餐飲選址評(píng)估

1、消費(fèi)者調(diào)查主要目的確定商圈范圍確定商務(wù)半徑確定進(jìn)入方式確定消費(fèi)金額確定消費(fèi)選項(xiàng)確定餐飲頻次確定來(lái)店目的確定結(jié)伴人群確定會(huì)員消費(fèi)確定年齡跨度87654321結(jié)論：某商圈會(huì)員消費(fèi)回頭率結(jié)論：2.7公里距離是商圈調(diào)研范圍會(huì)員1中餐下午餐晚餐累計(jì)會(huì)員占比30%60%中餐會(huì)員5會(huì)員150會(huì)員500累計(jì)客單價(jià)平均人數(shù)晚餐60%下午餐10%10%30%累計(jì)結(jié)論：高頻次一般是商務(wù)集中帶結(jié)論：反映會(huì)員與非會(huì)員消費(fèi)結(jié)構(gòu)結(jié)論：反映高頻次會(huì)員消費(fèi)時(shí)間，攜帶人數(shù)人結(jié)論：高頻次人與總體消費(fèi)吻合度情況結(jié)論：高頻人次每次來(lái)店人數(shù)分布可以合理確定酒店?duì)I建規(guī)模結(jié)論：商圈商務(wù)消費(fèi)等級(jí)會(huì)員消費(fèi)記錄：反映不同商圈會(huì)員開發(fā)率、歷年成長(zhǎng)率

2、、活動(dòng)率、品牌忠誠(chéng)度餐飲業(yè)種結(jié)論：反映餐飲業(yè)種吸引率結(jié)論：會(huì)員與隨機(jī)消費(fèi)者調(diào)查看吻合度情況進(jìn)一步推算商圈距離大店面積500100015002500-1000-1500-2500-4000結(jié)論：反映區(qū)域大店比例兩者交叉可以得出消費(fèi)分配律情況，便于商圈餐飲某業(yè)種飽和度推算人口數(shù)量品牌餐飲面積大店餐飲面積大店街鋪+大店商城各大商辦總面積區(qū)域土地面積人口數(shù)量人口數(shù)量商辦總面積大店餐飲面積+餐飲面積品牌餐飲面積商場(chǎng)+餐飲面積餐飲業(yè)態(tài)比率品牌餐飲進(jìn)駐率品牌大店比例入店人流大店餐飲面積大店吸引力大店街鋪+各大入店人流消費(fèi)習(xí)慣大店競(jìng)（人口密度+辦公密度）人均商業(yè)及商務(wù)面積商業(yè)集中度商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)甄別商圈商圈環(huán)境

3、指標(biāo)確定大方向人口指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)商業(yè)指標(biāo)公建指標(biāo)行政指標(biāo)重要指標(biāo)店鋪?zhàn)∩瘫萖1X2X3X4X5X6X7X8條件指標(biāo)經(jīng)營(yíng)排序人口密度辦公密度商業(yè)密度商業(yè)集中度商圈結(jié)構(gòu)餐飲業(yè)態(tài)比例品牌比例大店比例X1113X2222X3331X4454X5546X6675X7767X8888交通站點(diǎn)影響力全市人口分布（居委會(huì)邊界）消費(fèi)者購(gòu)物趨勢(shì)全市人口分布（網(wǎng)格邊界）消費(fèi)者購(gòu)物花費(fèi)分布全市餐飲分布（網(wǎng)格）局部地區(qū)富裕度分布（居委會(huì)邊界）局部地區(qū)人口分布（居委會(huì)邊界）全市休閑娛樂分布（網(wǎng)格）道路各業(yè)態(tài)占比項(xiàng)目對(duì)周邊居委會(huì)人口競(jìng)爭(zhēng)牽引力寫字樓建筑面積鎖定重點(diǎn)地帶結(jié)論：確定關(guān)鍵指標(biāo)及權(quán)重因素集交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)評(píng)價(jià)外生變量：1

4、.用地規(guī)模交通網(wǎng)絡(luò)布局質(zhì)量評(píng)價(jià)2.人口規(guī)模3.車輛擁有量交通網(wǎng)絡(luò)容量分析內(nèi)生變量交通網(wǎng)絡(luò)可達(dá)性分析1.道路長(zhǎng)度（對(duì)內(nèi)對(duì)外）2.道路面積（對(duì)內(nèi)對(duì)外）3.停車場(chǎng)面積4.道路等級(jí)質(zhì)量5.公交線路6.公交車輛保有量7.路燈數(shù)8.交叉口數(shù)量重要標(biāo)志道路通達(dá)度標(biāo)志公交便捷度標(biāo)志易達(dá)性指標(biāo)路段流量監(jiān)測(cè)指標(biāo)集1.平均路網(wǎng)密度2.平均道路面積率3.人均道路長(zhǎng)度4.人均道路面積5.人均公交車擁有量6.公交路網(wǎng)密度交通運(yùn)力/商業(yè)面積固定車位/商業(yè)面積路段車輛駛?cè)肓勘O(jiān)測(cè)1)基于交通系統(tǒng)的交通設(shè)施法,常采用的指標(biāo)是空間直線距離、實(shí)際距離、平均出行時(shí)耗、平均出行速度、單位時(shí)間內(nèi)的出行距離、公交線路密度、道路網(wǎng)絡(luò)的阻塞程度等;2)基于土地使用系統(tǒng)的活動(dòng)法,如距離法、等值線法、引力模型法、平衡系數(shù)法、時(shí)空法等;3)基于個(gè)體收益的效用法。這些所有方法幾乎都是距離法的延伸或者以距離法為基礎(chǔ)。確定位置商業(yè)能見度分析可達(dá)性指標(biāo)可視性指標(biāo)日照分析車輛配置確定商業(yè)辦公比例百米重心點(diǎn)確定距離指標(biāo)人行道與車行道比例反映障礙情況物業(yè)長(zhǎng)寬比B/L物業(yè)形狀指標(biāo)昭示面比H1/H2H1>4.5米物業(yè)顯著性H2/HH2>4.5米物業(yè)高度與街寬比B/H商業(yè)街舒適性指標(biāo)物業(yè)沿街展示長(zhǎng)度與百米商業(yè)比商業(yè)