(房地產(chǎn)項目規(guī)劃)房地產(chǎn)洛陽市住房建設規(guī)劃說明書

1、目錄: 第一章總則一、規(guī)劃背景1.二、指導思想和原則1.（一） 規(guī)劃指導思想1.（二）規(guī)劃原則1.三、規(guī)劃依據(jù)2.四、規(guī)劃范圍與期限3.五、成果內容3.第二章、住房現(xiàn)狀及問題分析 3一、人口現(xiàn)狀3.二、居住用地現(xiàn)狀4.三、住房現(xiàn)狀4.（一） 經(jīng)濟適用房4（二）普通商品房4（三）房改房4.（四）城中村農房4四、問題分析5.（一） 住房供應結構不合理5（二）住房價格上漲過快5（三）房地產(chǎn)市場秩序混亂5（四）國有企業(yè)改制時經(jīng)濟適用房的供需之間存在較大的缺口，經(jīng)濟適用房的需求遠遠大于供給的現(xiàn)象十分突出 6（五）城中村及舊城改造難度大6第三章、規(guī)劃目標與重點 6.一、住房建設發(fā)展趨勢分析6二、規(guī)劃目標6

2、.（一）建立健全完善的住房供應體系和多元化的住房保障體系。7（二）全面推行符合國情市情的住房建設模式和消費模式。 .7（三）實現(xiàn)住房發(fā)展總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定。7.三、規(guī)劃重點7第四章、住房需求總量預測8.、2012年洛陽市市區(qū)人口預測 8（一） 2007年現(xiàn)狀人口 8（二）人口發(fā)展演變特征8（三）2012年人口預測9二、2012年洛陽市市區(qū)住房需求總量預測 11（一） 人均住房建筑面積標準1 1（二）住房需求總量1.1第五章、住房建設規(guī)模與結構12一、住房建設規(guī)模 12（1） 居住用地需求分析 1.2（2） 住房建設規(guī)模預測 1.2二、住房建設結構 12（一） 洛陽市市區(qū)城

3、鎮(zhèn)居民家庭收入結構分析 12（二）住房建設結構分析1.5第六章、住房建設年度計劃與空間布局 16一、住房建設年度計劃 16（三） 土地投放年度計劃 1.8二、住房建設空間布局 18（1） 布局原則18（2） 各區(qū)人口、戶數(shù)變化情況分析 1 9（三）2012年各區(qū)人口、戶數(shù)預測 2 3（四）2012年各區(qū)應有住房規(guī)模 2 5（五）2008年至2012年各區(qū)住房建設布局 26（六）土地投放空間布局29（七）2008年住房建設計劃 30（八）2009年住房建設計劃 32第七章住房政策35一、健全住房保障體系 35（一） 加強廉租住房建設。 35（二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。36（三） 探索建立政策性租

4、賃住房制度。 36（四）按照人口調控的目標，符合洛陽發(fā)展的實際，切實保護進城務工人員的住房權益。 .37二、加強住房市場調控37（一） 嚴格土地管理，規(guī)范住房土地市場。37（二）完善房地產(chǎn)稅收體系，切實發(fā)揮稅收調節(jié)作用。 37（三）落實信貸調控政策，完善住房金融體系。 38三、優(yōu)化住房供應結構 38（一）優(yōu)化住房存量增量結構 38（二）優(yōu)化住房類型結構38（三） 優(yōu)化住房套型比例結構。 39四、調整住房空間布局39（1） 合理調控洛北住房建設39（2） 高水平實施洛南住房建設 39（3） 優(yōu)化住房項目類型空間布局 4 0五、規(guī)范住房市場秩序 40（1） 完善統(tǒng)計與信息披露機制。 4 0（2）

5、建立市場動態(tài)監(jiān)測機制。 4 0（3） 規(guī)范市場交易秩序機制。 41六、強化住房建設管理41（一） 加強居住區(qū)配套設施建設管理。 4 1（二）大力發(fā)展節(jié)約型居住區(qū)和節(jié)能省地型住宅。41（三） 規(guī)范發(fā)展住房物業(yè)管理。 42第八章實施措施42一、建立住房建設規(guī)劃實施跟蹤機制 42二、滾動編制住房建設規(guī)劃的年度實施計劃 42三、加強住房建設規(guī)劃的信息化 42四、規(guī)范市場秩序，引導和促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 .43五、加強住房建設規(guī)劃監(jiān)督管理43六、加強住房建設的政策研究和法規(guī)建設。43七、其他政策與策略 44洛陽市規(guī)劃局洛陽市房管局洛陽規(guī)劃建筑設計有限公司3第一章總則一、規(guī)劃背景上版洛陽市住房

6、建設規(guī)劃（2006-2010）于2006年9月編制完成并于2007 年4月評審通過。進入2008年，根據(jù)建設部文件關于做好住房建設規(guī)劃與住 房建設年度計劃制定工作的指導意見（建規(guī) 2008 46號）要求及國務院關 于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)2007 24號）等相關政策 法規(guī)及洛陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，結合洛陽市實際，編制洛陽市住房建設規(guī)劃（2008年-2012年）。二、指導思想和原則（一） 規(guī)劃指導思想以全面建設社會主義小康社會和實現(xiàn)現(xiàn)代化為目標，貫徹落實以人為本，全面、協(xié)調、可持續(xù)的科學發(fā)展觀，建立完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，引導和促 進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定

