03-方案-物業(yè)前期介入方案

1、物業(yè)前期介入服務方案* 物業(yè)重慶分公司二 O 一七年三月物業(yè)前期介入服務方案目錄前言 1.一、項目建設概況1.1) 、項目全貌1.2) 、項目規(guī)劃指標1.1、 前期介入服務內容1.1 ) 、* 重慶分前期介入全過程流程圖2.2 ) 、* 物業(yè)前期介入全過程內容3.3 ) 、物業(yè)前期介入效果和目標 9.2、 前期介入服務方式9.1 ) 、成立前期介入服務機構 9.2 ) 、編制前期介入工作計劃1.13 ) 、密切合作、意見反饋1.14 ) 、定期報告、積累改進1.13、 項目前期介入預算1.2四、人員編制1.2.一）、項目全貌項目建設概況二）、項目規(guī)劃指標前期介入服務內容前期介入服務內容按項目開

2、發(fā)建設過程分為：設計階段前期介入、施工階段前期介入、銷售階段前期介入、竣工階段前期介入、交付階段前期介入 共5個部分。一）、*重慶分前期介入全過程流程圖?初計、擴初施工 圖設計?施工、驗收、竣 工銷售?產品銷售?前期合同備案、 臨時規(guī)約建設?分戶驗收?業(yè)主入伙?房屋售后服務交付全過程流程說明:1、設計、施工、竣工階段前期介入，以貼近業(yè)主生活需求，減少房屋質量 瑕疵，實現(xiàn)項目建設階段和物業(yè)管理階段的無縫鏈接為目的。物業(yè)分公 司結合項目設計和施工進度，從方案設計、施工設計、二次設計、設備 選型、建筑和安裝施工、工程驗收、接管驗收、質量整改各方面，向建 設單位提出物業(yè)使用、維護經(jīng)濟性，以及建筑、安裝

3、、配套設施、環(huán)境 設施質量滿足合理性和規(guī)范性要求方面的建議。2、銷售和交付階段前期介入，以有助于項目人居生活方式的建立，房屋交 付前后客戶關系的無縫連接，提高交付成功率為目的。根據(jù)項目定位和 要求，主導確定項目物業(yè)管理模式、物管收費定價、臨時管理規(guī)約、業(yè) 主手冊等物業(yè)文件；配合銷售部本項目物業(yè)服務營銷推廣的宣傳策劃工作；配合建設單位策劃項目交付工作，完成服務團隊建設。二 ) 、* 物業(yè)前期介入全過程內容序號物管階段服務內容服務方式目的及預期效果備注1設計階段前期介入1.1案計 方設1 .設備用房設置及布局2 .垃圾用房面積、位置、設置布局3 .物業(yè)管理用房的面積設置布局4 .其他配套服務設施用

4、房5 .出入口設置6 .地面及地下交通管理、人流控制7 .車位管理8 .商業(yè)配套設施功能設置9 .收集公司統(tǒng)計以往項目規(guī)劃設計問 題、收集統(tǒng)計項目所在地周邊3個項目 的規(guī)劃和設計問題，提出物業(yè)建議駐場方式，由物業(yè) 分公司專業(yè)經(jīng)理， 從物業(yè)管理及使 用人的角度提出 總體方案中交通、 環(huán)衛(wèi)、配套等設計 的優(yōu)選和改進建 議；收集類似項目方 案設計出現(xiàn)的問 題，提供參考。有助于規(guī)劃方案貼近業(yè)主生 活的合理和人性化需求。有助于避免設計瑕疵，降低前 期建設成本和后續(xù)物業(yè)管理 風險和成本。1.2施工 設計1、 空調系統(tǒng)-戶式空調機位、排水方案物管建議2、 強電系統(tǒng)-用電的控制系統(tǒng)設計方案物管專業(yè) 意見3、

5、克!由- 樓宇自控系統(tǒng)方案物業(yè)專業(yè)意見- 停車場收費系統(tǒng)物業(yè)專業(yè)意見- 安防監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)專業(yè)意見4、 消防系統(tǒng)-消防中央控制系統(tǒng)設計方案物管建議-消防補水系統(tǒng)設計方案物管建議5、 垂直父通系統(tǒng)（電、扶梯）-電、扶梯設置建議-設備選型、產品配置建議6、 給排水系統(tǒng)由物業(yè)公司專業(yè) 經(jīng)理提供非駐場 方式短期臨時介 入；查閱設計圖紙，包 括各主要系統(tǒng)圖 紙，從物業(yè)專業(yè)角 度提出建議。有助于規(guī)劃方案貼近業(yè)主生 活的合理和人性化需求； 有助于優(yōu)化設計方案，避免設 計瑕疵，降低前期建設成本和 后續(xù)物業(yè)管理風險和成本；-給排水系統(tǒng)方案物管專業(yè)意見-二次供水設備設施管理物業(yè)建議7、總結類似工程項目的質量問題反饋

