用估算審核崗位順序?qū)徟鷯徫粋浒?000以下專業(yè)工程師、項目成本主管項目部經(jīng)理項目部/合約采購部5000 -1萬專業(yè)工程師、項目成本主管項目經(jīng)理、合約采購部經(jīng)理聯(lián)簽合約采購部1萬-5萬專業(yè)工程師、項目成本主管、項目經(jīng)理、合約采購部經(jīng)理主管成本副總合約采購部/知會總經(jīng)理5萬以上專業(yè)工程師、項目成本主管、項目經(jīng)理、