7、健康發(fā)展，保持洛陽經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大人民群 眾的基本住房消費需求，保障構建和諧社會目標的實現(xiàn)。（二）規(guī)劃原則1、落實和實施洛陽市城市總體規(guī)劃的原則。處理好住房供應與需求、人口調控與住房保障、住房空間布局、宜居城市建 設與土地集約利用、房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)的關系，積極推動“一軸-兩帶七組團”的城市空間結構調整，保障實現(xiàn)中原明星，國家名城，產(chǎn)業(yè)高地，旅游勝境 的宜居城市發(fā)展目標。2、積極履行政府職能的原則。切實轉變政府職能，按照建設服務型政府的要求，加強社會管理和公共服務 職能，創(chuàng)新管理制度和方式，建立健全社會保障體系，加大政府住房保障力度， 逐步建立健全與洛陽經(jīng)濟社會發(fā)展階段相適應的住房

8、供應體系和保障體系。3、建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的原則。充分認識到洛陽人口聚集壓力較大和土地等資源緊缺的客觀情況， 根據(jù)洛陽 資源環(huán)境綜合承載能力，積極推行和引導合理的住房建設模式和消費模式， 促進 人口、資源、環(huán)境協(xié)調發(fā)展。4、加強和改善宏觀調控的原則。堅決貫徹落實國務院關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調控的方針政策， 加大綜合調 控力度和發(fā)揮市場對資源配置的基礎性作用，綜合運用經(jīng)濟、法律和必要的行政 手段，規(guī)范房地產(chǎn)市場運行，完善房地產(chǎn)市場體系。三、規(guī)劃依據(jù)1、洛陽市城市總體規(guī)劃（1997年-2010年）；2、國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)2005 26

9、號）；3、國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意 見的通知（國辦發(fā)2006 37號）；4、國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 200724 號）;5、建設部關于做好住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見（建規(guī)2008 46號）；6、河南省人民政府關于貫徹國發(fā)2007 24號文件切實解決城市低收入 家庭住房困難的實施意見（豫政2007號）；7、中央、地方有關房地產(chǎn)市場宏觀調控的政策文件和決策部署。8、洛陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；9、洛陽市近期建設規(guī)劃（2006年-2010年）；10、經(jīng)濟適用住房管理辦法（2007.11）;11

10、、廉租住房管理辦法（2007.09）;12、建設部關于印發(fā)城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法的通知（2006.8）;13、洛陽市舊城改造規(guī)劃（2007-2010）。四、規(guī)劃范圍與期限規(guī)劃期限為2008年-2012年；規(guī)劃范圍為洛陽市城市總體規(guī)劃所確定的中 心城區(qū)136.26平方公里土地。五、成果內容本規(guī)劃內容包含文本、圖冊和附件三部分。第二章、住房現(xiàn)狀及問題分析自2000年以來，隨著城市住房制度改革的不斷深化，洛陽市房地產(chǎn)業(yè)總體 上保持了快速健康發(fā)展的勢頭，成為洛陽經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)， 政府住房保 障力度逐步加大，已經(jīng)初步形成了由經(jīng)濟適用住房、 商品住房兩個層次構成的住 房供應體系。一、人口現(xiàn)狀根據(jù)

11、洛陽市四期總體規(guī)劃最新資料顯示，2007年底，洛陽市區(qū)（含吉利區(qū)） 在洛陽市城市總體規(guī)劃（19972010年）所確定的城市區(qū)136.26平方公里的 范圍內人口達181萬人，其中戶籍人口 145.8萬人，暫住人口 35.2萬人。2006年洛陽市六區(qū)戶籍人口及戶數(shù)表單位：萬人、萬戶、人/戶項目涯河區(qū)老城區(qū)四，區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)合計人16.914.233.849.130.36.7151戶6.25.210.515.39.32.148.6戶均人2.732.733.223.213.263.193.11二、居住用地現(xiàn)狀根據(jù)洛陽市城市近期建設規(guī)劃（2006-2010）,洛陽市規(guī)劃區(qū)內居住用地 建成區(qū)規(guī)模約3

12、425公頃，人均居住用地約18.92平方米。三、住房現(xiàn)狀至2007年末，洛陽市規(guī)劃區(qū)范圍內現(xiàn)存各類住房約 44.7萬套，總建筑面積 約4780萬平方米，人均住房建筑面積26.4平方米。（一）經(jīng)濟適用房洛陽市經(jīng)濟適用房建設于1995年，目前建成經(jīng)濟適用房5.8萬套，總建筑 面積520萬平方米，套均住房建筑面積約 89.7平方米。經(jīng)濟適用房占全部住房 套數(shù)的12.98%,建筑面積占全部彳i房建筑面積的 10.88%。（二）普通商品房洛陽市普通商品房始建于2000年，歷時8年至今，建成普通商品房15.4萬 套，2000萬平方米，其中套型面積小于 90平方米的住房約7萬套，600萬平方 米。普通商品房