6、給建設單位，避免出現(xiàn)類似問題。1.3二次設計介入配套供配電、供水、消防、智能化、 景觀、裝飾、排水、環(huán)衛(wèi)等的設計工作從物業(yè)專業(yè)角度 提供設備設施選 型配置的合理化 建議及景觀綠化 設置的合理化建 議優(yōu)化配套系統(tǒng)、設施設備配置 方案。盡可能幫助建設單位實 現(xiàn)投資合理化、效益最大化2施工階段前 期介入1、重點掌握隱蔽工程、配套工程關鍵 部位的材料選擇和施工質量；2、提出不利于后繼管理及業(yè)主使用 的設計改進及施工問題及優(yōu)化建議；3、根據(jù)單項工程的調試、驗收進度， 擬定輔助調試、驗收方案；4、參與土建及配套設施設備安裝和 調試工作，關注工程進度，記錄現(xiàn)場情 況，提出相關物業(yè)建議；5、按照不同系統(tǒng)整理建

7、立設備臺帳；6、收集機電設備及建材的資料。7、參與施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施 工焦點，據(jù)實適時提供書面物業(yè)建議；8、收集、整理各類圖紙，包括建筑、 結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。駐場方式，由工程 施工前期介入人 員，結合施工建設 進度，現(xiàn)場跟進施 工進展及施工質 量，發(fā)現(xiàn)問題及時 記錄和反饋。記錄施工設計圖紙變更，熟悉 物業(yè)及配套設施的安裝調試 情況，記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問 題，提出各種建議并跟進后繼 改進，便于后續(xù)物業(yè)管理，實 現(xiàn)項目建設階段和物業(yè)管理 階段工程管理的無縫鏈接； 幫助建設單位避免和減少施 工質量缺陷和瑕疵，提高施 工、安裝質量；3竣工階段介 入1、配合各項專業(yè)驗收；2、參與分戶驗收

8、，統(tǒng)計問題點，驗證 問題點改進效果；3、房屋及配套設施感官質量查驗，匯 總反饋問題點，跟進并驗證整改效果。4銷售階段前期介入序號階段服務內容4.1預售許可證 聯(lián)取支撐項目物業(yè)服務招標文件編制以 及招標備案工作；支撐項目物業(yè)管理開標工作；項目周邊同類型物管費市場調查，提 出項目管理費定價建議；項目前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī) 約稿擬訂；協(xié)助聯(lián)取項目物業(yè)服務合同備案證。4.2商品房買賣 合同文件 編制配合銷售的物業(yè)管理模式策劃；配合銷售的物業(yè)管理方案策劃；提供房屋銷售涉及物管的風險應對*昔施；參與房屋交付標準的討論，提出相關 意見；參與合同附件中關于物業(yè)管理的條文編制；參與項目物業(yè)管理費、停車位物

9、管費 價格的確定。駐場方式，由物業(yè) 專業(yè)前期介入人 員和前期籌備工 程技術人員，從物 業(yè)專業(yè)角度發(fā)現(xiàn) 問題提出整改建 議。幫助建設單位在房屋交付業(yè) 主前做好分戶驗收及整改跟 進工作，降低建設單位房屋交 付階段可能出現(xiàn)的隱患和風 險，有助于提高房屋交付成功 率；服務方式目的及預期效果備注由物業(yè)公司職能 部門配合項目預 售許可證辦埋節(jié) 點，及時提供物業(yè) 服務合同備案證 辦理的過程提供 專業(yè)支撐。按項目銷售節(jié)點要求，提供物 業(yè)管理合同備案證所需物業(yè) 支持；為項目的物管費定價提供合 理有效的建議。根據(jù)項目開發(fā)建 設的實際情況，結 合物業(yè)管理理論 與實踐經(jīng)驗以及 相關的政策法規(guī)， 提供或參與策劃 方案。