13、占全部住房套數(shù)的34.45% （套型面積小于 90平方米住房占15.66%）,建筑面積占全部住房建筑面積的 41.84% （套型面積小于90平方米住 房占 12.55%）。（三）房改房洛陽市自2000開始實施住房制度改革，具前通過單位集資建設、自籌建設 等方式建設的各類住房共1300萬平方米，17萬套。套數(shù)占38.03%,建筑面積占 27.2%。該部分住房大部分套型建筑面積小于 90平方米。（四）城中村農房洛陽市規(guī)劃區(qū)內城中村占地約1400公頃，共有建筑面積約960萬平方米， 6.5萬套。套數(shù)占14.54%,建筑面積占20.08%。該部分住房分布于洛陽市各區(qū)， 建筑密度較大，居住環(huán)境較差。洛陽

14、市規(guī)劃局洛陽市房管局洛陽規(guī)劃建筑設計有限公司3四、問題分析（一）住房供應結構不合理根據(jù)現(xiàn)狀市區(qū)住宅總量結構可知：最能解決城市最低收入家庭住房困難的廉 租住房尚未供應；經(jīng)濟適用房的供應量遠低于需求量， 供應缺口很大，經(jīng)濟適用 主要供應城市低收入家庭，目前洛陽市低收入家庭占20%比重，而現(xiàn)存經(jīng)濟適用 房套數(shù)僅占總套數(shù)的12.98%;普通商品房大套型比重較大，套數(shù)占 54.5%,造 成眾多中等收入家庭購房困難。（二）住房價格上漲過快自2003年以來，伴隨著洛陽市洛南新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設，洛陽市住房價格出現(xiàn)不正常飛漲，年均房價漲幅為14.4%,高于同為中西部城市西安市 5%水平及全國住房年均增長水平5

15、.5%。2001年-2007年洛陽市住房平均銷售價格表單位：元/平方米、%年份2001200220032004200520062007房價1168125814561662170020812618增長率10.0113.3114.512.2922.4125.80（三）房地產(chǎn)市場秩序混亂為提升城市形象、改善居住環(huán)境，在財力、物力供應不足，拆遷安置房源未 落實，補償政策不到位的情況下，有關部門政策性大量拆除舊房、 城中村住宅現(xiàn) 象近年來尤其嚴重，導致被迫性住房需求大量增加。進入2004年以來，隨著洛南新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，房地產(chǎn)市場紊亂，商品住 房供需結構性矛盾突出，中低價位住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房發(fā)

16、展滯后、供 給不足，住房市場供求信息不對稱等問題日益嚴重。（四）國有企業(yè)改制時經(jīng)濟適用房的供需之間存在較大的缺口, 經(jīng)濟適用房的需求遠遠大于供給的現(xiàn)象十分突出洛陽市是一個在國家一五、二五時期建設成的重型工業(yè)城市， 經(jīng)過幾十年的 變遷，對國家做出重大貢獻的十幾個國有大中型企業(yè)正在經(jīng)歷痛苦的改制過程， 大量的困難職工和下崗職工也已成為不可忽視的公眾群體，他們對住房的需求嚴 重影響了洛陽市的和諧、穩(wěn)定和發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市困難職工的總戶數(shù)超 過5萬戶急切需求經(jīng)濟適用房。（五）城中村及舊城改造難度大洛陽市城中村在洛陽市居住環(huán)境中占據(jù)重要分量， 無論從占用居住用地比例 上看還是從建筑面積比例、住房套

17、數(shù)比例上看均占不少分量，用地占 40.87%, 建筑面積占20.08%,住房套數(shù)占14.54%。洛陽市近一半居住用地為居住環(huán)境較 差的城中村，而建筑面積及套數(shù)比重又較低，不難看出城中村的改造存在很大難 度，是洛陽未來10年的住房工作重點。第三章、規(guī)劃目標與重點一、住房建設發(fā)展趨勢分析近年來，洛陽市發(fā)展進入了新的階段。經(jīng)濟社會發(fā)展加速，現(xiàn)代化、國際化、 城鎮(zhèn)化進程加快，居民消費結構逐步升級，居民住房改善性需求逐步增長。 住房 建設和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，正處于數(shù)量型發(fā)展向數(shù)量與質量并重發(fā)展階段轉化的過程 中，呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，住房消費需求在很長一段時期內仍將維持在較高水平， 住房供應的壓力仍然較大。隨

18、著經(jīng)濟的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調整，政府住房保障 能力將不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)仍將是經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)， 對于洛陽未來經(jīng)濟 健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展具有重要影響。二、規(guī)劃目標按照創(chuàng)建以人為本、和諧發(fā)展、經(jīng)濟繁榮、社會安定的中西部宜居城市的要 求，到2012年，建立以廉租住房和經(jīng)濟適用住房為主的城市住房保障體系；積極利用市場機制促進商品房健康發(fā)展， 構建多層次住房供應體系，滿足各類階層 的住房需求；城市人口戶均一套住房，人均住房建筑面積達到31平方米左右，人居環(huán)境和人民群眾居住水平得到顯著改善。（一）建立健全完善的住房供應體系和多元化的住房保障體系。切實加強政府的社會管理和公共服務職能， 不斷加大住房保障

19、力度，通過制 定規(guī)劃、完善政策、創(chuàng)新機制體制，進一步明確住房保障目標，逐步健全和完善 分類型、多層次的住房保障機制。針對不同收入家庭，建立由廉租住房、經(jīng)濟適 用住房、政策性租賃住房三個層次構成的住房保障體系，切實保障城市中低收入 家庭，特別是低收入家庭的基本與合理的住房需求。（二）全面推行符合國情市情的住房建設模式和消費模式。按照推進人口、資源、環(huán)境協(xié)調發(fā)展的要求，綜合考慮土地、水等資源緊缺、 環(huán)境改善任務艱巨的實際情況，強化對人口規(guī)模與結構的有效調控， 大力發(fā)展節(jié) 約型居住區(qū)、綠色宜居型居住區(qū)和節(jié)能省地型住宅， 提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，全面 推行資源節(jié)約、環(huán)境友好的住房建設模式。提倡適度消費和節(jié)

20、約文化，引導全市居民樹立合理、健康的住房消費觀念， 全面推行購租結合、理性適度、滿足自住需求的住房梯度消費模式。（三）實現(xiàn)住房發(fā)展總量基本平衡、結構基本合理、價格基本 穩(wěn)定。總量基本平衡就是在落實遠期規(guī)劃控制人口總量的前提下，以合理需求為導向，保持相對平衡的住房供應規(guī)模；結構基本合理就是以資源環(huán)境承載能力為基 礎，積極引導需求和調控市場運行， 保障住房類型結構、套型比例結構和空間布 局結構基本符合洛陽社會發(fā)展的實際情況； 價格基本穩(wěn)定就是與洛陽經(jīng)濟社會發(fā) 展狀況相一致，保障經(jīng)濟運行質量，住房價格與居民收入增長相協(xié)調。三、規(guī)劃重點在客觀分析洛陽市住房實際狀況和需求的基礎上，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的

21、城市發(fā)展階段目標，綜合考慮人口發(fā)展趨勢以及土地、能源、水資源和環(huán)境等承載能力，確定規(guī)劃期內住房建設發(fā)展目標和時序，提出規(guī)劃期內普通商品住房、 經(jīng)濟適用住房和廉租住房的發(fā)展方向、規(guī)模、結構和空間布局，提出政策導向， 納入十一五”規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，指導洛陽市近期住房建設和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。切實加強經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房建設，優(yōu)先保證并積極引導中低價位、中小套型普通商品住房建設，有效調控其它商品住房建設的健康有序發(fā)展。第四章、住房需求總量預測一、2012年洛陽市市區(qū)人口預測（一）2007年現(xiàn)狀人口根據(jù)資料收集分析，洛陽市現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)范圍內總人口為181萬人，其中戶籍 人口 145.8萬人（根

22、據(jù)人地對應原則，136.26平方公里土地），暫住人口 35.2萬 人。（二）人口發(fā)展演變特征1、戶籍人口增長緩慢據(jù)統(tǒng)計年鑒顯示，市區(qū)戶籍人口由1997年的135萬人增長到2006年的151 萬人，年均增長1.78萬人，年均增長率為1.25%。以2000年為分界點，以前增 長較快，為1.75%;以后增長較慢，為0.98%,并有下降趨勢。2、人口增長主要集中于澗西區(qū)2000年至2006年間市區(qū)共增長8.8萬人中6.5萬人屬于澗西區(qū)，幾乎占全 部增長人數(shù)的75%。這充分反映各區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展動力及總量上存在很大差異。3、市區(qū)暫住人口增長迅速根據(jù)市公安局提供資料分析，2000年至2006年市區(qū)暫住半年以上

23、的外來人 口的年均增長率約18.04%（鄭州市1995年至2004年暫住年均增長率為13.73%）, 增長速度較快。4、市區(qū)人口處于低增長階段綜合失去戶籍人口及暫住人口的增長情況， 洛陽市區(qū)常住人口(戶籍人口和 暫住半年以上的人口) 2000年至2006年的綜合增長率為2.62%左右，處于低增 長階段。(三)2012年人口預測1、綜合增長率法預測市區(qū)2000年至2006年人口綜合增長率為2.62%,增長速度較低，預計未來 隨著洛陽新城開發(fā)建設，人口綜合增長率會有較大提高，取 4%的人口綜合增長 率預測。預測2012年市區(qū)人口為220萬。2、區(qū)分戶籍人口和暫住人口預測由于一直以來，戶籍人口和暫住

24、人口分開管理和統(tǒng)計， 且暫住人口和戶籍人 口增長的趨勢和規(guī)律不一樣，有必要分戶籍人口和暫住人口來預測。(1)戶籍人口近幾年戶籍人口的年均增長率為 0.72%,考慮到影響中心城人口增加的各項 因素，確定戶籍人口近五年的綜合增長率為 3.4%。中心城區(qū)戶籍人口 2012年為 171.7 萬。(2)暫住人口目前暫住人口年均增長率約為18%,由于即將推行的戶籍制度改革，洛陽市 很大部分的暫住人口將轉換為戶籍人口，因此，暫住人口的增長率會比現(xiàn)狀稍有下降，但是洛陽市十一五時期的重點建設工程， 仍然會使暫住人口的數(shù)量維持上 升的勢頭，確定暫住人口增長率近五年為 9%。則2012年暫住人口為51.7萬。綜合戶