10、合理規(guī)避建設單位房屋銷售 過程中的隱患和風險，促進物 業(yè)營銷及招商經(jīng)營順利開展， 降低后續(xù)物業(yè)經(jīng)營管理風險4.3物業(yè)服務品 牌營銷推廣配合銷售宣傳，提供物業(yè)服務品牌廣 告宣傳使用支持；配合銷售宣傳，提供物業(yè)服務模式的 宣傳推廣支持；設置物業(yè)管家，配合示范區(qū)銷售服務 展示工作；5交付階段前期介入序號物管階段服務內容5.1物業(yè)接管 驗收按相關法規(guī)要求，與建設單位確定本 項目物業(yè)接管驗收原則和工作方案；編制物業(yè)接管驗收工作計劃；開展分專業(yè)分板塊的接管查驗工作， 記錄和反饋問題，商定整改期限；簽署物業(yè)接管書；接管區(qū)域物業(yè)交付前的公共秩序維 護、清潔、設備運行服務。駐場方式，由分公 司組織提供銷售 品牌

11、宣傳所需的 資源和素材。緊密配合項目品牌的銷售宣 傳推廣，提供物業(yè)品牌推廣宣 傳的相關內容。服務方式目的及預期效果備注駐場方式，在滿足 相關要求下，按計 戈IJ、分板塊查驗接 收。代表業(yè)主對項目物業(yè)共用部 位及共用設備設施的規(guī)劃設 計、施工質量、設備設施功能 符合性方面的查驗，維護業(yè)主 合法利益。配合建設單位梳理施工質量、 設備設施功能符合性，確保移 交質量滿足相關要求，維護建 設單位的利益，維護產品品牌 形象。5.2交房交付項目服務組織架構組建，人員招聘培 訓；物業(yè)管理內、外部運作流程體系建立；業(yè)主手冊的編制策劃；參與項目交付前分戶驗收工作；提出物業(yè)管理用房布置方案，配合物 業(yè)管理用房裝修；

12、交房前倒計時工作計劃，物業(yè)交付前 開辦費用方案編制；集中交付工作方案編制、交付人員培訓；配合建設單位策劃交付的細節(jié)和亮 點，組織物業(yè)全員參與房屋交付工作。與建設單位共同 組成房屋交付工 作組，參與一站式 集中交房。為建設單位和業(yè)主提供規(guī)范 化、標準化值價相符的物業(yè)管 理服務產品實現(xiàn)標準。完善項 目管理機制建設，為后續(xù)物業(yè) 管理（交房、裝修管理等）做 準備；順利實現(xiàn)房屋的交付。5.4交付后整改陪同業(yè)主接房驗房、記錄業(yè)主驗房問 題；匯總和反饋業(yè)主驗房問題項，及時傳 遞給項目開發(fā)公司安排整改；配合開發(fā)公司對施工整改效果驗證；將驗證效果反饋給開發(fā)公司，便于通 知業(yè)主復驗。成立整改小組配 合建設單位房屋

13、 質量問題的整改 查驗。配合建設單位為業(yè)主提供驗 房過程的陪同及問題的統(tǒng)計 反饋服務，為業(yè)主和建設單位 各自合理利益維護搭建溝通 和協(xié)調渠道和平臺。5.5二次裝修結合蘇州當?shù)胤ㄒ?guī)要求，編制二次裝 修管理辦法；結合物業(yè)使用說明書及二次裝修管 理辦法做好物業(yè)裝修交底、裝修方案審 核、裝修監(jiān)管、裝修完工驗收等日常物 業(yè)裝修管理服務工作。駐場方式，由物管 處專業(yè)部實施業(yè) 主二次裝修的管 理。規(guī)范裝修管理行為，減少和杜 絕違章裝修事件的發(fā)生，避免 開發(fā)質量責任與業(yè)主裝修質 量責任的混淆，降低開發(fā)質保 責任風險。三）、物業(yè)前期介入效果和目標1、有助于提高房屋的一次交付成功率，支撐精品房產品牌形象通過項目設

14、計、施工、竣工驗收階段的前期介入，協(xié)助建設單位減少和 避免設計、施工質量缺陷和瑕疵發(fā)生，提高產品一次交付成功率。2、有利于合理控制建設成本物管用房面積及位置、物業(yè)管理費行業(yè)水平、設計方案優(yōu)化、施工質量 瑕疵、設備選型的物業(yè)前期介入，有助于建設單位項目建設成本控制。3、有利于物業(yè)保值增值、方便業(yè)主生活從設計階段就對項目垃圾用房、交通組織、空調機位、房屋及設施布置、 公共照明、道路景觀這些與業(yè)主生活相關的方方面面， 將類似項目出現(xiàn)的設 計和施工問題提供給建設單位專業(yè)人員參考，以提高物業(yè)產品的適用性。物業(yè)保值增值與項目后繼物業(yè)管理好壞有較大關聯(lián)， 從銷售階段起，物業(yè)分公 司就結合項目定位和開發(fā)理念，