25、籍人口和暫住人口的預測結果，市區(qū) 2012年總人口為223.4萬。3、就業(yè)彈性系數(shù)法就業(yè)彈性即勞動力就業(yè)的增長率與經(jīng)濟增長率之間的比率，是表征一個國家或地區(qū)經(jīng)濟增長對就業(yè)吸納能力的最直觀的指標。就業(yè)彈性系數(shù)法是根據(jù)城市經(jīng)濟增長所能提供的就業(yè)崗位來預測城市人口的方法。2005年末，全市全社會從業(yè)人員總量為 388萬人，其中市區(qū)為100萬左右， 勞動參與率為58%左右，這與大量暫住人口和流動人口只身在城市就業(yè)的現(xiàn)狀 相符。未來隨著城市規(guī)模擴大、城市功能完善，暫住人口家庭類型將趨于多樣化， 其帶眷系數(shù)會相應提高，加之人口老齡化特征越來越明顯，社會勞動參與率將逐 漸降低，預計2012年為53%。就業(yè)彈

26、性系數(shù)參照國家平均水平和其他相關城市 水平，將2012年確定為0.13。預測近五年的GDP平均增長率分別為13%和12%。 由此根據(jù)以上預測指標計算出 2012年中心城區(qū)人口為224萬。4、已審批上位規(guī)劃關于2010年人口規(guī)模要求(1)洛陽市城市近期建設規(guī)劃(2006-2010)洛陽市城市近期建設規(guī)劃預測洛陽市市區(qū)2010年總人口為200萬人，其中戶籍人口 150萬人，暫住人口 50萬人。(2)洛陽市城市總體規(guī)劃(20002010)至2010年，洛陽市主城區(qū)實際居住人口 139萬人(其中非農業(yè)人口 132萬 人，農業(yè)人口 3萬人，居住一年以上暫住人口 4萬人),規(guī)劃期遠景控制規(guī)模150 萬人。

27、(3)河南省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(20062020)預測洛陽市區(qū)2010年200萬人，2020年300萬人。(4)洛陽H一五規(guī)劃十一五規(guī)劃中指出，洛陽市 2010年市區(qū)人口規(guī)模目標為260萬人(約束性 指標)。5、戶均人口分析根據(jù)近七年的人口資料分析，可以看出洛陽市戶均人口處于下降趨勢，由 2000年的3.29人/戶下降至3.11人/戶，年均下降0.026人/戶年。預測2012年 洛陽市戶均人口為3.10人/人。洛陽市規(guī)劃局洛陽市房管局洛陽規(guī)劃建筑設計有限公司-9洛陽市2000至2006年各年戶均人口數(shù)單位 人/戶年份老城區(qū)四，區(qū)涯河區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)合計20003.343.203.463.083.

28、653.253.2920012.863.412.953.323.282.543.1920022.803.392.863.373.313.143.2220032.803.352.883.333.293.143.2020043.393.303.463.203.843.303.4020052.713.272.713.203.303.143.1220062.733.222.733.213.263.193.11資料來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒 2006年6、結論根據(jù)以上的預測結果，綜合考慮各方面因素，確定洛陽市中心城區(qū) 2012年 人口規(guī)模為220萬左右。其中，暫住人口 48萬（21.8%）、戶籍人口 172萬

29、（78.2%）, 總人口平均每年增加7.8萬人。等效戶數(shù)為71萬戶。二、2012年洛陽市市區(qū)住房需求總量預測（一）人均住房建筑面積標準洛陽國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要指出，洛陽市2010年城市人均住房建筑面積達30平方米/人。已通過建設審批而尚未通過國務院審批的洛 洛陽市城市總體規(guī)劃（2008-2020）規(guī)劃2020年洛陽市人均住房建筑面積達 到35平方米。根據(jù)上述兩方面的預測結果，本規(guī)劃確定2012年洛陽市城市人均 住房建筑面積31平方米/人。（二）住房需求總量2012年市區(qū)總人口 220萬人，71萬戶，人均住房建筑面積標準為31平方米洛陽市規(guī)劃局洛陽市房管局洛陽規(guī)劃建筑設計有限公

30、司11/人，則2012年末應有住房建筑總面積為6820萬平方米，71萬套。其內需新增 住房2040萬平方米，26.3萬套。第五章、住房建設規(guī)模與結構一、住房建設規(guī)模（一）居住用地需求分析根據(jù)洛陽市城市近期建設規(guī)劃（2006-2010）規(guī)劃，2006年至2010年洛 陽市居住用地由2006年底的3325公頃增加到2010年的3725公頃，凈增400 公頃。2007年底洛陽市居住用地建成規(guī)模為 3425公頃，依據(jù)近期建設規(guī)劃近五 年間還有300公頃的新增居住用地投放，按洛陽市目前居住區(qū)建設平均容積率 1.8計算，可建設住宅540萬平方米，余1500萬平方米住宅需由存量土地盤活來 完成。根據(jù)對城中村

31、和舊城的現(xiàn)場考察及歷年拆遷建筑面積紀錄分析，可知存量土地拆除建筑用地容積率可按 0.72考慮，則新增1500萬平方米建筑面積需盤活 土地約1400公頃。綜合分析，近五年內需使用居住用地 1700公頃，其中新增土地300公頃， 存量土地盤活1400公頃。（二）住房建設規(guī)模預測按現(xiàn)行住宅建設容積率1.8考慮，并適當放大規(guī)模，則期內需建設住房總規(guī) 模約3060萬平方米。二、住房建設結構（一）期末洛陽市市區(qū)城鎮(zhèn)居民住房結構分析1、期末應享有廉租住房戶數(shù)（1）從家庭收入角度分析：洛陽市廉租住房管理領導小組公布的洛陽市2008年廉租住房保障對象、保障標準規(guī)定，家庭人均月收入低于350元/人的家庭可以申請廉