15、對項目物業(yè)服務模式、物業(yè)增值服務內容進 行策劃。4、有利于后繼物業(yè)管理通過前期介入實現(xiàn)項目施工階段和后繼物業(yè)工程管理的無縫鏈接，實現(xiàn)交房前后客戶關系無縫鏈接。二、前期介入服務方式一）、成立前期介入服務機構*物業(yè)已專為鹿角項目組成前期介入服務支撐組，并安排專人到項目， 配合開發(fā)公司對項目服務模式的策劃。工程前期介入方面按鹿角的實際情況 及工程進度，參與該項目的施工建設。因此，我司將先完成物管中心管理人員招聘， 管理人員到位后統(tǒng)籌分公 司和項目前期介入運作。項目前期介入各崗位員工將按建設進度， 分期招聘 到位服務。物業(yè)前介人員根據(jù)工作需要及工程進度，與建設單位設計部門、工程管理部門、施工單位、安裝

16、公司等密切合作，開展前期介入服務的各項 內容。1、 前期介入組織架構：前介主管（工程主管）架構說明：鹿角的前期介入工作由物業(yè)服務中心組織實施。公司職能作為前期介入服務的運營 保障部門。物管處崗位中，項目經(jīng)理、客服主管、安全主管、工程主管、環(huán)境主管、專業(yè)前期 介入、管家、內勤8個崗位為專屬項目開發(fā)全周期介入崗位。根據(jù)項目施工、竣工、交付階段的需求，逐步將物管處專業(yè)維修工、綜合維修工、 物業(yè)助理、保安員、清潔工、綠化工、收銀員等的崗位編制按建設進度，分別在分期交 付之前分批到位。（人員到崗及編制見合同附件）2、 前期介入崗位編制及提前到崗分期統(tǒng)計在項目總體開發(fā)分期建設時間節(jié)點未確定的情況下，按照物

17、業(yè)公司多年與建設單位 合作的經(jīng)驗，將本項目2個地塊以2期開發(fā)的進度，對各崗位需房屋交付前提前期介入 的月數(shù)，到崗人數(shù)統(tǒng)計見前介協(xié)議附件（人員到崗計劃）2 ) 、 編制前期介入工作計劃為實施鹿角前期介入，物業(yè)公司將以鹿角項目開發(fā)計劃，制訂各分期及各階段的前期介入服務內容和時間節(jié)點，以確保為鹿角提供高效前期介入服務。鹿角前期介入計劃待項目開發(fā)進度計劃形成后再編制，提供建設單位審核后實施。3 ) 、 密切合作、意見反饋1、 依據(jù)項目施工建設進度計劃和前期介入服務計劃，執(zhí)行各階段前期介入的服務內容，與建設單位各部門以日常不定期溝通、參與討論、參與監(jiān)理例會、項目施工例會等方式，與建設單位密切合作。2、

18、項目交付前約3 個月左右工程開始進場進行相關前期籌備工作及熟悉各工程系統(tǒng)。并配合建設單位進行施工驗收、接管驗收工作。3、 為保證項目交付使用后物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常運行。物業(yè)服務人員將提前3 個月左右招聘及培訓到位，并配合建設單位實施交房前的各項準備工作。從物業(yè)竣工后成品保護，施工質量及功能查驗，預驗房，接管驗收，客戶信息收集，戶籍通郵等。4、 前期介入過程中發(fā)現(xiàn)的影響產品品質、使用功能、物業(yè)管理方面問題，也包括通過各種渠道了解的客戶、業(yè)主對項目建設的意見和建議，以書面形式及時反饋給建設單位各職能部門。4 ) 、 定期報告、積累改進1、 各階段的前期介入必須書面形式，有針對性的提出物管專業(yè)意見和建議；2、 開發(fā)公司在收到物業(yè)公司前期介入書面報告后，應對提出的問題和建議進行評審，根據(jù)評審結果執(zhí)行，并反饋物業(yè)管理分公司；3、 物業(yè)項目管理中心將月報的形成匯報前期介入工作開展情況及成果。三、項目前期介入預算前期介入服務預算項目由前期介基本費、物資 開辦費用構成。前期介入基本費用執(zhí)行標準：住宅：4.5元/M2（住宅建筑面積），商業(yè)九元/M2,車庫:4.5/M2,物資開發(fā)費：2元/M2，計費面積：項目總建筑面積。分期支付。說明：前期介入服務費用按開發(fā)節(jié)點計劃測算，如因開發(fā)周期延長，全