32、租住房，說明城市家庭人均月收入 350元以下者即為最低收入家庭，需要享受廉租住房待 遇。結合洛陽市近幾年城市住戶家庭人均收入抽樣調查結果顯示，所調查的300戶中家庭人均月收入在 400月/人以下者2003年占15.4%、2004年占9.66%、2005 年占5%、2006年占4.66%,預計洛陽市2012年需享受廉租住房的家庭應占到 全部家庭的5%。(2)從住房現(xiàn)狀水平角度分析：2005年底，經(jīng)房管局入戶調查，洛陽市有 29000余戶城鎮(zhèn)最低收入家庭， 占總戶數(shù)的5.9%。其中擁有私房的“雙困”家庭為 558戶，家庭人口 2009人， 私房建筑總面積15600平方米，需租賃住房補貼建筑面積14

33、535平方米(人口2009*15平方米=30135平方米減去現(xiàn)有私房建筑面積 15600=14535平方米)；租 賃私有房產(chǎn)的“雙困”家庭有 342戶，家庭人口 1230人，需租賃住房補貼建筑 面積為18450平方米；租賃公有房產(chǎn)的“雙困”家庭有 206戶，家庭人口 740 人，需租賃住房補貼建筑面積 5500平方米；重點優(yōu)撫對象402余戶，需實行實 物配租。(3)結論：綜合考慮經(jīng)濟財力和城中村、舊城改造對廉租住房建設的影響，規(guī)劃期內需 保障0.4萬最低收入家庭的廉租住房困難問題。即期末廉租住房套數(shù)比例為 0.4%。2、期末應享有經(jīng)濟適用住房戶數(shù)(1)從家庭收入角度分析：2003年以前，家庭人

34、均月收入在400600元/人的家庭占調查家庭數(shù)分別為 2003 年 26.0%、2004 年 22.67%、2005 年 18%、2006 年 12%,其中 2006 年抽樣 調查中家庭人均月收入在 800至1000元之間的家庭占20.67%。據(jù)此預測2012 年洛陽市低收入家庭(需享受經(jīng)濟適用住房的家庭)應占到總家庭數(shù)的20%o2000年至2006年洛陽市城市住戶家庭收入抽樣調查表項目200 以 下200400400600800100010001500150020002000250025003000300040005000 以上2000年（人）2098876322912000年（）6.673

35、2.7629.0021.007.333.000.332001年（人）11929665211232001年（）3.6730.6732.0021.677.004.001.002002年（人）35711069401652002年（）1.0019.0036.6723.0013.335.331.672003年（人）24378904637132003年（）0.6714.3326.0030.0015.3312.330.331.002004年（人）128688067441022004年（）0.339.3322.6726.6722.3314.673.330.672005年（人）41454786463165220

36、05年（）1.334.6718.0026.0021.3321.005.331.670.672006年（人）11336626488286112006年（）0.334.3312.0020.6721.3329.339.332.000.330.33資料來源洛陽市統(tǒng)計年鑒（2000-2006 ）（2）從歷年建設情況分析：洛陽市經(jīng)濟適用房建設于1995年，至今共建成經(jīng)濟適用房 5.8萬套，520 萬平方米，平均每年建設經(jīng)濟適用房 0.48萬套，43萬方米。根據(jù)歷年的建設情 況預測，未來每年建設經(jīng)濟適用房均按 0.5萬套考慮，則期內需建設經(jīng)濟適用房 2.5萬套。合計期末共有經(jīng)濟適用房 8.3萬套，占總套數(shù)的

37、11.69%,即期末擁有 經(jīng)濟適用住房家庭占總家庭的11.69%。（3）結論：考慮洛陽市未來城鎮(zhèn)化進程加快，暫住人口增多，對年輕人才吸引力增強等 因素對經(jīng)濟適用住房需求量影響，確定期末經(jīng)濟適用住房套數(shù)比例為12.4%。3、期末改造剩余城中村住房期內需改造城中村約900公頃，4.2萬套規(guī)模，則剩余城中村約 2.3萬套住 房。4、結論通過上述分析，規(guī)劃確定洛陽市 2012年住房結構理論上應達到的結構為： 廉租住房（套）：經(jīng)濟適用房（套）：普通商品房（套）：城中村（套）=0.4: 12.4: 84: 3.2。（二）住房建設結構根據(jù)上述分析，期內應建設住房3060萬平方米，34萬套。建設廉租住房20

38、萬平方米，0.4萬套；經(jīng)濟適用房180萬平方米，3萬套；普通商品房2860萬平 方米，30.6萬套（其中套型面積小于90平方米的住房22.6萬套，1960萬平方米）。1、擴大保障性住房建設規(guī)模和保障范圍規(guī)劃期內，用于實物配租白廉租住房建設規(guī)模約20萬平方米，約0.4萬套； 通過租金補貼的形式，解決其它約 3.55萬戶“雙困”家庭的住房問題；經(jīng)濟適 用住房現(xiàn)狀5.8萬套，期內增加180萬平方米，約3萬套，合計8.8萬套。按照 租售并舉的原則，健全和規(guī)范更加科學合理的經(jīng)濟適用住房建設、流轉和管理機 制。2、調控和引導各類商品住房建設規(guī)模規(guī)劃期內，新增商品住房建設約 2860萬平方米，約30.6萬套

39、。合理確定 政策性商品住房的建設規(guī)模，根據(jù)對本地居民的收入水平、住房市場價格走勢和 住房需求狀況的動態(tài)監(jiān)測與評估，制定年度限套型、限房價普通商品住房建設計 劃，納入規(guī)劃年度實施計劃和土地供應年度計劃，積極探索通過限套型、限房價的方式加大中低價位、中小套型普通商品住房供應，調控商品住房供應結構和穩(wěn) 定住房價格；制定完善的管理標準和程序，確保其它普通商品住房嚴格按照規(guī)定 的套型結構比例進行建設。3、穩(wěn)定住房用地供應和調整用地供應結構嚴格控制和合理確定增量用地規(guī)模， 加大土地儲備和一級開發(fā)力度，加強用 地供需研究和市場運行動態(tài)監(jiān)控，完善相關政策機制，確保住房用地二級市場穩(wěn) 定、有效、合理的供應；按照

40、優(yōu)先利用存量用地的原則，積極盤活存量用地；加 大對閑置用地的處置力度；調整和優(yōu)化住房用地供應結構，優(yōu)先保證中低價位、 中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的用地供應，年度供應量 不低于居住用地供應總量的70%。第六章、住房建設年度計劃與空間布局一、住房建設年度計劃（一）住房建設年度計劃2008年至2012年共開工建設住宅3060萬平方米，34萬套。2008年，建設住房約5.02萬套，444萬平方米。其中，建設普通商品住房 42700套（其中套型小于90平方米30590套），建筑總面積400萬平方米（其中 套型小于90平方米的265萬平方米）；經(jīng)濟適用住房6650套，建筑總面積40

41、萬平方米；廉租住房800套，建筑總面積4萬平方米。2009年，建設住房約7.17萬套，643萬平方米。其中，建設普通商品住房 64400套（其中套型小于90平方米47740套），建筑總面積600萬平方米（其中 套型小于90平方米的414.5萬平方米）；經(jīng)濟適用住房6320套，建筑總面積38 萬平方米；廉租住房1000套，建筑總面積5萬平方米。2010年，建設住房約7.44萬套，670萬平方米。其中，建設普通商品住房 67600套（其中套型小于90平方米50400套），建筑總面積630萬平方米（其中 套型小于90平方米的436.5萬平方米）；經(jīng)濟適用住房5800套，建筑總面積35 萬平方米；廉租

42、住房1000套，建筑總面積5萬平方米。2011年，建設住房約7.26萬套，658萬平方米。其中，建設普通商品住房 66200套（其中套型小于90平方米48480套），建筑總面積620萬平方米（其中 套型小于90平方米的420萬平方米）；經(jīng)濟適用住房5810套，建筑總面積35 萬平方米；廉租住房600套，建筑總面積3萬平方米。2012年，建設住房約7.12萬套，645萬平方米。其中，建設普通商品住房 65300套（其中套型小于90平方米48790套），建筑總面積610萬平方米（其中 套型小于90平方米的424.5萬平方米）；經(jīng)濟適用住房5420套，建筑總面積32 萬平方米；廉租住房600套，建筑

43、總面積3萬平方米。20082012年住房建設年度計劃表年份廉租住房經(jīng)濟適用房普通商品房總計萬m2套萬m2套萬m2套,一2小于90m以下萬m套萬m2套200848001406650：40042700270F3120044450150200951000386320600644004204840064371720201051000355800；63067400430F49600670742002011360035580062066200420484006587260020123600325430610653004204840064571330（二）土地投放年度計劃規(guī)劃期內共投放土地170必頃，其中新

44、增土地300頃，存量土地140必頃。 廉租住房12.吩頃，經(jīng)濟適用房109.吩頃，普通商品房1578公頃。根據(jù)年度需建 設住房規(guī)模，考慮新增土地及存量土地的使用比例，確定年度土地投放計劃。2008年供應土地229.儂頃，其中廉租住房用地2.6公頃，經(jīng)濟適用房用地25 公頃，普通商品房用地201公頃（其中套型面積小于90平方米住房用地131公頃）。2009年供應土地361公頃，其中廉租住房用地3.2公頃，經(jīng)濟適用房用地22.8 公頃，普通商品房用地33儂頃（其中套型面積小于90平方米住房用地233公頃）。2010年供應土地376.5公頃，其中廉租住房用地3.2公頃，經(jīng)濟適用房用地21 公頃，普通

45、商品房用地352公頃（其中套型面積小于90平方米住房用地242公頃）。2011年供應土地371公頃，其中廉租住房用地1.8公頃，經(jīng)濟適用房用地21公 頃，普通商品房用地349公頃（其中套型面積小于90平方米住房用地219公頃）。2012年供應土地362公頃，其中廉租住房用地2公頃，經(jīng)濟適用房用地19.4公 頃，普通商品房用地340.6公頃（其中套型面積小于90平方米住房用地235公頃）。二、住房建設空間布局（一）布局原則1、符合城市空間結構調整方向的原則按照 "軸-兩帶一七組團”城市空間結構和布局，加強分區(qū)指導，引導住 房建設在區(qū)域內合理布局，統(tǒng)籌衛(wèi)星城、舊城區(qū)、新區(qū)、開發(fā)區(qū)住房建設

46、的協(xié)調洛陽市規(guī)劃局洛陽市房管局洛陽規(guī)劃建筑設計有限公司-17洛陽市近幾年各分區(qū)人口比重變化曲線T-老城戶數(shù) 西工戶數(shù) 澗西戶數(shù)渡河戶數(shù) T洛龍戶數(shù) 一一吉利戶數(shù)變化情況分析（二）各區(qū)人口、戶數(shù)2000年至2006年間，洛陽市區(qū)戶籍總人口142.2萬人增加到T-老城人數(shù) 一一西工人數(shù)一：J 澗西人數(shù) 渡河人數(shù) 洛龍人數(shù) 一一 吉利人數(shù)發(fā)展，引動人口向新區(qū)流動，促進人口的合理分布2、強化公共交通引導的原則充分考慮中低收入家庭對交通設施條件的需求，在公共交通干線和站點周邊 優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中小套型普通商品住房建設。3、推動就業(yè)與居住均衡發(fā)展的原則與組團功能定位、產(chǎn)業(yè)結構和就業(yè)結構相協(xié)

47、調，增強住房空間布局的合理性、 類型的多樣性、選擇的靈活性，推動職住平衡發(fā)展。4、促進社會公平與融合的原則正確反映和兼顧不同方面群眾對住房的需求，按照“大融合、小分散”的空 間分布模式，鼓勵和引導各種類型、各個層次、各類群體住房的相對混合布局， 避免社會排斥和隔離，促進和諧社區(qū)建設。151.0萬人，增長8.8萬人，年均增長1.47 萬人；居民戶數(shù)由43.21萬戶增加到萬48.6 戶，增長了 4.39萬戶，年均增長0.73萬戶。從總人口方面觀察，洛陽市六個區(qū)中澗 西區(qū)人口增長最快，增加 6.5萬人，占 73.86%;其次是西工區(qū)，增長1.3萬人，占 14.77%,其余各區(qū)基本平衡。洛陽市規(guī)劃局洛

48、陽市房管局洛陽規(guī)劃建筑設計有限公司19從總戶數(shù)方面觀察，澗西區(qū)增長最快，六年增加 1.47萬戶，占33.49;其次 是涯河區(qū)、洛龍區(qū)和老城區(qū)，分別增加1.37萬戶、1.07萬戶、1.04萬戶，占31.21%、 24.37%、23.69%;西工區(qū)和吉利區(qū)戶數(shù)增長緩慢， 分別增長0.34萬戶、0.1萬戶， 占 7.74%、2.28%。由綜合人口增長與戶數(shù)增長情況可以看出，澗西區(qū)人口增長速度遠高于其戶 數(shù)增長速度，說明澗西區(qū)是洛陽市人口機械增長及暫住人口增長的主要推動力，洛陽市近幾年各分區(qū)戶比重變化曲線也說明澗西區(qū)對經(jīng)濟適用住房及政 策性聯(lián)組房需求量增長較快，總量 較大；同樣西工區(qū)人口增長幅度雖 然

49、不大，但其人口增長速度同樣遠 高于戶數(shù)增長速度，說明西工區(qū)同 澗西區(qū)一樣對洛陽市人口機械增長 及暫住人口增長起著不小的推動作一老城戶數(shù) T一西工戶數(shù) ,一澗西戶數(shù)用；洛龍區(qū)和老城區(qū)戶數(shù)增長速度渡河戶數(shù) f洛龍戶數(shù)一吉利戶數(shù) 卻遠圖于人口增長速度，說明該兩區(qū)住戶分戶較快，短期內帶來住房需求量的快速增長，同時洛龍區(qū)人口近期內會 快速增長，住房需求量會更大洛陽市2000至2006年各年戶籍人口、戶數(shù)分布情況單位萬戶、萬人年份項目老城區(qū)四，區(qū)涯河區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)合計2000戶數(shù)4.1610.164.8313.838.232.043.21戶比重9.6323.1511.1832.0119.054.63

50、100人口13.932.516.742.630.06.5142.2人比重9.7722.8611.7429.9621.104.571002001戶數(shù)4.909.65.712.99.22.644.9戶比重10.9121.3812.6928.7320.495.79100同比增長17.79-5.5118.01-6.7211.7930.003.91人口14.032.716.842.830.26.6143.1人比重9.7822.8511.7429.9121.104.61100同比增長0.720.620.600.470.671.540.632002戶數(shù)5.09.75.912.99.32.144.9戶比重11

51、.1421.6813.1428.7320.714.68100同比增長2.041.043.510.001.09-19.230.00人口14.032.916.943.530.86.6144.7人比重9.6822.7411.6830.0621.294.56100同比增長0.000.610.601.641.990.001.122003戶數(shù)5.09.95.813.29.52.145.5戶比重10.9921.7612.7529.0120.884.62100同比增長0.002.06-1.692.332.150.001.34人口14.033.216.743.931.36.6145.7人比重9.6122.7911.4630.1321.484.53100同比增長0.000.91-1.180.921.620.000.692004戶數(shù)5.110.16.013.59.52.146.3戶比重11.0221.8112.9629.1620.524.54100同比增長2.002.023.452.270.000.001.76